华夏幸福将来的命运是什么

⑴ 华夏幸福"重生"和环京“楼市松动”

2021年12月9日，华夏幸福基业发布公告，宣称其《 债务重组计划 》已经获得“ 华夏幸福金融债权人委员会 ”表决通过。

“ 华夏幸福金融债权人委员会 ”主要就是 借钱给华夏的金融机构 ，其中包括中国工商银行、平安集团和其他三家金融机构。

华夏同时表现：后续将在河北省政府、廊坊市政府及专班的指导下，召集公司债券持有人会议，对债务重组相关事项进行审议表决。

公告宣布后，华夏幸福股价上涨了3.86%。

这是在海航之后，第二家房企的 “债务重组计划” 获得通过。

这就意味着 华夏的“债权人” 已经认同华夏幸福基业的“ 债务重组方案 ”，华夏终于 获得了“喘息” 的机会，这是非常重要的一步。

如果华夏的“债权人”不同意债务重组方案，华夏最后只能进入“破产重组”阶段，那么华夏就有可能会“破产重组”，甚至会“破产清算”。

债务重组计划的通过，意味着 华夏有望“重生 ”。

华夏目前的债务规模 大概在2200亿 左右，而且全部都是“ 金融债务 ”，也就是说华夏的债务，几乎全部都来自于“金融机构”。

这就是华夏和恒大，最大的不同。

恒大的债务高达1.9万亿，但里面 仅有三分之一是来自于金融机构 ，因此就算金融机构给与恒大“展期”支持，恒大也很难转变命运。

况且恒大还有更加庞大的 “表外债务” 。

因此恒大的关键问题在于债务规模更加庞大，而且债务结构更加复杂，各种债权人都有，从金融机构到上下游供货商， 已经“无药可救” 。

而且恒大自己还进行了 “金融化” ：恒大理财。

因此恒大除了“自救”，其他人很难下手“拯救”。

而华夏的债务更小，而且主要是金融债务，只要金融机构债权人统一允许进行 “债务重组” ，华夏就可以实现重生。

根据之前华夏公布的《债务重组计划》， 2192亿金融债务 将会通过以下 两种方式 来进行偿还：

第一种方式就是 “卖资产” ：

第一，卖出资产回笼资金约750亿元，其中约570亿元用于兑付金融债务，200亿用于“保交房”。

第二，出售资产带走金融债务约500亿元；

第三，以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿相关金融债务。

2021年以来，华夏已经连续卖出多个资产包，预计后面华夏还要把外地的项目连续甩掉，这样华夏就可以减少很多债务：

将南京孔雀海持有的“上元府”的现房项目正式交予南京万科。

将北京丰台 科技 园项目分别转让给北京丰台 科技 园投资控股有限公司和北京丰科世纪 科技 孵化器有限公司。

将武汉华夏卖给了宝业集团股份有限公司。

将南方总部商业地产卖给了鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。

将浙江省嘉兴市的一幅宅地卖给了融创。

第二个方式就是要求金融机构给与“延期偿还”，“免除利息”，“降低利率”等方式：

第一，优先类金融债务展期或清偿约352亿元。

第二，剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿，预计延期5-8年偿还，利率降到3.5%。

意味着华夏幸福的主要金融负债展期5-8年，也为他们后续恢复造血赢得了宝贵时间。

最为关键，通过这一次“债务重组”，华夏幸福依然可以 保留“孔雀城住宅业务” ，但会 去掉部分“产业新城业务” ，而且还能 保留“物业管理业务” 。

这说明华夏在债务重组后，越来越像一家“ 房地产开发企业 ”，而不再是 “新城开发企业” ，更加纯粹，也会更加保守。

但是本次债务重组，仅仅是让华夏有了喘息机会，华夏要想彻底重生，把债务问题彻底解决，关键还是要 解决“销售问题” 。

毕竟很多债务只是 “延期了5-8年” ，而不是不需要还了。

这就需要 解决“环京地区” 的楼市问题了。

2021年12月9日，根据“每日经济新闻”的报道，“ 环京的严格限购撕开了一道口子 ”，“ 保定公开定向解除楼市限购 ”。

保定市住房和城乡建设局官网上公布了《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》，在这个文件中，就明确提到：

购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。

这意味着环京楼市有区域出现了有条件松限。

如果我们更准确的说，这应该是 环京地区 首个公开表态“ 可以限购松绑 ”的城市，而其他的环京地区虽然也存在 “限购松绑” 的情况。

但基本上都“ 只说不做 ”，“ 静悄悄的执行 ”。

这也导致了很多买房人到现在还以为 环京地区“严厉限购” ，其实这些年以来，部分地区早就已经静悄悄取消了。

保定应该是首个“ 公开表态 ”的城市。

我们认为， 环京地区逐渐“限购松绑 ”是一个基本的趋势，而且有可能会在明年加速这个过程。

这肯定有助于环京楼市能够 恢复一点“生气” 。

综上所述，我们认为通过这一次的“债务重组”后，华夏暂时得到了喘息的机会，但要想解决河北的房企问题，归根结底还是 需要解决环京楼市目前过于“低迷”的状态 。

在“房住不炒”的基本前提下， 环京地区未来肯定将加速“楼市松绑” 。

一个方面是要让“北漂”刚需尽可能进入环京地区置业，另外一个方面则是要可以引入人口，提高配套水平。

未来五年，京津冀协同发展的交通格局将基本成型，高铁、地铁的跨区交通将会到来，检查站外迁也在进行中。

北三县楼市也将逐渐触底反弹。

⑵ 中国的“隐形地主”，坐拥资产6.2万亿，孙宏斌靠他一单赚150亿

提到金融界的“三马”，很多人都能很快地想到“马云”的阿里、马化腾的“腾讯” 。

而第三位姓马的大佬，似乎一直隐藏在两个人的身后。

普通民众对他没有太多的了解，甚至都不知道他的姓名叫什么。

殊不知他叫做 马明哲 ，现任 中国平安集团 的董事长。

他曾经凭借自己一个人的力量， 将一个由12人组成的小团队，发展成为如今总资产达到6.2亿的中国平安公司，缔造了业内首屈一指的商业帝国 。

作为行业内部的龙头产业，马明哲的一个决策往往会引起一连串的连锁反应。

随着近些年来平安集团开发起多样化的业务，马明哲与许多房产企业，建立起千丝万缕的关联。

马明哲的投资项目，涉及到的房地产集团有 华润、绿地、碧桂园、万科 等企业。

牵扯范围之广，可以说他才是 中国最大的“隐形地主” 。

他兢兢业业地经营了平安集团30多年， 让这个大企业如同一艘稳重的巨轮，航行在时代的海面上 。

他带领“平安”接连破除重重困难，至今仍然屹立不倒。

就连“联想”的前任接班人孙宏斌也直言：欠他一个人情 。这一切到底是怎么一回事呢？

1955年，马明哲出生在广东湛江，他的父亲是一名军人，母亲则是一名从海外归来的华侨。

不幸的是父亲早早去世，马明哲在母亲的拉扯下长大。

他回忆起自己童年的经历曾说， 那时候总是被母亲责打，就算是受到天大的委屈也从不哭泣。

他知道母亲为了他的 健康 成长，要一个人扛起生活的重担，这对一个柔弱的女人来说已经十分不容易了。

良好的家风让马明哲从小就锻炼出坚毅的性格，为他后来独自一人到外头闯荡，打下了良好的基础。

年幼的马明哲早就明白这些道理，经常主动帮助母亲做些家务活，减轻她的负担。

18岁高中毕业后，马明哲接受组织安排，到乡下去当知青。

这段经历教会他两件事——抽水烟和开拖拉机，这样的日子看不到出路 。

接受过高中教育的马明哲在头脑里盘算着，该给自己找一条别的出路。

1983年，那个坚毅的年轻人踏上了离开家乡的旅途。

他来到深圳，在一家民营企业打工。

一没有钱，二没有 社会 背景，在大城市打拼的每一步都走得十分坎坷 。

马明哲起初是给公司领导当司机的，几个月接触下来，领导觉得这个小伙子踏实肯干，也会把公司里的事情说给他听。

马明哲每天跟着大老板出入各种高端场所， 他的视野逐渐被开拓起来，老板教会他许多待人接物的本领 。

马明哲脑子转得快，有时也能为领导出谋划策，提出不少有创新意义的策略，老板对他也越来越器重。

机会总是留给有准备的人，命运的馈赠很快就落到马明哲的头上。

一天他像往常一样开车送领导去开会，本来要参加会议的是该社保公司的经理，这天他正好因故不能出席当前的紧急会议。

对面的大客户可不会等待一个小小的部门经理，老板心下一想，指名道姓让马明哲顶替该部门经理参加会议，直说如果出了问题也不会追究他的责任。

老总是一个能识得“千里马”的“伯乐”， 这次会议上，马明哲的发言充分显示出了自己的才华。

他针对正在探讨的问题，提出了自己的新见地。

而这个点子得到了公司高层领导的赏识，客户们也对他的发言感到很满意。

马明哲很快就受到了提拔，成为公司的一名基层管理人员。

但显然，这个小庙装不下他这尊大佛，他的商业眼光不仅局限于此。

马明哲进一步提出了自己的设想， 让公司再创立一家新型保险分公司，由自己带领团队，全权经营负责 。

等他把全部想法都告诉领导之后，公司高层认可了他的方案，并表示会全力支持他的行动。

此时马明哲创建的新型保险公司，就是后来 “平安保险” 的前身。

1988年， 32岁的马明哲正式创立了一家名叫“平安保险”的地方性股份制保险公司 ，他自己担任总经理的职位。

这个新兴的行业在诞生伊始，就承担了很大的舆论压力，民众对公司业务的安全性提出了很大的质疑。

要想让民众对“平安保险”产生信任感，马明哲付出了很大的努力。

好在创业前期的困难，都被马明哲一一克服了。

随后他选择引入摩根士丹利、高盛等国的外资，让他们成为平安保险最大的股东。

“平安保险”经过了漫长的发展期，成功从一个小型保险公司，成为一家大型综合的金融集团。

目前其下辖的业务涉及到保险、银行、投资、招商等各个方面。

改革开放以来，国内的经济形势发生了前所未有的变化。

马明哲以其独到的投资眼光，瞄准了一个为他带来巨大利润的行业，那就是投资房地产公司。

马明哲旗下保险公司的投资项目愈发趋向多元化，这与国家出台的相关政策有密切关联 。

1995年以前，国家规定保险公司投资只能存入银行中。

1995年6月以后，国家新制定的 《保险法》 规定，保险公司可以将投资转向债券等其他方向。

1999年，原保监会允许保险公司，通过其他金融手段进入证券、基金、投资等二级市场。

2012年以后， 保险投资的新政策出台逐渐放开，允许相关企业涉及不动产、股权、信托等多种手段 。

国内保险公司的投资种类也逐渐多元化，企业领导通过“组合拳”的方式，来降低银行利息变化给保险公司带来的利益偏差。

同时， 政府还逐步放宽了非标投资的比例，非标投资主要包括理财产品、信托产品以及不动产等等 。

它们具有持有时期长、收益高的特点，长期持有这些产品，与保险公司经营特点相匹配。

在相关政策的影响之下，保险公司投资非标资产的比例，自2012年起逐年增加，到2019年7月时，已经达到38%。

独具慧眼的马明哲自然没有错过这个机会， 自从知名房企“碧桂园”在香港上市之后，马明哲的目光就落在了这块“大蛋糕”上 。

他决定用“平安保险”的资金来投资这块项目。

2015年，中国平安集团以62.97亿港元的价格，购买了碧桂园房产集团的股份，一举成为碧桂园旗下第二大股东。

在“中国平安”的资本注入以前，碧桂园的销售业绩一直不太理想。

2015年第一季度的销售额同比下跌44.3%，只完成当年销售目标的13%左右。

背靠“中国平安”这棵大树，笼罩在“碧桂园”公司上空的愁云，很快就一扫而空 。

马明哲充分调动自己手头上的资源，“碧桂园”开启了与中国平安集团的深入合作。

在接下来的三个季度里，碧桂园集团奋起直追，直接将年销售额定在1400多亿元，成交总销量约为856.9亿元，环比增长达到57.3%，直接超额完成的任务。

此后三年，碧桂园集团进入高速发展期，连续两年蝉联房地产一哥的桂冠。

2018年前后， 马明哲再次花费了137.7亿的资金，收购了“华夏幸福”集团的股份 ，又将中国前20强之一的房产企业，纳入自己的麾下。

马明哲的“救火团队”，再次挽救了岌岌可危的华夏幸福公司，他热情地向华夏幸福的老板王文学，推荐吴向东进入企业内主持大局。

在他的全方位支持下，华夏幸福企业的销售业绩有所好转。

很多专家认为，这一举动有望再次创造当年碧桂园的奇迹。

马明哲就这样悄无声息地，成为了“最大的隐形地主” 。

融创中国的 孙宏斌 曾经公开表示 ：“我要感谢平安银行，他一单就帮我成功赚了150亿！”

他又是何人？怎么有这么大的面子请马明哲出手帮助他？

1988年， 25岁的孙宏斌从清华大学硕士毕业，他刚进入 社会 就来到柳传志手下的联想公司工作。

第二年，他就因为出色的业务能力，被破格提拔为企业部的总经理。

孙宏斌年轻气盛，风风火火地走马上任了，短短两个月时间，就在全国开办了13家子公司，将联想公司的营业额提升到了2400多万。

大老板 柳传志 非常看重他，将北京地区的业务全权交给他负责，自己则主要打理香港地区的上市工作。

柳传志去香港之前，意外发现在北京工作的孙宏斌创办了一份 《联想企业报》 ，这与他本人之前创刊的《联想报》并不相同。

“莫非他想要自立门户？”柳传志从这份报纸中嗅出一丝不对劲的气息 。

他担心自己前往香港的这段时间，公司内部会出现预料之外的人事变动，便立即放下香港的工作，一路赶回了北京。

在他抵达北京后，先是举办了一场联想 历史 上着名的“干部培训班” ，实际上是为了借机解决孙宏斌的权力问题。

柳传志本想试探一番，他知道孙宏斌不至于背叛自己。

谁知道孙宏斌的几个下属，趁他不在办公室的时候，对柳传志叫嚷着说道： “我们就喜欢听孙经理的话，总裁来了又没有什么关系。”

这样一来，柳传志阴沉着脸出了办公室，他私下里找到孙宏斌商量 ：“我相信你的为人，但你手底下的那几个青瓜蛋子要开除。”

这下孙宏斌不干了，两人怎么也谈不妥。

最后柳传志只能略带惋惜地说道： “你是个有能力的人，我们做不成朋友，至少不要变成敌人。”

起初孙宏斌还以为总裁要把自己下放分公司去 ，这也不算什么大事，大不了自己可以离开联想单干。

谁知第二天开会的时候，柳传志直接宣布孙宏斌被停职，还派人把他看守进来了。

那些“青瓜蛋子”曾手持武器，到看守他的地方和人对峙。

孙宏斌怕把事情闹大不好收场，好言把他们给劝回去了，他始终认为柳传志不会真的拿他怎么样。

直到1990年5月28日， 孙宏斌被北京海淀警方拘留，工作人员说他挪用公款 ，现在是按照程序实施调查。

他坚称自己是没有罪的，只是公司财务制度手续复杂，才没将一笔流动资金上报。

警察没有查到他“贪污”的证据，但也断定他挪用公款已经违反了法律规定 。

1992年，北京市海淀公安局判处孙宏斌有期徒刑五年。

这一切来得太突然，孙宏斌无数次面对监狱里漆黑的墙壁，久久不能平静，好在他没有一直沉沦下去。

他通过给 《北京新京报》 写稿，赚了不少“分数”，提前从监狱里出来了。

当年柳传志把“联想”当成自己的生命，他怕孙宏斌“造小船”，把联想搞得分崩离析，不得已才出此下策 。

这本是立场问题，没有什么对错。等到孙宏斌出狱之后，柳传志约他到餐馆里详谈。

为了表示自己的诚意，他没有带自己的保镖。

没有人知道他们聊了什么。从那以后柳传志坚称： “不论到什么时候，孙宏斌都是我的朋友。”

1994年，他给了孙宏斌20万的“安家费”，又出资500万给孙宏斌成立了 “顺驰地产” 。

孙宏斌一直没有放弃想要上市的愿望。

2008年，他带着自己的“融创中国”重出江湖，成为房地产行业的一匹黑马 。

他曾经从平安集团旗下的银行贷款25亿元，后经过资本的不断博弈， 他一举用这些钱赚回150亿，一时间风头无量，人们戏谑地称马明哲是他“身后的男人” 。

而孙宏斌也没有辜负马明哲的期望，近些年来孙宏斌相继收购王健林的万达集团、贾跃亭的乐视集团，成为资本界的“接盘侠”。

2021年，平安集团的总经理 谢永林 曾公开发言： “平安投资的不动产，是用来收房租的，不是用来炒地皮的。”

许是在国家大力度的管控房价以来，马明哲对于“中国最大地主”的称号有所不满，才公开发表言论，表明自己的立场。

“市场是一把双刃剑。” 对于现阶段的平安集团来说，可谓是机遇与挑战并存。

马明哲在地产行业的野心与实力，大家是有目共睹的。

而企业想要更好地发展，则需要提高自己的核心竞争力，方能在汹涌的时代浪潮中，走得快，走得远。

毕竟 “流水不争先，争的是滔滔不绝！”

⑶ 环京房企陷2000亿债务危机，为什么当地的房地产会这么惨

2000亿债务，目前并未看到这一数字确切来自哪个部门；

但粗略估算一下，以2万一平米楼价来估算的话，2000亿也仅仅相当于1000万平米的住宅价格——相当于每套100平米、10万户住宅而已。

我们知道，北京最大居住区一个“天通苑”，一个不够两个三个、也许就能覆盖这种债务规模。

炒房客的命运，大抵上也是如此。因为手中持有的房产过多，房产价格一旦下跌，也可能生出还款问题。

而我们的住户呢？在房价出现波动下行时候，面临的窘境也其实没多少不同。只不过，单个一户家庭，一套住宅，资金量相对要小得多。

但我们在本文最后重点要强调的却是，购房者、住宅开发商、建筑商，这块住宅生态当中的各个群体，彼此之间并没有建立起有效的对接、分级机制。就导致我们的商品住宅市场，目前显得十分混乱：住宅设计本身，经常并未考虑到住户独特需求；而居住在一栋楼的邻里，彼此之间也因为未作分级，而在差异非常大的情况下匪夷所思地住在了一起；从而让住宅对人“安居理想”的实现极为有限。这算是住宅领域当前亟待各方协同去解决的一个大问题。

⑷ 房地产是支柱产业

目录

一、爆雷房企的结局

二、房地产市场回暖的现实难题

三、地产投资机构的避险策略

笔者按：

12月11日，在“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”

本以为监管层上述表态至少能给行业重新找回信心，却没想到周一、周二（12月13-14日）地产股出现了连续的集体大跌，而且这几天依旧还有知名房企陆续爆雷，已爆雷的房企也天天处于被投资者、供应商、购房人围堵的状态。

一、爆雷房企的结局

很多地产投资机构的同行说，自从踩雷以来，从来没睡过什么好觉。房企爆雷后，债券及各类房地产融资产品的投资人、银行、信托、私募、金控、小贷、担保公司等全都在抢跑，由此也引发了更加严重的挤兑，包括各类机构的抽贷、断贷、起诉、查封等动作。悲催的是，如果房企的债务规模到了几百或上千亿，在其他融资路径都无法维续的情况下，银行即便是想救也根本救不起，还不如直接放弃。市场普遍认为，如果2022年春节前楼市行情仍旧无法企稳回暖（也即销售市场无法回温），大部分民营房企将面临生死大劫，而且也很难逃过被市场淘汰的命运。

对于高杠杆、高负债、高周转的“三高”房企来说，这一次楼市强调控打破了购房人的预期后，房企的销售端最先受到影响，销售难叠加回款难后，房企对供应商和投资人的久拖不欠慢慢转向躺平处理，随之二级市场引起股债双杀，做空量一上来后评级机构马上下调房企和产品评级，然后是铺天盖地的负面新闻，随之又导致进一步的股债大跌，最后引起客户不敢买房、金融机构不敢放款的后果，最终形成恶性循环，房企的销售现金流和融资现金流全部停掉，时间一长房企自然就得死掉。

2021年12月9日，华夏幸福发布了一则公告，“债务重组计划已获债委会表决通过”。从化债方案来看，主要是如下五点：一是卖出一部分资产，回笼资金后用于偿债和项目开发；二是出售一部分好项目和好地块，出售的同时捆绑对应的债务；三是优先类金融债务展期5-8年还清；四是以拥有稳定现金流的持有型物业设立信托受益权份额后，用信托收益份额直接冲抵债务；五是剩余其他债务由华夏幸福通过展期、降息和后续经营逐步清偿。市场层面认为，华夏幸福的主要金融负债展期5-8年，可以为其后续恢复造血赢得一些时间，同时在一定程度上也能增强企业后续应对债务压力的信心，但债务危机本质上还是未能解除，因债务本身只是在归还方式、归还日期及利率等方面得到了债权人同意，最终是否能筹措到资金还债还有待观察，比如目前华夏幸福的销售端基本没有动静，这为化债方案蒙上了厚厚的阴影。

值得一提的是，对于大型房企来说，上述债务化解方案确实可圈可点，甚至可能成为可供参考和复制的化债方案，但对于中小型房企来说，上述方案却很难有实施的空间，这或许也是大型房企和中小房企爆雷后结局的本质差异（大或许真的有大的好处）。当然，就现实一点的角度来说，上述方案对地产投资机构来说更多的只能是无奈地接受，房企需要以时间换空间，投资人只能慢慢等，展期并降低利息也好，免息且本金打折也好，至少还有个盼头，至于信托、私募等各类机构自己本身还能撑多久，这个可能得看每家机构自己的腾挪能力了。

二、房地产市场回暖的现实难题

在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，中央 财经 委员会办公室副主任韩文秀、国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆等就近日召开的中央经济工作会议进行了权威解读。宁吉喆表示，“要加强居民基本住房保障。 房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。 ”韩文秀则指出，“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全 社会 固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

12月8日-10日，中央经济工作会议在北京举行，关于房地产的表述如下：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。 ”从中央经济工作会议的定调来看，房地产当前已经从“稳市场”调整到了“稳行业”的迫切阶段。监管层重申“房地产是支柱产业”，从数据上最能得到直观的体现。根据统计的数据，以2020年为例，房地产业增加值占GDP的7.3%，房地产及其产业链占我国GDP的17%；房地产开发投资占固定资产投资的27.3%，房地产及其产业链拉动的投资占全 社会 固定资产投资的51.5%。房地产贷款占各项贷款余额的比重为27.4%（2021年6月），2021年房地产融资增量占社融增量比重为20%。2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，居民大部分财富都在房子里。

很多人都不太明白，为何房地产市场的信心回归会如此的困难。事实上，决定信心回归的三大因素没有彻底好转前，不管是房地产融资产品的投资人信心还是购房人的信心，在短期内都很难转变。从市场的走向来看，一是楼市销售端需要因城施策，对限购、限贷、限售、限价等进行适宜调整，销售端量、价的回暖是全 社会 对房地产市场信心回归的基础，也是实现12月中央经济工作会议要求的“因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展”目标的基础；二是信贷政策的松动方面，目前主要是债券融资和银行融资方向对国央企和优质民营房企有所放开，但对其他房企的信贷政策并未有丝毫放松，因此大部分房企目前仍旧无法实现正常的融资和资金循环，这种情况也会积压越来越大的市场风险；三是预售资金监管的问题，虽然个别城市已启用银行保函等替代的方式，但在“保交付”的压力下，大部分地方政府还是通过强监管的方式锁死了销售回款，也即房企即使有富余资金也面临无法调取的困境，这种有钱却无法使用的情况最终也会让房企的资金紧张面进入恶性循环，尤其是对偿债和新增投资的不良影响。

三、地产投资机构的避险策略

在这一波房企的爆雷潮中，地产基金和股权类信托产品的投资颇为受伤，从房企破产后的偿债顺序来看，破产费用与共益债务>购房人债权>工程款优先受偿权>抵押债权>员工工资>税款>普通债权。对于我们做股权投资类产品为主的机构来说，交易对手（房企）出现爆雷的情况下，我们其实也会非常被动，一是房企爆雷后项目卖不动，而且即便是愿意降价亏损也卖不动；二是新的融资款进不来，基本没有机构愿意继续提供资金并置换掉我们的前融资金，而且即便是银行有放按揭贷款，政府在保交付的原则下也会牢牢锁住监管账户资金，也即很难通过销售回款偿还我们的前融本息。

为了更好地解决融资到期后无法顺利退出的问题，我们目前主要是调整了以下的几点业务策略：

1.引入合作方

比如我们与融资方股东沟通，直接由我们引入接盘方或新的投资方，原融资方股东退出项目公司（房企爆雷后继续留在项目公司时会影响项目公司的融资和销售）。

备注：HD在深莞区域的很多项目都是合作方（包括投资机构）直接收购HD持有的项目公司股权，或者合作方（包括投资机构）直接寻找第三方收购HD持有的股权。

2.对赌处理：强制拖售

鉴于退出阶段可能存在纠纷或争议，我们目前已更加注重在前融进入时就通过对赌协议的约定提前明确到期后的强制拖售安排，同时也更加注意投后阶段强监管的落实，包括对项目公司章证照、银行账户等的控制，对项目公司的收支管理及资金监控等。

3.共益债处理

如因纠纷或争议问题最终进入破产重整程序，我们一般都会考虑引入代建方通过破产重整程序实现共益债的投资，不过前提是我们在前端的投后监管比较到位（比如保险箱没被融资方抢走），包括项目公司的资产、债权、债务等都在可控的范围。

4.诉讼处理

该方式较为常规，不再赘述。