土地经济效益的实质是什么

① 土地利用经济效益的本质

积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，并谨高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响饥游地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：(—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益烂蔽销(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

② 怎样认识土地的经济特性

土地的经济特性是人类对土地开发利用过程中产生的，在人类诞生之前尚未对土地进行利用时，这一特性是不存在的。由土地面积有限性决定的土地供给的稀缺性。由土地位置固定性决定的土地利用的区位性。土地报酬递减的可能性。土地利用后果的社会性。
土地的经济特性包括:土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地用途变更的困难性、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。
土地供给的稀缺性。土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性。土地面积的供给是有限的，是无弹性的;特定地区，不同用途的土地面积也是有限的。
土地用途的多样性。土地用途的多样性也称土地用途的可转化性。土地具有多种用途，如工业用地、居住用地、商业、军事、办公用地等。土地用途的多样性表现在，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另春肆一种用途。
土地用途变更的困难性。大多数情况下，土地不同用途之间的变换是比较困难的。工矿用地、建设用地一旦形成，再想改作农用就相当困难。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行袭森神可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。
六.土地增值性。在土地上追加投资的效益具有持续性，并且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显着的增值性。土地报酬递减的可能性。由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。
土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用方式是相对分散的。这一特点在农用土地上表现得更为明显。即使在非农产业中，土地利用方式可以相对集中，但出于土地的固定性，不能将其重叠起来利用，也只能分别加以利用，因而相对来说也是分散的。土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通拍亏运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。
土地利用后果的社会性。土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地进行宏观的管理，监督和调控。

③ 土地效益指标经济效益指标怎么填

土地效益指标经济效益指标是指土地利用的经济效益，它可以用来衡量土地利亮薯用的效率和效益。土地效益指标经济效益指标可以从以下几个方面来衡量：

1. 土地利用的经济效益：包括土地利用的经济效益、社会效益和环境效益。

2. 土地利用的经济效率：包括土地利用的经济效率、社会效率和环境效率。

3. 土地利用的经济成本：包括土地利用的经济成本、社会成本和环境成本。

4. 土地利用的经济收益：包括土地利用的经济收益、社会收益和环境收益。

5. 土地利用的经济风险：包括土地利用睁世的经济风险、社会风险和环境风险。

土地效益悉键肢指标经济效益指标的填写应该考虑以上几个方面，以便更好地衡量土地利用的经济效益。

④ 土地利用经济效益的本质是什么

市场经济（又称为自由市场经济或自由企业经济）是一种经济体系，在这种体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经卜腊济一般由国家所引导。市场经济也被用作资本主义的同义词。在市场经济里并没有一个中央协调的体制来指引其运作，但是在理论上，市场将会透过型侍滑产品和服务的供给和需求产生复杂的相互作用，进而达成自我组织的效果。市场经济的支持者通常主张，人们所追求的私利其实是一个社会最好的利益。市场经济是“以维护产权，促进平等和保护自由的市场制度为基础，以自由选择、自愿交换、自愿合作为前提，以分散决策、自发形成、自由竞争为特点，以市场机制导向社会资源配置的经济形态”。市场经济的本质并不在于“市场”和它的“机制”与“功能”，而是与“私有”、“契约”、“独立”相对应的“产权”、“平等”、“自由”等具有鲜明价值判断特性的行为规范性质的制度，是建立一种通向文明的人与人之间谈键的关系的主张和追求。市场经济是自由的经济、平等的经济、产权明晰的文明经济，是市场交换规则普遍化的经济形态。

⑤ 经济效益和经济效果的区别

经济效益：指经济活动中劳动耗费和劳动成果之间的对比。反映社会再生产各个环节对人力、物力、财力的利用效果。
经济效果：指生产过程中产出量与投入量的比值。它反映的是生产过程中劳动耗费转化为劳动成果的程度。其表达式为式中：劳动耗费指劳动消耗量或劳动占用量， 把“成果与消耗之比”、“产出与投入之比”称为经济效果，而将经济活动中所取得的有效劳动成果与劳动耗费的比较称为经济效益。

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⑥ 什么是经济效益

经济效益是指农业生产中所取得的有效成果与劳动占用和劳动消耗量的比较。讲求经济效益，就是要以尽可能少的劳动占用和劳动消耗，生产数量既多质量又好的农产品。在进行效益核算时，把生产的劳动成果称为产出或所得，把劳动占用或消耗称为投入或成本，则经济效益与投入、产出的关系为：

经济效益=劳动所得（产出）/劳动占用或消耗（投入或成本）

产出和投入比较的结果，反映了生产经营活动达到的目的状态和程度。同一项生产经营活动，效益大小同劳动成果或产出成正比，同劳动占用和消耗或投入成反比。单位投入所得产出数量越多、质量越好，经济效益就越好，反之，就表明农户生产经营的效益差。

⑦ 土地利用效益包括经济效益

包括。土地利用效益的评价需要综合考虑多个好橡方面的因素，包括经济效益、社会效益、生态效益等，其中，经济效益是衡量土地利用效益的重要因素之一，主要体现在土地利用的收益、产值、就业等方面。而社会效拦袜宏益则包括土地利用对社会安全、公共利益、文化保护等方简册面的影响，生态效益则主要考虑土地利用对生态环境的影响。综合思考这些方面的因素，才能更全面准确地评价土地利用效益的大小和价值。