如何培育健康租赁市场

⑴ 也谈如何规范汽车租赁业市场

摘 要：我国的汽车租赁业是二十世纪九十年代兴起的行业，由于汽车租赁业具有特殊的双重法律关系和市场身份。按照行政管理和租承双方约定享有的权力、责任和义务以及租赁车辆从事的活动实施管理。在汽车租赁市场培育、发展和行政执法中存在诸多亟待解决的问题，应当加以规范和克服。为了全面贯彻实施《道路运输条例》及相关规章的规定，加强对汽车租赁业的管理，依法行政、统筹规划、规范行为、促进汽车租赁市场健康发展。主题词：规范 汽车租赁 市场汽车租赁业是二十世纪九十年代兴起的行业，以可移动实物资产（车辆）经营的一种方式。汽车租赁经营本身存在适用和调整、规范两个不同的法律及法律关系，即行政行为的法律关系和民事（合同）行为的法律关系；同时又进入了两个市场，即资本市场和运输市场。它是以行政管理相对人和租承双方按其约定享有的权力、责任和义务，分别将其租赁车辆的所有权、管理权、使用权、保管权、收益权、处置权有条件地管理和分离。由于租承车辆的使用活动有极强的专用性、隐蔽性和互染性，已经不同程度地危及乘（用）车人生命财产的安全，损害了合法经营者的权益，给行政执法带来难度，严重地影响和制约了汽车租赁市场的健康发展。笔者浅析汽车租赁市场的现象和问题，就如何加强和规范汽车租赁市场略谈拙见、共同探讨。一、特点与属性由于汽车租赁业具有双重的法律关系和市场身份。就行政管理和运输市场而言，租赁车辆是构成租赁经营者市场准入和市场经营的基本条件和生产要素，是具体的实物（车辆）财产；被出租的车辆应当按照承租人租赁的性质、用途对其承租车辆从事的活动进行划分。即营业性或非营业性。租赁车辆从不同角度进行比较：（一）从承租消费行为看，应按其用途分为生产性租赁消费和生活性租赁消费两种，即：商业性质和非商业性质。前者以降低生产运输成本、提高效益和效率、方便生产经营为目的的一种租赁行为。后者以自身驾驶技术能力、减少运输费用、改善生活质量、方便自己乘用为目的的一种租赁行为；如：为企业、单位员工提供交通条件、为生产经营需要或产、供、销提供运输工具等，采取不同的方式直接或间接将租赁支出的费用反映到经营成本或价格中的行为，就完全属于营业性（商业性质的）运输行为。（二）从企业经营行为看，汽车租赁业前者的承租行为与一些运输企业在深化改革中采取的利用资产、盘活资本、改变经营方式等一系列措施一样，已经在企业所有（权）制不变的前提下，将运输车辆由初级阶段的承包经营，逐步实行租赁经营（国内外一些运输企业的做法）。由此看来道路运输管理机构应当依据《道路运输条例》及相关规章的规定，对后者所承租行为的车辆及驾驶员依法实施管理。笔者认为：汽车租赁的经营行为是营业性运输行为；租赁车辆除自租、自驾、自乘用以外的，均应视为商业性质的运输车辆；租赁经营者和承租人应当按照《道路运输条例》及相关规章的规定办理相关手续，实行资格准入。道路运输管理机构应对汽车租赁经营者的《道路运输经营许可证》和《道路运输证》中经营许可范围同时分别予以注明。二、现状与问题 汽车租赁市场开放以来颁布的《汽车租赁业管理暂行规定》（交通部、国家计划委员会令）[1998年第4号]，为依法管理和规范汽车租赁市场提供了法律依据和保障，为培育和促进汽车租赁行业发展起到了积极作用。但是，由于汽车租赁业自身的特点，再加上法规建设滞后，行业管理体制不顺、市场机制不完善、社会诚信度低，缺乏相关配套的政策和措施等，不同程度地影响了汽车租赁业的健康发展。随着经济社会的发展，旅客出行方式和现代企业经营理念的更新和转变，给汽车租赁业提供了市场发展机遇和条件。为了满足汽车租赁市场对车型、种类的需求，租赁车辆原以经营轿（微型）车型为主，转向高、中级的大、中、小型客车和专用货车发展，如：中外合资、独资企业和部分商家、旅行社等使用的租赁车辆和雇（聘）用的驾驶员从事旅游专车，为运输员工上下班，运输原材料、产（商）品以及与生产经营有关的活动；还有多人合伙出资合乘租赁车辆旅游、探亲、回城返乡等，其使用租赁车辆的行为已经属于商业性的运输行为。根据市场调查和行政执法中发现仅我市汽车租赁经营者的数百辆租赁车辆为近百家企业提供车辆租赁服务，已经严重危及乘（用）车人生命财产的安全，损害了运输经营者的合法权益，冲击了运输市场，严重扰乱运输市场程序。道路运输管理机构应当依法实施管理。切实履行职责，做到“把三关、一监督”；汽车租赁经营者应当按照《道路运输条例》及相关规章的规定办理相关的手续，否则应当按未经道路运输经营许可擅自或超经营许可范围从事运输经营活动论处。三、几点建议 1、加快法规建设、理顺行业管理关系加快法规建设。建议尽快修订和完善《汽车租赁业管理暂行规定》中不相适应的条款内容，重新界定汽车租赁的内涵，不能以是否提供驾驶服务做为唯一的区分标准；增加和完善不同法律关系及主体之间相互联系的条款内容；增加和补充市场准入资格的限定条件、标准；规范各方当事人行为的条款内容等。特别是租承双方应当按照约定的权力和义务，承担相应的法律责任。因承租方在使用其被租赁车辆实施违法、违规活动被执法机关查处时，不能因此改变执法机关对相对当事人主体的认定，和对实施其活动必要条件（车辆）的限制或处置；因为租赁经营者既是所有权者，又是经营管理者，所以也不能因租赁车辆在有条件的使用权转移时而改变被管理相对人主体的法律责任。理顺行业管理关系。汽车租赁业按行业分类是道路运输行业的范畴，是运输市场不可或缺的重要组成部分，不能因行政管理对租赁车辆的车型、种类不同而改变其行业的属性，理顺行业管理关系也正是经济体制改革，克服体制性障碍的重要内容。目前我市实行的将汽车租赁的行业管理和汽车租赁市场一分为二的管理体制（按租赁车辆的车型、种类不同分别由交通和城建部门管理），给行业发展造成的弊端显而易见。只有依法明确职能部门的法定职责，理顺行业管理关系，才能依法行政，才能有利于汽车租赁业的健康发展。2、制定行业标准、改善市场环境汽车租赁业发展十几年来，至今国家没有制定和出台相关的行业标准，如安全技术标准、服务标准、质量信誉标准以及相关的考核标准等；根据汽车租赁业发展趋势和经营特点，应加快汽车租赁市场的网络化建设，完善租赁价格体系，改善市场经营环境十分必要。3、为了加强有效的管理和监督，规范租赁经营行为，保护各方当事人的合法权益，租赁车辆应统一安装GPS、ITS系统、行车记录仪；统一规定识别租赁车辆的标志、标识；租赁经营者统一投保“承运人责任险”。4、鉴于承租人群体的复杂性、隐蔽性，规避企业经营风险，有效地控制违法犯罪行为，应适当增加和提高责任风险抵押金或担保条件；确保承租人信息资料的正确性，应建立与公安、工商管理机关建立信息查询网络系统。5、深入开展汽车租赁市场专项清理整顿活动，重点打击和遏制未经许可擅自或超经营许可范围从事道路运输经营活动的行为，规范汽车租赁经营者的经营行为。

⑵ 健全住房租赁市场体系具体是指什么

健全住房租赁制度，加大租赁权益保护力度。坚持以企业为主体和市场化运作，加快推进供给侧结构性改革，大幅增加租赁住房建设供应，满足多层次的住房租赁需求。

一是充分保障租赁当事人合法权益。本市常住居民租房居住的，可以通过办理居住证、申请居住积分制度、办理人户分离登记，享有基本公共服务。

同时，本市将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施，着力构建超大城市租赁宜居生活。

二是加快建立住房租赁平台。线上按照开放、共享的原则，建立全市统一的住房租赁公共服务平台，线下建立市、区两级住房租赁服务中心，实现住房租赁服务监管线上线下相同步。同时，强化住房租赁市场分析研判，加强住房租金监测。

三是加大租赁住房供应。通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。

四是大力培育租赁市场供应主体。坚持以企业为主体，坚持市场化运作，充分发挥房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构、物业服务企业等各类企业在住房租赁市场中的主体作用，并注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

五是加强住房租赁监管。通过建立健全企业主体备案、诚信建设、分类管理等一系列制度，持续开展违法违规租赁行为整治，建立住房租赁管理长效机制，为租赁当事人提供法律援助等措施，进一步规范住房租赁秩序。

⑶ “最强大脑”助力落实“房住不炒”

▲2019年8月19日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心乔迁新址揭牌成立。

2019年深圳机构改革后，房地产市场等住房职能划入深圳市住房和建设局，实现了从房地产市场到住房保障、从住房规划计划到住房建设管理的全链条职能整合，开启深圳住房工作的全新时期。

作为深圳住房制度政策研究的“智囊团”，深圳市房地产和城市建设发展研究中心以“专业铸就价值，思考决定高度”为理念，为市住建局及各级政府部门提供房地产、住房保障、住房租赁、物业管理和城市建设等领域的专业决策建议和技术支撑，成为深圳深化住房制度改革背后坚实的“最强大脑”。

提供决策建议助力落实“房住不炒”

改革开放以来，深圳经济特区住房制度改革始终勇立潮头，在全国发挥了引领示范作用。早在上个世纪80年代，深圳就进行了第一次住房制度改革，开启了房地产市场大发展、大繁荣的30年。新时代，深圳有责任、有能力、有条件继续走在住房工作的前列，为全国提供可复制、可推广的深圳经验。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心着力推进住房制度改革工作，2018年，中心密切配合市住建局，开展《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的编制工作，并于2018年8月1日以市政府文件正式印发。

《意见》提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的住房供给和保障体系的总体设计，明确深圳将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中公共租赁住房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。据中心负责人介绍，《意见》的显着特点是全覆盖，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障,让每一位市民都可以根据自己的情况，找到其解决住房问题的途径，实现住有所居。

据悉，在《意见》起草过程中，该中心不仅咨询了多位专家学者的意见，还先后赴北京、上海、广州、香港、新加坡、东京、大阪等地考察，学习借鉴国内外城市住房发展先进经验。

深圳新一轮住房制度改革得到新华社、央视等权威媒体及社会各界的认可，被称为“二次房改”。有评论认为：“这是截至目前在房地产长效机制探索上最全面最具体最深刻的方案，所谋者不可谓不大。在探索如何进一步建立房地产长效机制上，深圳提供了中国房地产长效机制建立的一个样本”。

编制《意见》的同时，该中心协力推进公共租赁住房、安居型商品房和人才住房的建设管理规章的起草和征求意见工作，探索政策性支持住房分配规则及封闭流转机制方案，开展住房租赁券深圳试点的可行性研究工作，提出多样化的住房补贴实施选择方案，研究对策化解住房领域历史遗留问题，推动深圳新一轮深化住房制度改革“1+3+N”制度体系的不断完善。

监测预警维护房地产市场平稳健康

一直以来，深圳坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场调控主体责任，坚持因城施策，稳妥推进“一城一策”试点，积极防范化解房地产市场风险，确保房地产市场总体平稳。

在房地产领域，深圳市房地产和城市建设发展研究中心承担了全市房地产市场调查、跟踪、分析、监测、预警等技术工作，为房地产市场政策法规制定等工作提供研究和技术支持，为商品住房、商务公寓的销售价格提供测算和咨询服务。

2002年，深圳在全国率先启动房地产市场预警体研究；2007年，深圳房地产市场监测预警系统正式运行，该系统为住房和城乡建设部2018年建立的全国房地产市场监测系统提供了系统雏形，在指标体系构建、数据表现形式等多个方面均有被借鉴和吸纳。

据介绍，该系统包含市场监测、市场预警、市场报告、政策法规和数据导出五大模块。例如市场监测模块提供了全市土地供应、房地产开发建设、商品房供给、商品房交易、房地产金融、财税等监测指标的可视化分析功能，便于开展房地产市场发展态势的宏观分析。

而市场预警模块包含4项核心指标和11项参考指标，核心指标对应长效机制中的房价、地价和租金调控目标，参考指标从土地、金融、财税等多个方面反映房地产市场的运行情况。

“该系统为建立长效机制提供了数据抓手和决策支持，对保证深圳房地产市场健康稳定发展具有较为重要的作用。”该中心相关负责人介绍道。

历经多年实践，深圳市房地产和城市建设发展研究中心形成了市场监测、市场预警、政策仿真等多项房地产市场监测技术手段，推动深圳成为其他城市开展房地产市场监测预警的范例。

协助主管部门培育健康住房租赁市场

随着中央对租赁市场培育力度的加大，深圳积极响应中央号召，多措并举构建住房租赁市场体系，实现住房租赁市场健康稳定发展。

今年7月，财政部、住房和城乡建设部公布了入围2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点的16个城市，深圳位列其中，试点示范期为3年，可获得每年8亿元的奖补资金支持。

深圳此次得以入围，由该中心配合市住建局编制的申报方案功不可没。据悉，该方案构建符合深圳实际的住房供应体系，因地制宜提出鼓励企业自有用地、老旧小区用地等新建租赁住房，推行“稳租金商品房”试点，引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁，探索将闲置商业办公用房按规定改建为“青年公寓”等创新措施。

除此之外，为了稳定深圳住房租赁市场发展，该中心加强租赁市场监测分析，组织开展了全物业类型租赁市场调研，及时掌握商品住房、城中村住房、商务公寓、写字楼及产业用房租赁市场特别是租金变动情况；加强租赁市场舆情监测，针对重点舆情进行分析，协助主管部门及时发现和处置市场出现的新情况、新苗头，为整治租赁市场不规范行为提供坚实基础。同时，开展住房租赁市场行为调查，为主管部门掌握市场情况、拟订管理政策提供可靠的数据基础，合理引导市场预期准确解读租赁市场形势和政策。

通过市场调研和制定住房租赁相关政策措施的组合拳，深圳基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系及政府监管有力的住房租赁法规制度体系。

打造信息平台评估住房价格

为实现深圳统一的住房价格管理，该中心积极探索住房价格评估的先进理念和技术，打造住房管理平台，建立包括市场商品房价格、公共住房价格和租赁价格在内的全口径住房价格管理体系。

就拿市场商品房价格评估来说，据该中心相关负责人介绍，中心承担全市商品住房、商务公寓的销售价格测算和评估服务，研究商品住房和商务公寓销售政策，为稳房价提供理论基础和依据。此外，该中心承担全市公共住房价格评估工作，开展租金调整风险评估和应缴增值收益项目测算工作。

在深圳租房的年轻人，或许最怕听到“涨房租”三个字。为规范租赁市场、稳定租赁价格，该中心借鉴国内外管理规范住房租赁市场的有益经验，重点研究租金指导价格、城中村住房租赁市场规范管理、稳租金商品房制度等，利用评估技术手段，构建“一房一价”租金评估体系，为主管部门编制租金指导价格、实现“稳租金稳预期”发展目标提供有力支撑。

在信息平台方面，中心以房源“一房一码”为基础，打造数据全打通、房源全覆盖、服务全纳入的住房租赁监管服务平台；积极构建住房租金评估与指导价格体系，建立指导价格发布制度，规范住房租赁市场发展。

⑷ 2019楼市政策盘点 发展租赁市场成调控关键词

近日，国家发改委等十部门联合出台实施方案，加快发展住房租赁市场。与此同时，各地政府也相继表示，2019年将继续坚持“房住不炒”的定位，加强住房租赁市场的培育力度，出台具体措施鼓励住房租赁市场发展，确保房地产市场平稳健康发展。

近年来，我国住房租赁行业发展迅速。研究数据显示，2020年租赁市场规模预计达到1.6万亿，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。

多地发力租赁房“一城一策”成趋势

记者梳理地方两会政府工作报告发现，培育发展租赁市场成为各地房地产调控政策的关键词。多地政府将完善住房保障体系，加快培育住房租赁市场作为2019年工作的主要任务。

北京市提出，完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展。完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。加强老旧小区改造工作统筹，多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。

上海市提出，完善房地产市场调控的常态长效机制，继续稳地价、稳房价、稳预期。加快租赁房建设，新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套，进一步规范住房租赁市场发展。新增供应各类保障房6万套。

天津市提出，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，更好满足低收入家庭住房需求。提升老旧小区及远年住房1150个片区、1880万平方米，改造棚户区39万平方米，全面完成147万平方米的三年棚改任务。

辽宁省提出，保持房地产市场健康发展。构建长效机制，坚持因城施策，落实城市主体责任，合理引导预期，稳定地价房价。改革住房公积金制度。发展住房租赁，规范租赁市场。继续推进城镇棚户区改造。

海南省提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建房地产市场健康发展长效机制。大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业。积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

福建省提出，健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场，完善住房保障体系。

此外，据浙江省住房和城乡建设厅消息，2019年，浙江全省计划公租房实物和租赁补贴保障家庭达到20万户以上。

杭州市住房保障和房产管理局日前发消息称，杭州2019年将继续加大蓝领公寓的建设力度，计划全市新增筹建蓝领公寓15000套，以有效缓解外来务工人员租房难问题。

另据南京安居集团消息，三年内将面向市场提供超10000套的租赁住房，以解决在南京学习工作的各类人群的住房需求。

集体土地建设租赁住房再获政策加持

国家发改委、工信部、商务部等十部门1月29日联合出台《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》。方案指出，加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

自然资源部、住建部近日联合发布消息称，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。至此，集体土地建设租房试点由首批北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市增至18城。

住建部表示，2019年将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险，加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。补齐租赁住房短板，解决新市民住房问题。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。

⑸ 请用社会主义市场经济的相关知识,分析应如何做好住房租赁市场这块“大蛋糕”

（1）充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，培育和发展住房租赁市场，增加住房供给，以满足市民的多层次需求。
（2）实行科学的宏观调控，运用税收优惠政策等经济手段，促进住房租赁市场的科学发展，运用法律手段规范住房租赁市场，保护承租人权益。降低住房租赁准入门槛、制定租赁标准，运用行政手段促进住房租赁市场健康发展。
（3）房地产企业应抢抓市场机遇，增加优质房源，提高服务质量，创新租赁经营管理模式，树立良好的信誉和形象，保障承租人的利益，实现经济效益与社会效益的统一。

⑹ “十四五”规划纲要：坚持“房住不炒” 加快培育和发展住房租赁市场

中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要
《纲要》指出，“十四五”期间要，完善住房市场体系和住房保障体系。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。

⑺ 相关部委多个方面发力 住房租赁市场强化监管

“十四五”规划纲要明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
作为城市新市民和青年缓解住房困难的重要手段，近年来，住房租赁行业在社会民生中的重要性不断提升。同时，黑中介、虚假房源、长租公寓爆雷等乱象也频频发生。近期，针对住房租赁市场的相关政策频出，相关部门纷纷在市场、金融、户籍、土地、法律等方面发力，助力租赁市场健康发展。
租赁市场新政频出
在培育和发展住房租赁市场方面，“十四五”规划纲要指出，要有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。
“不一定非要用买房来解决住房问题，也可以用租房来解决。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强对《中国消费者报》记者表示，“过去20年里，我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等角色定位。直到2016年，租购并举的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。”
近期，国家发改委公布了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》），其中“零门槛落户”“租购同权”等成为热词。
《任务》明确表示，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户籍限制政策，要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。柴强认为，这意味着在绝大多数城市中，户籍将不再成为人口自由流动的阻碍，这显然是中国户籍制度上的里程碑。
《任务》还强调，有力有序扩大租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。据记者不完全统计，自“双集中供地”（指集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策实施以来，在22个城市陆续公布的首批供地计划中，几乎全部列有租赁住宅供地计划。
记者看到，在北京、合肥、广州、西安发布的有关进一步促进房地产市场平稳健康发展的相关文件中，也纷纷提出要加大租赁住房建设力度，多渠道增加租赁房源供给，着力解决好新市民、青年人、新就业家庭等群体的合理住房需求。
金融监管进一步强化
随着住房租赁市场特别是长租公寓市场的快速发展，一些行业乱象也频频发生。比如，部分长租公寓平台利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人的信用套取信贷资金，变相开展金融业务。同时，一些住房租赁企业发生资金链断裂，也严重影响了住房租赁当事人的合法权益。
为此，加强对住房租赁企业的监管，引导住房租赁企业回归租赁服务本源，防范化解金融风险等，已经引起了行业主管部门的重视。
近日，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），明确要求住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金，并从从业管理、租赁经营、资金监管、消费贷款等7方面入手，加强住房租赁市场监管。
在租金监管方面，《意见》明确要求，住房租赁企业应当在商业银行设立资金监管账户，在发布房源信息时，应当同时发布资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金等。《意见》还明令禁止住房租赁企业变相开展金融业务，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。同时要求金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。
此前长租公寓平台变相推高租金价格水平的消息引起了社会各界的广泛关注。对此，《意见》提出，要合理调控住房租金水平。住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定市场预期。发挥住房租赁企业，尤其是大中型住房租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。这些规定直击长租公寓企业各类违规做法，有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。
期待实现租售同权
“我国住房租赁市场正处于鼓励发展与加强规范并重的新时期。”住房租赁产业研究院院长赵然表示，“时至今日，我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。”
如今，虽然多数城市出台了租房补贴、便利落户、提供人才租赁住房等新政，但赵然认为，租售同权才是解决问题的症结。“实现租售同权仍然有一段很长的路要走，目前看来，在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方。”
记者从住建部了解到，目前《住房租赁条例》立法进程正在积极推动，条例正式出台已经可期。
柴强表示，政府大力发展住房租赁市场的态度十分明朗，相信在政策的持续推进下，住房租赁市场未来将迎来更加广阔的发展空间。

⑻ 发改委：加快培育发展租房市场，合理调控租金水平

4月12日，国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。

通知指出，着力解决大城市住房突出问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从过去几年新型城镇化的任务表看，租赁市场更多是强调“多主体供给、多渠道保障”的思路，而对于租金的稳定关注比较少。此次给出的建设任务中，明确把“合理调控租金水平”写了进去。随着十四五租赁市场的发展节奏加快，尤其是保障性租赁住房的大力发展，稳租金的市场基础将更为扎实。同时这也意味着租赁市场的发展将更加速，且更为稳健。

此外，《通知》提到单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，国家发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》是十四五纲要的细化。其亮点在于对纲要提出的培育住房租赁市场要求做了进一步的细化部署，聚焦在困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民身上，让政策和市场更加有的放矢。

赵然指出，我国住房租赁市场的存量住房资源主要是指住宅存量、商业存量、工业存量。但在改造这些存量物业时，政策还需要进一步细化解决实操问题。比如，土地用途调整、规划审批及消防验收方面尚无实施细则出台。

因此，赵然认为，以增量盘活存量将是一个思路，增量是指单列住房租赁专项用地。

据ICCRA统计数据，截至2020年12月， 全国18个城市累计提供租赁住房相关用地512宗（含租赁住房专项用地、竞自持用地），可供应建筑面积2,624.4万平方米，按每套（间）50平方米估算，可供房源52.5万套（间），其中已开业约1.75万套（间）。如果按照自然资源部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，那么按2020年22个长效机制试点城市实际出让用地的住宅规划可建面积约35039万平米、每套（间）50平方米计算，仅2021年10%的租赁用地可新增租赁住房约70万套（间），则未来3-5年内，可确定的新建潜在供应合计为122.5万套（间）。

值得一提的是，《通知》中将城镇化及房地产调控相衔接。在有序放开放宽城市落户限制方面，提到城市要整体谋划、周密设计，统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认。

严跃进称，“统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作”，该表述在过去几年新型城镇化的任务中是没有提及的。这也充分说明当前政策层面比较关注一些新的市场特点。这两年一些省会城市在人才引进方面，力度较大，但随之也产生了很多问题，如借人才通道进而炒房的现象在增加。所以从这个角度看，后续新型城镇化的过程中，如何防范各类炒房，积极稳定市场成为关键。这两年各地推出的“人才优先购房 限售”的政策组合拳，值得很多城市的学习。

⑼ 全国政协：建立租购并举制度 加快住房租赁市场健康发展

全国政协9月24日在京召开“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会，会议强调，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力培育和发展住房租赁市场，努力实现城镇居民住有所居的目标，把以人民为中心的发展思想和房子是用来住的、不是用来炒的定位落到实处。
11位全国、省、市、县政协委员和1位基层群众在全国政协机关和浙江、广东、四川4个会场以及通过视频连线方式发言，他们当中既有专家学者，也有房地产企业、中介机构、租房户代表。大家认为，党的十八大以来，各级政府围绕建立“租购并举”制度做了大量工作，住房租赁市场稳步发展，但实践中仍存在供需结构不匹配、市场秩序不规范等问题，一些城市租房难、租房贵、租户权益得不到保障仍是社会关注的民生热点。
委员们建议，要根据城市人口结构、市场需求的变化，适时调整完善住房建设规划，增加市场有效供给，支持利用存量土地、低效用地、农村集体建设用地等建设租赁住房，培育多元化供给主体，发展机构化、规模化住房租赁企业，加大财税金融扶持力度，降低住房租赁综合税负水平，加快出台住房租赁条例，加强对住房租赁企业、中介机构信息发布、资金使用等全流程监管，坚持因地因城施策。
国家发展改革委、教育部、司法部、住房城乡建设部、税务总局、银保监会等部门负责同志现场作了互动交流。

⑽ 住建部：大力发展和培育住房租赁市场

9月26日，在庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心第二场新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，新中国成立70年来，我国基本解决了近14亿人口的大国城乡居民的住房问题。保障性安居工程加快推进，建成了世界上最大的住房保障体系。下一步，将大力发展和培育住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进城镇棚户区改造。

加快完善住房保障体系和住房市场体系

王蒙徽表示，新中国成立70年来，我国住房制度改革不断深化，保障性安居工程加快推进，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多群众解决了住房困难，建成了世界上最大的住房保障体系。

王蒙徽表示，下一步，将加快完善住房保障体系和住房市场体系，加快解决城镇中低收入居民，特别是新市民住房问题，促进实现全体人民住有所居。主要做好以下四方面工作：一是进一步做好公租房保障工作。将健全公租房申请、轮候、准入、退出等工作机制，逐步推广政府购买公租房运营管理服务，不断提高公租房管理服务水平。二是大力发展和培育住房租赁市场。将总结推广12个城市住房租赁试点的经验，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。三是因地制宜发展共有产权住房。鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市，结合本地实际发展共有产权住房。四是稳步推进城镇棚户区改造。

将重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区。加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，加快工程进度和分配入住，让群众能够早日住上新居。

解决“看病难”“看病贵”

国家卫生健康委员会主任马晓伟在发布会上表示，我国社会办医速度正在加快发展，2018年，民营医院床位占全国总床位超过26%。全国的医疗卫生机构的总数超过99万个，床位达到840万张。

马晓伟表示，解决“看病难”“看病贵”问题是卫生工作长期要解决的一个重大问题。为解决“看病难”，下一步有四方面考虑：一是推进国家医学中心的建设。二是继续实施县级医院能力提升工程。下一步，到2020年还要推动500个县医院和500个县中医院达到三级医院的水平。三是整合区域的医疗机构资源。四是推动医保支付方式的改革。对于解决“看病贵”，马晓伟表示，下一步有三方面考虑：一是发展我国医疗保障体系，推进商业保险的发展，提高保障能力；二是完善药品政策；三是加强医院管理。

突出就业优先导向

人力资源和社会保障部部长张纪南在发布会上表示，我国就业人数从1949年的1.8亿人增加到2018年的7.8亿人，扩大了3.3倍，同期的人口数扩大1.6倍。

1951年参加劳动保险职工人数269万人，现在基本养老保险已覆盖超过9.5亿人。失业、工伤保险的参保人数均在2亿人以上，覆盖绝大多数职业群体。基金规模不断扩大，养老、失业、工伤三项保险基金累计结余6.8万亿元。

张纪南表示，当前和今后一个时期，要突出就业优先导向，把就业作为经济发展的优先目标，把稳定和扩大就业作为区间调控的下限，强化各方面的重视、支持，形成经济发展和扩大就业的良性循环。

民政部部长黄树贤在发布会上表示，民政部将会同有关部门进一步完善政策措施，主要是要进一步放开养老服务市场，鼓励发展养老事业，健全养老服务体系。这个体系就是“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”。民政部和卫健委正在大力地推进医养相结合的一些措施。