❶ 强排篇：强排指标详解
强排篇的最终一课，也是最关键的一课，让我们深入探讨强排过程中的经济技术指标。对于新手而言，可能最先关注的是CAD上的强排方案，但其实，指标才是决定强排方案成败的关键因素。一个强排方案如果在规划上存在细微的偏差，例如多一根线或少一根线，可能看起来不那么重要，但若指标上的数值出现大幅变化，强排方案就会彻底失败。要知道，在房价动辄几万一平的市场中，哪怕少几平米的差异，可能就是几十万、甚至上百万的经济影响，足以让一辆奥迪车成为可能。
强排所涉及的指标涵盖了以下几个方面：重要信息整理、总体经济技术指标、户型配比、配套指标、停车位指标、日照间距和强排指标。
首先，重要信息整理是基于项目规划条件，梳理出关键要素，如用地面积、容积率、建筑密度、限高、用地性质等。项目规划条件中未提及的配套，需从当地的城市技术管理规定或专门的配套规范中寻找，确保信息完整无缺。
接下来，总体经济技术指标是强排方案的经济基础，关键在于用地面积和容积率。例如，用地面积为50000平方米，容积率为2.2，可计算出地上建筑面积，包含住宅、商业、配套等。其中，住宅分为商品房和可能包含的保障房、配套用房，配套用房包括社区用房、物业管理用房、养老用房等。地下建筑面积则包括机动车库面积、非机动车库面积和人防面积。
地下建筑面积的计算基于户型配比和平均户型面积。通过预估平均户型面积，计算住宅的建筑面积、户数，进而确定每户应配置的机动车位和非机动车位数量，以及地库面积。此部分还需考虑人防面积，依据当地的人防规范计算。
户型配比是强排方案中的重要组成部分，甲方提供，用于指导排布户型。配比需与目标值保持在5%以内的误差范围，确保方案的有效性。
配套指标则需从规范中获取，包括物业管理用房、配套用房等，确保满足规范要求。商业配套也需遵循最小面积原则，以便在总量限制下创造更多住宅空间。
停车位指标包含机动车和非机动车，通过配比系数计算面积，地上停车位比例可能在10%至15%之间，还需考虑访客停车位。
日照间距和防火间距是强排的关键依据，涉及多种分类，但通过排除法简化理解，最终确定合理的间距，以满足日照和防火要求。
强排指标的计算方法尤为重要，上文曾简述，这次详细讲解计算思路。通过表格计算各户型产品的面积，与甲方给定的配比对照，精确控制户型配比，误差控制在5%以内。根据楼栋单元类型计算，如一梯四户与一梯两户，影响舒适度与出量。通过调整洋房与别墅的楼栋数和层数，实现货值最大化，确保总量充足并提升溢价。当总量存在微小偏差时，通过调整层数、局部增加或减少面积等方式，逐步贴近目标值，实现最优化。
至此，强排篇的内容已全部覆盖。接下来的篇章将深入探讨立面设计，敬请期待。
❷ 建筑总图设计注意什么
一、 项目概况
首先熟悉掌握项目的设计任务书（业主提供），及项目的设计要点（规划部门提供）。我们公司主要做的都是房地产开发的项目，即住宅项目。
1． 项目设计任务书：
明确项目的产品定位，产品的构成比例，业主的产品要求。
2． 项目的设计要点：
掌握熟悉项目的设计要点，以及项目所在地的规划设计规范，由其重要的是明确项目用地的各项经济技术指标。指标分项如下所示：
① 项目的总用地面积，了解用地规模，脑子里形成初步印象。
② 项目容积率，了解居住建筑及公共建筑的面积比例。形成容积率的基本印象
a. 容积率0—0.3独栋别墅项目
b. 0.3—1.0纯联排别墅，叠拼项目
c. 1.0—1.8联排加高层住宅项目
d. 2.0—2.5小高层住宅项目（12F-18F）
e. 2.5—3.5中高层住宅项目（18F-24F）
f. 3.5—10.0高层超高层商业项目（30F以上）
③ 项目覆盖率：明确覆盖率计算方法。
a.25%以下 一般是多层建筑。
b.30%-35% 高层住宅建筑。
c.50% 商业建筑，商业项目。
④ 绿地率，明确项目用地地区的绿地率计算方法。
一般为30—35%，有些地方的项目扣得比较紧，要作绿化分析图。
⑤ 计容建筑面积，不计容建筑面积，核增容积率建筑面积。
a. 地上建筑面积
b. 地上架空层建筑面积，这部分面积有些可计为不计容面积，有些计为核增容积率面积。
c. 半地下建筑面积，不同的区域其定义略有不同，有的出地面小于1.5M的可算为半地下。
d. 地下建筑面积，人防建筑面积。地下建筑一般为车库及设备、人防。地下车库停车位可请专业公司布置，人防我们可以出大概的方案，具体人防设计由人防设计院设计，人防面积一般换小区高层的投影面积计算面积大小。
⑥ 项目的总户数，总人数，停车位的计算。
a. 总户数所对应的停车位，每个地区对于停车位的要求皆不同。
b. 总人数千人指标对应的配套设施建筑。如是否修建幼儿园及其规模，净菜市场等等。
c. 商业公共建筑对应的停车位。
⑦ 项目用地的开口位置，主入口及机动车出入口位置。有助于解决交通及项目形象的需要。
⑧ 项目用地退让用地红线的距离及与相邻地块之间的建筑间距。
⑨ 了解掌握项目用地四周边的现状及未来规划。
二、 项目总体构思草案.
明确熟悉了项目的概况后，我们就可以开始构思总体的规划方案了。项目用地大小不一，形状各异，一马平川的用地，高低起伏落差悬殊的用地状况等等，要根据用地的特点作出适合用地及项目定位的总图设计。
一 总图草案的思考及绘制。
1． 画泡泡设计方法.
在项目用地上用笔根据功能布局，用地范围画出各组团的泡泡圈，解放思路多画几遍，形成总图大概构思布局，再通过线形把各组团，功能分区串联起来。
2． 轴线设计方法.
项目用地千奇百怪，规整或是不规则。我们可以利用轴线的方法将用地的规划有机串联起来，使其有骨有肉。利用主轴线及次轴线的设计方法。（直线轴和曲轴）感觉像鱼骨、树木的主干支干、树叶的脉络、星座的星联图等等。
例如：利用轴线确定项目的主出入口，中心庭院，组团围合，景观视线通廊建筑群的总体布局等等。
3． 贴边大围合及半围合设计方法.
即采用点式或板式联体东西向建筑布局沿用地周边布局，形成中心超大庭院空间的总图设计方法，一般多适用于用地较小、容积率较高项目。南方地区可以多用，北方地区少用。
4． 图面构图设计方法.
就是比较讲究总图的图形美感，利用点、线、面的构图方法追求平面构图根据项目要求完善总体布局。
5． 坐标法、平铺挤对法。
根据项目用地，定一个x、y轴及角度，以组团及面的方式排列、平铺、各组团之间相互挤对形成公共绿化及景观空间，完成组团及总体布局。
二 带着项目要解决的问题深入总图设计（其实也是一个解决问题回答问题的过程）。
1．根据容计率的要求计算出项目的户数及平均户型建筑面积对项目的建筑总量 进行确定，估算出住宅的楼栋数与套数进行总图设计。
2．根据项目的干人指标计算出配套设施的建筑面积，确定其布置的位置及方式。
3．根据国家规范要求及当地规范要求（建筑的间距及日照需要）布置总图，这个
过程可以通过手绘及CAD辅助设计，这样可以加快总图设计的速度。
4． 建筑的容计率出来后，我们将利用手绘来优化总图的图形构图，各功能分区的确定，形象出入口的形式，景观绿化存在的位置，各个空间序列节点的强调，
总体规划交通，消防路线的设计，是人车分流还是相对的人车分流等等。
5． 还有些项目需要建筑单体标准层平面设计与总体规划同时进行，因为单体平面
会对总图的布局有直接的影响。
6． 根据项目用地所在区域的详规及城市设计进行总图设计，或是项目需要的特定
文脉及风格进行设计，如江南水乡、风情购物街、滨海休闲渡假区等等
三、 基本的总图草案构思确定后，要进行下一步的完善设计。
1． 可以正式的上CAD了，把所有构思的东西用CAD加以矢量化，利用计算机辅助
设计反复推敲总图的构思方案。
2． 利用CAD完善总图的交通流线、中心庭院、节点空间、景观绿化、车库出入口、
人行系统等等。在作这一阶段设计时可以参考借鉴其它项目公司的作品，这样
既快又准确，别自己一个人呆在哪拍脑袋瞎想，浪费时间。
3． 利用SU拉出建筑的体量进行分析及推敲设计。SU是个好东西，直观且全面，
是很好的辅助设计及设计的好工具，大家都必须掌握它。
4． 我们也可以用模型切割机切出体量模型用于推敲方案，这是最立体直观的
方法，这也是我们可以加以推广的。
5． 总图的所有规范经济指标，要进行细心的计算及核算，合作的同事之间要认真
核查，不能出现错误，这一点至关重要。