华夏幸福三道红线是什么意思

1. 成都对房企参拍土地实施审查机制：踩中“三道红线”将被限制

据四川省成都市住房和城乡建设局消息，6月7日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于印发<关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）>的通知》, 6月7日起试行，试行期为一年。

《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》（以下简称“《办法》”），主要是为源头防范房地产领域风险，切实维护购房人合法权益，促进房地产业平稳健康发展，严格管控房地产金融风险。

参与成都市行政区域内商品房建设用地竞买的房地产开发企业均适用于本《办法》。《办法》所称的商品房建设用地是指用于商品住房和商业办公的开发经营性用地。

《办法》所提的审查机制是指：在成都市房地产市场平稳健康发展领导小组统一领导下，成都市法院、市规划和自然资源局、市住建局、市市场监管局、市税务局等市级相关部门依据法律法规及自身职能职责，在日常监管中以采取向成都市公共资源交易中心推送限制名单的方式，对开发企业参与商品房建设用地竞买的主体资格，实施动态审查。

办法列举了主要的限制情形，一是同踩“三道红线”的开发企业：根据中国人民银行、住房和城乡建设部及相关机构官网公布的上市房地产开发企业跨越“三道红线”情况，对同踩“三道红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）的开发企业。

据澎湃新闻不完全统计，截至2020年底，“三道红线”指标全踩中的房企包括中国恒大（03333.HK）、首开股份（600376.SH）、绿地控股（600606.SH）、泰禾集团（000732.SZ）、富力地产（02777.HK）、华夏幸福（600340.SH）等。

针对该条，有房企负责土地投资的业内人士透露，这点符合国家倡导的房企降负债、健康良性发展的导向，对于那些负债率低的房企是好事，有行业导向的意义，或许更多城市会跟进。

另外一种是发生严重失信情形的开发企业，主要包括：被纳入失信被执行人的开发企业、未按时缴纳土地价款且经催收仍未履行缴款义务的开发企业、纳入成都市企业经营异常名录或严重违法失信的开发企业、重大税收违法失信案件所涉及的开发企业、造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业、未按规定拨付工程款，导致农民工工资拖欠的开发企业，以及未履行主体责任、导致发生重大质量安全事故或造成恶劣社会影响的开发企业，和因主体责任履行不到位，引发重大矛盾纠纷的开发企业等。

《办法》公布了资格修复流程：开发企业被从官方公布的同踩“三道红线”名单中移除，或其融资债务不再同时跨越“三道红线”时，可实时向成都市住建局提交相关证明材料，经审核通过后，即时恢复竞买资格；因严重失信被纳入竞买资格限制名单的开发企业，在完成信用修复后，可实时向相关部门提交恢复竞买资格书面申请，经认定属实的，按照“可溯源、可备查”的原则，在对佐证资料予以保全的情况下，由相关部门及时将涉及的开发企业从云平台的竞买资格限制名单中移除，恢复竞买资格。

原题：《成都对房企参拍土地实施审查机制：踩中“三道红线”将被限制》

2. 央媒发文预警！2021年，楼市最大的风险是……

作者 | 凯风

楼市上行，烂尾仍旧层出不穷。

01

据新华社报道，预付数百万元交房遥遥无期，多地楼盘烂尾频发。

去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

此外，大多数三四线城市也陷入横盘。随着棚改收官，棚改货币化补贴模式全面熄火，三四线城市面临基本面层面的调整，碧桂园2020年业绩全面下滑就是这一形势的体现。（参阅《“宇宙第一房企”业绩全面下滑！三四线怎么了》）

所以，深度布局三四线城市的开发商，如果本身又面临“三道红线”的重压，资金链很容易出现问题。

03

靠什么解决烂尾现象？

取消预售制，是釜底抽薪之策。没有预售，所见即所得，就难有烂尾之说。

但是，预售制关乎房地产高周转，涉及从地方政府到开发商的一系列利益链条，直到现在只有海南新增用地采取现售地，其他城市都是遥遥无期。

既然预售制短期难以消失，那么提高预售门槛、做好预售资金监管就显得至关重要。

然而，一些城市的预售门槛仍在持续松绑。一般而言，高层住宅施工进度达2/3才准预售，多层住宅（7层以下）封顶方能对外预售。

而个别城市高层预售门槛放宽到1/2进度，甚至只要地面建设一层就能对外预售，这无疑会加剧烂尾风险。

至于预售资金监管，虽然各地都要求设立预售资金监管账户，但预售资金被挪用的现象仍然层出不穷。

这背后的问题可想而知。

04

回到现实，我们该如何避开烂尾楼？

其一，谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断，房企融资不断收紧，加上国内外大环境的不确定性，中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

中小房企的抗风险压力较差，尤其是只有一两个项目的小房企；而高杠杆房企，无论百强还是十强，只要政策持续收紧，资金链同样容易出问题。

其二， 一定要到现场看房，要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证，指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。

5证齐全的楼盘不一定绝对安全，但没有5证的楼盘很容易出问题。同时，可参考开发商在建的其他项目，是否存在债务纠纷，销售情况是否良好等等。

其三，不必迷信新房。预售之下，新房往往都是期房，所见不能所得，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。

其四，一旦遭遇烂尾，不要轻易断供。房子可以烂尾，但银行不会因为烂尾而豁免房贷。房子烂尾，房贷该还还是要还，否则容易被列入征信。

当然，业主可以通过合法维权方式，通过政府与银行协商延期还款。更进一步，可发起集体诉讼进行维权，或通过舆论呼吁，或者自筹资金促进烂尾楼复工。

所以，未来买房，除了关心地段、环境之外，更要关注开发商，不要在刀尖上舞蹈。

3. 成都出台新规 “红档”房企将被限制土地竞买资格

6月7日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》（以下简称《办法（试行）》，即日起试行，试行期为一年。

成都市住建局相关负责人表示，成都市从市场准入环节入手，按照整顿规范与制度建设并重的原则，制定《办法（试行）》其目的就是为从源头上防范房地产领域风险、维护购房群众利益，促进成都市房地产平稳健康和高质量发展，切实遏制商品房延期交付、工程质量低劣、停工烂尾等问题的出现。

多家知名房企将被纳入竞买资格限制名单

哪些企业将被纳入竞买资格限制名单？《办法（试行）》进行了明确。

首先，同踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单。

这类企业主要指的是，同踩“三道红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）的开发企业。

《每日经济新闻》记者根据2020年上市房企年报数据不完全整理，已布局成都的企业如中国恒大、绿地集团、阳光100、首开股份、华夏幸福等均为“红档”企业，这也意味着这些企业未来一段时间内在成都拿地将受限制。

此外，《办法（试行）》还明确发生以下严重失信情形的开发企业，也将被纳入竞买资格限制名单：

根据最高人民法院“中国执行信息公开网”公布的失信被执行人信息，被纳入失信被执行人的开发企业；未按时缴纳土地价款且经催收仍未履行缴款义务的开发企业；重大税收违法失信案件所涉及的开发企业；造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业；未按规定拨付工程款，导致农民工工资拖欠的开发企业；未履行主体责任、导致发生重大质量安全事故或造成恶劣社会影响的开发企业；因主体责任履行不到位，引发重大矛盾纠纷的开发企业；年度内房地产行业信用记减分累计扣减10分或信用等级为D级的开发企业；发生其他严重失信问题的开发企业。

对竞买主体资格将实施动态审查

《办法（试行）》对审查机制进行了明确。

成都市法院、成都市规划和自然资源局、成都市住建局、成都市市场监管局、成都市税务局5个市级部门作为审查主体，在日常监管中以采取向市公共资源交易中心推送限制名单的方式，对开发企业参与成都市商品房建设用地竞买的主体资格，实施动态审查。

若企业因存在《办法（试行）》限制的情形被纳入竞买资格限制名单，通过整改和信用修复后，可恢复竞买资格。

4. 房地产净负债率计算公式是什么

房地产净负债率是指有息负债减去账上现金的差额除以公司权益减去永续债后净额的值，公式表现为：净负债率=（有息负债-现金）÷（股东权益-永续债）。净负债率是反映资产结构的指。其中，有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。

“三道红线”指的是：

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
红线二：净负债率不得大于100%；
红线三：现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

“三道红线”计算公式：
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。
红线2指标：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。
红线3指标：现金短债比=货币资金/短期有息债务。

中国房地产企业排行榜前十名：
1、恒大地产：十大房地产开发商，世界500强企业，2016时总资产就达到了1.35万亿。
2、万科VANKE：成立于1984年的万科，在1988年进行房地产行业，2016年首次跻身《财富》“世界500强”。
3、碧桂园GARDEN：成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市。
4、绿地地产：创立于1992年，跻身《财富》世界500强的只以房地产为主业的企业集团。
5、保利地产：始于1992年，以商品住宅开发为主，一级房地产开发资质企业 。总部位于广州。
6、中海地产：始创于1979年香港。
7、万达WANDA：创建于1988年，现已成为拥有总资产800多亿元、占地600多万平方米。
8、融创SUNAC：香港联交所上市。
9、华夏幸福CFLD：创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。截至2017年12月31日，公司总资产为3758.65亿元。
10、龙湖LongFor：1993年创建于重庆，发展于全国，业务涉及地产开发、商业运营、物业服务、长租公寓等领域。

5. 三道红线再添补丁监管部门更关注这三个指标

近日，据券商人士透漏，2021以来，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，还重点关注另外三个维度-----房企商票数据；当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%；以及过去三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

01 监管扩容

“三道红线”后，又添“三道补丁”

2020年8月20日， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，并对重点房企按照“红-橙-黄-绿”四挡管理，要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

2020年8月23日， 央行和住建部官网发布通稿，披露了“2点禁令”：

1）拿地销售比不超过40%；

2）近三年经营现金流是否连续为负。

若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

对于近三年经营现金流为负的企业， 则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

数据来源：风财讯智库整理

补丁三：近三年经营活动产生的现金流不能连续为负

经营活动产生的现金流净额体现了这家公司“真实”的盈利能力。部分公司虽然营收和净利润都不错，但经营性现金流为负，说明这一年实际上没有赚到钱，由于赊销等原因，只是账面上赚钱，并非真正的现金流入。因此监管部门将“近三年经营活动产生的现金流净额”作为重要观察指标。

若近三年房企经营活动产生的现金流净额均为负，这表示企业采取的是扩张战略，房企在市场份额增长的过程中，资金周转压力较大，在融资监管持续收紧的当下，企业资金链风险更甚。

2020年，房企经营现金流情况明显改善，2020年，TOP50房企经营活动产生的现金流净额为4914.7亿元，同比大幅增长125%。在TOP50企业中，华夏幸福、绿城中国和正荣地产这三家企业经营活动现金流净额已经连续三年为负。

研究员：蔡艳平

6. 房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线”利器

证券时报记者 罗曼

6月29日，三棵树(603737,股吧)一则公告称，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）出现逾期，并涉及两家上市房企，其中一家逾期票据金额5137.06万元，另一家逾期票据金额148.44万元。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付。

本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长。

由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过支付票据不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标）。于是，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构，并扩大对上游供应商的资金占用。

统计数据显示，2018年一季度，上市房企的有息债务（包含短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券）增速同比为24.09%，到2021年一季度，这一增速已降至2.5%，有息债务增速呈现明显下滑趋势。然而，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估。

房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下，应付款“隐形债务”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力。

房企利用票据变相融资

自2018年以来，面对房地产市场波动和政策持续调控，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”政策，房企纷纷开始调整债务结构，优化杠杆指标。

证券时报记者统计数据显示，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2%，房企商票承兑规模大幅上升。

某地产商上游供应商告诉记者，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标、开发建设、采购、设计、销售等环节。”

今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、实地地产、中梁控股、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。

“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付，不过最终都是会付。有些工程款需要我们自己垫付，虽然利润被压得很低，结款周期也很长，但是没有办法，还是要合作的。”地产建筑材料商老吴告诉记者。

三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。

相比于银行借贷、发行债券，房企依赖票据其实就是一种“赊账”行为，通过挤占上游供应商资金，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中，越容易实现延期付款。

但对于商票而言，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多，即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在拖延。

据记者统计，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？

中原地产首席分析师张大伟向记者分析，相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债，成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式。第三，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。

因此，携规模优势，在上下游产业链掌握话语权的头部房企，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。

“三道红线”压顶 房企大腾挪

2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线”政策，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100%。红线三：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务。

以此可看出，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。简单理解，就是扩大分子，减小分母，从而降低显性负债率指标。因此，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营。

标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应，这是可以理解的。同时，也是为了给自己找到更好的融资渠道。”

较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元，今年上半年已降至5700多亿元，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头，至少实现一条红线变绿”的目标。该房企6月30日称，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。

然而，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元。

Wind房地产开发统计口径数据显示，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元，同比增长4.8%。若从单季度数据看，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度，同比增长2.5%。同一报告期内，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。

数据显示，在营业收入规模大幅增长的同时，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓。同时，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。

记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元，同比增速达25.5%。其中恒大最高，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园，达到3893.84亿元，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%。

在应付账款及票据规模大幅增加之下，房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度，房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。

从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%。

上述数据意味着，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务杠杆。

“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体杠杆改善情况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象，这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法。”刘晓亮表示。

警惕房企流动性指标恶化

如上所述，房企通过财务方式降低表内杠杆，进而改善“三道红线”核心指标达到监管要求。Wind数据显示，上市房企的净负债率均值的确有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。

对此，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。

值得警惕的是，100家样本房企现金短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。

具体来看，42%的企业2020年末现金短债比较2019年下降，其中有25家现金短债比小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高。比如泰禾集团(000732,股吧)，2019年度现金短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏幸福现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。

此外，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢，在严控有息负债规模增长的同时，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降，部分房企面临资金断裂的风险较大。

刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素。

房企今年信用债

到期偿还压力较大

事实上，自2016年以来，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融”，同时进一步规范地产债、地产美元债发行。2020年以来，尽管境内地产债、境外地产美元债出现发行高峰，但债券募集资金用途却始终没有出现实质性放松，同时，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源。

用数据体现更为直观。记者统计数据显示，2016年度房企境内发债规模为8700亿元，发行只数929只，净融资额达7985亿元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元。

境外债方面，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元。今年一季度，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负，累计净融资-55.46亿美元。

更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期，流动资金紧张可想而知。

Wind数据显示，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量、回售量）规模创历史新高。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元，涉及到期债券826只，到期偿还压力较大。

这仅是境内信用债到期规模，2021年同样也是房企海外债到期高峰期。数据显示，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元），全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元），涉及207只债券。即，今年到期的境内外债券规模合计达到人民币10924亿元。

在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下，房地产金融风险不容小觑。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下，房企高杠杆经营将难以持续。

7. 央行将房企商票纳入监控 “表外负债”强监管来临

商票这个庞大而隐秘的资金池，正进入监管视野。

据财联社消息，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。消息称，房企商票数据目前暂未纳入“三道红线”计算指标，未来极有可能被纳入。倘若商票数据被纳入“三道红线”中有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。

长期以来，因商票不被计入有息负债而游离于“三道红线”之外，成为房企降“三道红线”法宝，规模亦迅速攀升。数据显示，2020年末TOP50房企应付票据规模为4013.5亿元，同比大增33.8%。其中，华润、绿地、融创等房企商票余额最多。

被纳入“三道红线” 首批试点范围的12家房企是：碧桂园、恒大、绿地、融创、万科、中梁、华润、新城、华侨城、阳光城、保利、中海。

“如果不及时纳入监管范围，有可能导致市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行风险。这是央行将‘三道红线’试点房企商票数据纳入其监控范围、要求相关房企将商票数据每月上报的主要原因。未来整个房企商票数据可能也会纳入‘三道红线’计算指标。”IPG首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。

商票被纳入监管这是一个信号。接下来，针对房企“表外负债”的强监管大幕将大概率拉开。

危险的商票

商业票据融资，是指通过商业票据进行融通资金。商业票据是一种商业信用工具，指由债务人向债权人开出的、承诺在一定时期内支付一定款项的支付保证书，即由无担保、可转让的短期期票组成。

负债表中，商业票据被计入应付账款、应付票据，避开了“三道红线”对有息负债的监管，因此，去年以来，承受较大资金压力和降杠杆压力的房企纷纷加大商票发行。

华西证券2019年研究数据显示，60家样本房企应付票据余额从2016年末的345亿元提升至2019年末的1343亿元，3年增长3倍。

2020年，房企商票承兑规模更是呈井喷式增长。根据上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量9.27%。

其中，华润、绿地、融创商票余额最多，碧桂园、保利次之。中型房企中华夏幸福、蓝光和富力等也将之运用娴熟。一些排名靠后的房企，如厦门建发其商票余额也超过100亿元。

有分析称，目前约8成房企都使用商票进行材料采购、劳务支出以及建设工程付款等，贯穿整个房地产产业链，从前期的土地招标到中后期开发建设、房产销售。其中，上游有材料供应商、建筑公司、设计公司，下游有装修公司、中介服务和物业服务机构等。房企一旦出现拒付商票行为，将带来连带损失。

柏文喜表示，“三道红线”监管新规大大压缩了房企债权融资空间，迫使房企利用企业自身信用大量开据商业承兑汇票来向产业链上下游进行变相的债权融资，将企业资金链及运营风险向相关企业转移。部分企业商票存量已经超过2000亿元，如果不将之及时纳入监管范围，极有可能导致市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行风险。

“开发商集中采购优势很明显，形成了对上下游货款和购买服务拖欠。这种拖欠积累到一定程度会形成三角债、农民工讨薪、工地停工等社会稳定问题。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

风险开始暴露

风险正在暴露。今年以来，阳光城、实地、中梁等房企均因商票兑付问题引发关注。

先是阳光城，去年底市场上有消息称这家公司“商票成批拒付”。今年1月4日，阳光城主动对外宣称：“该笔商票涉及刑事案件，经过公司管理层研究决定，基于社会责任担当，维护商票持票人的合法权益，我司将于今日先行全额兑付该笔商业承兑汇票，后续我司将继续推进刑事案件侦破工作。”

今年5月初，有媒体报道称，实地地产子公司于去年4-8月签发的部分相关融资性票据出现拒付情况。对此，实地地产回应称，子公司于2020年4月至5月期间，向山西富兴盛开具电子商业承兑汇票；由于山西富兴盛涉嫌诈骗，相关款项暂缓支付。

5月10日，中梁地产旗下济南梁鼎置业发布声明称，作为商票收款人的山东国茂通过伪造企业承兑保函、材料设备购销合同等虚假材料，将济南梁鼎用于质押的商业承兑汇票擅自对外流传。针对外界“济南梁鼎置业公司6.78亿元商业承兑汇票将陆续到期，欲兑付得打8折”传闻，中梁正面否认，直言所涉已到期商业承兑汇票已按期100%承兑，不存在打折或逾期情况。

恒大曾在6月7日于官网发布声明，对商票未兑付进行回应。其称，针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付情况，集团高度重视并安排兑付，目前集团生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还情况。

表外负债监管将加强

房企的隐患已经从评级下调开始了。

标普信评发布报告称，尽管中国房地产开发企业受“三道红线”监管要求影响，纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线数量，但行业整体杠杆改善情况有限，且多数房企更倾向于使用增加少数股东权益或者将房地产开发项目移至表外等方式改善并表范围内的财务杠杆。

在一次压力测试中，标普将占总股本30%以上的少数股东权益重新归类为短期债务，结果近四分之一开发商面临评级下调压力。

实际上，在去年8月监管部门发布融资“三道红线”后，紧接着又在10月份下发了三张监测表，分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》(表1)《试点房地产企业融资情况统计监测表》(表2)《试点房地产企业表外相关负债监测表》(表3)。这些监测表涵盖了“三道红线”监测指标，要求试点房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品融资以及其他表外有息负债等数据，于每月15日前提交。

李宇嘉表示，“三道红线”对开发商杠杆约束以及对高负债的压降是全口径的。开发商报送的三张报表中，就包含全口径融资债务统计和报送，凡是有变相融资的都要进行监管和压降。

但在实际操作中，由于“明股实债”具有一定隐蔽性，从报表和经营数据定量和定性判断“明股实债”难度较大，易被企业用来避开监管，粉饰财务报表。“目前对表外负债监管主要靠房企自觉报送三张表，预计接着来对开发商全口径负债主动监管将成为重点。” 李宇嘉说。

8. 华夏幸福发布债务违约公告，华夏幸福究竟是如何欠下52亿债务的

“公司目前货币基金200多亿均受限，资金枯竭。环京地区价量齐跌，公司错判形势，造成严重后果，希望债权人同舟共济，共渡难关。”

华夏幸福发公告首度承认暴雷，债务逾期本息合计高达52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。

1月28日，据REDD消息称，华夏幸福拟成立债委会，由最大的债权人工行和平安牵头，而昨天曝出的消息是华夏幸福正在与顾问进行磋商，以制定庭外债务重组建议。

据REDD消息，华夏幸福计划建立一个由其最大的两个债权人中国平安和工商银行牵头的债委会。债委会还将包括其他三个金融机构，并将于2月1日正式成立，以解决该公司的债务问题。

报道称，成立委员会的决定是由华夏幸福工作小组上周做出的；有监管部门上周排除了公司破产的可能性，要求其偿还其债务，除非该公司无力偿债。

9. 房企买地金额不得超年度销售额40%被重提

华夏时报记者 李未来 实习生 陈清容 北京报道

近日，关于“房企买地金额不得超年度销售额40%”的“新规”传闻引发热议。事实上，虽然截至目前官方渠道并未就此发布通告，但早在2020年8月20日央行和住建部联合召开的房地产企业座谈会上，就提到了“拿地销售比不超过40%”这一条辅助红线。

部分房企仍超红线

参与20日座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。2020年12月31日，有关部门再次召开关于“三道红线”的座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。参加座谈会的新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

彼时，资料显示，若近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。

业内专家表示，拿地销售比40%红线下投资与销售挂钩，稳地价同时降杠杆。短期内拿地力度较大的企业受影响大，而未来规模房企强者恒强，中小房企的“逆袭”难度更大。

在三道红线和供地两集中背景下，上半年房企拿地更趋谨慎，而个别企业拿地力度较大。上半年首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线，12家中只有3家企业略高于红线。

据克而瑞数据显示，2021年上半年拿地30强房企中，有12家过线。过线的房企拿地销售比最高的三家，高达93.8%、89.5%和70.6%，也有部分房企拿地销售比恰好越过红线。

房企“马太效应”凸显？

中国房地产研究会常务理事丁祖昱在其个人公众号中发文表示，千亿规模的房企每年可花400亿拿地，而中小房企可能年销售额都不足400亿元，中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大。

丁祖昱认为，长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，销售、去化能力强的房企更有底气拿地，对那些产品力强、受市场认可度较高的房企来说实则属于利好。其进一步指出，该指标硬性控制了房企规模扩张的速度，即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企，拿地金额也受到销售额的限制。

丁祖昱向《华夏时报》记者表示，未来随着杠杆红利消失，拥有充裕土储的房企投资调节灵活度更大，致力于精益化管理的房企有望脱颖而出。

而在克而瑞广佛区域公众号的文章中，首席分析师肖文晓预估，40%拿地金额占比上限，留给后发房企快速弯道超车的空间越收越窄。而机遇是在监管下，接下来集中供地的成交房企分布有可能会趋于分散，减少了几家独大的可能性，利于培养一个更有竞争性的市场。

“40%拿地销售比上限对做商业地产的开发商很不友好，因为商业地产是自持物业，不往外卖，所以开发商要靠继续拿地做大规模，靠规模消耗掉持有商业地产的成本。”一位用户在雪球平台上对拿地销售比40%红线表达了看法。另一位用户称，“拿地销售比0.4，本来就是一个比较合适的指标，而且去年三条红线推出之后有些地方已经是参考40%拿地销售比和企业前三年现金流情况在控制企业拿地。”

亿翰智库研究分析指出，买地金额不得超年度销售额40%的限制条件，短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情，但长期来看可以建立起房企更健康更有序的发展机制，并辅助“房住不炒”基调的平稳运行。

此外，值得关注的是，“将商票纳入房企债务监管”同为2020年8月20日座谈会上提及到的一条辅助红线。

相关资料显示，商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，具有不受银行授信额度和监管政策等限制的特点，因此不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。

据中达证券的研究报告显示，2016-2020年，房企应付票据总规模不断提升，由2016年的704亿元增长至2020年末的3932亿元，复合增速达53.7%。

同时，据上海票据交易所数据显示，2020年中国票据市场承兑总金额22.09万亿元，同比增长8.41%，其中商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%。而在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。

2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。丁祖昱在其个人公众号发文表示，“随着商票纳入监管，继续过多依赖商票或有政策风险。未来房企应该减少对商票的过度依赖，绝不能通过大量发行商票，隐匿债务风险，将当下的风险转嫁至未来，回归经营才是房企重点工作。”

10. “三道红线”试点房企再遭监管：拿地金额受限有房企已超标

深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。

据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

“这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。

“现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。

“三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”

在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”

这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。

一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。

  “重点盯三个维度”

2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。

2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。

据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。

就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。

40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。

  这些房企上半年拿地销售比已超40%

中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。

一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。

上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89.5%。

4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。

2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。

在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。

建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。

上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。

值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。

建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。

一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。

另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。

拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。

上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。

据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。

绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。

截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。

值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。

相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。

无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。

去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。

分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。