经济适用房5年后如何转商品房

‘壹’ 经济适用房五年后能改成商品房吗

一、经适房转商品房前提条件

1、需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。

二、经适房转商品房所需材料

1、户口本

2、双方身份证及复印件(最少3张)

3、结婚证(必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可)

4、经济适用房买卖合同原件或复印件(不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间)

5、房本中的户型图和房屋登记表各两张(登记表一定要将所有权人名字隐去)

6、买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明(蓝色纸)和契税证明及其复印件

7、房本及复印件

三、经适房转商品房流程

1、房产局咨询台领取网签号。

2、到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。

3、网签后，去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表5年以上家庭唯一生活用房证明)，都是缴纳契税用的。

4、缴纳契税。

5、拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。

6、交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。

7、登记过户排号等待办理过户。

8、办理登记过户后，10个工作日由买方来取房本。

三、经适房转商品房所需费用

1、土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行。

2、所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方;成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

3、印花税：0.1%，买卖双方各承担一半。

4、契税：1.5%，由买方缴纳。

四、注意事项

1、变更性质(经改商)，必须补交综合地价款，但要在夫妻、父子直系亲属间变更，契税先交后返还。返还时间为(15天至三年);别忘记在地税那取张契税返还需提交的文件清单。

2、夫妻间变更名字经改商后，再变更回来只需85元工本费，无其他税费;3、经改商后，房本拟在变回原所有权人的，再次买卖交易方式费用最低。因无价差，虽然不满5年，5.5%营业税(买入价=卖出价)为0;所得税按增值20%计算也为0，故只需缴纳1.5%契税。

‘贰’ 经济适用房5年后如何改成商品房需要办那些手续

经济适用房转商品房手续如下:
1.首先经济适用房必须把抵押贷款还完,也就是如果是当时贷款买的房,就去银行提前还下款。
2.确定房子已满五年,看契税发票,不满五年的经济适用房是转不了商品房的。
3.必须要过下户,条件是过到非本人名字下,(同一户口不允许过户)也就是不能过给结了婚的爱人,孩子等,如果已单立户的可以过给父母,或者过给岳父,岳母,或者亲戚,都是可以的。
4.必须交一个综合地价款,(部分地区称之为土地出让金),是合同价的10%。以昌平的天通苑为例,最低合同价是每平米3650,朝阳的是5400。这个教给大家怎么算。 比如是天通苑地区90平米的经济适用房转商,签订的交易合同价格就是:90 X 3650 X 10%=32850元。
5.除了综合地价款还一个就是契税,营业税,个人所得税。一般经济适用房都是90平以下,属于小面积住宅,所以只有一个契税,就是合同价的1%就可以了,部分天通苑的经济适用房超过了90平米具体个税,营业税的算法参照另篇文章: 2010二手房交易税费指南。
6.以上都具备了,您就可以着手准备办理了,首先签订一份交易合同,然后去把网签做了。
7.带上双方的身份证,如果是外地户口的需要带暂住证;以及房产证,房产证复印件,双方身份证原件复印件,购房原始发票原件复印件(指的是第一次按2600交易的发票),交易合同(可下载)4份,银联卡一张。

‘叁’ 经济适用房转商品房后能自由买卖吗

经济适用房转商品房后能自由买卖。

房主可以在经济适用房取得房产证5年以后，向房管局缴纳土地收益金，将自己的经济适用房变成全产权的商品房，就可以实现自由买卖了，也就不用受经济适用房相关政策的约束。

经济适用房的出卖分为两种：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。

具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

1、对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。

2、对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）的有关规定;

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

(3)经济适用房5年后如何转商品房扩展阅读：

经转商过程的注意事项：

1、商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同，提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。

2、商品房签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。

3、合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。

4、所售商品房是否巳作了抵押。商品房购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。

‘肆’ 经济适用房转商品房补差价怎么算

1、经济适用房购买不满8年不得上市交易，购买满5年上市交易的，购房人应缴纳差价款。2005年10月1日前购买的经适房，按原来购房价格的10％缴纳差价款;
2、2005年11月1日至2010年4月15日间购买的经适房，按原来购房价格的20％缴纳差价款;
3、2010年4月15日之后购买的经适房，按原来购房价格的30％缴纳差价款。购房人缴纳差价款后，可以取得完全产权。
4、经济适用住房建设和经营中的事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
5、对于经济适用房，国家有明文规定称拿到产证五年之内不允许在市场上进行交易，对于低价购买的经济适用房，在产证满五年之后需要由政府职能部门回购。

‘伍’ 之前名下的经济适用房已经满5年如何转成商品房

经适房转变商品房，需购房人提供材料：1.房屋所有权证复印件；2.土地使用证复印件；3.契证原件；4.经济适用房购房合同复印件；5.产权人身份证复印件；6.委托他人代办的提供委托书原件及代办人身份证复印件；7.2004年9月1日（含）以后购买的，还需提供原房屋所有权证、若不能提供的，房产证办理时间在2004年9月1日至2009年9月30日的，按123元/套扣除；2009年10月1日以后的，按50元/套扣除）；8.征收机关要求提供的其他资料。

办理流程主要是：经济适用房购房人凭上述资料到杭州市地方税务局直属分局各申报点，缴纳经济适用房上市交易土地收益；再凭《浙江省土地出让金专用票据》（第二联 收据联）和备注栏盖 有“已补缴土地收益”印章契证原件，到房屋土地登记机构办理变更登记手续。

‘陆’ 经济适用房转商品房后是否可以认定为退出了政策房

什么是一类经适房和二类经济适用房，二者如何买卖交易？

目前市场上在流通的经济适用房有两种：一类经济适用房和二类经济适用房。

一类经济适用房，需取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房，不满5年的不能上市交易。

二类经济适用房不受5年限制，取得房屋产权证便可以出售。

一、什么是经济适用房？

我们日常提到的经济适用房其实是一类经济适用房，是根据国家计划安排的一类政策性住房，房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。

1.一类经济适用房： 面向社会公开发售的经济适用房；

2.二类经济适用房： 回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。

二、经济适用房的上市条件是什么？

1．一类经济适用房上市条件

一类经济适用房需满5年才可以上市。

1） 不满5年的

对于不满5年的经济适用房（契税票填发日期或房产证登记日期不满5年），不允许上市交易。对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；

2）满5年的

对于一类经济适用房满5年的（契税票填发日期或房产证登记日期满5年），可以上市交易。但部分城区需户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明。

一类经济适用房房产证

2）区县住房保障管理部门按原价回购的

a．卖方向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

b．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认卖方结清水、电、气、热和物业管理等费用。

c．区县住房保障管理部门或其指定单位与卖方签订回购协议，支付购房款。

d．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

特别提醒：

1.将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。

2.将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。

‘柒’ 经济适用房转商品房后能自由买卖吗

经济适用房转商品房需取得房屋所有权证满5年以后，才能以市场价进行交易。但在进行买卖交易之前，房屋产权人必须按照原来购房价格与现在出售价格两者之间差价的70%，来补交土地收益等价款，并且在同等价格的条件下，住房保障管理部门是享有优先回购权利的。

‘捌’ 经济适用房转商品房费用怎么计算

摘要 您好，经济适用房如何过户及相关费用：