⑴ 华夏幸福公司前景华夏幸福什么时候能涨回发行价华夏幸福股票行情前景
"房住不炒、因城施策"是中央所继续坚持的政策主基调，在对房地产市场的政策加码和精准调控的影响下，那么房地产未来将会怎么发展呢？今天就来给大家说道说道这个房地产行业的优质企业--华夏幸福。
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一、从公司角度来看
公司介绍：华夏幸福现在已经成为了产业新城模式的标杆运营商了。公司主要营业额为产业新城、商业产地及相关业务。主要产品涵盖了产业新城、产业小镇、房地产开发这几种。
大概谈了一下华夏幸福的公司情况后，再来瞧一瞧公司的优势是什么？
优势一、领先的产业新城运营商
公司重点针对产业新城的投资、开发、建设与运营，眼下已经是在中国前列的产业新城运营商。公司的核心策略是"产业优先"，不断的为所布局区域导入、带领产业集群;同步建设并运营一些产业如：居住、商业、教育、医疗、休闲等城市配套，最终还是实现了区域的经济飞速发展、社会的和谐和人民幸福，还推动了城市的高品质和可持续发展。公司主要业务整体概括下来就是产业新城业务和房地产开发业务这两大板块。公司在全国范围内，共包含了十五个核心都市圈，实行了"3 3 X"的战略格局，累计共有80做产业新城被开辟出来。
优势二、与华为合作智慧城市
公司与华为技术有限公司在北京正式签署战略合作协议。双方均已约定，华夏幸福全球范围内的投资运营的产业新城进行合作，特别是进行产业新城中智慧城市、智慧园区、智慧社区的推动发展，此外，会将"智慧大厂"项目作为着眼点，就是为帮助大厂县的产业新城迈向智慧城市做出的努力。其中，华为会安排智慧城市的顶层设计，主要负责与政府对接之后，那些后续项目怎么实施落地。
优势三、或受益雄安新区建设
针对《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议》已经由公司和保定市政府正式签订完毕了，委托区域面积，大概为300平方公里，先期开发建设核心区域，有三十五平方公里左右。公司与雄县人民政府签署了整体合作开发建设经营约定区域的合作协议，协议中约定的内容就是雄县人民政府将会以河北省雄县行政区划定内容区域的整体开发各事项，并且与公司进行合作，委托区域面积约为181.2平方公里。
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二、从行业角度来看
华夏幸福的主要业务在于产业新城，受住房调控的影响并不是很明显。在这严格的调控之下房地产行业已经供给则改革加速，利好稳健好企业市场占有率提高。调控加码的实行下，房地产行业供给侧改革将会加快速度，此前那些杠杆较高的房企融资会面临严格的限制条件，可能会退出行业或放缓扩张。谈到华夏幸福这样的很好的企业，其融资渠道不仅顺畅，而且成本也不高，只要是在合理的情况下发展的空间，提升市场份额房地产指日可待。
综上所述，我认为华夏幸福公司作为房地产行业的优质企业，寄希望于行业改革来临的时候，迎来高速的发展。然而文章不能进行实时更新的，倘若各位想了解华夏幸福未来行情，大家可以点点链接，有专业的投顾会提供诊股服务，看下华夏幸福现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测华夏幸福还有机会吗？
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⑵ 华夏幸福自救
2020年受调控政策及疫情影响，华夏幸福三季度销售回款大幅度下降，一年内到期债务超过千亿规模。2021年初，华夏幸福先后被穆迪、惠誉、中诚信等评级机构下调信用评级，中融信托的两笔信托融资也被传逾期。
华夏幸福的情况引起了广泛关注，1月21日，上交所对华夏幸福下发了监管工作函。
实际上，从2020年12月，华夏幸福与平安就开始商讨应对方案，一方面加大销售和回款缓解现金压力，另一方面与平安商讨相关资产交易价格。2018年入股以来，平安累计向华夏幸福投入超过300亿元。
自救的同时，河北方面也开始协助华夏幸福脱困，首个动作是援助95亿元现金。“我们并不是没钱，而是产业新城的账款回不来。”另一位华夏幸福的人士认为，华夏幸福暂时出现的困难，直接原因是环京区域限购及疫情等因素对销售回款带来的影响。
危机
1月20日，华夏幸福发布公告，对“16华夏债”14.8亿元债券全部实施回售，并于1月23日前对这笔债券进行转售。截稿前，华夏幸福还未公布进一步信息。
此前传出河北省将有条件援助华夏幸福的95亿元现金，首笔30亿元资金中的15亿元将用来回售“16华夏债”。
这笔在2023年到期的债务，投资人没有在回售期选择继续持有，一定程度显示了投资人对华夏幸福偿债能力的担忧。
企业预警通数据显示，华夏幸福及子公司存量债券余额为522亿元，2021年到期债券接近200亿元，其中2021年3月需要偿还的债券有78亿元。
除了国内信用债，华夏幸福还有45.6亿美元的海外债，其中有16.7亿美元需要在半年内偿还。综合来看，2021年华夏幸福需要偿还的国内信用债和美元债合计规模超过300亿元。
信用债只是华夏幸福短期负债的部分。根据2020年三季报，截至2020年9月底，华夏幸福有息负债规模2226亿元，其中一年内到期负债1177亿元，而同期华夏幸福的现金为386亿元。
华夏幸福现金对短期负债覆盖比为0.33左右，与2020年中相比，进一步恶化。按照2020年中报数据，在42家主要房企中，华夏幸福现金短债比仅高于恒大和富力，低于其他39家房企。
现金短债比作为企业一项财务指标，反映了偿债能力，一般房企会通过加大销售回款力度来弥补现金流不足。但是对华夏幸福来说，由于重仓的环京区域限购，叠加2020年疫情影响，销售回款乏力。
2020年1-9月，虽然华夏幸福的产业园区回款同比上升37%，但由于房地产签约销售同比下滑60%，使得最终当期销售额只有600亿元，下滑超过四成。
在房地产销售贡献方面，虽然其他区域贡献逐步加大，但京津冀区域依然是最重要的粮仓，销售面积占比超过4成，结算占比达到了47%。
多位华夏幸福的人士透露，2017年，环京区域限购对华夏幸福造成的影响一直持续到现在，虽然近年华夏幸福在区域和业务布局上均在不断调整，用以缓解环京限购带来的压力，但调整发挥作用需要时间。
根据2020年三季报，华夏幸福产业新城土地储备中，待开发面积及一级土地整理面积，京津冀区域的占比不断下降，但在850万平方米的计容土储面积中，京津冀区域的占比依然接近八成。
而2021年又是房企偿还债务的高峰期，根据机构统计，2021年房地产行业到期债务规模达到10909亿元，为近年峰值，其中信用债到期规模总额在8成左右。
华夏幸福同样如此，2021年是其偿债高峰期。目前市场传言，华夏幸福向中融信托发行的两笔信托借款逾期。
如何面对千亿之巨的到期负债，对华夏幸福而言，是一道艰难的考题。华夏幸福方面表示，目前公司正在积极化解相关债务带来的风险和影响。
自救
2020年三季度，大部分房企的销售业绩已经恢复至常态，个别房企业绩还出现大幅增长。华夏幸福是少数业绩出现下滑的企业之一。
三季度业绩出笼后，华夏幸福管理层和第二大股东平安方面开始积极沟通，试图寻找一个性价比更高的脱困方案。
据多位华夏幸福人士证实，王文学为首的大股东、平安及管理层，针对华夏幸福的现状和救助方案进行了多次讨论，就可能出现的局面进行了推演，并商讨不同情况下的应对方案和措施，包括：
第一，对部分优质的产业新城项目，加大与第二大股东平安和华夏幸福南方总部的协同效应，对部分重资产进行变现。2020年，这一模式已经率先在固安产业新城落地。
第二，对部分三四线产业新城项目，加快平台化进程，从土地、房地产项目、公共设施运营等多个维度引入合作方，加快资产变现力度。
这些措施与方案的执行力度，基于平安和外部资源的意愿，也基于华夏幸福实际状况，不同状况下，资源处置方式和力度不同。
一位华夏幸福的人士表示，原本产业新城的房地产项目均由华夏幸福自行开发，从2017年开始引入外部开发商合作，目前已经与20家左右的房企有过合作的案例。
华夏幸福此前的合作仅限于房地产项目的合作开发，而未来，无论深度还是广度都将进一步扩展。包括不排除外部房企独立开发产业内的房地产项目、商办项目，以及相关资产进行资产证券化等方式。“主要看到了哪一步。”上述华夏幸福人士表示，“几个老板在商讨过程中，对不同情况采取的措施进行了推演，不是说我们一下就要把资产都卖出去。”
在华夏幸福实施自救的同时，河北方面也积极协助华夏幸福渡过难关，提供95亿元财政支持只是其中之一。
据多方信息证实，目前河北方面正在与包括华夏幸福债权人在内的金融机构进行沟通，以避免出现釜底抽薪的极端情况，包括：
第一，与银行等机构沟通，避免出现断贷、抽贷、停贷等情况。对华夏幸福脆弱的财务状况来说，类似极端情况显然无法承受。截至2020年中，华夏幸福还有2824亿元的银行授信额度未用；
第二，与华夏幸福的债权机构协调，对部分到期或即将到期而无法偿还的债务进行展期，避免出现集中兑付。从2020年三季度财报来看，华夏幸福到期债务占有息负债的一半左右，在房企中占比较高。
截至2020年12月12日，华夏幸福担保总额为1598亿元，其中对非并表参股公司担保额不到5亿元。华夏幸福人士也表示，与同行相比，华夏幸福并没有太多表外负债，看不见的风险相对小。
资产几何
截至2020年3季度末，华夏幸福在全国各地有52个产业新城项目，其中河北省内项目18个，尤其是固安、大厂、香河等环京区域项目，支撑起华夏幸福收入的半壁江山。
2016年，华夏幸福销售额首次跨入千亿房企阵营，位列中国房企百强榜第8位。2017年5月，环京地区出台以县级为单位的调控政策，华夏幸福首当其冲。
2018年，在河北的牵线下，华夏幸福引入平安作为战略股东，华润置地出身的吴向东和俞建介入华夏幸福管理，一起主导了华夏幸福组织架构和人事考核等方面的变革，并成立了与平安深入协同的南方总部。
为了化解重仓京津冀的风险，华夏幸福一方面有意识地加大非京津冀区域的投资力度，环南京、环杭州、环郑州和环武汉等区域贡献占比开始上升，同时减少对部分低效项目的投入力度。
另一方面，以吴向东为首的南方总部，重点在一二线城市核心区域发展集商办住为一体的综合体项目，目前在武汉、南京、哈尔滨、桂林等地落地项目，同时在珠三角广泛介入城市更新项目。
上述华夏幸福人士透露，南方总部及吴向东团队的加入，使得华夏幸福在产业新城的发展内涵更加多元，与地方政府谈判的筹码和话语权更大。
产业新城本身回款周期长、回款慢，在房地产市场上行过程中，通过房地产销售回款可以弥补产业新城回款慢的缺陷；一旦楼市转冷，这一短板造成的影响也会加剧。
与其他房企相比，华夏幸福的合同资产规模较大，截至2020年9月底，以1343亿元位居房地产行业第二位；二是应收账款规模大，同期华夏幸福以547亿元位居房地产行业第三名。万科等典型房企的这两个指标规模均在几十亿元级别。
据华夏幸福人士透露，产业新城园区回款较慢，通常情况下，从结算到回款需要一到两年时间。“结算完，还需要地方两会批准确认，两会每年召开一次，错过了就得第二年，而且批准纳入当年预算了，还得政府有钱才行。”
华夏幸福的合同负债中大部分即为已经完工未结算的产业服务收入，而应收状况则多数为已结算未付款收入，华夏幸福的应收账款的欠款人中几乎清一色为地方政府。
2020年中报显示，华夏幸福应收账款前五欠款人中分别为固安新兴示范区财政局、沙城经开区管委会、溧水经开区管委会、嘉善商服区管委会和大厂县财政局，欠款总额近280亿元。
华夏幸福也在利用部分应收账款做抵押进行融资，2020年，华夏幸福利用多地产业新城综合咨询服务费共计12亿元应收款为抵押，向廊坊银行获得10亿元融资。本次被传违约的中融信托借款，其中一笔抵押物为大厂财政局的应收账款。
截至2020年三季度末，华夏幸福持有待开发的土地面积588万平方米，一级土地开发面积1112万平方米，计容建筑面积1168万平方米，涉及总投资超过5000亿元。其中有317万平方米的计容面积为商办综合体项目。
此外，由于产业新城涉及成片开发，除了已经获取的土地，华夏幸福旗下还有众多权益内的土地及基础设施相关资产，这些资产，成为华夏幸福的重要砝码。
⑶ 华夏幸福上岸，泰禾集团却只能破产，原因在于这三点
地产界九月份的大事件，华夏幸福在9月30号发布公告称：拿出债务重组方案，股票复牌。这在暴雷频繁的地产圈是一件大事，也是一件好事。但是，千万别以为华夏幸福得救了，其它资金链断裂的开发商，也能如法炮制。同样是暴雷，结果却不会一样。
根据华夏幸福的债务重组方案，华夏幸福的2192亿元金融债务，将有六种方式安排清偿：
一、卖出资产回笼资金约750亿元；
二、出售资产带走金融债务约500亿元；
三、优先类金融债务展期或清偿约352亿元；
四、现金兑付约570亿元金融债务；
五、以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；
六、剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。
华夏幸福能够重组成功，首先一点是基本面不错一样。大家可以看到，华夏卖出资产750亿元，出售资产带走债务500亿元，现金兑付570亿元，这些加起来就1800多亿元，几乎解决了大部分债务。
其次实，华夏幸福一直在积极配合地方政府进行重组工作，包括引入战投、实控权的转让，也包括出售资产。
泰禾是典型的资不抵债，具体看有以下 大因素决定其无药可救：
一、泰禾集团全国数十个项目烂尾，购房资金大量被转移，建设工程款完全没有着落。
最惨的太原金尊府，5000户的大盘，卖是卖了，钱没了，烂尾三年，建好起码要三十亿。
这样的烂尾项目，泰禾在全国有数十个。泰禾从哪拿钱去建？根本没有一分钱。
二、泰禾集团资产大多靠吹牛。
首先说泰禾集团的土地储，备号称有3000亿，实际上水分极大，泰禾也从未公布过这些地在哪。为什么不公布？因为根本没几块。
再说泰禾集团的未售货值，也是少的可怜，2019年暴雷前，泰禾集团早就发现了资金链要断，拼命回笼资金，打折消售，能卖的早就卖完了。剩下的，几乎都是卖不掉的。
三、泰禾集团已经被金融机构彻底抛弃。
金融机构更懂泰禾。泰禾集团在暴雷后，从2019年开始，再也没有从金融机构借到过一分钱，因为没人肯借。给泰禾做债务展期的金融机构没几家，展期债务总量更是少。
泰禾最大的债权方中国华融，始终没有给泰禾展期，因为他们知道，泰禾这家企业，展期也是死。
2020年以来，起诉泰禾的金融机构就已经有十几家，包括：中国华融、中原信托、国民信托、渤海信托、四川信托……
渤海信托更绝，2021年夏，还查封了泰禾集团总部泰禾北京公馆。查封公告都贴到了泰禾北京公馆的电梯里。直到这时，外界才知道，泰禾集团早已经连办公场所都没有了。
无药可救的泰禾，无计可施，唯一能做的只有拖。
圈内盛传泰禾黄其森的“三不”策略，也就是：不卖、不还（债务）、不建。
为什么不卖？因为泰禾没的可卖，该卖的早卖完了，仅剩那点资产更不能卖了，卖完了，泰禾剩下的就只有债务，还吹牛的道具都没有了。
为什么不还？因为没钱。泰禾被法院限制高消费八百多笔，最少的几千块钱都还不上。
为什么不建？也是因为没钱。单是太原金尊府那三十个亿的工程款，对泰禾来说就已经是个天文数字。
泰禾，已经无药可救。就像一个知名地产圈大V说的：万科也救不了泰禾，谁要能救活泰禾，直接可以封神！
⑷ 华夏幸福濒临破产，环京的房子还能买吗
1
当泰禾还在天台要死要活的，在旁边一直不吭声的大块头华夏幸福突然先跳楼了。
“环京之王”华夏幸福2月1日晚间公告称， 发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，但公司的可动用资金仅为8亿。
“环京之王”已经大到不能倒，至少对于廊坊来说不能倒。有监管部门排除了公司破产的可能性，要求其偿还其债务，除非该公司无力偿债。
华夏幸福面临流动性问题，上周开了第一次债委会会议，阵容超级豪华。
平安集团和工行 作为债委会主席和副主席，参会人员包括人民银行金融稳定局局长孙天琦、银保监会创新部副主任黄晋波、证监会债券部主任陈飞、河北省委常委、人行金融稳定局、银保监会、廊坊市长、河北银监证监、王文学及230多家金融机构代表，监管机构、地方政府、金融机构债权人、债务人悉数到场，还有金杜律师事务所。
中国平安和工商银行是华夏幸福最大的两个债主，金杜律师事务所是破产重组专家。
华夏幸福的股票已经停牌，股价不到2018年峰值的1/3。
据华夏幸福最新公告显示，截至2020年第三季度末，华夏幸福 计息负债超过2000亿元 ，自2020年第四季度至今，华夏幸福 到期需偿还融资本息金额559亿元。
2
华夏幸福到底是环京经济的必然结果还是房地产调控的牺牲品？
华夏幸福董事长王文学总结华夏幸福的危机原因主要有： 一是错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元 ；二是新拓展区域尚在培育，效果不及预期（长三角大湾区）；三是前期扩张激进，管理不精细，公司计划超越实际能力，经营不效率，考核机制不健全，抓规模不重效益。
这并非华夏幸福第一次危机，两年之前，环京开始房地产调控之后，华夏幸福就遇到了巨大的问题。2018年7月和2019年2月，平安资管斥资180亿元，两次入股华夏幸福，并以25%的持股比例成为第二大股东。靠着平安爸爸，华夏幸福又撑了两年。
努力“自救”的同时，地方政府也对华夏幸福给予了很大的支持：根据报道为最高95亿元人民币（15亿美元）的有条件的财务援助。
华夏幸福2020年第三季度财报显示，报告期内 房地产储备主要集中在固安区域、霸州区域 、涿州区域 、大厂区域、香河区域等环京区域。
2016年，华夏幸福创造了1200多亿销售额的神话，头一次成功跻身房企TOP10榜单，以第8名超过绿城、华润、龙湖的排名。
华夏幸福的经典IP是“孔雀城”，笔者看过几个环京的“孔雀城”，大多位置偏僻，并不在县市的中心，有的甚至道路还没通。这些小区品质尚可，绿化优美，但密度较大，别墅楼盘像是略带土味的欧式小镇。
2017年楼市见顶之后，北京开始强有力的调控房地产市场，环京各城市也逐步全面限购，环京楼市立刻进入冰冻期。 华夏幸福用“分期付款，三年网签”的方式来促进销售，到期不能网签可以选择退款 。寄希望与三年之后限购放松，购房者可以网签，如果政策不放松，那也可以占用客户资金三年。在“房住不炒”基调下和环京疲弱的楼市中，这样的 游戏 终于玩不下去。
跟环沪和环深完全不一样，北京周边都是一群穷亲戚，环京都是三四五线城市，北三县也就是小县城水平。环京的房地产市场，如果不靠外地人，根本撑不起来，除了燕郊还有点活力，其他城市的楼市都死气沉沉。
没有了投资客和外地的购房人，孔雀城根本卖不出去。
“环京之王”的救赎看起来困难重重，除非放开限购。但从今年的房地产调控基调来看，放开限购根本不可能；放开落户也没什么吸引力，还不如去天津落户。
当北京自豪的成为第一个“减量发展”的城市，却发现四周的亲戚都快饿死了，本来预期环京应该承接北京减掉的产业和人口，结果大部分去了南方。
3
“鬼城之王”
跟所有其他的开发商都不同，华夏幸福创造了独特的模式，华夏幸福从来不说自己是房地产开发商，而是“ 产业新城运营商 ”。
华夏幸福一直走“住宅+产业新城”路线，深度捆绑地方政府。华夏幸福提供规划设计、产业发展、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、综合运营服务等一揽子解决方案，地方政府则主要提供土地，并对项目进行监督和审批。
产业新城模式的好处是，华夏幸福能够以极低成本拿到园区周边大量土地，依靠卖房获得较高的毛利率 ； 坏处是投入时间太长、需要巨额垫资、回报周期遥远，使得公司现金流长期紧张。
华夏幸福在环京区域开发运营多个“孔雀城”时，住宅获得的现金流投入到产业园区建设中。销售额持续高增长时这种运营模式没有问题，但在“房住不炒”大背景下，2017年起环京楼市因限购加码迅速降温，其商品房销售遭受重挫，现金流骤然紧张，风险就这样埋下了。
华夏幸福号称为城市导入产业集群，对地方政府吸引力很大，然而大多数产业园都是挂着牌子的空城。雪球上有人专门去探访华夏幸福在全国各地的产业园，大部分是空城，入驻的公司仅仅挂个牌子的比比皆是。在华夏幸福最为成功的固安产业园，情况也好不到哪儿去，有人放出无人机观察，本该18：20下班高峰期的固安航空产业园，漆黑一片。
固安产业园和孔雀城的住宅距离天安门仅仅50公里，比北京的很多地方距离天安门都更近，如果仅看地图，真是“性感无比”。
华夏幸福号称“产业新城运营商”，既然是“新城”，自然是远离成熟城区的，在荒野之上开展“造城运动”，披着产业的外衣做房地产，建造了一个个鬼城。跟激进的泰禾不同，泰禾的土地储备基本都在一二线城市的优质地段，土地价值极高，而华夏幸福很多楼盘都建在荒郊野岭。
过去几年，我们从来没有推荐过环京的房产，哪怕环京楼市每年都在固定传播谣言，比如并入北京，比如放开限购等等，我们从未动心过。 只要一天不真正放开限购，环京房产就毫无投资（投机）价值。
当潮水退去，才能看出谁在裸泳。
华夏幸福还有人来解救和买单，但买了华夏幸福楼盘的新业主们，还能幸福吗？
⑸ 跌45%！华夏幸福跌出“千亿俱乐部”，它还能翻身吗
目前国家队持股，平安保险加持，最重要的是华夏幸福都是政府项目为主和一般的房企有很大区别，利润有保证。但回款慢，不过随着国家经济向好。国内国际热钱的涌入，长期翻倍是一定的。最坏的结果就是二股东接盘，那资金就更有保证。ppp项目的长久规划和运营就更有保证。而且目前的股价需要提升才有更多的融资保证，所以，无论从哪个方面考虑，华夏幸福的困境都是暂时的。
不能！所谓资产都布局在三四线边远乡镇，纸面财富，销售变现难。大股东都套现近200亿准备离场了，小散户还对它有信心？另外还有政策及法律风险，多年靠政商关系起家，难免有灰色地带，很多产业新城都是占用良田建设的，与国家法律相违背，这也算是个风险。
1.华夏幸福的房子很舒适，绝对的王牌。
2.股权和资本的斗争不会影响公司的长远发展，我认为是当前的形势不利于华夏的发展，会走出困境。
3.听说平安对华夏有吞并欲望，也许是吞并策略的一种二级市场整顿。
4.如果不心急，我觉得可以持有，退一万步说这样的企业就算是濒临倒闭，肯定有人接盘。
⑹ 华夏幸福"重生"和环京“楼市松动”
2021年12月9日，华夏幸福基业发布公告，宣称其《 债务重组计划 》已经获得“ 华夏幸福金融债权人委员会 ”表决通过。
“ 华夏幸福金融债权人委员会 ”主要就是 借钱给华夏的金融机构 ，其中包括中国工商银行、平安集团和其他三家金融机构。
华夏同时表现：后续将在河北省政府、廊坊市政府及专班的指导下，召集公司债券持有人会议，对债务重组相关事项进行审议表决。
公告宣布后，华夏幸福股价上涨了3.86%。
这是在海航之后，第二家房企的 “债务重组计划” 获得通过。
这就意味着 华夏的“债权人” 已经认同华夏幸福基业的“ 债务重组方案 ”，华夏终于 获得了“喘息” 的机会，这是非常重要的一步。
如果华夏的“债权人”不同意债务重组方案，华夏最后只能进入“破产重组”阶段，那么华夏就有可能会“破产重组”，甚至会“破产清算”。
债务重组计划的通过，意味着 华夏有望“重生 ”。
华夏目前的债务规模 大概在2200亿 左右，而且全部都是“ 金融债务 ”，也就是说华夏的债务，几乎全部都来自于“金融机构”。
这就是华夏和恒大，最大的不同。
恒大的债务高达1.9万亿，但里面 仅有三分之一是来自于金融机构 ，因此就算金融机构给与恒大“展期”支持，恒大也很难转变命运。
况且恒大还有更加庞大的 “表外债务” 。
因此恒大的关键问题在于债务规模更加庞大，而且债务结构更加复杂，各种债权人都有，从金融机构到上下游供货商， 已经“无药可救” 。
而且恒大自己还进行了 “金融化” ：恒大理财。
因此恒大除了“自救”，其他人很难下手“拯救”。
而华夏的债务更小，而且主要是金融债务，只要金融机构债权人统一允许进行 “债务重组” ，华夏就可以实现重生。
根据之前华夏公布的《债务重组计划》， 2192亿金融债务 将会通过以下 两种方式 来进行偿还：
第一种方式就是 “卖资产” ：
第一，卖出资产回笼资金约750亿元，其中约570亿元用于兑付金融债务，200亿用于“保交房”。
第二，出售资产带走金融债务约500亿元；
第三，以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿相关金融债务。
2021年以来，华夏已经连续卖出多个资产包，预计后面华夏还要把外地的项目连续甩掉，这样华夏就可以减少很多债务：
将南京孔雀海持有的“上元府”的现房项目正式交予南京万科。
将北京丰台 科技 园项目分别转让给北京丰台 科技 园投资控股有限公司和北京丰科世纪 科技 孵化器有限公司。
将武汉华夏卖给了宝业集团股份有限公司。
将南方总部商业地产卖给了鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。
将浙江省嘉兴市的一幅宅地卖给了融创。
第二个方式就是要求金融机构给与“延期偿还”，“免除利息”，“降低利率”等方式：
第一，优先类金融债务展期或清偿约352亿元。
第二，剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿，预计延期5-8年偿还，利率降到3.5%。
意味着华夏幸福的主要金融负债展期5-8年，也为他们后续恢复造血赢得了宝贵时间。
最为关键，通过这一次“债务重组”，华夏幸福依然可以 保留“孔雀城住宅业务” ，但会 去掉部分“产业新城业务” ，而且还能 保留“物业管理业务” 。
这说明华夏在债务重组后，越来越像一家“ 房地产开发企业 ”，而不再是 “新城开发企业” ，更加纯粹，也会更加保守。
但是本次债务重组，仅仅是让华夏有了喘息机会，华夏要想彻底重生，把债务问题彻底解决，关键还是要 解决“销售问题” 。
毕竟很多债务只是 “延期了5-8年” ，而不是不需要还了。
这就需要 解决“环京地区” 的楼市问题了。
2021年12月9日，根据“每日经济新闻”的报道，“ 环京的严格限购撕开了一道口子 ”，“ 保定公开定向解除楼市限购 ”。
保定市住房和城乡建设局官网上公布了《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》，在这个文件中，就明确提到：
购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。
这意味着环京楼市有区域出现了有条件松限。
如果我们更准确的说，这应该是 环京地区 首个公开表态“ 可以限购松绑 ”的城市，而其他的环京地区虽然也存在 “限购松绑” 的情况。
但基本上都“ 只说不做 ”，“ 静悄悄的执行 ”。
这也导致了很多买房人到现在还以为 环京地区“严厉限购” ，其实这些年以来，部分地区早就已经静悄悄取消了。
保定应该是首个“ 公开表态 ”的城市。
我们认为， 环京地区逐渐“限购松绑 ”是一个基本的趋势，而且有可能会在明年加速这个过程。
这肯定有助于环京楼市能够 恢复一点“生气” 。
综上所述，我们认为通过这一次的“债务重组”后，华夏暂时得到了喘息的机会，但要想解决河北的房企问题，归根结底还是 需要解决环京楼市目前过于“低迷”的状态 。
在“房住不炒”的基本前提下， 环京地区未来肯定将加速“楼市松绑” 。
一个方面是要让“北漂”刚需尽可能进入环京地区置业，另外一个方面则是要可以引入人口，提高配套水平。
未来五年，京津冀协同发展的交通格局将基本成型，高铁、地铁的跨区交通将会到来，检查站外迁也在进行中。
北三县楼市也将逐渐触底反弹。
⑺ 房地产是支柱产业
目录
一、爆雷房企的结局
二、房地产市场回暖的现实难题
三、地产投资机构的避险策略
笔者按：
12月11日，在“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”
本以为监管层上述表态至少能给行业重新找回信心，却没想到周一、周二（12月13-14日）地产股出现了连续的集体大跌，而且这几天依旧还有知名房企陆续爆雷，已爆雷的房企也天天处于被投资者、供应商、购房人围堵的状态。
一、爆雷房企的结局
很多地产投资机构的同行说，自从踩雷以来，从来没睡过什么好觉。房企爆雷后，债券及各类房地产融资产品的投资人、银行、信托、私募、金控、小贷、担保公司等全都在抢跑，由此也引发了更加严重的挤兑，包括各类机构的抽贷、断贷、起诉、查封等动作。悲催的是，如果房企的债务规模到了几百或上千亿，在其他融资路径都无法维续的情况下，银行即便是想救也根本救不起，还不如直接放弃。市场普遍认为，如果2022年春节前楼市行情仍旧无法企稳回暖（也即销售市场无法回温），大部分民营房企将面临生死大劫，而且也很难逃过被市场淘汰的命运。
对于高杠杆、高负债、高周转的“三高”房企来说，这一次楼市强调控打破了购房人的预期后，房企的销售端最先受到影响，销售难叠加回款难后，房企对供应商和投资人的久拖不欠慢慢转向躺平处理，随之二级市场引起股债双杀，做空量一上来后评级机构马上下调房企和产品评级，然后是铺天盖地的负面新闻，随之又导致进一步的股债大跌，最后引起客户不敢买房、金融机构不敢放款的后果，最终形成恶性循环，房企的销售现金流和融资现金流全部停掉，时间一长房企自然就得死掉。
2021年12月9日，华夏幸福发布了一则公告，“债务重组计划已获债委会表决通过”。从化债方案来看，主要是如下五点：一是卖出一部分资产，回笼资金后用于偿债和项目开发；二是出售一部分好项目和好地块，出售的同时捆绑对应的债务；三是优先类金融债务展期5-8年还清；四是以拥有稳定现金流的持有型物业设立信托受益权份额后，用信托收益份额直接冲抵债务；五是剩余其他债务由华夏幸福通过展期、降息和后续经营逐步清偿。市场层面认为，华夏幸福的主要金融负债展期5-8年，可以为其后续恢复造血赢得一些时间，同时在一定程度上也能增强企业后续应对债务压力的信心，但债务危机本质上还是未能解除，因债务本身只是在归还方式、归还日期及利率等方面得到了债权人同意，最终是否能筹措到资金还债还有待观察，比如目前华夏幸福的销售端基本没有动静，这为化债方案蒙上了厚厚的阴影。
值得一提的是，对于大型房企来说，上述债务化解方案确实可圈可点，甚至可能成为可供参考和复制的化债方案，但对于中小型房企来说，上述方案却很难有实施的空间，这或许也是大型房企和中小房企爆雷后结局的本质差异（大或许真的有大的好处）。当然，就现实一点的角度来说，上述方案对地产投资机构来说更多的只能是无奈地接受，房企需要以时间换空间，投资人只能慢慢等，展期并降低利息也好，免息且本金打折也好，至少还有个盼头，至于信托、私募等各类机构自己本身还能撑多久，这个可能得看每家机构自己的腾挪能力了。
二、房地产市场回暖的现实难题
在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，中央 财经 委员会办公室副主任韩文秀、国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆等就近日召开的中央经济工作会议进行了权威解读。宁吉喆表示，“要加强居民基本住房保障。 房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。 ”韩文秀则指出，“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全 社会 固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”
12月8日-10日，中央经济工作会议在北京举行，关于房地产的表述如下：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导， 探索 新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。 ”从中央经济工作会议的定调来看，房地产当前已经从“稳市场”调整到了“稳行业”的迫切阶段。监管层重申“房地产是支柱产业”，从数据上最能得到直观的体现。根据统计的数据，以2020年为例，房地产业增加值占GDP的7.3%，房地产及其产业链占我国GDP的17%；房地产开发投资占固定资产投资的27.3%，房地产及其产业链拉动的投资占全 社会 固定资产投资的51.5%。房地产贷款占各项贷款余额的比重为27.4%（2021年6月），2021年房地产融资增量占社融增量比重为20%。2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，居民大部分财富都在房子里。
很多人都不太明白，为何房地产市场的信心回归会如此的困难。事实上，决定信心回归的三大因素没有彻底好转前，不管是房地产融资产品的投资人信心还是购房人的信心，在短期内都很难转变。从市场的走向来看，一是楼市销售端需要因城施策，对限购、限贷、限售、限价等进行适宜调整，销售端量、价的回暖是全 社会 对房地产市场信心回归的基础，也是实现12月中央经济工作会议要求的“因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展”目标的基础；二是信贷政策的松动方面，目前主要是债券融资和银行融资方向对国央企和优质民营房企有所放开，但对其他房企的信贷政策并未有丝毫放松，因此大部分房企目前仍旧无法实现正常的融资和资金循环，这种情况也会积压越来越大的市场风险；三是预售资金监管的问题，虽然个别城市已启用银行保函等替代的方式，但在“保交付”的压力下，大部分地方政府还是通过强监管的方式锁死了销售回款，也即房企即使有富余资金也面临无法调取的困境，这种有钱却无法使用的情况最终也会让房企的资金紧张面进入恶性循环，尤其是对偿债和新增投资的不良影响。
三、地产投资机构的避险策略
在这一波房企的爆雷潮中，地产基金和股权类信托产品的投资颇为受伤，从房企破产后的偿债顺序来看，破产费用与共益债务>购房人债权>工程款优先受偿权>抵押债权>员工工资>税款>普通债权。对于我们做股权投资类产品为主的机构来说，交易对手（房企）出现爆雷的情况下，我们其实也会非常被动，一是房企爆雷后项目卖不动，而且即便是愿意降价亏损也卖不动；二是新的融资款进不来，基本没有机构愿意继续提供资金并置换掉我们的前融资金，而且即便是银行有放按揭贷款，政府在保交付的原则下也会牢牢锁住监管账户资金，也即很难通过销售回款偿还我们的前融本息。
为了更好地解决融资到期后无法顺利退出的问题，我们目前主要是调整了以下的几点业务策略：
1.引入合作方
比如我们与融资方股东沟通，直接由我们引入接盘方或新的投资方，原融资方股东退出项目公司（房企爆雷后继续留在项目公司时会影响项目公司的融资和销售）。
备注：HD在深莞区域的很多项目都是合作方（包括投资机构）直接收购HD持有的项目公司股权，或者合作方（包括投资机构）直接寻找第三方收购HD持有的股权。
2.对赌处理：强制拖售
鉴于退出阶段可能存在纠纷或争议，我们目前已更加注重在前融进入时就通过对赌协议的约定提前明确到期后的强制拖售安排，同时也更加注意投后阶段强监管的落实，包括对项目公司章证照、银行账户等的控制，对项目公司的收支管理及资金监控等。
3.共益债处理
如因纠纷或争议问题最终进入破产重整程序，我们一般都会考虑引入代建方通过破产重整程序实现共益债的投资，不过前提是我们在前端的投后监管比较到位（比如保险箱没被融资方抢走），包括项目公司的资产、债权、债务等都在可控的范围。
4.诉讼处理
该方式较为常规，不再赘述。
⑻ 华夏幸福松江序能否按时交房
华夏幸福松江序能按时交房。因为截止2022年9月7日，华夏幸福松江序已经完工，正在进行外墙粉刷工作，预计10月底完成全部善后工作。所以华夏幸福松江序能按时交房。