经济性贬值怎么测量

A. 什么是实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值在运用成本法进行评估时如何确定

1、实体性贬值即有形损耗引起的贬值。影响因素：有形损耗。

2、功能性贬值是由于科学技术发展，导致被评估设备与新设备比较，功能相对落凯蚂后引起的贬值，或新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估设备的贬值。 影响因素：技术。

3、经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部陪轿影响造成的价值损失。影响因素：市场。

一、实体性贬值

设备的实体性贬值是因为使用和存放造成的。设备在使用过程中，由于零部件配合表面的相对运动所产生的磨擦，造成机体的磨损；设备运行过程中的冲击、振动也使得材料的内部缺陷不断扩展；

另外，工作环境中的酸、碱物质，也对设备的材质产生侵蚀。这样就使得设备的使用功能逐步下降，故障率不断上升，精度逐渐降低，维修费用不断上升，直至设备完全丧失使用价值。

二、功能性贬值是指由于技术相对盯乱埋落后造成的贬值。

评估(估算) 功能性贬值时，评估人员主要依据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定资产的功能性贬值额。

与此同时，评估人员还应当重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。

三、经济性贬值

主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。
确定设备实体性贬值年限法

年限法是从使用寿命角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，所评估的机器设备的贬值率是与其已使用年限成正比的，并且是线性关系。比如某种类型的机器设备的正常使用寿命是20000小时，如果这台设备已使用了5000小时，那么它的实体性贬值约为25%。

贬值率=已使用年限/耐用年限

但是实际上，机器设备的使用寿命受诸多因素影响，如设备的利用率、设备的维修保养情况、设备的维修情况、操作工人的水平、使用环境、工作负荷等等。

所以设备使用寿命的离散性很大。比如，前面我们所说的设备，它可能已经使用20000小时，但仍可以正常运行，对于这种情况，我们可以使用下面公式计算贬值率：

贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

B. 机器设备贬值因素有哪些，，分别是如何形成的，，如何测算

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1.实体性贬值 设备的实体性贬值是因为使用和存放造成的。 确定设备实体性贬值的方法 1）年限法 2）修复费用。3）技术鉴定法 2.功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和桥改运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能圆消大性贬值。3.经济性贬值 经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少橘竖。1.生产能力相对过剩引起的经济性贬值 2.生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值 3.缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值

C. 资产评估三大方法

1、成本法

成本法也称重置成本法，是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法

其基本公式为：资产评估值=被评估资产重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

2、收益法

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并按照适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的资产评估方法

收益法是根据将利求本的思路，采用本金化和折现的方法来判断资产价值的评估方法

3、市场法

市场法，即现行市价法，是以市场价格作为资产评估基厅的价格标准，据以确定资产价格的一种资产评估方法

它是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法

拓展：

一.实体性贬值估算:

1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率

2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限

总搏掘隐使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间

3修复费用法

注意实体性损耗 可修复部分与不可修复部分

D. 什么是经济性贬值

经济性贬值是设备外部因素引起的设备价值贬值，如设备所生产的产品滞销、原材料价格上升、竞争加剧等，其最终表现为设备的利用率下降、收益额减少。

经济性贬值是进行资产评估时需要考虑的重要因素之一。所谓经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。

主要表现为运世培营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。

(4)经济性贬值怎么测量扩展阅读：

经济性贬值的计算方法：

经济性贬值的核算基准是重置成本-实体性贬值-功能性贬值后的余额。在具体计算过程中，不同的专家给出了不同的计算公式，其中比较重要的两个计算经济性贬值的计算公式，

其一，经济性贬值额计算公式：经济贬值额=(RC-Dp-Df)*经济贬值率，

其二，经济贬值额= RC*经济贬值搜祥唯率。以下是两种算法概况。

两种计算方法的介绍

依据经济性贬值定义，在两版不同的《资产评估》教材中，给出了不同的算法。

一种，经济贬值额= (RC-Dp-Df)*经济贬值率；

另外一种，经济贬值额= RC*经济贬值率。两种算法的核心差在于是经济性贬宴姿值的核算基准不同。

E. 资产评估经济性贬值算法

经济性贬值＝重置成本×经济性贬值率
经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×经济性贬值率
自考第一种比较适用，适用率高于96%
一般来讲评估值=重置成本-实体-功能-经济
简单来说，实体性贬值是有形损耗，比如破损等；功能性贬值是设备本身的功能落后或者原有技术成熟造成的，比如螺杆压缩技术的推广造成的螺杆空压机价格的下降；经济型贬值是外部原因造成的，比如建筑行业不景气造成的工程机械交易价格下降。
就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。在实际评估实践中，或者说在具体运用成本法评估资产的项目中，不是所有的评估项目一定都存在三种贬值，这需要根据评估项目的具体情况来定。从成本法定义的角度来讲，上述四个参数都可能存在。
(一）资产的重置成本
简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。重置成本是一个价格范畴，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
1 .复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
2 .更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
(二）资产的实体性贬值
资产的实体性贬值，亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：
资产实体性贬值率=（资产实体性贬值/资产重置成本） x 1 0 0 %
(三）资产的功能性贬值
资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
(四）资产的经济性贬值
资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

F. 经济性贬值的计算

两种都是对的。
经济性贬值是进行资产评估时需要考虑的重要因素之一。所谓经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。在具体计算过程中，不同的专家给出了不同的计算公式，其中比较重要的两个计算经济性贬值的计算公式，其一，经济性贬值额计算公式：经济贬值额=
(重置成本－实体性贬值－功能性贬值)*经济贬值率（2003年资产评估师辅导教材《资产评估》一书中），其二，经济贬值额=
重置成本*经济贬值率。（2005年资产评估师辅导教材《资产评估》中给出的例题）。由于公式不同，由此得到不同的结果，甚至，某公式还不能保证计算结果一定大于零；这样，可使用的资产在通过公式计算后会产生负值。因此人们对公式的合理性产生质疑，本文仅对以上两种不同的算法做以分析。
一、经济性贬值及其产生的原因
确定经济性贬值的第一步是调查影响企业和资产贬值的经济条件的存在。然后，调查任何经济性贬值的原因之后，必需以某种客观方式认证。经济性贬值存在于任何行业或资产，其特性为：其一，公司产品需求减低。其二，行业生产能力过剩；其三，原料供应出现断层。
从某种程度上讲，经济性贬值类似于机会成本的概念，当某机器设备产生的经济回报率小于同价值资产产生的社会基准回报率时，该项资产的经济性贬值出现。如下图,根据企业评估资产落在的区域可以判定是否产生经济性贬值。
显然，通过单纯资金投资不能降低经济性贬值，但经济性贬值可以改变甚至通过改变行业条件降低为零，某种意义上讲，也有可能会出现“经济性增值”。目前，上图中的“经济性增值”计入企业的无形资产。
二、两种算法概况
1、两种计算方法的介绍
依据经济性贬值定义，在两版不同的《资产评估》教材中，给出了不同的算法。一种认为，经济贬值额=
(rc-dp-df)*经济贬值率；另外一种认为，经济贬值额=
rc*经济贬值率。两种算法的核心差在于是经济性贬值的核算基准不同。
2、产生的差异
关于第一种算法，支持这种算法的人主要的依据是在计算过程中，企业资产的评估价格不能是负值。比如，如果一台机器设备，5成新。又由于市场竞争增加,只能40％开车，如果使用经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，重置成本为100万，经济贬值率60%，那么：
重置成本*经济贬值率=60万
重置成本-实体贬值=100-50=50万
评估值是:100-60-50=-10万
显然，对于五成新的设备给出-10万的评估价格是不合适的，从而得出第二种算法不成立的结论。
支持第二种算法的人认为，经济性贬值是在复原重置成本的基础上发生贬值的因素之一，因而，如果在重置成本扣除实体性贬值、功能性贬值的基础上核算，必然存在对功能性贬值、实体性贬值的重复计算问题。

G. 如何判别土地使用权评估中的经济性贬值

众所周知，经济性贬值是采用成本法进行资产评估时需要考虑的重要因素之一。所谓经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。如何判别委估对象是否存在经济性贬值并确定其对评估值的影响程度，需综合考虑评估项目的背景、委估对象的历史状况和现状、买卖双方主体、特殊政策影响的区域等综合因素。通过以下本所近期所做的整体资产评估案例，我们谈一下土地使用权评估中对经济性贬值的理解。
项目背景：位于某省（以下简称a省）某市（以下简称b市）工业开发区内的某中外合资企业（以下简c企业），中外合资前是一家生产家用电器的集体企业，中外合资时厂址区域未划定工业开发区，b市也未出台有关征地优惠政策。因经营需要，c企业的中方股东出让部分股权给本企业的外方股东，特则困委托本会计师事务所对c企业的整体资产（净资产）进行评估。经中外双方要求并悄中与本所约定，本次评估采用成本法。
在对c企业进行各单项资产及负债评估时，涉及到c企业厂区内的土地使用权（以下简称该土地或土地）评估。经核实，该土地产权清晰，土地性质属出让土地，土地现状为五通一平，为c企业所启盯山有，权证齐全。我们在对该土地的重置成本进行调查时，得知该区域五通一平土地于评估基准日的重置成本为76元/平方米（依据相应的征地补偿文件及取得土地、开发土地成本资料计算得到，使用年限为50年）。但是，b市工业开发区以管委会的名义出台征地优惠政策：凡在该工业开发区内新办的企业，均可以以每平方米27元的价格向该开发区管委会购买五通一平的土地（注：土地使用年限为50年，对新办企业性质及经营期限无明确要求）。其操作过程是：该工业开发区管委会通过b市政府划拨形式取得土地（征地补偿费用由政府另行解决），经土地开发形成五通一平后卖给本开发区内新设立的企业使用。如果考虑有偿取得土地，开发区管委会取得土地并将其开发成五通一平的成本也约为76元/平方米。也就是说，b市政府出于加快当地经济发展、增加财政税收收入等考虑，通过补贴工业开发区土地开发成本的形式来招商引资，正所谓“堤内损失堤外补”。另经调查，该开发区管委会经b市人民政府授权（有文件依据），完全有权处置本开发区内的土地。那么，c企业的土地使用权评估值应以76元/平方米为计价依据还是应以27元/平方米为计价依据？
本案例中，买方（指c企业的外方股东）认为，只要在该工业开发区内开办企业（因评估目的为股权转让，c企业的股东可理解为在开发区内设立企业），都可以以27元/平方米买到五通一平的土地，因此土地评估值应以27元/平方米为计价依据；土地价值由76元/平方米降为27元/平方米，是由于政府政策因素的影响使土地产生了经济性贬值。从卖方（指c企业的中方股东）角度看，由于卖方主体是企业而不是政府，如果将其取得及开发成本为76元/平方米的土地以27元/平方米的价格卖出去，这等于c企业中方股东替b市政府履行了“招商引资”的义务而得不到政府的补偿，显然不公平。我们认为，本案例中买方认为的经济性贬值并不是真正的经济性贬值。首先，政府特殊政策因素对土地价格影响的区域较小，仅限于为b市工业开发区（我国目前的评估理论对外部条件引起经济性贬值的区域界定无专门论述）。其次，土地的市价直接影响土地重置成本。要以27元/平方米的价格取得土地，卖方主体必须是政府（开发区管委会），而买方主体必须是开发区内的新办企业；因此，27元/平方米的土地价格不是公开的市场价格，而是限定了买卖双方主体特殊交易市价。再次，从重置成本的构成要素看，土地的重置成本应包含土地取得费、土地开发费、税费、资金成本、开发商合理利润等，27元/平方米的土地单价只是部分重置成本（至少不含税费、资金成本、开发商合理利润），而不是完整的重置成本。
综上所述，我们认为c企业土地的重置成本应以公开的市场价76元/平方米为基础依据。因此c企业的土地不存在经济性贬值。