如何判断楼市经济现状

⑴ 如何判断中国宏观经济状况 世界经济形势

第一、稳政策。中国经济总是陷于大起大落困局的一个重要原因，就是宏观经济政策大起大落，其根源在于行政权力对市场经济的过度干预。政府的过度干预不会造就一个有效市场和有效政府，只会让市场低效，并且滋生寻租和腐败的空间。保持政策相对稳定的核心就是要减少政府频繁的短期宏观调控，代之以加强长效的市场制度建设，这也是中国建立和完善社会主义市场经济体制的题中应有之义。比如，股市和楼市就是中国经济的缩影，在很大程度上由政策调控，总是大起大落。股市相对稳定之所以重要，在于如果股市不稳，大幅度下滑，会大幅减少家庭资产，加上居民的现期收入上不去，生(生计)、老(养老)、病(治病)、居(居住)、教(子女的教育)等消费预期不断增加，现期的消费就会受到挤压，内需不足的情况会不断恶化。再看楼市，自2003年国务院发布18号文以来，政府每年都会出台若干对房地产宏观调控的政策，但是总给人头痛医头、脚痛医脚的感觉。不可否认，房地产行业存在着很多急需解决的重大问题，存在着严重的贫富差距和房产资源配置的低效率问题，近期又伴随着房价上升过快的问题，但解决问题的根本方法不是频繁的价格管理和政策手段，而是切实加强房地产市场长效制度建设。应从促进土地城乡流转、开征房产物业税种、加强银行风险管理、构建住房保障体系、推进住房租赁市场建设、完善土地拍卖制度等涉及面广、影响面大的制度建设方面入手，多管齐下，实行一般均衡的综合治理，建立有效市场，让市场充分发挥作用，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与需求，从而促进房地产市场稳定健康发展。尽管有一些好的措施，与我们的建议有重叠之处，但我们对其将政策目标瞄准高房价，而不是房地产市场严重的结构失衡，以及由此而采取的一系列非法律定义的行政手段感到担忧。它可能无法解决深层次的结构性矛盾和问题，而且会破坏市场的自我调节作用，激化供求失衡的矛盾。如果房价被人为遏制，不能提供足够的投资和生产激励，也就无法保证有效供给。当前的房产宏观调控政策，已带来如下一些负面效应。一是产生激励扭曲，使得政策目标与实际结果相背离。比如，提供纳税证明或社会保险缴纳证明条款，本意是遏制投机购房，恰恰无法挡住外地有钱人(不需贷款)异地购房，却将那些要靠信贷支持才能在城市里购房的非户籍人口挡在了门外。这也背离了城市化规律。二是引发道德风险，使得市场沉迷于政策预期和博弈。由于信息很难对称，很多政策的监督成本巨大，将会引起五花八门的社会乱相和道德失范，如虚开证明、借名买房、假按揭、行贿受贿等，更有甚者上演起假离婚的把戏。三是破坏政策相对稳定，使得政策随着房价上下起伏。一旦打压房价的新政影响到我国经济平稳增长(不是没有可能)，如何处理这些限制性政策?临时性的政策撤销之后，消费者暂时被压制的刚性需求再又报复性反弹，政府又要如何应对房价上涨的卷土重来?因为从长远看，中国房价的上涨是一个不可逆转的趋势。四是阻滞市场改革，使得计划手段扰乱市场自发秩序。比如，将稳定房价的责任归于地方政府，实际也赋予了其超越法律权限干预市场的权力，可能会导致价格的扭曲并增加政府权力寻租的机会。政府应该管的是法定的住房保障，而不是市场的住房价格。第二、调分配。改革的实质就是利益关系的重新调整。改革开放30多年来，中国经济持续高速增长带来了社会财富“蛋糕”的快速变大，但是国民财富分配格局的不合理程度却日益加深，主要表现在三个方面：一是国与民的收入差距拉大，我国居民收入比重由1988年70.5%的最高点下降至2007年的59.1%，国家财政收入在1993年至2008年之间的平均增速超过19%，大大超过整个经济发展的速度，政府从经济发展中得到的好处远远多于居民收入，且财政支出又大多用在推动GDP增长和自我消费上，而不是涉及公共利益的教育、医疗、社保、环保等事业上，使得老百姓捂住钱袋子不愿消费;二是贫与富的收入差距拉大，我国基尼系数由1982年的0.249拉大到2008年的0.47，社会各阶层的差距越拉越大，因制度性利益冲突和不均等而产生各种矛盾趋于尖锐化，已成为很多群体性社会冲突事件的主要直接源头，如不加重视将影响社会稳定的大局;三是城与乡的收入差距拉大，我国居民收入之比由1978年的2.57倍增至2009年的3.33倍，城乡二元结构问题非但没有缓解，反而有固化和加剧的趋势。这些问题不解决，都将严重阻碍中国经济转变发展方式和调整经济结构的进程。毋庸置疑，收入分配改革必须要谋划长远，但久拖不决肯定不是解决问题的法，短期内还是应该拿出若干能够起到实效的具体措施。建议政府下大决心从国企收入分配改革、财政税收政策改革等硬骨头入手，促进政府从与民争利的发展型政府向公共利益服务型政府转变，从行政干预过多的全能政府向让市场充分发挥作用的有限政府转变。首要的是，改革现有的国有资产收益分配制度，将大部分国有收益真正转移到公共支出领域，如充实到社保中去，让作为国有资产名义所有者的全民，真正享受到实实在在的收益。其次，应该提高起征点、降低税率、建立必要的减免退税机制，切实降低中产阶级和工薪阶层税负，同时开征(或加大)资源税、房产税、遗产税等国际经验表明可有效缩小收入差距的税种等，让税收真正起到调节收入分配的功能。第三、拉两头。首先，我们认为要增加对农业和农村教育的投入，加快现代农业建设，使粮食供给保持稳定增长，建立让农业增产、农民增收的长效机制，增强8亿农民的消费能力，有效激活农村消费市场。当然，我们更应该将三农问题置于中国城市化的大背景下去考虑，积极推进农村城市化、农民市民化的进程，这才是消除城乡二元结构，解决“三农”问题的根本出路。其次，我们认为要大力促进服务业发展。目前，我国服务业占经济总量的45%左右比重不仅与成熟发达国家相比，甚至与其他主要发展中国家相比都低不少。美国、英国、德国、日本等发达国家的服务业通常占GDP的65%以上，而巴西、印度、俄罗斯、韩国、菲律宾等发展中国家目前的水平也都在55%以上。相对而言，服务业对能源、资源等要素的消耗较低，它并不会像需要大量基本原材料投入的行业一样，由于当前持续高企的原材料价格而显着地引致成本推动型和输入型通货膨胀。相反地，一方面，发展劳动密集型的传统服务业有助于缓解劳动力过剩的问题，并可以减轻资源密集型制造业过度膨胀所引致的资源耗竭、环境恶化等负外部性。另一方面，发展智力密集型的现代服务业则有助于提升中国在世界产业价值链中的位置，实现由中国制造向中国智造的升级转变。第四、优中间。经济金融危机的一个作用，就是促使我们下决心充分利用市场机制进行深层次的结构优化调整。对中国经济的主体第二产业而言，一要引导和支持工业部门加大科技研发投入，促进高新技术改造传统产业，发展高端优势工业产业群，实现产业结构优化升级。这方面应注意充分发挥民企的作用。因为以国家为主体的创新体制，往往不计成本，在动机上可能是忽视经济效益的，也许在某些特定领域或特定目标上能成功，但不会导致可持续发展的创新型经济。相反，以民企为主体的创新体制，由于对利润和效益的密切关注，以及分散决策所需的信息量较少，使得它更容易导致整体经济效益的持续提升。二要转变发展方式，提升能源利用水平，大力发展清洁能源，推动中国经济实现由高能耗、高污染、高排放为基础的“高碳”经济，向低能耗、低污染、低排放为核心的“低碳”经济的转变，淘汰落后产能，实行产业结构转型升级。三要改变国有垄断行业封闭、单一的所有制结构，继续扩大民营资本市场准入，不断完善对中小企业的政策扶持体系，为民营企业和中小企业提供一个公平竞争的投资环境，让其进入原由国家垄断的行业，促进市场竞争，让生产要素向最有效率的地方集中，以提升整个经济的效益和效率。由于中小企业的大量存在而形成的竞争和创新文化，促使创新型大企业不断涌现，也正是发达国家保持强大的一个主要原因。没有充满活力和蓬勃发展的中小企业，一国经济很可能是没有希望的。数据也显示，在经济合作与发展组织(OECD)成员国中，中小企业占企业总数的95%。为此，我们要进一步清理和取消限制中小企业发展的政策规章。比如，新《劳动合同法》无论是从出台时机还是立法依据都很有问题，使得大量出口导向型的中小企业的运营成本增加，用工体制僵化，生存空间恶化，属于典型的好心坏事。究其原因，就是用热情和愿望替代了经济规律，政府在不该管的地方管得太死太细，结果导致有法必依则大量中小企业倒闭，有法不依则法律威严受损的两难局面。建议对大、中、小企业实行区别对待，避免用《劳动合同法》这样的“一刀切”做法，挤压中小企业特别是那些极小型企业生存和发展的空间，从而无法大量吸收过剩的农业人口以促进城市化转型。第五、扩内需。可以预期，一直以来支撑中国增长模式的外部需求在未来几年内都将会比较疲软，原因在于主导全球经济消费需求的发达国家特别是美国居民家庭当前都面临着去杠杆化和重建储蓄等重要任务。因而，当务之急是促进从外需支撑的出口型发展模式向内需支撑的消费型发展模式转变。如果说前述的调分配可以增加居民的购买能力，那么要真正有效激活消费需求，还需要增加居民的消费信心和消费意愿。2008年下半年以来，中央密集出台了一系列刺激消费的政策，通过一次性转移支付或财政补贴来扩大居民的“半强制性消费”，起到了非常显着的成效，但是这种补贴性消费行为一旦长期化，将会给政府带来巨大的财政负担，并且会为进一步深化市场导向的改革筑高藩篱。建议在进一步延续家电下乡、汽车下乡、以旧换新、提高特殊人群补贴、降低部分产品消费税等刺激政策的同时，积极规划出台面向未来5到10年的涵盖就业、养老、医疗、住房、教育等涉及居民“生(生计)、老(养老)、病(治病)、居(居住)、教(子女教育)”的具有全局性的一揽子社会福利改革计划，以稳定居民收支预期，提高自发消费信心，扩大自主消费需求。第六、促出口。在社会保障和医疗改革等公共福利政策还处于改革摸索的情况下，经济由出口导向向内需驱动的转变无法一蹴而就。当前政府应该在扩内需的同时，在促出口方面同样有所作为，以保持经济的平稳较快发展和缓解庞大的就业压力。首要一条，就是近期保持人民币汇率的相对稳定，以保持出口产品的竞争力。数据显示，如人民币在短期内升值3%，家电、汽车、手机等生产企业利润将下降30%至50%;在其他生产要素成本和价格不变的情况下，如人民币升值1个百分点，纺织品企业利润也将降低1个百分点，而其本身的利润只有3%至5%。因此，尽管从长期看人民币还存在一定的升值空间，但是在当前的国际国内经济形势仍然不稳的情况下，要尽量顶住人民币升值的国际压力，稳定人民币汇率，这对缓解中国企业出口成本的上升，帮助出口依赖型的企业稳住一定的外部市场，具有重要的现实意义。需要特别指出的是，美国的贸易赤字涉及90多个国家，是一个多边问题，不能通过简单的双边汇率调节来解决。在美国一些着名经济学家的极力鼓动下，美国政府寄望于通过中国的人民币升值来解决其自身的结构性问题，这是一种自己生病别人吃药的做法。事实上，由于改革开放，中国大陆已有相当比重的外国企业、跨国公司和合资企业，已形成了你中有我、我中有你的格局，使得人民币升值对其他国家是一柄双刃剑，这也会大大减轻人民币升值的压力。其次，要继续运用财政、信贷、外贸基金等多种手段，为企业降低出口成本，提升产品技术含量，克服隐性贸易壁垒，支持具有竞争优势的产品出口，加快转变外贸发展方式，同时实施出口市场多元化战略，帮助企业不断开拓新兴市场贸易、东亚区域内贸易及自由贸易区内贸易(如成立不久的中国-东盟、中国-秘鲁、中国-智利、中国-哥斯达黎加等双边自由贸易区)。

⑵ 楼市她经济趋势显着，对此你怎么看呢

在资金投入上，约60%的头部房企每年投入超过1亿元用于数字化转型，包括建立数字化创新中心、数字化供应链体系、线上营销渠道等。在组织投入上，约90%的头部房企将信息管理部门设为一级部门，且大多由副总裁级别挂帅。超过一半的头部房企培育出50人以上的数字化团队，并加大了对于数字化转型咨询服务的采购力度。

⑶ 楼市未来5年内发展趋势会怎样

房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成，影响房价的因素主要有国家政策、国家经济状况、市场供求关系等因素，后续房价是涨是跌难以预估，建议您根据自己的实际需求买卖房产。
应答时间：2022-01-19，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

⑷ 如何分析楼市

一．现实

楼市做空政策密集推出，从而给股市带来激烈的动荡，因为重重打击了地产股。而地产和银行本是一对鸳鸯鸟，地产的资金基本都是依赖银行的信贷支持。所以银行也跟着遭殃。地产和银行股一动荡，那么地产的上下游相关板块也跟着动荡，所以大盘不断地暴跌，恐慌盘不断魂飞魄散，落荒而逃。因此，A股不断暴跌，即使股指期货和融资融券的推出，也改变不了A股暴涨暴跌的畸形命运。
可是，楼市的调控政策这么猛烈，但是楼价依然很坚挺，虽然成交量骤然萎缩，但是楼价依然还可以屹立不倒，真让人觉得怪异。不少专家和市场资深人士认为，因为刚性需求大，而土地供应少，所以楼市跌不了多少，只会不断上涨。而开发商据说能够推迟出盘的就推迟，不能的就干脆捂着盘不卖。因此，民众不得不怀疑政策能否起到应有的效果，不少人甚至说，楼市是中国的经济支柱，中国不可能蠢到就这么把楼市打下去。
二．转变
不过，大家别忘了，如果放任房价继续疯涨，资产价格的泡沫最终将破裂，带来的后果不堪设想。撇开日本、美国鲜血淋淋的历史不看，就看距离内地楼市最近的香港，94年至96年的深度调整和97年四季度的崩盘，就是泡沫破裂的最好诠释。一旦楼市崩溃，对金融系统来说，无疑是灾难！央行现在不断回笼资金，而商业银行也不断提高楼市的首付率，二套高达50%，三套停止信贷，难道这不是已经全部告诉民众了吗？中国现在担心金融体系！！在为拯救经济而推出泛滥的信贷下，资产价格泡沫不断推升，升到让中国这样的国家感到担心和害怕的程度！而银行因为资本充足率不高，一旦楼市泡沫破裂，未来的庞大坏账是令人不寒而栗的！

而且更致命的是，这几年来，全民纷纷投机，全国大小机构也都在投机，真正做事的有多少？对于一个国家来说，举国上下都在投机，不是投机资本市场，就是投机地产，有多少个机构在真正玩实业？真正脚踏实地地玩实业？极少，都是急功近利，想快速敛财，狠狠赚一笔。民众不务正业，而企业，机构，事业单位都一样不务正业，都在疯狂投机，这样的国家有多少前景可言？很致命的！
所以，从“新国10条”中，我们可以看到中央政府对房地产的认识发生了根本改变。过去所有国务院关于房地产调控的政策文件当中，大多强调房地产作为新时期的支柱产业在促进经济方面的作用,经济增长在政策中的重要性，要远远大于民生。而这次，国务院第一次提出来住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。在这里，中央第一次明确地淡化了房地产在拉动经济增长的作用,把房地产从支柱产业的地位拿下来了；第一次在文件中把住房定位为民生产品,这等于否定了其投资品功能；同经济增长相比，本次新政强调更多的是社会稳定、促进民生。
基于以上认识，“新国10条”强调政府在稳定房价和住房保障方面的职责不容推卸。表明中央开始下决心更换经济增长的火车头，让房地产由支柱型产业回归其最本来的面目。

三 未来
基于以上认识，房价的大跌已不可避免，股灾调整时，股市都崩去了百分之七八十，那么楼市最少也需要削去50%以上。但是，绝不要把房价的下跌当成崩盘，因为中国依然是发展中国家，中国的经济依然保持着较高的增长率，未来的居民收入会随着经济的增长而逐步提高，当购买力逐步上升时，楼市会慢慢企稳，从而逐步走出下跌趋势。

综合上述我们得出有2种可能性：

1. 类似香港房地产94年～96年1月份的走势，即房价从高位下跌30％左右，时间为2年，之后再起一波。
理由：（1）现在利率处于较低水平，通胀水平在逐步上升，类似94年初的香港；
（2）楼市已经存在“泡沫”，且有老外唱空；
（3）97年之前的港府，都是从打击投机需求出发，措施都是针对炒房者，这与中央此次调控有相似之处。

2. 类似98年～04年走势，即房价先腰斩，反弹10％后横盘，然后逐步走低，再腰斩。（个人认为除非出现类似美国次贷这样的黑天鹅事件，否则此种概率不大）
理由：（1）特区政府成立后，调控房价的手段和之前港府打击投机需求不同，采取的是扩大供应的方式，“八万五”计划直接扩大了房屋供应量，而此次中央调控楼市中有很重要的一条是加大保障性住房的建设力度，与97年时的特区政府如出一辙；
（2）在政府出手调控前，楼市都出现了极度的疯狂：97年香港的房价短短半年内大幅上升30％～50％。连豪宅售价平均也攀升了约30％；而内地的楼市，更是疯狂，房价已经回到了07年的高位，有的比07年还高，上海等一线城市的豪宅成交量和均价都出现了井喷。

综上所述，我认为此次楼市调控，房价下跌30％是大概率事件，由于中国还是发展中国家，经济发展还有很大空间，所以长远来看，房价还是会涨；而且从现状来看，在还没有找到替代房地产的支柱性产业之前，国家不会一棒把房地产打死，所以房价跌30％左右可能是抄底的良机，当然，如果出现突发的利空因素，不排除第二种可能，不过可能大家都不希望看到吧。

⑸ 怎么判断一个城市的房地产是否过热

我国房地产业存在的泡沫问题
住宅市场化后，中国房地产业发展日新月异 ，然而发展到今天房地产业却出现了各种各样的问题，房地产市场到底怎么了？是健康发展还是泡沫严重？房价是要进一步上涨还是要适度调整？房地产泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点。国家建设部对房产现象调查，最终得出结论是 “全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》，该报告在年底的中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。报告中具体指出：当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。
局部过热苗头表现在：一是近三年房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。
房地产局部存在泡沫主要是从以下几个方面进行分析：

一：房价与收比偏高

房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，而上海、北京、广州等地的房价收入比则更高。
房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入，很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了，而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化，目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。经过几十年的发展，我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多，那时出现高房价是合理的；但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。

二：房租背离房价

房价与房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。但无泡沫论者却不这样看，他们认为投资房产的收益由房租和价值增值两部分组成，在房屋价值增长很快的情况下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房价和房租背离不能说明楼市存在泡沫，目前楼市还具有投资的价值，因为房价会进一步上涨。然而房屋的价值只不过是未来现金流(房租)的一个贴现，在利率不变的前提下，房屋之所以会增值是因为租金上涨或预期未来租金会上涨。脱离租金单炒房价就是房地产市场形成泡沫的一个典型机制，房地产市场投资变成一种“零和博弈”，必须依靠新资金的不断注入才能维持房价上涨，一旦资金流中断，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投机者就要承受所有的损失。

三： 房价上涨是成本上涨造成的吗？

目前有种观点认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计，从2001年到2004年上半年，钢材价格上涨了50%左右，混凝土价格上涨了60%左右，仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。

但是上述观点颠倒了房价和成本的因果关系，并不是成本上升推动房价上涨，而是房价上涨导致成本上升。房价是由房地产市场的供给和需求状况决定的，这次楼市泡沫的直接原因就是投资性需求比例过大，开发商和投资者哄炒房价。房地产市场的过热使得钢材和水泥出现短缺，价格大幅上涨。特别是土地，不是土地价格决定房价，而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模，对土地的需求增加，造成地价上涨。事实上很多开发商2001年和2002年销售的房屋，甚至目前上市的许多楼盘，土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的，房屋的成本很低，但由于市场需求增加了，他们照样高价出售；反过来，开发商现在高价得到土地，如果一旦需求出现逆转，他们照样只能赔本售房。所以，所谓的成本上升带来楼市价格刚性，只涨不跌，是没有根据的。

四：房地产业需不需要宏观调控？

专业者对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行，对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满；他们希望中央政府加大宏观调控的力度，特别是中央银行应该通过提高利率，挤压房地产市场的泡沫。加强宏观调控:首先，宏观调控挤压楼市泡沫不是为了打压房地产业的发展，而恰恰是为了房地产业长期健康稳定的发展；第二，房地产市场不是一个像食品和服装这样的普通商品市场，而是一个受到土地和资金严格限制寡头垄断市场，应当而且必须由国家加强调控和管理，土地市场的规范和金融改革的滞后是这次房地产泡沫深层次原因，这两个问题不解决而让房地产业自由发展只会带来市场的大起大落，不利于房地产业本身健康发展，也会给国民经济带来巨大的负面影响；第三，目前房地产市场的泡沫是客观存在的，如果我们害怕泡沫破裂的不良后果而不进行调控，只会让问题愈演愈烈，最终给国民经济带来毁灭性打击。不能让房地产泡沫“要挟国民经济”，必须及早防治，一点一点地挤压；第四，从过高房价中获益的是开发商和炒房者，普通居民并不能从中获益。对于城市里只有一套房屋自住的普通居民来说，房价涨了，他们不能拿到市场上套现；房价跌了，受影响的只是那些开发商和炒房者，普通居民的居住条件并没有恶化，倒是有可能进一步改善居住条件。对于那些想要买房还没有买房的居民来说，则更是希望房价能降下来一些。

因此加强政府的宏观调控我国的房地产泡沫短期内破裂的可能性很低。首先，房价持续上涨并不意味着泡沫风险。房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价，房地产的投资由商界人士主导，即使国家持续加息，“炒房者”也有足够的能力应对按揭成本的上升。其次，政府的宏观调控将抑制房地产泡沫，我国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。更为重要的是，人民币是否升值、何时升值将对房地产泡沫起到“导火索”作用。目前相当多的国际游资在我国炒卖房地产，其根本目的是博人民币升值。只要存在升值的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。另一方面，如果人民币升值已确信无望，游资会纷纷流出中国，大大增加泡沫破裂的风险。
所以，就目前我国房地产的发展趋势来看为了预防房地产泡沫的破裂和发展过快的问题必须加大政府对房地产业的宏观调控出台各种措施强有力的保证其健康有力的发展。

⑹ 滞胀下楼市怎么表现

首先滞胀是对经济运行情况的一种描述，经济停滞和通货膨胀并存。在滞胀经济中，房价仍有上升势头，但是这种上涨来自于通胀而非有效需求的扩张，经济的停滞将导致全国的经济增长速度下降，劳动者的房屋购买力不足，楼市表现出的价格上升是虚涨。如果有些资金因为房价上升而冲入房地产行业会导致房地产泡沫的膨胀，一旦政府下力打击通胀，调高利率，这些投在房地产的资金链就会断裂，房地产泡沫迅速破裂，楼市受到重创。
滞胀（Stagflation），全称停滞性通货膨胀或停滞性通胀，在经济学、特别是宏观经济学中，特指经济停滞（stagnation），失业及通货膨胀（inflation）同时持续高涨的经济现象。通俗的说就是指物价上升，但经济停滞不前。它是通货膨胀长期发展的结果。
滞胀作为混成词起源于英国政治人物IainMacleod在1965年于国会的演说中提出。这个概念值得注意的原因，部分基于在战后的宏观经济学理论上，人们认为通货膨涨与经济衰退不能并存，亦因为人们广泛认为滞胀与财政赤字一样，一旦开始就难于根治。
经济学家提供造成滞胀的两个主因：
1.经济产能被负面的供给震荡而减少。例如石油危机造成石油价格上涨，生产成本上升及利润减少，引致商品价格上升同时经济放缓。
2.不当的经济政策。例如中央银行容许货币供应过度增长，政府在商品市场和劳动市场作出过度管制。
在分析1970年代的滞胀时提供了两种解说：首先是油价暴涨，继而中央银行使用过度刺激的货币政策对抗经济衰退，形成物价/薪资螺旋（price/wagespiral）。
对付滞胀，政府很难依靠单一的货币政策来消除滞胀，因为采用紧缩货币政策，一提高利率，企业经营成本加大，经济就有可能更加萧条，甚至引发倒退，若采用宽松的货币政策(即印银纸但同时没有抵押)，降低利率，刺激了经济增长，但又会引发恶性通货膨涨。
因此，政府应该扩大公共财政支出，同时减税，加上适度提高利率来压抑通涨，随着时间过去则可逐步消除滞胀。但此方法可能增加国债负担。

⑺ 房地产市场的现状及其发展趋势

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓着文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。
在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓着。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入

，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。
中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。
未来10年发展趋势和特点
文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其
，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费
的增长。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。