A. 对赌、裁员、卖楼、退股，曾经产业新城之王华夏幸福究竟怎么了
在中国房地产领域，华夏幸福无疑是一个非常奇特的代表，它既没有“华南五虎”的锋利无匹，也没有“招金保万”的大开大合，但却凭借着自己独特的发展模式成为中国房地产市场中独树一帜的一家企业，然而就是这样的一家企业如今却面临较多的困局，裁员自救、退股造车、卖楼筹款、股价腰斩，华夏幸福到底是怎么了？华夏幸福还能继续幸福吗？
一、华夏幸福的这个冬天
最近一段时间，对于房地产市场来说无疑是一个寒冬，万科在自己的年会上高喊“活下去”，中原地产甚至发出了“排队等死”的说法，但是对于房地产知名企业华夏幸福来说，这个冬天似乎是格外寒冷。
7月10日，华夏幸福公告称，控股股东华夏控股和平安资管签订股权转让协议。双方约定，华夏控股以23.655元/股的价格，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占公司总股本的19.7%。华夏幸福承诺，未来3三年，公司净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。如此苛刻的对赌协议，可以看出华夏幸福对于资金的渴望。
10月10日，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。环京土地一共涉及10幅土地，用地总面积为509亩，住宅用地共计33.9万平方米。以上地块均由华夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日间取得，土地价格共计约38.33亿元。华夏幸福也被认为是亏本卖地、打折卖楼。
11月10日，华夏幸福传出“华夏的小镇集团全国400多人和华夏京南集团500多人全部裁掉。”华夏幸福三天裁员上千人的消息也由此在地产圈传播开来。
11月29日，根据启信宝的数据显示，合众新能源的法人代表由王文学变为方运周，这离去年10月份王文学取代方运周成为合众新能源的法人代表不过刚刚过去一年，2017年12月份，王学文控制的知合出行科技有限公司向合众新能源注资12.5亿元，从而控股合众新能源。而卸任的王文学正是华夏幸福的掌门人。
严苛对赌、打折卖楼、裁员自救、退股造车，这些举动都表明了华夏幸福似乎正在出现问题，截至12月4日收盘，华夏幸福的股价已经从今年2月份最高峰的46.88元每股跌到了现在的25.92元近乎腰斩，这让大家不禁想问华夏幸福到底怎么了？
二、从火锅店到独树一帜的华夏幸福
每每说起华夏幸福，地产产业当中都会用传奇来形容，1992年市场经济的大潮刚刚勃发的时候，华夏幸福的掌门人王文学辞掉了当地交通局的铁饭碗开了一家火锅店。借助火锅店的所积累的原始资本，王文学干起了日渐红火的装修生意，几年不到的时间就包揽了廊坊市的装修工程。从火锅店的王老板变成装修的王包工头的时候，恰逢1997年亚洲金融危机，在经济出现不景气的时候，各地的福利分房政策也正好取消，王文学敏锐地察觉到了福利分房取消所带来的商机。他放弃了赚钱的火锅生意和装修生意，直接投身房地产发展的大潮。以当地一个小街道华夏里命名了第一个楼盘华夏花园，并以此成为了公司的名字：华夏幸福。
2000年前后，华夏幸福已经在河北拥有了三个项目，成为了一个小开发商，面对着房地产开发轰轰烈烈之势，华夏幸福其实做的并不出众，于是王文学开始寻找差异化竞争优势，他盯上了房地产企业都不太愿意做的产业地产这块蛋糕。2002年，河北固安开发区成为了王文学华夏幸福成名的代表作，由于河北南三县离北京较远，相比于土地众多、离京较近的北三县，固安几乎就是个难啃的硬骨头，但是王文学就是看中了硬骨头签下了60平方公里、期限50年的开发协议。
由于之前没有任何先例，王文学的固安之旅并不顺利，但是华夏幸福就是一点点地摸索，摸出了之后被称之为“政府主导，企业运作，合作共赢”，形成了“权责分明、利益共享、风险共担、全程合作”的机制，当然在十几年后的今天我们知道这个模式还有个新潮的名字”PPP模式“。
华夏幸福就凭借自己摸索的PPP模式，自己规划设计，自己土地整理，自己基础设施建设，自己公共配套，自己吸引产业，自己运营城市，这一套地做下来将一个一穷二白的地方变成了具备吸引力、承载力、竞争力的新城，而华夏幸福更因此将自己自诩为产业新城运营商。2008年之后，华夏幸福更将自己的模式推而广之，在全国一口气砸下了一百多个项目，华夏幸福也成为了最有名也最独树一帜的房地产企业。
三、华夏幸福到底怎么了？
其实，我们仔细研究华夏幸福的模式就会发现，华夏幸福是一个最特殊的房地产企业，华夏幸福所有住宅的地都是自己园区内的，整个园区的三通一平也都是华夏幸福自己做的，所以华夏幸福的拿地的成本并不高。再由于华夏幸福做的是产业地产，所以其土地储备在整个房地产产业当中都不算高，既没有高昂的拿地成本，也没有压在手上的土地储备，华夏幸福理论上不该有问题。然而，华夏幸福就是出问题了，那么他的问题到底出在哪呢？
一是华夏幸福的开发成本实在是太高了。对于一般的房地产企业来说，最大的成本无疑是拿地成本，但是正如我们之前说的，华夏幸福拿地基本上成本都不高，但是华夏幸福干的不仅是房产商的事情，更是地产商的事情，那么其地产成本实在太高。华夏幸福的主要成本来自于土地整理、三通一平（通水、通电、通路、土地平整）以及当地的基础设施建设，由于拿的土地本身就不是区块价值很高的土地，这就需要华夏幸福下大力气去自己招商引资，去自己想办法给这个产业园找思路，这些都需要巨大的成本，这也导致了华夏幸福的产业新城开发成本太高。
二是华夏幸福的政策风险太大。相比于其他的房地产开发商，华夏幸福开发的是产业地产，这就意味着其业务受到政策的影响极大，如果政策支持，那么华夏幸福必然会发展的顺风顺水。然而，从2016年开始，房地产市场政策出现风向逆转，环京地区限购政策层层加码，环京地带的住宅价格出现大跌，某些地方甚至出现腰斩。2017年，环京地区出现了雄安新区，可以说产业限购政策达到了史上最严，环京地区的房地产市场陷入了严重的问题当中，而环京地区更是华夏幸福的主阵地，自然受到冲击最大。2017年，华夏幸福的经营性现金流量净额为-162.28亿元，2018年上半年为-78.18亿元。华夏幸福的现金流压力可见一斑。
三是华夏幸福的业务模式复制起来难度不小。华夏幸福的成功来自于其开发产业园区，相比于京津冀地区很多地方几乎一无所有的土地，华夏幸福可谓是在白纸上作画，虽然难度不小，但是阻力不大，自由发展的空间相当多。然而，华夏幸福的模式复制到了长三角、珠三角、长江中游、中原城市群、成渝城市群等地的时候却出现了问题，这就是这些地方不同于京津冀地区，当地本身的产业基础就已经存在，留给华夏幸福辗转腾挪的空间不多，华夏幸福在很多地方的发展都出现了不同程度的难题，想要完美复制环京地区模式难度相当之大。
在这样的基础上，才出现了文初我们说的华夏幸福与平安的严苛对赌、裁员自救、打折卖楼、退股造车这一幕，当然华夏幸福的掌门人无疑在丢车保帅、壮士断腕，无论怎么样保住现金流，先活下去就是最正确的事情。最近，华润置地的原掌门人吴向东空降华夏幸福，临危受命的吴向东能否带领华夏走出当前困局，也值得我们进一步期待了。
B. 华夏幸福基业发展如何
华夏幸福最新披露的半年度报告，再次印证其不负“业内最能赚钱的公司”之名。
8月27日晚间，华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH）公布了其2015年上半年报告。
半年报显示，在行业内大部分上市公司业绩纷纷下滑的背景下，华夏幸福却逆市上扬，不但销售金额历史性进入行业前十强，净利润增速也一举超过30%，高居行业前列。
“业绩高速增长的背后，是华夏幸福独创的产业新城模式，可谓中国经典模式独特，近期连获国家层面认可和推广，实现了公司发展史上重大里程碑。”海通证券在最新的上市公司研报中对华夏幸福的成长性表示坚定看好。
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。目前，公司资产规模已突破1200亿元
C. 华夏幸福干什么
华夏幸福是一家主要从事产业新城开发与运营的企业。
详细解释如下：
一、华夏幸福的核心业务
华夏幸福主要从事产业新城开发与运营，涉及区域发展与产业规划。该公司致力于在新兴城市及城市群的重点区域进行深度布局，提供一揽子解决方案，促进城市经济发展和产业转型升级。华夏幸福还为客户提供包括产业规划、基础设施建设、招商引资以及后期运营管理等在内的全方位服务。
二、产业新城开发的重要性
产业新城开发是国家新型城镇化战略的重要组成部分。华夏幸福通过产业新城开发，推动城市经济发展和产业结构的优化升级。此外，该公司也关注城市基础设施建设、环境保护和社会服务的改善，为城市打造可持续发展的环境，满足居民对高品质生活的需求。
三、华夏幸福的运营模式
华夏幸福采用与政府合作的模式，以市场化运作的方式进行产业新城开发。通过深入了解当地经济和社会发展需求，量身定制产业规划方案，并引入优质企业和项目资源，推动当地产业发展。同时，华夏幸福也积极参与城市基础设施建设，提升城市功能品质。在后期运营方面，公司致力于提供持续的服务和管理支持，确保产业新城持续健康发展。
四、公司的影响与前景
通过持续的产业新城开发运营实践，华夏幸福在新兴城市及城市群建设中发挥着重要作用。随着国家新型城镇化战略的深入推进，华夏幸福的业务模式和发展前景被普遍看好。未来，公司将继续深耕产业新城领域，推动城市发展和社会进步。
D. 华夏幸福干什么
华夏幸福是一家产业新城开发商与运营商。
详细解释如下：
华夏幸福是一家实力雄厚的企业，其主要业务是产业新城的开发与运营。该公司致力于为客户创造更加美好的生活和工作环境，通过开发产业新城，推动区域经济的发展和繁荣。
华夏幸福的工作重心在于城市规划和产业发展两大领域。在规划方面，公司根据区域特点和市场需求，进行科学合理的城市布局和功能划分。在产业发展方面，华夏幸福注重引进优质产业资源，推动产业集群的形成和发展，为区域经济增长注入强劲动力。
此外，华夏幸福还关注民生服务，努力提升城市品质和居民生活幸福感。通过完善基础设施、优化公共服务、丰富文化生活等方式，提高居民的生活质量和幸福感。同时，公司还积极探索智慧城市、绿色建筑等领域的创新实践，推动城市可持续发展。
总的来说，华夏幸福以产业新城为核心，通过科学规划、优质资源引进和民生服务提升等手段，推动区域经济的发展和繁荣，为居民创造更加美好的生活环境和工作环境。其在产业新城开发和运营方面的专业能力和丰富经验得到了业界和客户的广泛认可。