华夏幸福北京总部有多少人办公

‘壹’ 谁套路了昔日的产业地产“一哥”——华夏幸福

华夏幸福，这家曾经的产业地产“一哥”，在房地产调控的大潮中，是否能安全着陆，抑或成为一个倒下千亿房企的典型案例？本文将为您揭开华夏幸福商业帝国背后的秘密。

近年来，国家加大了对房地产的调控力度，尤其是“房住不炒”政策的提出，有效遏制了房价上涨的势头，市场趋势明显转冷。从长远来看，中央的一系列政策有利于我国房地产市场的健康发展，但这对大部分房企造成了不小的影响。长期以来，房企采用高杠杆经营策略，与去杠杆政策产生了直接冲突。

在本轮调控下，房企面临的压力重重。从财务角度来看，主要是由于长期以来的房地产项目融资财务杠杆与2017年开始的快速扩张所叠加的金融杠杆，双重效应的结果。从市场角度看，则是各地限购令等政策直接限制了房企的出货速度，回款困难。

面对这些挑战，各家房企纷纷寻求求生之道。华夏幸福也不例外，尽管在资本市场上表现活跃，但终究难以抵御行业变革的洪流。
一、从火锅店到工业园区，王老板的一盘大棋

华夏幸福的创始人王文学，1967年出生于河北霸州，1992年在南巡浪潮中下海创业。从开火锅店起步，到组建装修队，王文学敏锐地察觉到中国房地产市场的巨大潜力，并于1996年正式进军房地产业。1998年，廊坊华夏册成立，同年10月，廊坊华夏花园开盘销售，一举售罄，为王文学带来了5000万元的丰厚回报。这也进一步坚定了他谋划更大棋局的决心。

通过首个项目的成功，王文学组建了自己的经营管理和战略顾问团队。他发现固安县位于北京正南50公里，具有巨大潜力，但因未充分利用区位优势而陷入困境。苏州工业园区的成功建设给了他灵感，王文学提出了打造工业园区的想法，即在开发房地产的同时导入产业，形成产城互动、产城一体的局面。

1999年，王文学开始实施“造城”计划，联合政府共同出资成立园区开发公司，固安产业园区于2002年正式开工奠基，开启了华夏幸福产业新城的大幕。
二、以产兴城，以城促产，产城融合-产业新城模式的形成

面对产业园区的开发，王文学认识到需要借助外脑，制定科学的规划。他不惜重金聘请全球顶级咨询团队，包括王志刚工作室、罗兰贝格、美国DPZ公司等，将世界先进的城市发展理念融入规划，为固安园区勾画了未来50年的发展蓝图。

通过高标准的基础设施建设，固安工业园区吸引了优质项目，如正兴车轮集团和京东方移动平板显示项目，标志着科学规划和专业招商成果显着。2006年，园区升级为省级开发园区，华夏幸福的产业新城模式正式形成。

自2007年起，华夏幸福开始了异地复制之路，完善模式，塑造品牌，获得了各地政府的认可，实现了进一步扩张。2011年成功上市，随后建设园区数量激增，形成了独特的品牌效应。
三、资源整合，异地复制-华夏幸福的扩张之路

在固安工业园区的成功经验基础上，华夏幸福积累了一套完整的园区规划、开发、经营体系，形成了成熟模式。通过异地复制，华夏幸福实现了快速扩张，并在海外布局，如在美国硅谷设立高科技孵化器，迈出国际化战略步伐。

除了扩张，华夏幸福还通过独特的盈利模式实现盈利，主要来源于一级开发、地产业务、产业发展服务和公共配套等。其中，产业发展服务是其核心竞争力，通过向导入产业的企业收取服务费，实现收益最大化。
四、华夏幸福的高光时刻

凭借独特的产业新城开发模式，华夏幸福在环京地区囤积大量土地，随着环京楼市的火热，销售额一路攀升，连续两年进入全国地产前10强。华夏幸福的扩张之路取得了显着成效。
五、乘风破浪的PPP——隐忧初现

华夏幸福将产业新城开发模式定义为PPP（政府和社会资本合作），并成功推广。2015年PPP模式被采纳，为华夏幸福全国扩张提供了有力支撑。随着特色小镇政策的推动，华夏幸福加大了产业小镇的布局。

然而，特殊的开发模式与政府城市开发方式存在矛盾，在很多地方难以被接受，导致产业服务费下调。华夏幸福面临财务风险的逐渐加大，现金流紧张，隐忧开始显现。
六、潮起潮落——平安才能幸福？

在扩张的过程中，华夏幸福的财务危机逐渐暴露。2018年，公司股价下跌，应收账款大幅增加，坏账问题浮出水面。华夏幸福面临前所未有的挑战，开始寻求变革。

2019年，平安入主华夏幸福，带来了新的管理团队和战略定位调整。华夏幸福的使命从“中国领先的产业新城运营商”转变为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”，开启了双总部时代，并进行了裁员和业务重组。

然而，华夏幸福的危机并未完全解除，需要进行更深层次的改革和业务调整。知合控股有限公司的成立和“马甲”公司策略，为华夏幸福的未来发展注入了新的动力。
七、后续：一个新产业神话还是资本盛宴？

面对未来，华夏幸福能否续写产业发展的神话，实现王文学的产业发展理想？时间将给出答案。无论是产业神话还是资本盛宴，华夏幸福的故事都将成为中国房地产行业转型的镜鉴。

‘贰’ 华夏人寿和华夏幸福什么关系

华夏人寿和华夏幸福之间没有任何的关系，二者并不是同一家公司，甚至并不处于同一个行业。
华夏保险成立于2006年12月，是经中国银行保险监督管理委员会批准设立的一家全国性、股份制人寿保险公司，注册资本金153亿元，总部设在北京，目前设有24家直属分公司，分支机构合计673家。目前的主营业务包含人寿保险、健康保险和意外伤害保险等人身保险业务以及上述业务的再保险业务，同时开展国家法律法规允许的保险资金运用业务。
华夏幸福全称华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，经营范围包括对房地产、工业园区及基础设施建设投资等。
小提示，通过以上关于华夏人寿和华夏幸福什么关系内容介绍后，相信大家会对华夏人寿和华夏幸福什么关系有个新的了解，更希望可以对你有所帮助。

‘叁’ 原报道 | 吴向东华夏幸福780天

壹

吴向东履新华夏幸福，至今已有780多天，这期间外界只寥寥几次在公众场合见过他。

其中一次是去年4月26日，华夏幸福举办2019年度线上业绩会，董事长王文学、联席董事长兼CEO吴向东均有出席。这也是王文学和吴向东首次公开同框，尽管他们分别位于南北两个会场。

吴向东被认为是华夏幸福二股东平安推荐的“代言人”。2018年7月，平安入股华夏幸福，2019年2月，吴向东便从华润转至华夏。此后，华夏幸福南方总部成立，团队成员主要是他和其他华润旧部。华夏幸福南北总部独立运营，据称平时连会议都各自召开。

华夏幸福在业务层面开始大幅改变。过去几年，王文学在公司内部要求诚意正心干产业新城，但2019年中报起，该公司开始分为产业新城及相关业务、商业地产及相关业务，后者由南方总部主导。

新业务从诞生之初便定位要为平安的战略安排服务，具体包括在大型商办综合体、康养业务、轻资产管理及科学社区四个领域发力，吴向东则要确保新业务与华夏产生化学反应。

在那场业绩会上，华夏幸福管理层也明确，商业地产及相关业务在2019年从无到有，计划布局北上广深等8大核心城市，并立足以轻资产开拓商业地产及相关业务。

吴向东踌蹰满志，对与会投资者及媒体说：“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。这是我们的目标。”

华夏幸福为新梦想买单，向吴向东开出了年薪3868.93万元的合同，相当于王文学同期年薪的4.5倍，这也是A股高管薪资的最高纪录。

但从去年底开始，华夏幸福的资金链问题，严重到让王文学求助政府及平安支援，比如探讨引入平安作为基石投资者、华润作为股权投资者，此举措最终未成行。

今年2月4日，平安集团总经理兼联席CEO谢永林透露，平安对华夏幸福股权投资180亿，表内债权投资360亿，已做好拨备准备。3月25日，谢永林被中小股东问及华夏幸福债务处理问题时，他回应：

平安后续将不再出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。

平安的风向变了。

在这之后，华夏幸福南方总部开始传出动荡。3月底有消息称，吴向东表示不管债务事宜，并已不正常上班，或将撤至深圳房企鹏瑞集团，同时南方总部亦将转让予鹏瑞。

根据媒体最新披露，与吴向东一同转战鹏瑞的，还有南方总部的原华润置地团队，大约有100多人。

华夏幸福正出现更多变局，此时创始人王文学，正修补债务缝隙。他亲自参与金融债权人大会，向债权人检讨、致歉，表态坚决不逃废债。廊坊成为化解危机的主战场，他点名表扬的是“站在廊坊的弟兄们”。

据观点地产新媒体了解，华夏幸福2021年到期需偿还债务仍高达千亿元，现金流短缺，甚至利息及工资都无法支付。它是目前爆发危机的房企中，规模最大的一家。

参加完金融债权人大会，王文学在廊坊对上千名员工做内部讲话，他说，大家离开没问题，这是双方自愿的选择，跟道德无关。

“你们是职业经理人，我是职业企业家，我们互相都要表现出职业水平。”

贰

时隔三年后，王文学坐在廊坊的办公室，或许仍会觉得马明哲与他是职业企业家的惺惺相惜。

2018年10月底，华夏幸福召开平安入股后首次员工大会，据当时媒体报道披露，王文学于会上公开谈及此次险资入股的原因。他的说法是，双方曾经在深圳同时相中一宗地，不打不相识，马明哲欣赏华夏幸福的执行力与判断力，平安亦认可公司的潜力。

不过，平安将向华夏幸福委托派遣高管，负责日常经营、财务审计及新业务等工作。

而这种变化也预示着，平安并非纯粹的财务投资型二股东，它对华夏幸福有业务协同诉求。

此刻市场消息早已流传两个委托派遣高管的名字：华润置地执行董事吴向东，以及华润置地CFO俞建。2018年12月、2019年2月，俞建、吴向东先后履新华夏幸福，证实市场所言非虚。

工商信息则显示，2018年12月20日，华夏幸福（深圳）运营管理有限公司注册成立，注册资本为10亿元。这也是南方总部的工商主体，南北方团队“划江而治”的格局由此逐渐明晰。

此后半年，该公司新增董事长俞建，董事赵荣、王笑、刘嵘、赵炜，以及监事庞慧，均为华润置地前职业经理人。

南方总部团队组建后已快速开启扩张，一批项目均处于接洽状态，比如2019年4月底，桂林政府与吴向东就乐满地康养文旅综合体项目落地建设进行交流。

至7月底，首个旧改项目浮出水面，原华润团队在深圳盐田正式成为沙头角田心工业区片区旧改的前期服务商；8月23日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司注册成立，正式涉足旧改领域。

同年8月16日，华夏幸福宣布，将9个月前刚从中国铁物手中以57.8亿元受让的北京丽泽金融商务区项目，转让予平安人寿，对价仅为58.29亿元。对此该公司解释，交易系在商办方面首次尝试采用管理输出的轻资产模式。

一个月后，南方总部首次出现于土地招拍挂市场，以总价116.25亿元底价竞得武汉武昌滨江CBD核心区2宗地块。这是华夏幸福首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体。

截至2019年底，华夏幸福在商业地产及相关业务方面，已落地项目包括北京丽泽项目、武汉长江中心项目，并有8个旧改项目被选定为前期服务商，其中深圳、东莞分别占6个、2个。

在2019年度业绩会上，吴向东表示，过去一年是“积极的热身和工作”，相信2020年“新模式、新领域、新地域”肯定会全面落地。

“甚至我们觉得，选定的最优先（发展）的8个城市都要覆盖，这一点我还是很有信心。”

这是吴向东入职华夏幸福后仅有的一次公开与外界沟通交流，其它大部分时候，他和南方总部团队像头猎豹，悄无声息地寻找并靠近猎物。

仅2020年上半年，华夏幸福便新增4个商办综合体项目，中标1个项目代建服务，锁定1个旧改的前期服务商，包括南京大校场项目、广州白鹅潭项目等。该公司强调，已基本完成在目标城市的布局。

平安与华夏幸福业务协同的更典型案例，是去年10月上旬开工的哈尔滨新区深哈金融 科技 城项目。

该项目总占地约88万平方米，建筑面积约159万平方米，由平安、华夏幸福共同投资200亿元打造，并将同时结合平安的金融产业资源以及华夏的产业新城开发运营优势。平安集团总经理兼联席CEO谢永林，以及王文学、吴向东首次同台出席开工仪式，足见各方重视度。

叁

如果回想起自己前面25年的职业生涯，吴向东可以选出代表性的头衔：华润置地董事总经理、董事会主席，以及潜在的万科董事长。

这些头衔已成 历史 ，或许令他更真切感到做一个“非常困难的决定”所要承受之重。

转折点是2018年马明哲发出的邀约，那时他的身份是华润集团助理总经理、华润置地执行董事，重新回归华润后逐渐触碰到了职业天花板，最终决定转身，去华夏幸福开辟新战场。

据当时媒体报道，王文学一开始对吴向东的加盟表示肯定，强调南北双总部不能各自为政，不要强调你我之分。同时，吴向东加盟后，会带领华夏幸福朝多元化发展，对冲风险。

事实上，南方总部率先发展的商办综合体及旧改，多与吴向东及其团队在华润置地积攒的经验及资源有关，为此需要沉淀大量的资金。而南方总部在华夏幸福享有极高的战略地位，尤其在拿地上拥有高额的资金保障。

即便在北方总部加强产业新城及相关业务储备管理的情况下，南方总部依然加大对新业务的土地投资。2020年5月9日，华夏幸福董事会审议通过一项预案，批准公司及下属公司在5-6月期间进行土地投资的额度不超过220亿元。

其中5-6月华夏幸福共分3次披露拿地情况，累计新增22宗地，合计成交金额120.53亿元；商业地产及相关业务占12宗，成交金额占112.66亿元，显示南方总部是绝对拿地主力。

华夏幸福去年业绩公告显示，前三季度公司土地支出198.5亿元，同比增长接近25亿元；其中商业地产及相关业务支出达102.03亿元，产业新城业务支出则从173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元。

去年底开始，华夏幸福爆发债务偿付问题，新的一年面临上千亿到期需偿付金额，业务现金流无法覆盖偿付需求。目前该公司已累计违约372亿元。这时再去看快速扩张的新业务，风险非但未对冲，它反倒成为庞大的吸金兽。

深圳旧改从业人士表示，华夏幸福在深圳等地获取了一批旧改，但基本是前期服务商项目，进度不一，意味着仍需漫长周期才能兑现价值。

哪怕是南方总部最早获取的增量项目武汉长江中心，住宅及公寓部分要入市最快的节点也将是：2021年三季度。

王文学2月2日在内部讲话时反思，TOD轨交、医疗等业态没有取得显着成效。消耗和占用了公司大量资金，考核机制不够健全。

他同时也吐槽，某些单位，公司需要他们的时候以各种理由搪塞，就是不来廊坊。

在说这番话之前6个月，一些鲜有人注意的变化正在发生，南方总部退出了固安华御城房地产开发有限公司，转由廊坊京御房地产开发有限公司持有，后者主要是孔雀城品牌的母公司。同时，南方总部在公开土地市场陷入沉寂，廊坊京御地产成为拿地主力。

年底，华夏幸福在廊坊、固安两大商业综合体奠基开工仪式，出席者都是王文学。

王文学内部讲话后两天，平安总经理兼联席CEO谢永林公开评论，华夏幸福出现流动性困难和债务危机，主要是宏观经济和政策调控影响了回款，疫情影响，以及扩张太快。

谢永林强调，对华夏幸福的540亿元投资，只是平安8万亿投资组合的一项。但没有人会相信，一旦华夏幸福倒下，它能不被席卷进去。

3月25日那场备受瞩目的平安年度股东大会，除了明确表示不再出钱，平安管理层还提到，华夏债务危机事件后，公司内部进行多轮深入反思。

其中最后一条是，未来对“这些企业”派驻董事，责任和要求都会进一步增强。

而华夏幸福在债务危机下已采取积极瘦身缩表措施，那位与平安关系密切的最大牌董事，似乎也拥有对外资产的自主决策权。对此有媒体报道就提及，吴向东与鹏瑞集团董事局主席徐航最初接触，也是为了推销南方总部的项目，但双方深入交谈之后，吴向东选择加盟。

现在，南方总部也有近一年未公开扩储，那个曾被华夏幸福赞誉为“吴向东带领的中国商业开发运营第一团队”，越来越多迹象表明，它将把天赋带到鹏瑞集团。鹏瑞旗下鹏瑞地产发展 历史 较短，2017年总资产仅104亿元，相当于同时期华夏幸福总资产的1/36。

有人说，吴向东拂袖而去，他只是做了职业经理人的选择，跟道德无关。

只是，他一年前拍胸脯般喊出的那句“成为最好的商业地产发展商或运营商之一”，和现实碰到一起，都是梦破碎的声音。

原报道 | 用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道。

‘肆’ 中国十大房地产前十强是哪些企业

2020年中指研究院及中国房地产TOP10研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力，给房企进行了排名，排名前10的房地产公司分别是：恒大、碧桂园、万科、保利、融创、中海地产、绿地、华润、绿城、龙湖。全榜单如下：

数据来源：中指研究院

‘伍’ 华夏幸福工资为什么那么高

金融行业的人员工资就会比别的行业薪资会高,承担的风险也会更大。华夏幸福主要是做对房地产工业园区及基础设施建设投资房地产中介服务,生物医药研发,科技技术推广服务。这些行业对人员的要求都比较高所以华夏幸福在招聘的人员都是非常专业的,自然薪资就会偏高。华夏幸福是中国一家知名的房地产开发集团公司，总部位于中国北京。该公司成立于1992年，是中国房地产行业的领军企业之一。华夏幸福主要从事房地产开发、建设与销售，涵盖住宅、商业地产、工业园区等领域。