华夏幸福南方总部都有哪些项目

㈠ 原报道 | 吴向东华夏幸福780天

壹

吴向东履新华夏幸福，至今已有780多天，这期间外界只寥寥几次在公众场合见过他。

其中一次是去年4月26日，华夏幸福举办2019年度线上业绩会，董事长王文学、联席董事长兼CEO吴向东均有出席。这也是王文学和吴向东首次公开同框，尽管他们分别位于南北两个会场。

吴向东被认为是华夏幸福二股东平安推荐的“代言人”。2018年7月，平安入股华夏幸福，2019年2月，吴向东便从华润转至华夏。此后，华夏幸福南方总部成立，团队成员主要是他和其他华润旧部。华夏幸福南北总部独立运营，据称平时连会议都各自召开。

华夏幸福在业务层面开始大幅改变。过去几年，王文学在公司内部要求诚意正心干产业新城，但2019年中报起，该公司开始分为产业新城及相关业务、商业地产及相关业务，后者由南方总部主导。

新业务从诞生之初便定位要为平安的战略安排服务，具体包括在大型商办综合体、康养业务、轻资产管理及科学社区四个领域发力，吴向东则要确保新业务与华夏产生化学反应。

在那场业绩会上，华夏幸福管理层也明确，商业地产及相关业务在2019年从无到有，计划布局北上广深等8大核心城市，并立足以轻资产开拓商业地产及相关业务。

吴向东踌蹰满志，对与会投资者及媒体说：“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。这是我们的目标。”

华夏幸福为新梦想买单，向吴向东开出了年薪3868.93万元的合同，相当于王文学同期年薪的4.5倍，这也是A股高管薪资的最高纪录。

但从去年底开始，华夏幸福的资金链问题，严重到让王文学求助政府及平安支援，比如探讨引入平安作为基石投资者、华润作为股权投资者，此举措最终未成行。

今年2月4日，平安集团总经理兼联席CEO谢永林透露，平安对华夏幸福股权投资180亿，表内债权投资360亿，已做好拨备准备。3月25日，谢永林被中小股东问及华夏幸福债务处理问题时，他回应：

平安后续将不再出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。

平安的风向变了。

在这之后，华夏幸福南方总部开始传出动荡。3月底有消息称，吴向东表示不管债务事宜，并已不正常上班，或将撤至深圳房企鹏瑞集团，同时南方总部亦将转让予鹏瑞。

根据媒体最新披露，与吴向东一同转战鹏瑞的，还有南方总部的原华润置地团队，大约有100多人。

华夏幸福正出现更多变局，此时创始人王文学，正修补债务缝隙。他亲自参与金融债权人大会，向债权人检讨、致歉，表态坚决不逃废债。廊坊成为化解危机的主战场，他点名表扬的是“站在廊坊的弟兄们”。

据观点地产新媒体了解，华夏幸福2021年到期需偿还债务仍高达千亿元，现金流短缺，甚至利息及工资都无法支付。它是目前爆发危机的房企中，规模最大的一家。

参加完金融债权人大会，王文学在廊坊对上千名员工做内部讲话，他说，大家离开没问题，这是双方自愿的选择，跟道德无关。

“你们是职业经理人，我是职业企业家，我们互相都要表现出职业水平。”

贰

时隔三年后，王文学坐在廊坊的办公室，或许仍会觉得马明哲与他是职业企业家的惺惺相惜。

2018年10月底，华夏幸福召开平安入股后首次员工大会，据当时媒体报道披露，王文学于会上公开谈及此次险资入股的原因。他的说法是，双方曾经在深圳同时相中一宗地，不打不相识，马明哲欣赏华夏幸福的执行力与判断力，平安亦认可公司的潜力。

不过，平安将向华夏幸福委托派遣高管，负责日常经营、财务审计及新业务等工作。

而这种变化也预示着，平安并非纯粹的财务投资型二股东，它对华夏幸福有业务协同诉求。

此刻市场消息早已流传两个委托派遣高管的名字：华润置地执行董事吴向东，以及华润置地CFO俞建。2018年12月、2019年2月，俞建、吴向东先后履新华夏幸福，证实市场所言非虚。

工商信息则显示，2018年12月20日，华夏幸福（深圳）运营管理有限公司注册成立，注册资本为10亿元。这也是南方总部的工商主体，南北方团队“划江而治”的格局由此逐渐明晰。

此后半年，该公司新增董事长俞建，董事赵荣、王笑、刘嵘、赵炜，以及监事庞慧，均为华润置地前职业经理人。

南方总部团队组建后已快速开启扩张，一批项目均处于接洽状态，比如2019年4月底，桂林政府与吴向东就乐满地康养文旅综合体项目落地建设进行交流。

至7月底，首个旧改项目浮出水面，原华润团队在深圳盐田正式成为沙头角田心工业区片区旧改的前期服务商；8月23日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司注册成立，正式涉足旧改领域。

同年8月16日，华夏幸福宣布，将9个月前刚从中国铁物手中以57.8亿元受让的北京丽泽金融商务区项目，转让予平安人寿，对价仅为58.29亿元。对此该公司解释，交易系在商办方面首次尝试采用管理输出的轻资产模式。

一个月后，南方总部首次出现于土地招拍挂市场，以总价116.25亿元底价竞得武汉武昌滨江CBD核心区2宗地块。这是华夏幸福首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体。

截至2019年底，华夏幸福在商业地产及相关业务方面，已落地项目包括北京丽泽项目、武汉长江中心项目，并有8个旧改项目被选定为前期服务商，其中深圳、东莞分别占6个、2个。

在2019年度业绩会上，吴向东表示，过去一年是“积极的热身和工作”，相信2020年“新模式、新领域、新地域”肯定会全面落地。

“甚至我们觉得，选定的最优先（发展）的8个城市都要覆盖，这一点我还是很有信心。”

这是吴向东入职华夏幸福后仅有的一次公开与外界沟通交流，其它大部分时候，他和南方总部团队像头猎豹，悄无声息地寻找并靠近猎物。

仅2020年上半年，华夏幸福便新增4个商办综合体项目，中标1个项目代建服务，锁定1个旧改的前期服务商，包括南京大校场项目、广州白鹅潭项目等。该公司强调，已基本完成在目标城市的布局。

平安与华夏幸福业务协同的更典型案例，是去年10月上旬开工的哈尔滨新区深哈金融 科技 城项目。

该项目总占地约88万平方米，建筑面积约159万平方米，由平安、华夏幸福共同投资200亿元打造，并将同时结合平安的金融产业资源以及华夏的产业新城开发运营优势。平安集团总经理兼联席CEO谢永林，以及王文学、吴向东首次同台出席开工仪式，足见各方重视度。

叁

如果回想起自己前面25年的职业生涯，吴向东可以选出代表性的头衔：华润置地董事总经理、董事会主席，以及潜在的万科董事长。

这些头衔已成 历史 ，或许令他更真切感到做一个“非常困难的决定”所要承受之重。

转折点是2018年马明哲发出的邀约，那时他的身份是华润集团助理总经理、华润置地执行董事，重新回归华润后逐渐触碰到了职业天花板，最终决定转身，去华夏幸福开辟新战场。

据当时媒体报道，王文学一开始对吴向东的加盟表示肯定，强调南北双总部不能各自为政，不要强调你我之分。同时，吴向东加盟后，会带领华夏幸福朝多元化发展，对冲风险。

事实上，南方总部率先发展的商办综合体及旧改，多与吴向东及其团队在华润置地积攒的经验及资源有关，为此需要沉淀大量的资金。而南方总部在华夏幸福享有极高的战略地位，尤其在拿地上拥有高额的资金保障。

即便在北方总部加强产业新城及相关业务储备管理的情况下，南方总部依然加大对新业务的土地投资。2020年5月9日，华夏幸福董事会审议通过一项预案，批准公司及下属公司在5-6月期间进行土地投资的额度不超过220亿元。

其中5-6月华夏幸福共分3次披露拿地情况，累计新增22宗地，合计成交金额120.53亿元；商业地产及相关业务占12宗，成交金额占112.66亿元，显示南方总部是绝对拿地主力。

华夏幸福去年业绩公告显示，前三季度公司土地支出198.5亿元，同比增长接近25亿元；其中商业地产及相关业务支出达102.03亿元，产业新城业务支出则从173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元。

去年底开始，华夏幸福爆发债务偿付问题，新的一年面临上千亿到期需偿付金额，业务现金流无法覆盖偿付需求。目前该公司已累计违约372亿元。这时再去看快速扩张的新业务，风险非但未对冲，它反倒成为庞大的吸金兽。

深圳旧改从业人士表示，华夏幸福在深圳等地获取了一批旧改，但基本是前期服务商项目，进度不一，意味着仍需漫长周期才能兑现价值。

哪怕是南方总部最早获取的增量项目武汉长江中心，住宅及公寓部分要入市最快的节点也将是：2021年三季度。

王文学2月2日在内部讲话时反思，TOD轨交、医疗等业态没有取得显着成效。消耗和占用了公司大量资金，考核机制不够健全。

他同时也吐槽，某些单位，公司需要他们的时候以各种理由搪塞，就是不来廊坊。

在说这番话之前6个月，一些鲜有人注意的变化正在发生，南方总部退出了固安华御城房地产开发有限公司，转由廊坊京御房地产开发有限公司持有，后者主要是孔雀城品牌的母公司。同时，南方总部在公开土地市场陷入沉寂，廊坊京御地产成为拿地主力。

年底，华夏幸福在廊坊、固安两大商业综合体奠基开工仪式，出席者都是王文学。

王文学内部讲话后两天，平安总经理兼联席CEO谢永林公开评论，华夏幸福出现流动性困难和债务危机，主要是宏观经济和政策调控影响了回款，疫情影响，以及扩张太快。

谢永林强调，对华夏幸福的540亿元投资，只是平安8万亿投资组合的一项。但没有人会相信，一旦华夏幸福倒下，它能不被席卷进去。

3月25日那场备受瞩目的平安年度股东大会，除了明确表示不再出钱，平安管理层还提到，华夏债务危机事件后，公司内部进行多轮深入反思。

其中最后一条是，未来对“这些企业”派驻董事，责任和要求都会进一步增强。

而华夏幸福在债务危机下已采取积极瘦身缩表措施，那位与平安关系密切的最大牌董事，似乎也拥有对外资产的自主决策权。对此有媒体报道就提及，吴向东与鹏瑞集团董事局主席徐航最初接触，也是为了推销南方总部的项目，但双方深入交谈之后，吴向东选择加盟。

现在，南方总部也有近一年未公开扩储，那个曾被华夏幸福赞誉为“吴向东带领的中国商业开发运营第一团队”，越来越多迹象表明，它将把天赋带到鹏瑞集团。鹏瑞旗下鹏瑞地产发展 历史 较短，2017年总资产仅104亿元，相当于同时期华夏幸福总资产的1/36。

有人说，吴向东拂袖而去，他只是做了职业经理人的选择，跟道德无关。

只是，他一年前拍胸脯般喊出的那句“成为最好的商业地产发展商或运营商之一”，和现实碰到一起，都是梦破碎的声音。

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㈢ 头条！大厂孔雀城华夏幸福如何解救方案曝光环京购房者速看！

大家都比较关心的事情，莫过于 大厂 孔雀城华夏幸福的债务问题局信羡了。近日，在我的努力了解下，有关华夏幸福综合性风险化解方案已经制定完毕，最快将于7月上旬对外公布。

据消息透露，华夏幸福最终债务方案主要包含四方面内容：

1.债务展期1-2年时间；

2.到期债券协商转化为非债券类债务，部分转股；

3.华夏幸福的相关业务将进行重组，住宅、产业园区运营和商业可能是未来主要业务；

4.董事长王文学会留在华夏幸福从事“擅长的业务”，但相关权重可能会下降。

按照各方预期， 华夏幸福债务危机将在2021年解决，2022年将恢复正常经营 。根据各方透露出来的相关信息，华夏幸福综合性风险化解方案有几个方面重要内容。

据披露的细节显示，华夏幸福将采取以下步骤：

第一，债务展期 ，相关到期债务根据到期时间做1-2年展期；相关债券到期后，通过与债券持有人协商转化为非债券类债务；经债权人同意，对部分债务进行转股，但这一部分转化会有相应的上限。

无论是债务做展期处理，还是债券转化为债权，等到新的资金注入或华夏幸福实现正常经营、恢复流动后，再对相应的债务进行分期偿还。据上述接近消息人士透露，目前已经取得部分债权人的首肯，部分还在谈判中。

第二，由一家中央级国有企业以现金方式出资、相关地方政府以土地出资，与华夏控股组建一家新平台公司 （有消息称这家新平台公司为河北新空港发展投资有限公司）。新平台公司将取代华夏控股成为华夏幸福的大股东。

上述债权机构人士认为，无论是新空港还是其它主体，这个新平台公司代表的不仅仅是地方政府，有更加广泛代表性意义；新平台的业务也不仅仅是持股平台，也有更加广泛的业务范畴，大概率会承接部分华夏幸福原有业务。

第三，华夏幸福的相关业务将进行重组 ，一种潜在的可能是会剥离部分资金沉淀周期较长的业务，未来保留下来的业务侧重华夏幸福以往优势，可以保证快速周转和具备较好的变现能力。

上述接近消息的人士判断，住宅、产业园区运营和商业可能是未来华夏幸福的主要业务。但有关产业新城的基础设施、土地整理等相关重资产业务是否保留，其表示目前还处于不确定中。

南方总部业务去留一直受到外界关注，6月，南方总部城市更新业务已经转让给深圳市鹏瑞地产开发有限公司，此前有传言称，武汉长江中心售楼处已经由鹏瑞地产接管。

不过，该消息人士表示，南方总部业务属于华夏幸福优质资产，也是重组后华夏幸福发展方向之一，全部剥离的可能性不大。

第四，华夏幸福董事长王文学会留在华夏幸福从事“擅长的业务”，但相关权重可能会下降。 由于实控人发生变化，未来新的实控人派驻的高桐拍级管理人员，在重组后华夏幸福的话语权会超过王文学。

华夏幸福现有的管理和团队人员的基本面不会发生根本变化，但根据股东和业务变化需求，相关管理职位和业务口线人员会出现相应变动。

2017年以来，已经有福晟、泰禾、蓝光、华夏幸福等多家 房地产 企业出现流动性危机，与其他房企相比，至今华坦裤夏幸福没有出现资产被查封和股权被冻结的相关情况。

多个华夏幸福的员工告诉经济观察报，从1月危机爆发以来，华夏幸福员工有相应的变动，但核心团队基本保持稳定，其中有一个重要原因的是，华夏幸福一直保证员工工资正常发放。

在上述接近华夏幸福人士来看，虽然华夏幸福出现大额债务违约情况，但由于各方采取积极措施，依然能够保持一定的流动性，并没有出现因停发工资而导致大面积离职情况。

据其透露，危机爆发以来，华夏幸福采取以项目为单元的封闭式运作措施，即单个项目凭借自身资产可以实现再融资，从而保证项目按计划复工，“集团不会从项目抽调资金，或者挪用项目融来的资金。”

这种情况下， 一部分项目通过封闭式运作陆续实现复工，部分城市项目陆续恢复了销售。上述接近华夏幸福人士表示，目前华夏幸福90%以上的项目实现复工，相当一部分项目开始恢复销售。

一旦项目恢复施工、恢复销售，也就有了回款，除了一部分用来偿还项目融资、支付工程款、工人工资等基本保障外，还有少量回款可以回流到集团，“虽然说还达不到偿还债务的程度，但基本能维持公司日常经营。”

华夏幸福之所以在危机爆发后能够实现项目封闭式运作，并维持相应的运作，很大程度与司法集中管辖有关。今年初华夏幸福危机爆发后，有关华夏幸福的所有司法案件均指定由廊坊中院集中管理。

项目一旦被查封，融资、销售、转让等行为均无法实现，丧失流动性，不仅项目复工、复售难度较大，而且容易引发建筑商、供应商和购房者的反弹。

通过司法集中管辖，一定程度避免了项目资产被轮候查封以及股权被冻结引发的一系列问题，保证项目自我造血能力的实现。

据接近华夏幸福人士透露， 危机发生半年来，购房者维权情况鲜有发生；也没有大面积和长时间拖欠建筑商、供应商、建筑工人的款项。

此外，华夏幸福6月18日晚间发布公告称，公司股东俞建减持计划实施完毕，期间减持公司股份约72万股，减持 价格 5.24元/股至5.26元/股，减持股份占公司总股份为0.0183%。

重上述的情况来看，华夏幸福基业的房产项目，还是可以购买的，毕竟这么多年的大开发商了，且出现这样的情况下，也没有出现拖欠员工，建筑商，供应商，开发商等工资及款项，所以说这次危机会平安的过去的。这边也会持续了解孔雀城开发商的动态，给大家最新的消息。

㈣ 华夏幸福"重生"和环京“楼市松动”

2021年12月9日，华夏幸福基业发布公告，宣称其《 债务重组计划 》已经获得“ 华夏幸福金融债权人委员会 ”表决通过。

“ 华夏幸福金融债权人委员会 ”主要就是 借钱给华夏的金融机构 ，其中包括中国工商银行、平安集团和其他三家金融机构。

华夏同时表现：后续将在河北省政府、廊坊市政府及专班的指导下，召集公司债券持有人会议，对债务重组相关事项进行审议表决。

公告宣布后，华夏幸福股价上涨了3.86%。

这是在海航之后，第二家房企的 “债务重组计划” 获得通过。

这就意味着 华夏的“债权人” 已经认同华夏幸福基业的“ 债务重组方案 ”，华夏终于 获得了“喘息” 的机会，这是非常重要的一步。

如果华夏的“债权人”不同意债务重组方案，华夏最后只能进入“破产重组”阶段，那么华夏就有可能会“破产重组”，甚至会“破产清算”。

债务重组计划的通过，意味着 华夏有望“重生 ”。

华夏目前的债务规模 大概在2200亿 左右，而且全部都是“ 金融债务 ”，也就是说华夏的债务，几乎全部都来自于“金融机构”。

这就是华夏和恒大，最大的不同。

恒大的债务高达1.9万亿，但里面 仅有三分之一是来自于金融机构 ，因此就算金融机构给与恒大“展期”支持，恒大也很难转变命运。

况且恒大还有更加庞大的 “表外债务” 。

因此恒大的关键问题在于债务规模更加庞大，而且债务结构更加复杂，各种债权人都有，从金融机构到上下游供货商， 已经“无药可救” 。

而且恒大自己还进行了 “金融化” ：恒大理财。

因此恒大除了“自救”，其他人很难下手“拯救”。

而华夏的债务更小，而且主要是金融债务，只要金融机构债权人统一允许进行 “债务重组” ，华夏就可以实现重生。

根据之前华夏公布的《债务重组计划》， 2192亿金融债务 将会通过以下 两种方式 来进行偿还：

第一种方式就是 “卖资产” ：

第一，卖出资产回笼资金约750亿元，其中约570亿元用于兑付金融债务，200亿用于“保交房”。

第二，出售资产带走金融债务约500亿元；

第三，以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿相关金融债务。

2021年以来，华夏已经连续卖出多个资产包，预计后面华夏还要把外地的项目连续甩掉，这样华夏就可以减少很多债务：

将南京孔雀海持有的“上元府”的现房项目正式交予南京万科。

将北京丰台 科技 园项目分别转让给北京丰台 科技 园投资控股有限公司和北京丰科世纪 科技 孵化器有限公司。

将武汉华夏卖给了宝业集团股份有限公司。

将南方总部商业地产卖给了鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。

将浙江省嘉兴市的一幅宅地卖给了融创。

第二个方式就是要求金融机构给与“延期偿还”，“免除利息”，“降低利率”等方式：

第一，优先类金融债务展期或清偿约352亿元。

第二，剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿，预计延期5-8年偿还，利率降到3.5%。

意味着华夏幸福的主要金融负债展期5-8年，也为他们后续恢复造血赢得了宝贵时间。

最为关键，通过这一次“债务重组”，华夏幸福依然可以 保留“孔雀城住宅业务” ，但会 去掉部分“产业新城业务” ，而且还能 保留“物业管理业务” 。

这说明华夏在债务重组后，越来越像一家“ 房地产开发企业 ”，而不再是 “新城开发企业” ，更加纯粹，也会更加保守。

但是本次债务重组，仅仅是让华夏有了喘息机会，华夏要想彻底重生，把债务问题彻底解决，关键还是要 解决“销售问题” 。

毕竟很多债务只是 “延期了5-8年” ，而不是不需要还了。

这就需要 解决“环京地区” 的楼市问题了。

2021年12月9日，根据“每日经济新闻”的报道，“ 环京的严格限购撕开了一道口子 ”，“ 保定公开定向解除楼市限购 ”。

保定市住房和城乡建设局官网上公布了《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》，在这个文件中，就明确提到：

购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。

这意味着环京楼市有区域出现了有条件松限。

如果我们更准确的说，这应该是 环京地区 首个公开表态“ 可以限购松绑 ”的城市，而其他的环京地区虽然也存在 “限购松绑” 的情况。

但基本上都“ 只说不做 ”，“ 静悄悄的执行 ”。

这也导致了很多买房人到现在还以为 环京地区“严厉限购” ，其实这些年以来，部分地区早就已经静悄悄取消了。

保定应该是首个“ 公开表态 ”的城市。

我们认为， 环京地区逐渐“限购松绑 ”是一个基本的趋势，而且有可能会在明年加速这个过程。

这肯定有助于环京楼市能够 恢复一点“生气” 。

综上所述，我们认为通过这一次的“债务重组”后，华夏暂时得到了喘息的机会，但要想解决河北的房企问题，归根结底还是 需要解决环京楼市目前过于“低迷”的状态 。

在“房住不炒”的基本前提下， 环京地区未来肯定将加速“楼市松绑” 。

一个方面是要让“北漂”刚需尽可能进入环京地区置业，另外一个方面则是要可以引入人口，提高配套水平。

未来五年，京津冀协同发展的交通格局将基本成型，高铁、地铁的跨区交通将会到来，检查站外迁也在进行中。

北三县楼市也将逐渐触底反弹。

㈤ 吴向东辞任华夏幸福联席董事长等职务，今后他将何去何从

吴向东辞任华夏幸福联席董事长等职务，今后他很可能会转投鹏瑞怀抱。要知道吴向东辞任新闻一出来，他和鹏瑞的绯闻也紧跟上了。而按照商业圈的规律来看，十有八九就是这个结局了。

在我看来，吴向东辞任华夏幸福联席董事长等职务后不怕没有后路，因为鹏瑞就是他的选择。而且以他的成就根本就不愁没有公司，因为本身的实力在线的。但我个人觉得他选择鹏瑞的可能性非常之高！因为鹏瑞能给他的权力几乎和华夏幸福持平！

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