A. 纠纷案例：买一楼送花园 送的其实是忽悠
“买一楼送花园”，市民买房时，会遇到开发商这样的宣传。那么，花园“送”给我了，我能不能在花园里种点菜呢？昨天上午，郑州市管城区一家物业社会法庭挂牌第一天，就遇到了这样的纠纷：因为物业拔掉了业主花园里的菜，业主把物业告到了物业社会法庭。谁是谁非，请看全省第一家专门针对物业纠纷的社会法庭咋断案。
【业主】俺家花园不让俺种菜？
昨天上午，郑州市管城区航海东路物业社会法庭刚刚挂牌，就来了第一位告状的居民。
张梅（化名）是富田小区19号楼的居民，家里老人在小花园里种上了菜，下班后却发现被物业给拔掉了。“我们在自己的花园里种菜，物业凭啥给拔了？”张梅生气地说，“难道花园不是我们自己的？”
让张梅感到不满意的还有一点：小花园种菜很普遍，为啥其他一楼住户的菜都没有被拔掉，而物业单单拔了他们家的菜，是不是只针对他们一家？
孙跃伟等5位社会法官第一次“升堂问案”，“大堂”就设在富田小区的物业社会法庭：墙上悬挂着劝和格言，室内摆放着一张椭圆形桌子，和法庭相比透着一股温馨。“原告”张梅和“被告”小区物业主任郭建峰并肩落座。
【物业】小花园是大家的绿地
“拔菜前我们已经下发通知，提醒业主自己处理掉小花园里的菜，可能业主没有看到。”富田小区物业主任郭建峰解释，购房合同上写得很清楚，业主购买一楼住房的，对小花园只有使用权而没有产权，小花园属于小区公共绿地，想在小花园种菜，必须经过其他业主同意，私自在小花园种菜，使小区绿化面积减少，侵犯了其他业主的利益。物业工作人员拔菜是在维护其他业主的利益。
对张梅女士提出的为啥只有他们一家的菜被拔，郭建峰解释：“万事都有个第一次，张梅女士家可能是第一家，但物业并非针对某一个单独的业主。”对这种解释，张梅表示不满意，仍要求物业赔偿经济损失。
【“法官”】物业免费为业主补种花草
“没有直接和业主沟通就拔菜，物业的做法有些粗暴。”主审的社会法官孙跃伟首先对物业的工作方式提出“批评”，随后又劝业主说，小花园里种菜确实不合适。
孙跃伟解释，《郑州市城市园林绿化建设管理条例》第18条规定，禁止在绿地内种菜养殖等有损绿化植物和设施的行为。“我原以为这小花园是自家的，想干啥就干啥，听你们这么一解释，好像不是那么回事。”张梅说。最终，经社会法官调解，物业同意免费为张梅家的小花园补种花草。
“买一楼送花园”、“买顶层送花园露台”……市民买房时，常碰到开发商这样的宣传。不少市民对此的理解是，不管是开发商送的“花园”，还是多掏钱买的花园，都归一楼房主“使用和拥有”。
郑州市二七区一新建成小区，一楼小花园就被栅栏围起，居民在此种花、种菜，还堆放杂物。“这是俺家的小花园，种菜和种花种草没啥区别，都是绿化。”一楼一位姓陈的业主说，购房协议里已注明他拥有花园的使用权，难道种菜行使的就不是使用权？
天之权律师事务所郑州分所律师赵万军说，开发商所谓的“送”，只是将绿地的使用权里的“养护权”在一定期限内送给买房人，并非是真的送了全部的使用权。
赵万军建议，开发商在“送绿地”时，为避免今后可能产生的纠纷，应在购房合同中说清楚绿地的使用权限到底有多大，而不应该忽悠购房者。
【说法】拿公共利益忽悠个别业主
“如果一楼前的小花园真的属于一楼某个业主，楼上的业主肯定不买账。”赵万军说，《物权法》第73条明确规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围，开发商无权将之“送”给个别业主。没有特别明文规定，擅自赠送侵犯全体业主的利益，可能会有被收回用作公共用地的风险。
“一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，开发商没有公共部位的处分权，所以‘买一楼送花园’的宣传是拿全体业主的利益忽悠个别业主。”赵万军提醒，购房者买房时不要轻信开发商的口头承诺和宣传，要用心研究购房合同里的条款，最好请专业房产律师帮忙，以免掉入购房陷阱。
消费者维权中仍处弱势
编者按：眼下，房子几乎成为所有重大场合的焦点话题，两会如此，3·15亦不例外。在这个属于消费者的日子里，气氛往往并不轻松，调查、盘点、曝光，媒体常规的操作手法，凸显出来的依然是买卖双方之间旷日持久的拉锯战。霸王条约、定金纠纷、逾期交房、规划改变、产权证纠纷、房屋质量纠纷、物业纠纷……老生常谈却是常谈常新。
中国消费者协会秘书长助理王前虎透露，去年一年，全国各地消费者协会受理的关于房屋买卖方面的投诉共计12954件，投诉数量与2008年相比下降了22%，但从消费者反映的问题来看，房地产市场仍然问题较多。
王前虎介绍，去年房地产行业整体行情先抑后扬，开始一些开发企业由于资金链紧张，会采取一些促销措施，比如降价、特惠等等。当消费者出手订购或者签订购房合同之后，随着房地产市场的回暖，流动性增加，房地产市场的资金逐步充裕，有些企业就背信弃义，比如撕毁合同、变相涨价，或者采取捂盘惜售，甚至采取了多算公摊、降低服务质量、降低带装修房的一些装饰装修材料的档次。“消费者反映，有的楼盘给你看的样板间没有问题，但拿到钥匙进了自己家就不一样了，漏水的、漏气的、房门、柜门歪歪扭扭，地板不平等众多的质量问题就出来了，此时找开发商解决问题可就难了。”于是矛盾逐渐激化，有的楼盘甚至出现买房人聚众抗议开发商不讲诚信的事件。
日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。
不仅问题多，消费者在维权中依然处于相当弱势的地位。调查显示，买房人在遇到这些问题时，有超过四成的被调查者选择“怕麻烦，忍过去了”。即使想办法解决，最终的结果也不尽如人意。选择“不但没解决，问题更严重了”和“没有解决，被拖着”的占了六成以上。买房人一边要求自己加强相关知识学习外，更多的将希望寄托于政府，有60.66%调查者认为，“政府加大监管力度”才是维护消费者权益的最有效措施。( 来源：中国新闻网 记者 张晓莉）
房屋买卖租赁市场成诈骗高发区伪造产权证成法宝
今年“两会”期间，房价问题位列民生热点榜首。
自去年以来，房价以疯狂的速度一路飙升，甚至有市民感叹：想做“房奴”都难。
记者近日从北京市海淀区人民检察院了解到，除了高房价让群众“很受伤”之外，还有一些人因为房子的其他问题而受到伤害———
他们或为买经济适用房而遭遇诈骗，或为租赁一处落脚之地被人欺诈。
来自海淀区检察院的一组统计数据表明，2009年，该院所办理的涉房诈骗案件比2008年增长了100%。而全国各地政法机关的公开资料也显示，涉房诈骗案已有一路走高的趋势。
“我们受理的涉房诈骗犯罪主要有四种类型：低价代购型、假房主卖房型、假房主骗租型、中介骗税型。其中，低价代购型发案数量和涉案金额较多较大。”海淀区检察院相关负责人说。
李永(化名)是北京一家贸易公司的负责人，生意一直亏损的他不久前在网上看见一则关于经济适用房的新闻后，顿时想出一个“挣钱”的方法。
随后，李永找到一位同学，谎称自己的舅舅是国土资源局某处长，有能力买到酒仙桥附近的经济适用房，如果需要买房可随时找他帮忙。
李永的同学虽然知道自己不符合申购经济适用房的条件，但考虑到北京房价的迅速增长，再加上李永的一番花言巧语哄骗，于是先后支付给李永购房款29万元。
之后，李永便不再和这位同学联系，购买经济适用房的事也不了了之，李永的同学在万般无奈之下，向警方报案。
据了解，在高房价的压力下，利用申购经济适用房进行诈骗已经成为一种常见现象，有时还会出现“骗中有骗”的情况。一位以帮助申购经济适用房为名骗取了上百万元的青年男子承认，自己有能力帮人购买经济适用房，但不是靠自己的关系，而是通过一个“朋友”。但是，在收取了买房者的部分购房费用后，却发现这个“朋友”的手机号已经注销了，再也无法与之取得联系。
海淀区检察院的有关负责人告诉记者，因购买经济适用房、回迁房而受骗的被害人一般不具备购买条件，他们与嫌疑人往往是朋友或亲戚等熟人关系，因而更容易相信嫌疑人。
伪造房屋产权证成“法宝”
在北京打工的王尧(化名)几年来一直租住着别人的房屋。但是不久前，王尧却在互联网上发布信息称，准备出售一处房屋。
一位购房者看到网上的信息，随即与王尧取得联系。双方见面后，王尧出示了产权人为自己的房屋所有权证。见对方拿出了房屋所有权证，这位购房者毫无顾虑地与王尧签订了房屋买卖合同，约定以35万元购买这处房屋。
随后，购房者分两次支付了部分房款共15万元，王尧则交付一张产权人为自己的房屋所有权证。但是，当购房者到丰台区房地产交易权属发证中心验证时，却被告知其所持的房产证是伪造的。购房者随即报警。经警方调查，王尧冒充其所租住房屋的产权人，并伪造了一份房屋所有权证行骗。
海淀区检察院的有关负责人表示，此类案件随着房价的高涨而逐渐增多，其最突出的特点是犯罪嫌疑人为获得被害人的信任，都会提供一些伪造的房屋产权证、身份证等证件。在海淀区检察院受理的涉房诈骗案件中，50%以上的嫌疑人实施了伪造证件、印章等行为，而这也是嫌疑人诈骗得逞的一个重要因素。同时，以伪造证件的方式骗取租金，也是涉房诈骗犯罪的传统方式。
中介骗税成新型诈骗方式
程恽(化名)是北京一家房地产经纪有限公司的分行经理，对外宣称他能够办理二手房减免税业务。
不久前，程恽负责办理一位购房者的房产证过户手续。接到这笔业务后，程恽伪造了契税和营业税完税凭证，并拿着这些伪造的资料在海淀区建委交易大厅办理了房产证过户手续，领取了房产证。
程恽将房屋过户手续和房产证交给购房者，并收取购房者支付的契税和营业税款13万余元。事后，购房者发现程恽提供的营业税发票是伪造时，向警方报案。
“这类案件是一种新型的涉房诈骗类型。”海淀区检察院有关负责人告诉记者，不法分子之所以能够得逞，一方面是因为相关职能部门在受理房产过户等业务时，对申请人提供的各类证件、材料审查流于形式，使不法分子有机可乘；另一个原因在于，房地产中介公司对员工缺乏有效监管，为中介公司员工利用其身份、工作条件和公司资源骗取客户税款、购房款等提供了便利。
经济适用房诈骗专“杀熟”
房产市场纠纷不断维权问题多八成购房人被忽悠
【疑问】“送花园”送的到底是啥？
B. 郑州的经济适用房！我是05年毕业生分到单位后07年单位集资盖得经济适用房，现在房产证还没有下来
像这种情况一定要找律师帮你，不能完全按单位指示办，不然你会很麻烦的。总这你的房子他们是不能随便退的。请看政策
准入和退出管理
第二十四条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。
第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：
(一)具有当地城镇户口；
(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
第二十六条 经济适用住房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第二十七条 经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。
第二十八条 符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。 第二十九条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
单位集资合作建房
第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。 第三十七条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。
第三十八条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。
第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
第四十条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。