婚姻中如何把房子作为个人财产

❶ 关于婚后新购买的房产如何归一方所有！

婚后夫妻双方共同购买的房屋可以约定为夫妻一方所有。

《婚姻法》关于夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有的规定，前提是在双方没有约定的情况下才能适用的，也即双方对财产有约定的，首先适用双方的约定。只有在没有约定或者约定无效的情况下，才适用法律的规定。

因此，婚后购置的房屋，无论其房款属于一方的个人财产还是夫妻共同财产，都可以就房屋产权进行约定。这种财产处理过程中“约定优先适用于法定”的原则更能充分体现法律对当事人意思自治的尊重。在约定过程中，应当注意如下问题：

1，约定处理的房屋必须是夫妻共同财产，不能对其他家庭成员的房屋或者家庭共有的房屋擅自处理。否则，损害了第三人利益的，该行为无效。

2，约定的双方必须都具有完全民事行为能力且意思表示真实，即该约定是双方自愿平等做出的选择。

3，约定必须合法，不能损害国家、集体和第三人的利益，并且必须采取书面形式，口头约定无效。最后，约定最好办理公证，经过公证的房屋产权协议，当事人无须就其效力再行举证。

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据民政部发布的数据显示，我国离婚率连续8年递增，2012年全国有238.8万对夫妻离婚。在离婚案件中，房产之争往往是案件的核心。

北京的董先生与汪女士婚前确立恋爱关系后购房，董先生曾以转账和现金的形式将首付款交由汪女士，汪女士出面签订房屋购买合同，并将房屋落户在自己名下，婚后二人共同还贷。

2011年初，汪女士起诉离婚，主张房屋是其个人财产。董先生认为自己是房屋的实际出资人，房产应为双方共有。汪女士认为董先生转账给自己的款项是彩礼，没有实际用于购房。

今年2月下旬，法院判决认为，二人以结婚为目的共同出资购房，认定该房屋是夫妻共同财产，房产归汪女士所有，但应给付董先生近一半的房屋折价款。

同样是以结婚为目的购房、房屋落户女方名下的案件，处理结果并不一样。为了结婚，北京李先生出资42万元，丁女士出资10万元付了房屋首付，将房屋落户在丁女士名下，婚后共同还款。

2012年3月，丁女士向法院起诉离婚，认为房屋登记在她个人名下，且是婚前签订的购房合同，房屋应是其个人财产。而李先生则认为自己支付了大部分首付款及后续的大部分费用，从出资情况看，自己才是房屋的主人，至少房屋产权应为共同所有。

此案件最终由法院主持调解结案，房屋归丁女士所有，丁女士向李先生支付了婚前出资和婚后部分还贷及相应的增值款。

上述两起案例适用的是《司法解释三》第十条的规定：案例二是当前基层法院处理此类问题的一般做法，更多从物权法角度出发，将登记作为重要参考标准，最终认定财产归个人所有；而案例一考虑了婚姻身份的特殊性，认定财产共有，进而导致了同案不同判的出现。

事实上，在《司法解释三》出台前，这种现象就已存在。中国法学会婚姻家庭法学研究会常务理事、中国人民大学副教授孙若军解释说，“《司法解释三》出台的目的之一，就是为了统一司法裁判，避免出现同案不同判。”

但《司法解释三》施行后，仍然有较大争议。不少人认为，《司法解释三》对夫妻财产约定、婚前按揭房屋产权等问题的规定，在一定程度上冲击了我国男方买房、夫妻共有的传统习俗，甚至还激化了离婚财产分割的矛盾。

《司法解释三》本身不是立法，它是最高人民法院为了解决现实生活中存在的突出矛盾而对婚姻法相关法条做出的阐释。

北京岳成律师事务所婚姻家事专业律师杨晓林说，“我们的法律往往比较抽象，《司法解释三》中与老百姓生活密切相关的几个房产条款，表述过于概括，没有涵盖现实生活的常见情况，造成学者、法官及律师的仁者见仁、智者见智。”

我国现行婚姻法修订于2001年，而物权法的出台是2007年。在司法实践中，当婚姻法、物权法、合同法出现冲突时，应该优先适用婚姻法，还是物权法，或合同法？《司法解释三》并没有回答这个问题。

在法学界，有两派观点：不少民法学家认为，婚姻身份并不具有特殊性，处理夫妻间的财产纠纷，与处理一般民事主体间财产纠纷类似，适用物权法、合同法即可；而多数婚姻法学家则认为，婚姻身份具有特殊性，应首先考虑适用婚姻法。

北京大学妇女研究中心副主任、北京大学教授马忆南认为：“婚姻关系具有特殊性，在处理夫妻间财产纠纷时，不能机械适用物权法、合同法，应充分考虑婚姻的特殊性，适当向女方倾斜。”

孙若军也认为，“从法律适用上讲，婚姻法为特别法，物权法、合同法为普通法，当特别法与普通法的规定相冲突时，特别法优于普通法。”

从事婚姻案件审判的湖北省宜昌市中级人民法院法官王礼仁介绍，“我国现行婚姻法规定的‘法定夫妻财产共有制’是以共有为原则，个人约定为例外。《司法解释三》第七条规定正好与之相反。

该条规定，婚后父母出资为子女购买的房屋，在没有约定的情况下，分别为各子女个人的财产，或者根据出资比例按份共有。由于相互矛盾，法官在适用法律时往往有自己的价值判断。有的坚持适用婚姻法，有的则适用《司法解释三》，从而造成同案不同判。”

他认为，《司法解释三》没有处理好具有身份属性的夫妻财产与一般财产的关系，将一般财产法原理完全适用于夫妻财产，造成夫妻身份关系与夫妻财产关系绝对分离，使夫妻财产纠纷复杂化，法官难以把握。

杨晓林说，“《司法解释三》实施近两年来，司法审判实践中离婚房产问题处理呈现两个极端：一是房产登记绝对化，即不管出资情况如何，登记是谁的名字，房产就归谁所有；二是出资绝对化，即不管房产登记是谁的名字，谁出资，房产就归谁所有。”

❷ 婚内买房子如何成为单独所有

法律分析：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。