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Ⅰ “环京霸主”地产公司华夏幸福暴雷前的野蛮发展史

2021年开年，知名房地产公司华夏幸福便公布资金链断裂及债务违约问题，首度承认暴雷，涉及银行贷款、信托贷款等债务，本息合计高达52.55亿元。

2020年前三季度，华夏幸福总负债超过4000亿，其中，有息负债规模达2185亿元，占比近55%；自2020年第四季度至今，其到期需偿还融资本息金额高达559亿元，而其现金只有386亿，债务危机一触即发。

事实上，危机的爆发往往不是一天形成的，而是经年累月的结果，华夏幸福的野蛮发展，早就为现阶段暴雷埋下了隐患的种子。

事情要从1965年说起，1965年5月，华夏幸福的创始人王文学，均称其为王老板，王老板出生于河北省霸州的普通家庭，毕业于当地的一所中专学校；中专毕业后，被分配到廊坊市交通局运输公司当司机。

1992年，小平同志的南巡掀起了一股创业大潮，王老板也被卷入到这股大潮中。王老板从各处筹集了2万块，在廊坊市委党校门口开了一家火锅店，后来华夏幸福的品牌logo 看起来尤其像火锅，中间一个鸳鸯锅，旁边八个菜，和早年开火锅店不无关系。然而由于一次意外，火锅店出现了不合格食材，导致食客中毒，火锅店由此被查封。

在王老板无所适从之时，一个大的机会正在到来。由于他在市委党校门口开了火锅店，由此认识了许多政府官员。而到了90年代中期，全国各地的政府机关开始大面积地兴建政府楼堂馆所，即办公楼、会议楼、大礼堂、招待所等。此时，王老板找到了廊坊市政府领导，称其能帮助政府翻新大楼，由此开始了政府装修业务，就这样赚了几年钱。

然而好景不长，1997年索罗斯发动了亚洲金融危机，大陆全力支持香港，造成大陆财政紧张。到1998年，财政部、中国人民银行宣布严禁政府债、银行信贷资金等用于修建政府楼堂馆所。此时廊坊市政府欠王老板的装修款变得遥遥无期，但另一边装修队的工钱还要发，眼看快过年了，债主便纷纷去王老板的家里讨债，不得已只能东躲西藏。

经过长时间的思想挣扎后，王老板做了一个大胆的决定。他来到了廊坊市政府领导的办公室，当着市领导的面，烧毁了政府的装修合同和欠款单据，并声称不再索要政府的所有欠款，而欠下的债，自己将来慢慢还。此事表面看起来亏了自己，但实际上拉近了与政府的关系，也积累了后来东山再起的资本。

果然，不多久，运气又砸到了王老板的头上。到了1998年6月，国家取消了福利分房政策,中国房地产市场开始起步,王老板得知廊坊市有块土地要做开发,于是他找到了政府领导，鉴于原来的交情，顺利地拿到了批条，获得了土地开发权，并通过土地质押找来了银行货款，1998年7月, 华夏幸福公司成立了。由于没有房产开发经验，通过四处考察学习，成功地将万科的图纸和标准复制到了华夏幸福的第一个房地产开发项目，王老板从中大赚5000万，资本原始积累就此完成。

尝到了地产暴力的甜头后，他开始充满信心地谋划更大的局。廊坊固安县位于北京市正南50公里，但其没有因为良好的区域优势而实现经济腾飞，反而是国家的贫困县。当时，苏州工业园区的成功给各地政府树立了一个新的标杆，王老板由此萌生了打造工业园区的想法，即开发房地产的同时，导入产业，形成产城一体化的格局。

通过对固安周边环境市场的缜密分析，王老板发现发展潜力巨大，便正式开始了“造城”之路，2006年，河北省政府将廊坊市固安园区升级为省级开发园区，并更名为固安工业园区，由此形成了华夏幸福商业模式的雏形。

华夏幸福而后一直对外宣称是一家产业新城运营商，产业新城运营商指的是企业和政府合作“造城”，政府提供政策支持、低价土地和低税收等优惠，企业负责提供资金进行城市的基建工作，由此共同打造新城，未来通过政策优惠和低房租等吸引产业入驻，政府获得税收，企业和政府分成。由于大部分政府资金不足，此项方案引起了政府的兴趣。

经过几年的快速扩张，2011年，华夏幸福在A股上市。2014年国内宏观经济下行，房地产进入调整期。而王老板却提出了“三年建一百个产业园”的扩张计划，于是便开始不断拿地，到2016年，华夏幸福在全国拥有超1000平方公里土地，但大部分在河北省，有“环京霸主”之称。

2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立国家级新区河北雄安新区。华夏幸福作为“环京霸主”，由于雄安概念，在2017年4月5号-11号连续收获了5个涨停，此时河北首富王老板身价达到了600亿元。然而，华夏幸福的幸福并没有持续太久。

2017年中下旬，环北京地区的廊坊、张家口、保定、燕郊等地均出台了“限购令”，环京楼市急转直下，成交量、价均断崖式下跌，部分地区一套100平方米的房子，直接亏损上百万。为了扭转局势，华夏幸福通过卖股份、借债的方式，不断扩充资本金。

2018年和2019年，华夏幸福引入中国平安，并签署了对赌协议，还获得了包括工商银行、中信银行、兴业银行、中国银行等多家银行在内的约4000亿授信额度，扩张中的华夏幸福，负债规模不断攀升，2019年华夏幸福的资产负债率达到了83.9%。

面对如此高的负债，华夏幸福还在不断扩张，在产业发展方面，2019年，该公司投资运营的园区新增签约投资额1956亿元，创 历史 新高。还斥资116亿元拿下武汉武昌滨江商务区地块。然而到了2020年初，疫情爆发，武汉成重灾区，华夏幸福的巨额投资项目遭到重创。

同时，2020年8月，住房城乡建设部、人民银行等明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，统称为“三道红线”。而华夏幸福由于前期投资大、负债率高、激进扩张，又遇到了疫情，使得公司现金流回补不足，资金危机显现。

2021年2月1日，华夏幸福发布公告，首次承认债务逾期。中国平安从入股华夏幸福以来，已亏损上百亿。截止到当前，华夏幸福已成立债权人委员会，就公司是否债务重组进行商讨，此时王文学仍在积极地协调平安和地方政府为自己补血。在2月2日的内部讲话上用“江湖义气”挽留人心，同时表示绝不逃债。华夏幸福的故事仍在继续，似乎仍然在等待下一次运气降临。

我是小舵手，给大家讲述中国商业/经济发展背后的故事，欢迎大家关注，谢谢大家。

Ⅱ 华夏幸福自救

2020年受调控政策及疫情影响，华夏幸福三季度销售回款大幅度下降，一年内到期债务超过千亿规模。2021年初，华夏幸福先后被穆迪、惠誉、中诚信等评级机构下调信用评级，中融信托的两笔信托融资也被传逾期。

华夏幸福的情况引起了广泛关注，1月21日，上交所对华夏幸福下发了监管工作函。

实际上，从2020年12月，华夏幸福与平安就开始商讨应对方案，一方面加大销售和回款缓解现金压力，另一方面与平安商讨相关资产交易价格。2018年入股以来，平安累计向华夏幸福投入超过300亿元。

自救的同时，河北方面也开始协助华夏幸福脱困，首个动作是援助95亿元现金。“我们并不是没钱，而是产业新城的账款回不来。”另一位华夏幸福的人士认为，华夏幸福暂时出现的困难，直接原因是环京区域限购及疫情等因素对销售回款带来的影响。

危机

1月20日，华夏幸福发布公告，对“16华夏债”14.8亿元债券全部实施回售，并于1月23日前对这笔债券进行转售。截稿前，华夏幸福还未公布进一步信息。

此前传出河北省将有条件援助华夏幸福的95亿元现金，首笔30亿元资金中的15亿元将用来回售“16华夏债”。

这笔在2023年到期的债务，投资人没有在回售期选择继续持有，一定程度显示了投资人对华夏幸福偿债能力的担忧。

企业预警通数据显示，华夏幸福及子公司存量债券余额为522亿元，2021年到期债券接近200亿元，其中2021年3月需要偿还的债券有78亿元。

除了国内信用债，华夏幸福还有45.6亿美元的海外债，其中有16.7亿美元需要在半年内偿还。综合来看，2021年华夏幸福需要偿还的国内信用债和美元债合计规模超过300亿元。

信用债只是华夏幸福短期负债的部分。根据2020年三季报，截至2020年9月底，华夏幸福有息负债规模2226亿元，其中一年内到期负债1177亿元，而同期华夏幸福的现金为386亿元。

华夏幸福现金对短期负债覆盖比为0.33左右，与2020年中相比，进一步恶化。按照2020年中报数据，在42家主要房企中，华夏幸福现金短债比仅高于恒大和富力，低于其他39家房企。

现金短债比作为企业一项财务指标，反映了偿债能力，一般房企会通过加大销售回款力度来弥补现金流不足。但是对华夏幸福来说，由于重仓的环京区域限购，叠加2020年疫情影响，销售回款乏力。

2020年1-9月，虽然华夏幸福的产业园区回款同比上升37%，但由于房地产签约销售同比下滑60%，使得最终当期销售额只有600亿元，下滑超过四成。

在房地产销售贡献方面，虽然其他区域贡献逐步加大，但京津冀区域依然是最重要的粮仓，销售面积占比超过4成，结算占比达到了47%。

多位华夏幸福的人士透露，2017年，环京区域限购对华夏幸福造成的影响一直持续到现在，虽然近年华夏幸福在区域和业务布局上均在不断调整，用以缓解环京限购带来的压力，但调整发挥作用需要时间。

根据2020年三季报，华夏幸福产业新城土地储备中，待开发面积及一级土地整理面积，京津冀区域的占比不断下降，但在850万平方米的计容土储面积中，京津冀区域的占比依然接近八成。

而2021年又是房企偿还债务的高峰期，根据机构统计，2021年房地产行业到期债务规模达到10909亿元，为近年峰值，其中信用债到期规模总额在8成左右。

华夏幸福同样如此，2021年是其偿债高峰期。目前市场传言，华夏幸福向中融信托发行的两笔信托借款逾期。

如何面对千亿之巨的到期负债，对华夏幸福而言，是一道艰难的考题。华夏幸福方面表示，目前公司正在积极化解相关债务带来的风险和影响。

自救

2020年三季度，大部分房企的销售业绩已经恢复至常态，个别房企业绩还出现大幅增长。华夏幸福是少数业绩出现下滑的企业之一。

三季度业绩出笼后，华夏幸福管理层和第二大股东平安方面开始积极沟通，试图寻找一个性价比更高的脱困方案。

据多位华夏幸福人士证实，王文学为首的大股东、平安及管理层，针对华夏幸福的现状和救助方案进行了多次讨论，就可能出现的局面进行了推演，并商讨不同情况下的应对方案和措施，包括：

第一，对部分优质的产业新城项目，加大与第二大股东平安和华夏幸福南方总部的协同效应，对部分重资产进行变现。2020年，这一模式已经率先在固安产业新城落地。

第二，对部分三四线产业新城项目，加快平台化进程，从土地、房地产项目、公共设施运营等多个维度引入合作方，加快资产变现力度。

这些措施与方案的执行力度，基于平安和外部资源的意愿，也基于华夏幸福实际状况，不同状况下，资源处置方式和力度不同。

一位华夏幸福的人士表示，原本产业新城的房地产项目均由华夏幸福自行开发，从2017年开始引入外部开发商合作，目前已经与20家左右的房企有过合作的案例。

华夏幸福此前的合作仅限于房地产项目的合作开发，而未来，无论深度还是广度都将进一步扩展。包括不排除外部房企独立开发产业内的房地产项目、商办项目，以及相关资产进行资产证券化等方式。“主要看到了哪一步。”上述华夏幸福人士表示，“几个老板在商讨过程中，对不同情况采取的措施进行了推演，不是说我们一下就要把资产都卖出去。”

在华夏幸福实施自救的同时，河北方面也积极协助华夏幸福渡过难关，提供95亿元财政支持只是其中之一。

据多方信息证实，目前河北方面正在与包括华夏幸福债权人在内的金融机构进行沟通，以避免出现釜底抽薪的极端情况，包括：

第一，与银行等机构沟通，避免出现断贷、抽贷、停贷等情况。对华夏幸福脆弱的财务状况来说，类似极端情况显然无法承受。截至2020年中，华夏幸福还有2824亿元的银行授信额度未用；

第二，与华夏幸福的债权机构协调，对部分到期或即将到期而无法偿还的债务进行展期，避免出现集中兑付。从2020年三季度财报来看，华夏幸福到期债务占有息负债的一半左右，在房企中占比较高。

截至2020年12月12日，华夏幸福担保总额为1598亿元，其中对非并表参股公司担保额不到5亿元。华夏幸福人士也表示，与同行相比，华夏幸福并没有太多表外负债，看不见的风险相对小。

资产几何

截至2020年3季度末，华夏幸福在全国各地有52个产业新城项目，其中河北省内项目18个，尤其是固安、大厂、香河等环京区域项目，支撑起华夏幸福收入的半壁江山。

2016年，华夏幸福销售额首次跨入千亿房企阵营，位列中国房企百强榜第8位。2017年5月，环京地区出台以县级为单位的调控政策，华夏幸福首当其冲。

2018年，在河北的牵线下，华夏幸福引入平安作为战略股东，华润置地出身的吴向东和俞建介入华夏幸福管理，一起主导了华夏幸福组织架构和人事考核等方面的变革，并成立了与平安深入协同的南方总部。

为了化解重仓京津冀的风险，华夏幸福一方面有意识地加大非京津冀区域的投资力度，环南京、环杭州、环郑州和环武汉等区域贡献占比开始上升，同时减少对部分低效项目的投入力度。

另一方面，以吴向东为首的南方总部，重点在一二线城市核心区域发展集商办住为一体的综合体项目，目前在武汉、南京、哈尔滨、桂林等地落地项目，同时在珠三角广泛介入城市更新项目。

上述华夏幸福人士透露，南方总部及吴向东团队的加入，使得华夏幸福在产业新城的发展内涵更加多元，与地方政府谈判的筹码和话语权更大。

产业新城本身回款周期长、回款慢，在房地产市场上行过程中，通过房地产销售回款可以弥补产业新城回款慢的缺陷；一旦楼市转冷，这一短板造成的影响也会加剧。

与其他房企相比，华夏幸福的合同资产规模较大，截至2020年9月底，以1343亿元位居房地产行业第二位；二是应收账款规模大，同期华夏幸福以547亿元位居房地产行业第三名。万科等典型房企的这两个指标规模均在几十亿元级别。

据华夏幸福人士透露，产业新城园区回款较慢，通常情况下，从结算到回款需要一到两年时间。“结算完，还需要地方两会批准确认，两会每年召开一次，错过了就得第二年，而且批准纳入当年预算了，还得政府有钱才行。”

华夏幸福的合同负债中大部分即为已经完工未结算的产业服务收入，而应收状况则多数为已结算未付款收入，华夏幸福的应收账款的欠款人中几乎清一色为地方政府。

2020年中报显示，华夏幸福应收账款前五欠款人中分别为固安新兴示范区财政局、沙城经开区管委会、溧水经开区管委会、嘉善商服区管委会和大厂县财政局，欠款总额近280亿元。

华夏幸福也在利用部分应收账款做抵押进行融资，2020年，华夏幸福利用多地产业新城综合咨询服务费共计12亿元应收款为抵押，向廊坊银行获得10亿元融资。本次被传违约的中融信托借款，其中一笔抵押物为大厂财政局的应收账款。

截至2020年三季度末，华夏幸福持有待开发的土地面积588万平方米，一级土地开发面积1112万平方米，计容建筑面积1168万平方米，涉及总投资超过5000亿元。其中有317万平方米的计容面积为商办综合体项目。

此外，由于产业新城涉及成片开发，除了已经获取的土地，华夏幸福旗下还有众多权益内的土地及基础设施相关资产，这些资产，成为华夏幸福的重要砝码。

Ⅲ 华夏幸福发布债务违约公告，华夏幸福究竟是如何欠下52亿债务的

“公司目前货币基金200多亿均受限，资金枯竭。环京地区价量齐跌，公司错判形势，造成严重后果，希望债权人同舟共济，共渡难关。”

华夏幸福发公告首度承认暴雷，债务逾期本息合计高达52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。

1月28日，据REDD消息称，华夏幸福拟成立债委会，由最大的债权人工行和平安牵头，而昨天曝出的消息是华夏幸福正在与顾问进行磋商，以制定庭外债务重组建议。

据REDD消息，华夏幸福计划建立一个由其最大的两个债权人中国平安和工商银行牵头的债委会。债委会还将包括其他三个金融机构，并将于2月1日正式成立，以解决该公司的债务问题。

报道称，成立委员会的决定是由华夏幸福工作小组上周做出的；有监管部门上周排除了公司破产的可能性，要求其偿还其债务，除非该公司无力偿债。

Ⅳ 华夏幸福股票为什么那么低华夏幸福财报2021年华夏幸福股票多少钱可以买入

在国家的政策主基调上，中央继续坚持"房住不炒、因城施策"的政策，面对政策对房地产的高压和精准调控，那么房地产的前路如何呢？今天就来给大家说道说道这个房地产行业的优质企业--华夏幸福。

具体的分析华夏幸福前，我非常推荐大家看一下这份房地产行业龙头股名单，点进链接就能领取了：宝藏资料：房地产行业龙头股名单

一、从公司角度来看

公司介绍：华夏幸福现在是产业新城规模式的运营商。公司主营是产业新城相关业务以及商业地产的相关业务。主要产品是由产业新城、产业小镇、房地产开发这几种构成的。

大致说了华夏幸福的公司情况后，再来瞧一瞧公司的优势是什么？

优势一、领先的产业新城运营商

公司致力于产业新城的投资、开发、建设与运营，当下已发展成在中国前端的产业新城运营商。公司把"产业优先"当作核心策略，为所布局区域引入、培养相关产业集群；且居住、商业、教育、医疗、休闲等城市配套同步建设并运营，还可以实现区域的经济发展、社会和谐、人民幸福，推动城市的高质量悉猛和可持续发展。公司主要业务可以划分为产业新城业务和房地产开发业务这两大板块。公司在全国范围内，共包含了十五个核心都市圈，然后完成了"3 3 X"的战略格局，共计开发出80做产业新城。

优势二、与华为合作智慧城市

公司与华为技术有限公司在北京正式签署战略合作协议。双方约定，在华夏幸福全球范围内投资运营的产业新城进行全方位合作，实现产业新城的智慧城市、智慧园区、智慧社区的发展目标，并且将以"智慧大厂"这个项目，作为切入点，即帮助大厂县的产业新城能更好的进入智慧城市。其中，华为会进行智慧城市的顶层设计，主要的工作项目就是负吵陆手责与政府对接之后维护后续项目的顺利进行。

优势三、或受益雄安新区建设

针对《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议》已经由公司和保定市政府正式签订完毕了，委托区域面积约为300平方公里，先期开发建设核心区域，差不多有35平方公里左右。公司现已经与雄县人民政府签署了整体合作发展建设经营约定区域这方面的合作协议，协议中约定的内容就是雄县人民政府将会以河北省雄县行政区划定内容区域的整体开发各事项，并且与公司进行合作，委托区域面积差不多是181.2平方公里。

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二、从行业角度来看

华夏幸福的主要经营产业新城业务，受住房调控的影响相对较小。在这严格的调控之下房地产行业已经供给则改革加速，比较利好升嫌且稳健的优质企业市场份额不断提升。调控加码背景下，房地产行业供给侧改革将会提上进程，此前杠杆较高的激进房企融资将受到严格限制，是极有可能退出行业或放缓扩张的。对于华夏幸福这样的优质企业，它的融资渠道很顺利，成本还很低，在要求范围内进一步提高发展，将来有望实现地产市场份额的持续攀升。

总的来讲，我觉得华夏幸福公司，其实它作为房地产行业的领头羊，有望在行业改革的时候迎来高速发展。可文章没办法实时更新，假如大家想知道华夏幸福未来行情，直接点击链接，那里有专业的投顾会帮助大家诊股，看下华夏幸福现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测华夏幸福还有机会吗？

应答时间：2021-10-01，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

Ⅳ 中国平安为什么入股华夏幸福

华夏幸福是2021年2月，起用中性名“河北队"。

华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。

公司坚持产业新城及相关业务、商业办公及相关业务双轮驱动，截至2019年 6月底，公司资产规模超4500亿元。

公司简介：

华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。截至2018年底，公司总资产4097.11亿元。

华夏幸福拥有专业的团队及高效的组织体系。截至2018年底拥有主营业务员工约10000名 ，平均年龄34岁 ，硕士及以上学历近3100人，高管团队有多位来自世界500强企业。

华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。

Ⅵ 传华夏幸福拟债务重组，2000亿有息负债，华夏幸福未来如何

华夏幸福死定了，很难有奇迹发生。

主要原因有2个：1.债台高筑，现金短缺，资金链已经断裂；2.经营模式是死结，无法解开了。

华夏幸福欠下了天量债务，其中有息负债就高达2000多亿，资产负债率高达83%。

欠债还钱，仅仅2020年第四季度至今，公司需要偿还的本息金额，就高达559亿元。

然而，公司已经没钱了，截至2021年1月31日，公司的货币资金余额为236亿元，可动用资金仅有8亿元，各类受限资金为228亿元，这些受限资金无法用于还债。

公司目前已经资金链断裂，有52.55亿元债务发生逾期，接下来的债务违约还会不断发生。

华夏幸福为什么会发生危机？我个人认为，它的经营模式出了问题。

公司的主营是打造产业新城，说白了就是到郊区便宜拿地，几乎从零开始造城，等小城打造好了，再盖房子卖房子。

我个人认为，造城这种地产模式是违背客观经济规律的。 历史 上大多数城市，都是人们自发聚集形成，城里的各种配套设施，也是逐步完善的，俗话说得好：罗马不是一日建成的。

造城这种地产发展模式，是想用几年时间打造一个城市，你觉得可能吗？我个人认为，造城这种模式简单粗放，后遗症非常明显，房子缺乏必要的配套，没有增值前景。

随着人们的财商不断提高，你觉得他们会持续买这种房子吗？公司在造城上投入巨额资金，将来这些房子卖给谁呢？造城会不会最终成为空城呢？

现实生活中，造城失败的案例比比皆是，比如：海景房， 旅游 地产，民宿等。

惠州大亚湾就是在造城，目前大亚湾缺乏各种配套，房子供大于求，增值前景堪忧，买房人普遍被套牢。

造城成功的案例，我个人认为，只有深圳一个案例，但深圳不是某个开发商造就的，而是全国人民造就的。

由于公司的经营模式违背客观经济规律，且债台高筑，现金短缺，资金链已经断裂，华夏幸福难以起死回生了。

短期华夏幸福会非常困难，河北政府会出手救华夏幸福，平安大概率未来会掌握华夏幸福的控制权。

近3年来环京的严格的限购政策加上环京的房地产形势大跌，使得销量大幅的下降，近四年的销售额影响在1000亿左右。

新拓展的长三角大湾区的效果远不如预期。

16年以前疯狂的销售业绩使得华夏幸福飘了，投资战略过于激进，好高骛远，管理粗放不够精细。

国家出台最严房地产调控三道红线，华夏幸福三道红线全部踩中，融资将受到极大的限制。

2020年的疫情使得华夏幸福雪上加霜，到2021年到期应付金额1000多亿，华夏幸福的200多亿货币基金全部受限，资金山穷水尽。

到2021年2月1日，公司及下属 公司52.55亿元债务逾期，公司股票停牌，华夏幸福陷入四面楚歌。

短期的华夏幸福一定非常的困难。

河北政府一定会救华夏幸福 ，华夏幸福牵扯的面太广了，华夏幸福超千亿的房企如果彻底死了，环京的地产界将陷入无底的深渊，投资者、员工、购房业主、合作供应商、建筑工人、债主等将是一个很大的 社会 问题。

1月15日，据媒体称，河北政府承诺为华夏幸福提供95亿的有条件的财政支持，虽然华夏幸福没有对外确认。

1月19日，彭博社称华夏幸福将1期的债务转入中证登。该社认为这笔资金来源于省政府的援助。

但华夏幸福的亏空仍然巨大，政府其实态度很明显了，会全力救华夏幸福，华夏幸福跟河北政府关系这一块一直是没得说的。

平安会全力抢救华夏幸福，平安系是华夏幸福的第二、第三、第四大股东。 2018年中国平安入股华夏幸福，给华夏幸福输血近300亿，同时签订对赌协议，如果完不成将向平安进行现金补偿，2018、2019都是擦边完成，2020受疫情影响，华夏幸福销售受到很大影响，没有完成的可能。

平安会全力救助华夏幸福的债务问题，如果华夏幸福没有转机，平安的投资将会亏损严重。

华夏幸福是有转机的希望的

华夏幸福有许多跟政府长期合作的项目，这些投资的周期是很长的，平安一定会在救华夏幸福的过程中获得华夏幸福的控制权，毕竟这些项目未来的回报是可观的。

1.首先不要指望河北政府救，因为政府是河北人民政府，华夏幸福涉及人民但不是人民的。

2.地产洗牌期，拟债务重组就证明现在很不好，被洗掉也是归宿之一

3.未来跟规划相关，不清楚华夏幸福老板们脑子想法和规划，还设计运营能力，外人也谈不上分析他的未来，且行且珍惜，倒是有一点负重前行不如支持年轻一代的新锐技术公司发展，生生不息的商业生态才能逐渐形成中华商业文明，最终实现中华的伟大复兴！

开会研究，还肯定华夏幸福产业造城模式，仅此一点，就不看好。

其问题不仅仅是因为政策变化，环京地产低迷，这只是诱因，或至多是部分原因。根本上是由于其盲目粗放的发展模式造成的。到处圈地，搞产业新城；到处挖人，简单粗暴招商。以贷款支撑发展，负债不计后果。如此模式，怎能持续？

当你欠债2000亿时，你就根本不用担心未来。

企业自有资金和资产都不够还利息的，这种企业必须清算，归还所有债务，国家主持公道。严查资金外流！

一句话房卖不出去问题就解决不了

多米诺骨牌开始倒了。他只是前面几张！

华夏幸福当前所面临的问题反应出我国房地产业整体面临的问题。房住不炒，推动房屋租赁这是所有房地产公司绕不开的国家大政，这个大政逼迫所有房地产公司整体改革，以获得生存权。

华夏幸福目前突出的问题不是效率低下，不是严重亏损，而是债务巨大，同时应收账款巨大。如果应收账款及时回笼，公司便可准时付息偿债，正常经营。应收账款无法回笼产生的原因是多方面的，较大原因在于当地政府的政策导向，比如环京开发等等，但更大原因在于大政。至于2020年营业收入缩水不是华夏和其它房地产公司的死结问题，只是疫情下所有产业需要共同面对的问题。

华夏幸福面临的问题较大，但前景并不灰暗。从目前来看，各级政府、金融机构、各类债权人、大小股权人都不想看到华夏垮掉，都有担当地准备为华夏站台。掏出真金白银也好，债务延期也好，问题很快会得到解决，不需要极度悲观。

近期媒体透露出的华夏幸福掌舵人王文学的四点自身剖析可以看出华夏的董事会是务实的，是有担当的，是有信心度过难关的。十几万华夏幸福的大小股东们没必要跳楼，挺一挺一定会过去。老股民哪个没遇见过由于政策或突发事件导致的板块低迷，但不都云开雾散了吗。塑化剂导致的白酒低迷都抗过去了，环京板块建设迟滞还能解决不了吗。

2021.2.2

华夏幸福是河北开发商老大，也是环京一哥，所涉及的产业新城，地产项目牵扯的各级各类政府部门，小区业主不计其数，合作银行，公募，私募机构，信托，数量之多，必须的通力合作全力救治，才能避免区域系统银行金融风险，才是保证 社会 的稳定团结，人民安居乐业，才能保障广大业主的合法权益

Ⅶ 对赌、裁员、卖楼、退股，曾经产业新城之王华夏幸福究竟怎么了

在中国房地产领域，华夏幸福无疑是一个非常奇特的代表，它既没有“华南五虎”的锋利无匹，也没有“招金保万”的大开大合，但却凭借着自己独特的发展模式成为中国房地产市场中独树一帜的一家企业，然而就是这样的一家企业如今却面临较多的困局，裁员自救、退股造车、卖楼筹款、股价腰斩，华夏幸福到底是怎么了？华夏幸福还能继续幸福吗？

一、华夏幸福的这个冬天

最近一段时间，对于房地产市场来说无疑是一个寒冬，万科在自己的年会上高喊“活下去”，中原地产甚至发出了“排队等死”的说法，但是对于房地产知名企业华夏幸福来说，这个冬天似乎是格外寒冷。

7月10日，华夏幸福公告称，控股股东华夏控股和平安资管签订股权转让协议。双方约定，华夏控股以23.655元/股的价格，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占公司总股本的19.7%。华夏幸福承诺，未来3三年，公司净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。如此苛刻的对赌协议，可以看出华夏幸福对于资金的渴望。

10月10日，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。环京土地一共涉及10幅土地，用地总面积为509亩，住宅用地共计33.9万平方米。以上地块均由华夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日间取得，土地价格共计约38.33亿元。华夏幸福也被认为是亏本卖地、打折卖楼。

11月10日，华夏幸福传出“华夏的小镇集团全国400多人和华夏京南集团500多人全部裁掉。”华夏幸福三天裁员上千人的消息也由此在地产圈传播开来。

11月29日，根据启信宝的数据显示，合众新能源的法人代表由王文学变为方运周，这离去年10月份王文学取代方运周成为合众新能源的法人代表不过刚刚过去一年，2017年12月份，王学文控制的知合出行科技有限公司向合众新能源注资12.5亿元，从而控股合众新能源。而卸任的王文学正是华夏幸福的掌门人。

严苛对赌、打折卖楼、裁员自救、退股造车，这些举动都表明了华夏幸福似乎正在出现问题，截至12月4日收盘，华夏幸福的股价已经从今年2月份最高峰的46.88元每股跌到了现在的25.92元近乎腰斩，这让大家不禁想问华夏幸福到底怎么了？

二、从火锅店到独树一帜的华夏幸福

每每说起华夏幸福，地产产业当中都会用传奇来形容，1992年市场经济的大潮刚刚勃发的时候，华夏幸福的掌门人王文学辞掉了当地交通局的铁饭碗开了一家火锅店。借助火锅店的所积累的原始资本，王文学干起了日渐红火的装修生意，几年不到的时间就包揽了廊坊市的装修工程。从火锅店的王老板变成装修的王包工头的时候，恰逢1997年亚洲金融危机，在经济出现不景气的时候，各地的福利分房政策也正好取消，王文学敏锐地察觉到了福利分房取消所带来的商机。他放弃了赚钱的火锅生意和装修生意，直接投身房地产发展的大潮。以当地一个小街道华夏里命名了第一个楼盘华夏花园，并以此成为了公司的名字：华夏幸福。

2000年前后，华夏幸福已经在河北拥有了三个项目，成为了一个小开发商，面对着房地产开发轰轰烈烈之势，华夏幸福其实做的并不出众，于是王文学开始寻找差异化竞争优势，他盯上了房地产企业都不太愿意做的产业地产这块蛋糕。2002年，河北固安开发区成为了王文学华夏幸福成名的代表作，由于河北南三县离北京较远，相比于土地众多、离京较近的北三县，固安几乎就是个难啃的硬骨头，但是王文学就是看中了硬骨头签下了60平方公里、期限50年的开发协议。

由于之前没有任何先例，王文学的固安之旅并不顺利，但是华夏幸福就是一点点地摸索，摸出了之后被称之为“政府主导，企业运作，合作共赢”，形成了“权责分明、利益共享、风险共担、全程合作”的机制，当然在十几年后的今天我们知道这个模式还有个新潮的名字”PPP模式“。

华夏幸福就凭借自己摸索的PPP模式，自己规划设计，自己土地整理，自己基础设施建设，自己公共配套，自己吸引产业，自己运营城市，这一套地做下来将一个一穷二白的地方变成了具备吸引力、承载力、竞争力的新城，而华夏幸福更因此将自己自诩为产业新城运营商。2008年之后，华夏幸福更将自己的模式推而广之，在全国一口气砸下了一百多个项目，华夏幸福也成为了最有名也最独树一帜的房地产企业。

三、华夏幸福到底怎么了？

其实，我们仔细研究华夏幸福的模式就会发现，华夏幸福是一个最特殊的房地产企业，华夏幸福所有住宅的地都是自己园区内的，整个园区的三通一平也都是华夏幸福自己做的，所以华夏幸福的拿地的成本并不高。再由于华夏幸福做的是产业地产，所以其土地储备在整个房地产产业当中都不算高，既没有高昂的拿地成本，也没有压在手上的土地储备，华夏幸福理论上不该有问题。然而，华夏幸福就是出问题了，那么他的问题到底出在哪呢？

一是华夏幸福的开发成本实在是太高了。对于一般的房地产企业来说，最大的成本无疑是拿地成本，但是正如我们之前说的，华夏幸福拿地基本上成本都不高，但是华夏幸福干的不仅是房产商的事情，更是地产商的事情，那么其地产成本实在太高。华夏幸福的主要成本来自于土地整理、三通一平（通水、通电、通路、土地平整）以及当地的基础设施建设，由于拿的土地本身就不是区块价值很高的土地，这就需要华夏幸福下大力气去自己招商引资，去自己想办法给这个产业园找思路，这些都需要巨大的成本，这也导致了华夏幸福的产业新城开发成本太高。

二是华夏幸福的政策风险太大。相比于其他的房地产开发商，华夏幸福开发的是产业地产，这就意味着其业务受到政策的影响极大，如果政策支持，那么华夏幸福必然会发展的顺风顺水。然而，从2016年开始，房地产市场政策出现风向逆转，环京地区限购政策层层加码，环京地带的住宅价格出现大跌，某些地方甚至出现腰斩。2017年，环京地区出现了雄安新区，可以说产业限购政策达到了史上最严，环京地区的房地产市场陷入了严重的问题当中，而环京地区更是华夏幸福的主阵地，自然受到冲击最大。2017年，华夏幸福的经营性现金流量净额为-162.28亿元，2018年上半年为-78.18亿元。华夏幸福的现金流压力可见一斑。

三是华夏幸福的业务模式复制起来难度不小。华夏幸福的成功来自于其开发产业园区，相比于京津冀地区很多地方几乎一无所有的土地，华夏幸福可谓是在白纸上作画，虽然难度不小，但是阻力不大，自由发展的空间相当多。然而，华夏幸福的模式复制到了长三角、珠三角、长江中游、中原城市群、成渝城市群等地的时候却出现了问题，这就是这些地方不同于京津冀地区，当地本身的产业基础就已经存在，留给华夏幸福辗转腾挪的空间不多，华夏幸福在很多地方的发展都出现了不同程度的难题，想要完美复制环京地区模式难度相当之大。

在这样的基础上，才出现了文初我们说的华夏幸福与平安的严苛对赌、裁员自救、打折卖楼、退股造车这一幕，当然华夏幸福的掌门人无疑在丢车保帅、壮士断腕，无论怎么样保住现金流，先活下去就是最正确的事情。最近，华润置地的原掌门人吴向东空降华夏幸福，临危受命的吴向东能否带领华夏走出当前困局，也值得我们进一步期待了。

Ⅷ 原报道 | 吴向东华夏幸福780天

壹

吴向东履新华夏幸福，至今已有780多天，这期间外界只寥寥几次在公众场合见过他。

其中一次是去年4月26日，华夏幸福举办2019年度线上业绩会，董事长王文学、联席董事长兼CEO吴向东均有出席。这也是王文学和吴向东首次公开同框，尽管他们分别位于南北两个会场。

吴向东被认为是华夏幸福二股东平安推荐的“代言人”。2018年7月，平安入股华夏幸福，2019年2月，吴向东便从华润转至华夏。此后，华夏幸福南方总部成立，团队成员主要是他和其他华润旧部。华夏幸福南北总部独立运营，据称平时连会议都各自召开。

华夏幸福在业务层面开始大幅改变。过去几年，王文学在公司内部要求诚意正心干产业新城，但2019年中报起，该公司开始分为产业新城及相关业务、商业地产及相关业务，后者由南方总部主导。

新业务从诞生之初便定位要为平安的战略安排服务，具体包括在大型商办综合体、康养业务、轻资产管理及科学社区四个领域发力，吴向东则要确保新业务与华夏产生化学反应。

在那场业绩会上，华夏幸福管理层也明确，商业地产及相关业务在2019年从无到有，计划布局北上广深等8大核心城市，并立足以轻资产开拓商业地产及相关业务。

吴向东踌蹰满志，对与会投资者及媒体说：“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。这是我们的目标。”

华夏幸福为新梦想买单，向吴向东开出了年薪3868.93万元的合同，相当于王文学同期年薪的4.5倍，这也是A股高管薪资的最高纪录。

但从去年底开始，华夏幸福的资金链问题，严重到让王文学求助政府及平安支援，比如探讨引入平安作为基石投资者、华润作为股权投资者，此举措最终未成行。

今年2月4日，平安集团总经理兼联席CEO谢永林透露，平安对华夏幸福股权投资180亿，表内债权投资360亿，已做好拨备准备。3月25日，谢永林被中小股东问及华夏幸福债务处理问题时，他回应：

平安后续将不再出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。

平安的风向变了。

在这之后，华夏幸福南方总部开始传出动荡。3月底有消息称，吴向东表示不管债务事宜，并已不正常上班，或将撤至深圳房企鹏瑞集团，同时南方总部亦将转让予鹏瑞。

根据媒体最新披露，与吴向东一同转战鹏瑞的，还有南方总部的原华润置地团队，大约有100多人。

华夏幸福正出现更多变局，此时创始人王文学，正修补债务缝隙。他亲自参与金融债权人大会，向债权人检讨、致歉，表态坚决不逃废债。廊坊成为化解危机的主战场，他点名表扬的是“站在廊坊的弟兄们”。

据观点地产新媒体了解，华夏幸福2021年到期需偿还债务仍高达千亿元，现金流短缺，甚至利息及工资都无法支付。它是目前爆发危机的房企中，规模最大的一家。

参加完金融债权人大会，王文学在廊坊对上千名员工做内部讲话，他说，大家离开没问题，这是双方自愿的选择，跟道德无关。

“你们是职业经理人，我是职业企业家，我们互相都要表现出职业水平。”

贰

时隔三年后，王文学坐在廊坊的办公室，或许仍会觉得马明哲与他是职业企业家的惺惺相惜。

2018年10月底，华夏幸福召开平安入股后首次员工大会，据当时媒体报道披露，王文学于会上公开谈及此次险资入股的原因。他的说法是，双方曾经在深圳同时相中一宗地，不打不相识，马明哲欣赏华夏幸福的执行力与判断力，平安亦认可公司的潜力。

不过，平安将向华夏幸福委托派遣高管，负责日常经营、财务审计及新业务等工作。

而这种变化也预示着，平安并非纯粹的财务投资型二股东，它对华夏幸福有业务协同诉求。

此刻市场消息早已流传两个委托派遣高管的名字：华润置地执行董事吴向东，以及华润置地CFO俞建。2018年12月、2019年2月，俞建、吴向东先后履新华夏幸福，证实市场所言非虚。

工商信息则显示，2018年12月20日，华夏幸福（深圳）运营管理有限公司注册成立，注册资本为10亿元。这也是南方总部的工商主体，南北方团队“划江而治”的格局由此逐渐明晰。

此后半年，该公司新增董事长俞建，董事赵荣、王笑、刘嵘、赵炜，以及监事庞慧，均为华润置地前职业经理人。

南方总部团队组建后已快速开启扩张，一批项目均处于接洽状态，比如2019年4月底，桂林政府与吴向东就乐满地康养文旅综合体项目落地建设进行交流。

至7月底，首个旧改项目浮出水面，原华润团队在深圳盐田正式成为沙头角田心工业区片区旧改的前期服务商；8月23日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司注册成立，正式涉足旧改领域。

同年8月16日，华夏幸福宣布，将9个月前刚从中国铁物手中以57.8亿元受让的北京丽泽金融商务区项目，转让予平安人寿，对价仅为58.29亿元。对此该公司解释，交易系在商办方面首次尝试采用管理输出的轻资产模式。

一个月后，南方总部首次出现于土地招拍挂市场，以总价116.25亿元底价竞得武汉武昌滨江CBD核心区2宗地块。这是华夏幸福首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体。

截至2019年底，华夏幸福在商业地产及相关业务方面，已落地项目包括北京丽泽项目、武汉长江中心项目，并有8个旧改项目被选定为前期服务商，其中深圳、东莞分别占6个、2个。

在2019年度业绩会上，吴向东表示，过去一年是“积极的热身和工作”，相信2020年“新模式、新领域、新地域”肯定会全面落地。

“甚至我们觉得，选定的最优先（发展）的8个城市都要覆盖，这一点我还是很有信心。”

这是吴向东入职华夏幸福后仅有的一次公开与外界沟通交流，其它大部分时候，他和南方总部团队像头猎豹，悄无声息地寻找并靠近猎物。

仅2020年上半年，华夏幸福便新增4个商办综合体项目，中标1个项目代建服务，锁定1个旧改的前期服务商，包括南京大校场项目、广州白鹅潭项目等。该公司强调，已基本完成在目标城市的布局。

平安与华夏幸福业务协同的更典型案例，是去年10月上旬开工的哈尔滨新区深哈金融 科技 城项目。

该项目总占地约88万平方米，建筑面积约159万平方米，由平安、华夏幸福共同投资200亿元打造，并将同时结合平安的金融产业资源以及华夏的产业新城开发运营优势。平安集团总经理兼联席CEO谢永林，以及王文学、吴向东首次同台出席开工仪式，足见各方重视度。

叁

如果回想起自己前面25年的职业生涯，吴向东可以选出代表性的头衔：华润置地董事总经理、董事会主席，以及潜在的万科董事长。

这些头衔已成 历史 ，或许令他更真切感到做一个“非常困难的决定”所要承受之重。

转折点是2018年马明哲发出的邀约，那时他的身份是华润集团助理总经理、华润置地执行董事，重新回归华润后逐渐触碰到了职业天花板，最终决定转身，去华夏幸福开辟新战场。

据当时媒体报道，王文学一开始对吴向东的加盟表示肯定，强调南北双总部不能各自为政，不要强调你我之分。同时，吴向东加盟后，会带领华夏幸福朝多元化发展，对冲风险。

事实上，南方总部率先发展的商办综合体及旧改，多与吴向东及其团队在华润置地积攒的经验及资源有关，为此需要沉淀大量的资金。而南方总部在华夏幸福享有极高的战略地位，尤其在拿地上拥有高额的资金保障。

即便在北方总部加强产业新城及相关业务储备管理的情况下，南方总部依然加大对新业务的土地投资。2020年5月9日，华夏幸福董事会审议通过一项预案，批准公司及下属公司在5-6月期间进行土地投资的额度不超过220亿元。

其中5-6月华夏幸福共分3次披露拿地情况，累计新增22宗地，合计成交金额120.53亿元；商业地产及相关业务占12宗，成交金额占112.66亿元，显示南方总部是绝对拿地主力。

华夏幸福去年业绩公告显示，前三季度公司土地支出198.5亿元，同比增长接近25亿元；其中商业地产及相关业务支出达102.03亿元，产业新城业务支出则从173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元。

去年底开始，华夏幸福爆发债务偿付问题，新的一年面临上千亿到期需偿付金额，业务现金流无法覆盖偿付需求。目前该公司已累计违约372亿元。这时再去看快速扩张的新业务，风险非但未对冲，它反倒成为庞大的吸金兽。

深圳旧改从业人士表示，华夏幸福在深圳等地获取了一批旧改，但基本是前期服务商项目，进度不一，意味着仍需漫长周期才能兑现价值。

哪怕是南方总部最早获取的增量项目武汉长江中心，住宅及公寓部分要入市最快的节点也将是：2021年三季度。

王文学2月2日在内部讲话时反思，TOD轨交、医疗等业态没有取得显着成效。消耗和占用了公司大量资金，考核机制不够健全。

他同时也吐槽，某些单位，公司需要他们的时候以各种理由搪塞，就是不来廊坊。

在说这番话之前6个月，一些鲜有人注意的变化正在发生，南方总部退出了固安华御城房地产开发有限公司，转由廊坊京御房地产开发有限公司持有，后者主要是孔雀城品牌的母公司。同时，南方总部在公开土地市场陷入沉寂，廊坊京御地产成为拿地主力。

年底，华夏幸福在廊坊、固安两大商业综合体奠基开工仪式，出席者都是王文学。

王文学内部讲话后两天，平安总经理兼联席CEO谢永林公开评论，华夏幸福出现流动性困难和债务危机，主要是宏观经济和政策调控影响了回款，疫情影响，以及扩张太快。

谢永林强调，对华夏幸福的540亿元投资，只是平安8万亿投资组合的一项。但没有人会相信，一旦华夏幸福倒下，它能不被席卷进去。

3月25日那场备受瞩目的平安年度股东大会，除了明确表示不再出钱，平安管理层还提到，华夏债务危机事件后，公司内部进行多轮深入反思。

其中最后一条是，未来对“这些企业”派驻董事，责任和要求都会进一步增强。

而华夏幸福在债务危机下已采取积极瘦身缩表措施，那位与平安关系密切的最大牌董事，似乎也拥有对外资产的自主决策权。对此有媒体报道就提及，吴向东与鹏瑞集团董事局主席徐航最初接触，也是为了推销南方总部的项目，但双方深入交谈之后，吴向东选择加盟。

现在，南方总部也有近一年未公开扩储，那个曾被华夏幸福赞誉为“吴向东带领的中国商业开发运营第一团队”，越来越多迹象表明，它将把天赋带到鹏瑞集团。鹏瑞旗下鹏瑞地产发展 历史 较短，2017年总资产仅104亿元，相当于同时期华夏幸福总资产的1/36。

有人说，吴向东拂袖而去，他只是做了职业经理人的选择，跟道德无关。

只是，他一年前拍胸脯般喊出的那句“成为最好的商业地产发展商或运营商之一”，和现实碰到一起，都是梦破碎的声音。

原报道 | 用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道。

Ⅸ 华夏幸福股票为什么大幅度跌

华夏幸福(600340.SH)发布公告，拟向平安养老进行永续债融资，涉资50亿元，首期利率为8.5%。

自2018年平安以137.7亿元收购华夏幸福19.7%股份以来，华夏幸福获得平安帮助良多，但两年时间过去了，华夏幸福仍面临着资金短缺、短期借款激增导致财务费用大涨等“困境”。

基金重仓板块，机构重仓板块，沪股通板块，北京冬奥板块，证金持股板块，京津冀板块，沪港通板块，上证180板块，河北板块，房地产板块，HS300_板块，社保重仓板块，融资融局桥枝券板块。

(9)华夏幸福平安多少钱进的扩展阅读

2015年2月13日发布定增预案，公司拟以不低于41.75元/股非公开发行不超过1.68亿股，募集资金总额不超过70亿元，拟投入固安、大厂的园区配套住宅开发项目和新民居建设项目以及偿还银行贷款。

具体而言，公司本次募投项目包括：固安孔雀城剑桥郡7期项桐敏目、固安孔雀湖瞰湖苑项目、固安雀消散翎公馆项目、固安孔雀城英国宫2.7期项目、大厂潮白河邵府新民居项目。

大厂潮白河孔雀城颐景园项目、大厂潮白河孔雀城雅宸园项目、大厂潮白河孔雀城雅琴园项目以及偿还银行贷款，拟投入募集资金分别为18亿元、11亿元、9.5亿元、6亿元、8亿元、4.5亿元、4亿元、4亿元和5亿元。

Ⅹ 千亿债务压顶，华夏幸福终陷泥潭

曾经跻身地产销售榜TOP10强之列的华夏幸福（600340.SH），开始为昔日战略的激进付出代价。

2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告，透露华夏幸福及下属子公司发生债务逾期，涉及本息金额共52.55亿元。然而截至2021年1月31日，公司可动用货币资金余额为8亿元，无法偿付金融机构负债。

针对此，华夏幸福债权人委员会已经组建并召开第一次会议，以“不逃废债”为前提，期待稳妥化解华夏幸福债务风险问题。

对于扣除预收款之后的债务总额已逼近3000亿的华夏幸福而言，纾困，或将是一个漫长且阻力重重之旅。

债务困局

公司债券动荡近一月之后，华夏幸福的债务问题终于被搬上台面。

该公司最新公告显示，自2020年第四季度至今，华夏幸福到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元，流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还。

同时，截至2021年1月31日，公司货币资金余额为236亿元，其中可动用资金为8亿元，各类受限资金为228亿元，主要为住宅预售监管资金等各类受限资金，受限资金无法用于偿付金融机构负债，已出现超过52亿资金的债务违约。

事实上，华夏幸福的债务问题在2020年三季报中就已经露出端倪。去年三季报显示，截至去年9月30日，该公司短期借款和一年内到期债务共计940.2亿元，较上年末的604亿元增长55.6%；长期借款共652.1亿元，较上年末的487.9亿元增加33.7%；另有应付债券余额525.45亿。

债务攀升的同时，华夏幸福在手现金却不断减少。截至去年三季度，其在手现金为366.8亿元，较2019年末减少约10%，单季度末现金短债比仅为0.39。

去年以来，华夏幸福尝试多种融资以应对到期债务，期内共发布融资公告20次，其中发行7笔永续债，共计融资196亿元，初始利率介于8%-8.5%之间。永续债与其他负债不同，报表中不计入“负债”之内，可以起到美化财报的作用，但相对于公司大笔存量债而言，新增融资仍不足以应对兑付危机，与此同时，大幅增长的财务费用拖累公司业绩，三季报显示，华夏幸福去年前三季度财务费用共计36.78亿元，而截至2019年12月31日，该数字为9.2亿元，同比大增301%。

陆续到期的债务，最终引爆了这家曾经依靠产业新城综合开发运营而名噪一时的另类地产企业。市场消息显示，2月1日，由华夏幸福牵头，平安银行和工商银行两大债权人等组成债务委员会举行了第一次会议，包括河北省、央行、银保监会、廊坊等在内的相关方面及230多家金融机构与会。

会议上，华夏幸福董事长王文学阐述了华夏幸福之所以遇到流动性难题的主要原因，同时希望各个方面能达成共识，以时间换空间，维持稳定，并做到“不逃废债”。

扩张之痛

在债委会会议上，王文学将此次债务危机大体归因为3点：疫情原因、错误判断环京形势、扩张激进。

疫情是全行业都面临的考验，也是引爆华夏幸福债务问题的催化剂，而环京市场折戟和扩张激进，才是华夏幸福走至今天这一局面的核心原因。

2017年3月，环京重镇之一涿州宣布限购，此后包括廊坊、永清、燕郊等几乎所有环京区域都开始限购。环京曾是华夏幸福崛起之地，也是其重要粮仓，作为投资的重点区域，环京一旦限购，对于公司来说无疑是巨大的打击，旗下知名项目孔雀城的销售一落千丈，进而影响到公司的现金周转。

根据2017年财报，当年华夏幸福经营性现金流为-162.28亿元，同比上一年暴跌309.04%，孔雀城销路受阻的局面初步暴露。

在孔雀城无法顺利回款之际，华夏幸福试图通过异地扩张平抚周期风险，于是开启了战略性扩张之路。2017年被外界认为是其异地扩张的元年，年报数据显示，这一年华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域，非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%，非京津冀区域销售额占比从2016年的7%大幅提升至23%。

扩张中的华夏幸福的债务不断攀升，2015年公司债务合计只有1429.93亿，扣除预收账款672.55亿后实际债务为757.38亿；而到了2017年就攀升至3048.46亿，扣除预收账款1324.76亿后为1723.7亿，两年债务飙涨近千亿；到了2020年三季度末，公司扣除预收账款后总债务余额约为2900，已逼近3000亿大关。

与此同时，公司应收账款和存货大量攀升，致债务压力剧增。数据显示，华夏幸福应收账款自2015年的71.77亿增长至2019年末的468.71亿；同期存货则由1006.21亿增加至2902.81亿。

大幅举债，周转下降，华夏幸福债务压力逐渐显示，并开始寻求外部援助。在2018年和2019年，平安两度驰援华夏幸福，总计投入179亿元，并签订了较为苛刻的业绩对赌协议，规定华夏幸福在2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.1亿元、144.8亿元以及180亿元。

前两年，华夏幸福均已擦线完成对赌业绩要求，但进入2020年，疫情等综合因素下，公司经营疲态尽显，完成业绩几无可能。根据2020年第三季报，华夏幸福去年前三季度净利润为72.8亿元，只完成了180亿元的40%。根据此前约定，如无法完成对赌，那么华夏控股（华夏幸福控股股东）将对平安进行现金补偿。

这宗地块为武汉当年之“地王”项目，华夏幸福在资金并不宽裕的情形下仍然豪掷百亿，折射出公司对于这座华中重镇的某大期许，以及希冀调整经营模式的急切。但幸运的天枰似乎倒向了另外一边，2020年初爆发的新冠疫情，使得公司既定经营计划几经中断。

市场上，环京市场依然未见起色，加之重仓区域疫情反复，华夏幸福的销售受挫。克而瑞数据显示，2020年华夏幸福全年实现销售额949亿元，同比去年下降33.7%，成为少数销售下滑的大公司之一。

股债双杀

经营的重重压力，引发资本市场不安，华夏幸福股债双杀的局面自2021年初就已显露端倪。截至1月28日收盘，华夏幸福股价报9.45元/股，较上年7月上旬的阶段性高点20.93元/股已然腰斩。

1月28日，华夏幸福发布公告称，公司拟收购天津玉汉尧石墨烯储能材料 科技 有限公司33.34%股权。因有关事项尚存不确定性，避免造成公司股价异动，因此公司股票将于29日开市起停牌，预计不超过10个交易日。

对于此次停牌，外界有两种分析。其一认为华夏幸福是在给自己的争取时间，利用停牌机会寻求解决之道，避免股价继续下跌；其二认为华夏幸福在给外界释放利好，用新能源这一热词刺激股价。

股价颓势，债市更加艰难。1月22日，招商银行对外披露关于“20华夏幸福MTN001”、“20华夏幸福MTN002”交叉保护条款相关事项的公告，表示，从公开渠道获悉华夏幸福下属子公司可能出现两笔信托融资未按期偿付，涉及“中融-骥达11号”和“中融-融昱100号”信托计划。彼时华夏幸福回复称，已与中融信托达成和解，项目不触发“交叉保护条款”。

但华夏幸福多支境外债仍受此拖累而大跌，而包括16华夏债、18华夏01、18华夏02、18华夏03等多支境内债券也已经停牌。

据第一 财经 不完全统计，目前华夏幸福存量债券有17只，债券余额369亿元；华夏幸福子公司九通基业有24只存量债券，债券余额153亿元。上述债券中于2021年到期的有近两百亿元。

更为艰难的是，华夏幸福连遭机构下调评级，进一步影响公司再融资。1月13日，穆迪将华夏幸福的Ba3评级下调至B2，同时将该评级纳入评估范围，以便进一步下调评级。穆迪认为，评级下调反映出华夏幸福的经营业绩和产生的现金流均低于预期，鉴于其流动性状况不佳，且在未来12-18个月内有大量债务到期或成为可推举债务，这加大了其再融资风险。

1月8日，中金公司也将华夏幸福投资评级降至中性。中金预计，华夏幸福难以完成业绩对赌要求，同时考虑到在三条红线新规试行后，其未来将减少拿地，土地储备规模难以提升，预收帐款同比持续下降，预计未来结算收入和利润增速亦将承压。此后，惠誉、中诚信国际也陆续下调对华夏幸福的评级。

随着公司债务违约公告在2月1日夜间的披露，华夏幸福的现存经营压力和债务问题已悉数浮出水面，市场上担忧与希望并存，外界想要看到，股东、债权人等各方机构坐到一起后，能够协助这家公司成功渡劫。