业主与公共事业的关系是什么

A. 业主、物业服务企业和建设单位三者之间什么关系

咨询记录 · 回答于2021-10-31

B. 物业和业主间关系的重要性

物业是商家，业主是消费者，物业为业主提供物业服务，业主给物业交物业费。

关于物业。

物业服务企业具体的责任主要有：

1、物业及其配套设施的维护和保养。对物业来说，机电设备、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等，都必须处于良好的工作状态，才能保障物业的正常、安全使用，不能等发生故障后再去修理。经常进行维护和保养，可以延长物业的使用寿命，为业主和租户提供基本的使用保证。

2、加强保安管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。必须认真做好治安管理工作，承担起大楼和小区范围内的安全、保卫等，甚至还包括排除各种干扰，保持居住区的安静。不管是住宅区还是其他类型的物业，只有具有良好的保卫环境才能确保业主和住户的生命财产的安全，并消除他们的后顾之忧。要搞好设备的养护工作，确保设备百分之百地处于良好使用状态。要建立和执行制度，加强管理等。

3、搞好物业及周围环境的清洁，包括垃圾、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境，向业主或租户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。干净整洁的环境给人们以视觉上的美感和心理上的舒适感。

4、做好物业管理区范围内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境。尤其是草地绿化和花木养护工作对营造一个优美宜人的环境是非常重要的。

5、做好大楼和小区内的交通管理。内容包括小区内的平行交通和大楼内的垂直交通（电梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋顶等空间的清洁、路灯的保养等。

6、加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏，要求小区、大厦行车路线有明显标志，车辆限速行驶，统一物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道的畅通。
7、搞好财务管理工作。一是要搞好维修基金的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。

8、及时办理物业及附属设备的财产保险，避免给业主造成巨大的财产损失。

9、搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，努力建立友好融洽的新型人际关系。同时协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步等方面的工作。

10、就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。

11、建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。

如果业主认为所在小区的物业服务企业不够尽职，可以向他们提出整改意见，也可以向有关部门反映。如仍无法解决问题，还可以通过召开小区业主大会来决定是否解聘该物业服务企业，重新选择新的物业服务企业。

C. 什么是物业管理公共关系

公共关系的性质就是指组织与公众之间的双向传播沟通关系，作为物业管理中的两个基本主体——物业管理公司与业主，他们之间信息交流的重要性不言而喻。其中所称的信息交流是指物业管理公司对业主就物业管理方面的意见、建议、咨询、投诉、要求等做出反应,以及业主对物业管理公司为自己提供各项服务做出反应的信息互通的全过程。那么物业管理公司应如何搞好与业主间的信息交流工作,做好客户信息管理，提高自身管理水平,为广大业主提供优质的服务呢?认为：要控制和管理好此项信息交流的全过程,应特别做好以下三个阶段的工作。一、物业管理前期介入阶段
二、物业接交、业主入伙阶段 在这个阶段物业管理企业与业主间的信息交流主要体现在以下四个方面:1、 物业接管验收。2、 交房前的准备工作。3、 办理业主入伙手续。4、 业主乔迁、入住。
三、日常管理服务阶段日常管理服务阶段是物业管理企业与业主接触最频繁的阶段,要搞好相互间的信息交流,物业管理公司必须“主动出击”,主要应做好信息交流的过程控制,按照公共关系活动的基本过程原理，做好“信息收集——信息处理——信息反馈”这一过程的控制。要做好这一过程控制,认为可以分别从以下几个方面入手:1、 信息收集。2、 信息处理。信息处理过程主要包括了三个步骤,即信息整理、信息再传递、处理结果反馈。3、 信息反馈。是指物管理公司中的信息主管部门将业主所反映信息的处理结果以各种形式及时反馈给业主。

D. 业主与物业管理企业之间的法律关系是什么民事性质行政性质还是平等主体

根据物权法、物业管理条例、合同法以及物业公司与业主之间签订的物业服务合同的法律法规要求和规定，我们理解业主与物业管理企业之间属于平等主体。所谓平等就是物业公司是根据市场经济的条件下，按照合同法、物权法、物业管理条例、业主大会与业主委员知道规则等法律的内容和条款来判定的。双方是依据合同的约定，针对小区的公共建筑物、场地场所、公共设备设施及附属设施所开展的一项服务工作。业主是花钱买服务，物业公司是付出劳动和辛苦得到相应的报酬。所以大家都是平等的主体。

E. “物业”和“业主”之间的法律关系是什么

“物业”和“业主”之间的法律关系是合同关系。

但是这种合同关系是比较特殊的，合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方——业主委员会。

F. 物业管理如何加强与业主的沟通交流业主应该如何跟物业沟通

业主从买房，装修入住，到熟悉小区周边环境，要经历一到二年，甚至更长时间，在这个期间，业主与物业从认识开始，会经历不理解，了解，认识，熟悉的过程。从中国房地产行业特点来说，业主会从买房时的房地产客户到交房时物业服务对像的转变。在这个过程中，业主对物业工作多数是不了解，甚至不理解，业主会经常与物业发生纠纷，内容基本集中在房屋保修问题和配套设施问题上，与物业工作会有个磨合过程，这时的业主称为磨合期业主，沟通内容需要有足够的耐性，关注业主房屋保修问题为主。业主入住会有装修过程，必然与物业现场清洁卫生和人员管理有冲突。这时的沟通以展示物业服务目的，争取业主理解为主。业主装修结束入住以后，会关注社区的配套和生活便利性，这时的沟通以居家生活内容为主，物业应更多在社区便利服务方面关注业主的需要，尽自己的努力让业主生活便利些。业主居住一年后，熟悉小区环境，会更关注物业服务与一年前的变化，这时物业应重点宣传例行工作的进行和物业设施设备保养的过程，通过社区活动广泛了解业主的兴趣爱好。从业主的兴趣爱好作为话题进行沟通，所谓话不投机半句多，业主的生活习惯和沟通习惯会影响物业与业主的有效沟通。物业对小区表现活跃积极的客户应有更多关注，他们在社区的影响力会更大，争取他们对物业工作的理解会影响其他业主的物业评价。沟通形式关键看业主喜欢从什么渠道关注物业工作，比如网络，社区公告，定期座谈会等。
狗主一定要学会给比熊狗狗套狗绳（也叫牵引带）。狗绳（牵引带）是控制狗最重要的工具，使用是否得当，关系到是否能控制好狗，也关系到狗的身体健康和安全。下面为你介绍一下怎么给比熊狗狗套绳子，以及狗绳正确的使用方法。

一、为什么要给狗狗使用狗绳？

许多狗主非常心疼自己的比熊狗狗，不愿意锻炼狗狗使用狗粮或者牵引带，其实这样非常危险。

看过一个案例，一位朋友养过一只小狗，在它5个月的时候，带出去溜，狗主在人行道上，狗狗在后面跟着，结果一个小朋友从旁边商店里跑出来，它吓一大跳，跑马路上去了，惨祸发生了，狗狗永远的去了。

同时如果不使用狗绳，不光会给比熊狗狗带来危险，也会给别人制造危险。尤其是带狗狗外出散步或者游玩的，看到有小朋友在玩耍的话，请你一定要给小狗拴住狗绳。因为谁都无法保证狗狗会不会因为什么受到刺激，或者变的很兴奋，伤害到小朋友。

二、怎么给比熊狗狗带狗绳（牵引带）

没有一只狗一开始就喜欢带牵引绳，因为脖子是他们的“命门”，所以，每只狗都有个适应过程。这个过程因狗而异，有的比熊狗狗相对聪明一点，训练时间就短一些，如果狗狗笨一点，时间就要长一点，不过大多数狗狗2-3个月应该就可以了。

刚开始给比熊狗狗上绳时，一定要哄，动作要轻缓，如果小狗拒绝，不要强行戴，这时要蹲下来，跟它说说话，安抚它的情绪，给它抠抠痒痒，然后在慢慢戴上。

戴上后，不要急于牵着走，而是先陪比熊狗狗玩一会，让他适应脖子上的东西。牵引时，最好手上有吃的或它喜欢的玩具，左手牵犬，右手拿食物或玩具，面对着狗，倒退着走，拥手轻轻抖一下牵引绳，对狗温柔的说：”来！宝贝！来！跟我走！乖！真乖！“。

慢慢的多训练几次，比熊就习惯狗绳了。

三、如果比熊犬反抗怎么办？

比熊犬是一种比较温和的狗狗，一般训练上绳时，就算不高兴，也不会有太过激反应。但是有的时候狗狗会比较激动，不愿意让主人带上狗绳，如果这样的话，那就停下来，蹲下跟狗说说话，抚摸安抚它。（一般来说，狗狗对高大的东西更恐惧，所以狗主蹲下来会更容易让狗狗安静下来。）

同时记住，狗主一定要温柔的和狗狗说话！这种温柔，一定是发自内心的对它的关爱，就像对我们的小孩子一样。其实，发自内心的温柔和关爱以及欣赏对于建立人狗之间的关系非常非常重要，因为狗知道谁真喜欢它，谁是”假“喜欢它，所以，你要喜欢你的狗，一定要发自内心，千万别想欺骗它。

两点补充：

1、当你的狗能够跟随你走几步了，你一定要及时的鼓励它，用食物、语言、或动做都可以，别忘了是发自内心哦！

2、如果有的狗特别倔强或敏感，那么就把牵引绳套在它脖子上，让它自己带着绳子随便玩，等它不恐惧了再进行上述的训练。
1、换位思考
物业人员和业主发生矛盾时，不管是物管人员还是业主都要换位思考，物业管理人员应站在业主的角度去思考问题，体会业主的心情，而业主也应该去体谅物管人员的难处，理解与之有矛盾的做法，从而解决纠纷。
2、恰如其分
业主在于物业沟通的时候说话正合分寸，恰恰相反如其分，不多一分，不少一分，对分寸掌握得当，才能化解潜在的危机，巧妙处理各种突发的事件。

(6)业主与公共事业的关系是什么扩展阅读
物业的职能也义务
1、物业管理安全。物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理;
2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;
3、物业维修管理。物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;
4、物业环境管理。物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等;
5、就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。
参考资料来源：
网络-物业
网络-业主

物业如何加强与业主沟通 - ： 最低0.27元/天开通网络文库会员,可在文库查看完整内容> 原发布者:可靠的喻雄广 物业企业如何与业主有效沟通现实生活中,物业公司与业主之间的矛盾不仅影响到企业的运行也影响到企业预定目标的实现,因此运用合理的方式和技巧化解矛...

物业管理如何加强与业主的沟通交流 - ： 如果你是管理一个25000平方米的物业小区的主任,那就是说你有二百个左右的业主,你每天便要面对这二百个不同的面孔,以二百种不同的态度云应付他们,所以你的工作实际像是探险和研究,你要设法获取与二百个人的...

谈如何改善物业管理公司与业主的关系 - ： 三、业主应当配合物业管理工作,提出合理化的意见和建议 业主享受物业管理公司提供的服务同时,应当配合物业管理公司的工作.比如,个别小区可能因为当初设计考虑不周,没有设计足够数量的停车位,造成有的业主乱停车,车管员多次劝说无效,甚至惊动了“ 110 ”,这样不仅会激化业主和物业管理公司之间的矛盾,也会给业主本人带来不好的影响.对业主来讲,一定要增强法制观念,这又包括两个方面:一是关于管理费的问题.现在

怎样处理好物业管理企业与业主的关系 - ： 因此,明确双方的定位,是处理好物业管理企业与业主关系的前提.在物业管理活动中,物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异,但目标是一致的.人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念.双方的思维...

物业管理中怎样才能和业主搞好关系呢? - ： 要具备真正意义上的的服务意识,将业主的事当成是自己家的事来看待,即便业主不满物业,至少不会反感你.这是种精神境界,说深也很深,要达到却也很容易,主要看人如何转变思维

物业公司怎样才能更好得服务业主呢? - ： 物业管理属于服务性行业,所提供的商品是无形的“服务”.它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务.如何使顾客满意?是我们每一个物业管理作业人员在不断思索总结的问题.物业公司必须持续改进自己的服务质量才能够始终满足...

如何提高业主参与物业管理的意识 - ： 1、通过物业公司的门户网站开展调研;2、通过物业公司的微信、微博、QQ群进行;3、定期召开业主专题会议,就物业管理的重大决策、维修资金使用、创建卫生城市、经济普查等进行推广;4、通过物业服务人员入户开展;5、通过举办业主公益活动;6、通过举行小区社区文化活动开展;7、通过信件、邮件、短信进行;8、通过收费的时段进行优惠,吸引新老业主参加;9、通过开展特约服务、增值服务开展;

物业与业主,如何保持良好的关系? ： 谢邀!我觉得物业与业主要搞好关系首先要摆正位置关系,物业是业主请来进行物业服务的,业主才是自己的衣食父母,物业不是来当爷卡压业主的.说实话绝大部分业主...

如何维护业主与物业公司之间良好关系提高业主的满意度 - ： 物业管理方案怎么写?答复:以简单的论述这个问题?第(1)个问题:对于物业管理治安方面,以严格要求物业管理人员做好安全防范措施,以做到“防盗、防火、防灾、防破坏”的四防一线预警机制,以确保业主的财产与生命安全,以提高...

物业管理企业如何与业主的沟通 - ： 物业公司在日常的工作当中要经常性的宣传物业知识,让业主了解物业管理,定期的在社区举办知识讲座,各种文娱活动,加强了解,增进感情,物业公司要从自身作起,从内部管理上,对外服务...

G. 如何处理物业与业主，以及业主与业主之间的关系

这三者关系既简单又复杂。
一般来说，小区一切权利由全体业主说了算，业主推选业主代表，组成业主委员会，由业委会与物业公司签订管理服务合同。业委会是业主的代表，要为业主的利益负责，物业是服务于全体业主。
但在现实生活中，以上关系表现得并不十分清晰，甚至出现颠倒。
业委会往往会并不能尊重和维护全体业主的利益，没有一定的工作规程，缺乏监督机制，常常独断专行，滥用权力，越权处理应该由全体业主才能决定的事情。业主大会一年也开不了一次，或几年也不开一次。由此使全体业主的利益受到损害。
物业公司则一切以赢利为目的，小区交给他们管理，往往注重了经营，忽略了服务，让业主十分寒心。
特别是个别人谋取业委会的职权后，与不良物业一啪即合，相互勾结，把小区当成自己个人办的公司来进行经营。甚至出现私分侵吞公共所得情况。以至在很多小区都会出现的这样和那样的问题。
要理顺这三者关系。
首先，应该让全体业主明白小区管理是近年来出现的一种新生事物。随着城市化建设发展的进程，影响将越来越大。这三者关系处理不好，问题也会越来越多。所以一定要积极关心小区管理，主动维护自己的利益；
其次，要推选真正关心和维护小区利益，不谋私利的业主代表，出来管理小区事务，同时积极支持和监督他们的工作，千万不能轻易把自己的权利全权委托给一个无法足够令自己信任的人；
再次，要选聘一个好的物业来管理服务小区业主，主要应该订好服务合同，把双方的权利责任义务规定订细、订清楚，有的小区尝试让几个物业来竞标的办法，有一定参考。
另外，业委会成员应该主动接受全体业主监督，在业主授权的范围内开展工作，定期开业主大会，定期公布帐目，以便更好获得大家的信任和支持。
最后，要清楚小区管理与住房建设一样，政府归口管理部门是所属地的住建局，业委会的成立由他们审批，另外当地社区也有一定的领导职能，发现问题可以及时向这两个部门反映。

H. 与业主的关系如何把握

参考:

物业管理如何从服务上下功夫

北京望京实业有限责任公司 温保安

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。在现有的物业居住区内常常会出现公共部位破损严重、环境卫生脏乱差、物业管理人员服务水平不高、群众的生活困难得不到根本解决等现象，影响了物业事业的正常发展，造成了人们对物业管理服务工作的误解和不公正的对待，甚至于发生了民事纠纷，业主与物业之间存在一定的矛盾。

物业管理既包括管理，又包括服务。管理的对象是物，包括楼体、设备、设施、场地等等；服务对象是人，受雇于人、服务于人。重视物的管理，缺乏人性化的服务，物业管理企业就不能有效地满足人民日益增长的物质文化和精神文明要求，企业的发展就走不长远；突出服务，管理基础较弱，就会造成管理与服务工作的脱节，广大业主的基本生活得不到保障，物业管理的服务内容也就得不到有效的延伸，物业管理企业的服务工作也就成为企业发展的累赘，经常造成物业管理企业的连年亏损。我们必须发展的看待一个问题，只有认清管理是物业单位的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作两手都得抓，才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平，才能使我们广大的业主得到满意、舒适的生活空间。

现在，市场中的很多物业管理企业还是从计划经济体制下的房屋管理模式转变为社会主义市场经济体制下的物业管理模式，缺乏经营服务意识，易造成业主投诉多、欠费多乃至被业主管委会辞退的现象，为此，我们要加强对于如何在服务工作上下工夫的探讨，提高我们的服务水平，做到管理、服务齐头并进，迎合业主需求，把握市场机遇，发展壮大我们自身的物业管理企业。

一、服务在物业管理企业管理中的重要性。

物业管理企业主要是通过提供一系列全方位、多层次、专业化的服务来实现的。所以，服务是贯穿在整个物业管理工作台当中，服务是物业管理企业的“生命线”。服务在物业管理中的重要性主要体现在以下几个方面。

1、服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度。

小区业主对物业管理企业满意程度是物业管理企业考核自身服务水平的一项重要标准。服务工作搞的好，就会得到小区业主的满意，物业管理企业的基本任务就算完成，物业管理企业在其它工作的开展上就会得到广大业主有力的支持。相反，服务水平比较差，缺乏服务意识，服务内容比较少，就不能得到小区业主的认可，不用说其它工作的开展，轻则拒交物业管理费，重则从新聘请物业管理单位。

虽然，有些工作并非是物业管理企业能够解决的，不能使业主满意，例如拆迁问题、硬件设施不全等问题，但是，物业管理企业要在业主面前表现出一个良好的工作态度，既要使业主明白物业管理单位所承担的责、权、利，又要让业主清楚的认识到物业单位永远是站在业主的一面的，积极为业主提供解决问题的方式和方法。这样，我们的服务做到位了，就会得到广大业主的满意，业主对我们工作满意了，我们就会更加在其他工作上下工夫，将业主生活环境造就的更加舒适、安全、温馨。

2、服务的好坏影响企业的经济效益。

物业管理是市场经济的产物，物业企业实行的是“自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展”的运行机制，物业管理企业主要的收入来源就是向广大住户所收取的物业管理费用。现今，小区的物业管理收费的价格还于政府控制，并没有经过物业单位与业主的协商，这就在业主内心中积攒了对物业收费定价机制的不满，随着，社会下岗再就业人员的增多，收费难成了物业所要面对的一个主要困难。同时，一些高收入水平的业主住在小区内需要一些超值服务项目，这就给物业的服务工作提出更高的要求，服务工作的好坏直接影响了物业管理企业的经济效益的多少。物业管理企业要保质保量的完成基本的服务内容的同时，还要积极贯彻“想住户之所想、急住户之所急”的服务精神，全方位、多层次的开展各类满足住户日常生活的服务项目，才能使物业单位既能公正的面对各类服务客户进行收费行为，同时也拉进物业单位与广大业主的关系，便于收费活动的开展。

3、服务的好坏影响物业管理企业的声誉。

物业管理企业要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地，只有走“树立自己的企业形象、创出自己的企业品牌”之路。良好的企业形象，知名的企业品牌，是企业一项宝贵的无形资产。物业管理企业要想树立自己的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是重要的途径。只有服务好，才能得到广大业主的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高企业良好的声誉，增强企业的市场竞争能力，加大企业的市场占有率，创造更大的经济效益。

二、物业管理企业如何搞好服务

（一）从企业内部着手，要加强自身服务意识的培养。

要把服务工作做好，首先要从企业内部着手，通过加强企业领导者思想意识的转变、加强员工思想道德素质教育，增强企业内部全体人员的服务意识和自身素质。通过转变企业的内部机制，增强员工的竞争意识，通过转变企业的经营机制，理顺工作关系。企业内部的关系理顺了，员工上下服务的意识和素质提高了，服务的质量自然就会有显着的提高。

1、物业管理企业的领导得要进行思想意识的转变，强化服务意识。

多数的物业管理企业的领导者年龄较大，文化层次不高，经历了较长时间的计划经济体制下企业经营运作模式，缺乏市场经营观念，尤其缺乏对物业管理企业是服务企业的清醒认识。物业管理是服务性行业，物业管理企业不是政府的管理机构，物业管理者不是对小区实施统治的管理者，是与业主具有平等关系的服务单位，物业单位与业主签署的协议是委托服务协议。国家已经制定行业规定，物业管理必须实施市场招投标，彻底摆脱了谁开发、谁管理的现象，服务水平作为业主考核物业管理企业的唯一标准，将成为永久不便的定律，服务的好，合同可以续签，服务的不好，立刻解雇。

为此，物业管理的领导者应加快自身思想意识的转变，突出企业在服务方面的培养方向，加大服务水平的培训力度，提高服务市场建设的投资决策，不断的进行企业间有关加强服务水平理论和方案的探讨，同时加紧对外部优秀企业的考察和学习，不断的引进他人成功的管理经验，逐步推动企业的服务管理水平向更高、更好的方向发展。

2、加快企业人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量。

任何企业要想参与市场竞争，必须能为市场提供优质的产品。物业管理企业为市场提供的产品是服务，人才是物业管理企业能够提供优质服务的关键。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。

3、改变企业内部机制，增强员工市场竞争意识。

现代企业发展的特点是要建立一个现代企业制度，建立健全相关的内部运行机制，使企业适应市场发展的需要，不断提高企业的管理水平。企业改革的主要目的就是完善企业的运行机制，要在提高服务水平方面下工夫，就首先要加强员工的业务素质的考核，做到奖罚分明；积极实施竞争上岗，符合服务要求的人员继续聘用、不符合服务要求的人严格实施解聘；加强人才的选取聘，将专业岗位工作在社会上实施专业选聘，保证社会先进管理专业技术的在企业中能够得到运用。通过企业内部机制的建立与健全，增强员工的市场竞争意识，有利于调动员工的工作积极性，只有发挥了员工的主观能动性，才能使服务上一个台阶。

（二）物业管理企业要规范自身的服务行为

1、物业管理企业的服务内容很多，涉及的工种也很多，为此，与业主打交道，自身行为的规范与否，成为业主衡量物业管理企业服务水平高低的一个重要标准，也成为企业管理工作中的一项重点内容。员工服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切，成为了物业服务的统一标准，只有在服务标准上多下工夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足当今物业管理发展的需要，以至满足现今广大购房客户对于物业管理工作的需要。

2、在日常服务管理工作中引入ISO9000质量体系，加强内部队伍服务管理水平。

物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。在日常管理工作中引入ISO9000质量体系谁工作，能够有力的实现上述工作环节的切实履行，同时，还能够为企业管理的其他方面，提高管理水平。不是说，只有通过质量体系认证，才能保证该物业公司是一个服务好的物业管理企业，但是，通过质量体系谁的物业管理公司一定是一个服务水平较高、管理完善的企业。

3、做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。

物业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与住户的联系，听取他们意见。了解他们需要的服务项目，对物业管理企业有哪些意见和建议。解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业管理企业在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。

同时，物业管理企业在加强服务工作的同时，也要加紧对小区居民的实施企业服务宗旨的宣传工作，例如“以人为本、亲情服务”、“想住户之所想、帮住户之所忙、急住户之所急”，做到既让居民们了解我们的工作内容，又使居民对我们进行监督，促进我们不断的提高服务水平，完善服务工作内容。

（三）物业管理企业要积极完善自身的服务体系

一个物业管理企业的服务内容包括常规性公共服务、针对性的专项服务、委托性特约服务。物业管理企业应针对各类服务性质，进行良好的规划，发挥各自特点，满足居民生活需要，引导居民消费，塑造良好生活空间。

1、常规性公共服务实施专业化管理，突出各专业技术水平的发挥，确保生活环境的良好。

对于众多的物业管理企业，各自的管理方式不同，但是管理的内容是相同，完成常规性的公共服务是物业单位对业主的基本承诺。对于设备设施维修、保安、保洁、绿化等工作内容，社会也都成立了较为专业的专项公司。选聘专业公司，将专项服务内容进行转包，但管理责任不转包，既能更加有效的提高专项工作的管理服务水平，同时也节约内部劳动力，优化内部资源，加强对外的考核工作，简化了工作程序，有利于物业企业将更多的人力和物力投入到开发针对性的专项服务、委托性特约服务，来满足居民日益增长的物质文化需求，完善服务项目，向居民提供更加优质的服务内容。

2、针对居民生活需求，加大针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。

物业管理企业并非是什么服务项目都搞，这样会造成物业企业财力的分散，单项服务项目的服务水平也不能得到保障。物业企业的服务项目的确立必须来自于居民生活需求的调查，业主们工作一天想回家后免去做饭的烦恼，物业开办餐饮及送餐服务；业主希望在家也能办公，物业开办了商务中心，打字、复印、扫描、印指名片、代售机票等业务；业主需要洗衣、买水，物业成立大楼服务员，专门到业主家上门收衣、送水；业主上班，孩子上小学没人照看，物业成立了小饮桌，将孩子们定点接送，安排他们午饭、午睡。这些基本的服务项目斩开展，并非是容易的，需要物业单位投入相当的人力和物力，有时服务项目的开展并不赚钱，但是，这些服务项目的开展满足了居民的生活需求，在他们心目中物业为他们解决了大忙，花多少钱都愿意，使物业企业取得了重大的社会效益和良好的信誉，确保了企业无形资产的保值增值。

3、在服务技术手段上，加快科学技术的引入，提高服务的现代化水平。

时代不断前进，科技不断发展。物业管理在日常管理服务过程中，要加怜惜先进出口技术和设备的引入，减少管理人员，提高服务的准确性和劳动效率。

日常收费管理实施专业物业管理软件，方便物业人员对于大量住户资料和收费资料的查询和存档工作；小区实施全方位电子安防监控、门禁系统、可视对讲系统，使物业使用的更加方便快捷，业主生活的更加舒适安全；小区宽带网络的运用，使业主感受到现代科学的发达，足不出户，可做天下事。所有更新的科学技术在小区物业管理中的运用，势必将提高物业管理服务水平，提高业主生活的品质，使物业的服务更加的快捷和方便。

以上是我对有关服务对物业管理的重要性和如何加强服务工作进行的一些探讨，中间一些经验都是经过多年实践经验的总结。我相信，物业管理企业通过提高自身的管理水平，增强自身服务意识，完善自身的管理机制，充分地了解市场，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好，势必会带动物业管理水平向着更高更好的方向发展。

I. 业主，物业，业委会，居委会，这四者相互之间是什么关系

居委会是政府基层居民服务机构，隶属于街道办事处。主要传达、推行、贯彻国家、政府政策，为居民提供各种生活服务等等。
物业公司是为某个物业小区提供物业服务的企业。
业委会是小区业主通过业主大会选取的业主代表，组成的业主自助自管机构。

居委会和业委会都是为居民服务的机构，不同在于业委会仅为本小区的业主服务，而居委会是为整片地区居民服务的机构，而且居委会具备一定的政府职能。业委会只为本小区居民提供服务，同时代表全体业主，和物业公司等第三方服务机构签订各类合同。
居委会对物业公司具有指导监管职能。物业公司是按照小区物业服务合同的约定提供服务。业委会和物业公司是建立在物业服务合同之上的合约关系。物业公司按照物业服务合同提供物业管理，业主享受服务，支付物业费用。

J. 业主的主要作用

由物业管理区域内业主代表组成的业主委员会（下简称业委会）代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并负责监督物业管理公司的一个民间组织。《物业管理条例》规定：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。正确发挥业主委员会的作用，对解决物业管理工作中不断增多的矛盾和投诉、提高社区生活质量、稳定社区内部秩序具有十分重要的作用。
定期召开业主委员会
会议目的：
要想有效发挥业委会的作用，确保业委会委员的专业素质符合物业管理需要，缩短合同双方的差距，就必须加强委员的经验交流活动，通过向业委会委员宣传灌输物业管理专业知识，并辅之以媒体的舆论导向宣传，促使委员进一步明确业委会职责、义务，使其支持物业管理企业的工作，督促逾期不交物业服务费的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。上述活动可由业主出资，物业管理企业赞助，行业协会定期组织委员进行多种形式的学习、交流活动。通过学习、培训取得相应的资格证书，加速业委会委员的成熟过程。通过有关各方的共同努力，将业主、业委会、物业管理企业拧到一起，做好物业管理工作，保证双方的合法权益。
会议原因：
物业区域内公共事务的业主自治是通过业主大会实现的，由于种种原因，业主大会一般一年内也只召开一次或两次，而大量日常公共事务通常都授权业主委员会决定并实施。业委会任期有限，结构不稳，多为兼职，组织松散，委员素质参差不齐，在运做中其法律地位又具有较大的不确定性，所以一旦形成授权范围内的工作失误，或用权不当，会造成业主、物业管理企业利益受损。但根据中国现有的相关法律法规，这又很难让当事人承担相应的法律责任。所以，现阶段亟待通过立法明确职责，确保业委会工作得以健康发展。
业委会与物业管理公司是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可的两个方面，双方工作目标一致，职责各异，地位平等，不能简单的定高低、比上下。物业管理公司要自觉的接受业委会的监督，诚信自律，为业主服务。业委会要正确运用监督机制，而不是单一行使“至高无上”的否决权，这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面，化干戈为玉帛。
业委会要充分发挥监督协调作用
监督是指业委会代表全体业主对物业管理公司的收费与服务行为实施监督，督促物业管理公司依法按约履行服务合同，而当业主与物业管理公司的争议无法避免时，就需要业委会履行协调职能。随着社会法制程度的提高，人们在很多场合中都想到了用法律武器解决问题，维护自己的权益。但同时许多人陷入了另一个误区，即将上法院作为唯一的解决手段，为维权而滥用诉讼权，完全忘记了解决问题才是最根本的目的。在处理业主与物业管理公司的矛盾时，业委会也往往会陷于这个误区，采取比较极端的方式处理问题，从而激化矛盾，影响了所争议问题的正常解决。举例来说，某一住宅区的物业管理公司在物业管理费的收取上与部分业主产生矛盾，这本来可以通过业委会的出面调解，使双方达成谅解，但业委会为了体现其对业主的保护，直接提出解聘物业管理公司，反而形成了尖锐的矛盾，严重影响了全体业主的正常生活。
之所以强调业委会的协调职能，是由业主置业的目的决定的。业主购买住宅，是为了“安居”，购买写字楼，是为了“乐业”，都是为了安心的生活工作。若业主经常性地陷入与物业管理公司之间的纠纷中，自然会影响其正常的生活与工作，从而违背了置业的初衷。如果业委会能充分发挥其协调功能，以和平高效的方式协调解决物业管理纠纷，就能为业主提供良好的生产生活环境，实现业主“安居乐业”的目的。
业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。除此之外，业主大会、业委会没有其他权利，业主大会是物业管理活动中的权利机构，业委会只是业主大会的执行机构，它只有执行业主大会的决定职责。成立业委会的目的是为了维护业主权益，保证业主能在所居住环境内愉快的工作生活。因此，业委会应以有效的化解矛盾纠纷为目的，而不是滥用自己手中的权力。
妥善解决物业管理过程中的相关问题
在物业管理过程中出现的一些细节问题，往往会影响正常的物业管理工作，这虽然不会影响整个物业管理行业的发展，但处理不好也会损害业主的整体利益。如：有的小区业主在欠缴多年物业管理费、供暖费的情况下仍然顺利完成房屋买卖及相关过户手续，造成物业管理企业追缴困难，影响企业正常经营，客观上侵害了已交物业管理费业主的合法权益。因此相关部门在办理过户手续时应由小区业委会会签，确保全体业主的公共利益和合法权益。又如：《物业管理条例》第二十条规定“业委会应配合公安机关，与居民委员会相互协作共同维护物业管理区域内的社会治安”，“业委会作出的决定应当告之相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。
事实上，物业管理公司和业主委员会是利益共同体，需要互敬互谅，和谐共处。业委会主要是按合同的约定监督配合物业管理公司的工作，物业管理公司是为广大业主提供服务的，业委会要充分尊重物业管理公司的工作，不能随意干预物业管理公司的正常管理，而应配合其工作，鼓励物业管理公司把工作干好。
用人不疑，疑人不用。业委会如果象防贼一样整天盯着物业管理企业，生怕物业管理公司出问题，结果会适得其反。干不好，可以提整改意见，物业管理公司会不断改进、提升服务质量，而不是动辄用解除物业管理合同来要挟。因为没有一家物业管理公司是十全十美的。业主有权力炒物业管理公司，这是一个巨大的进步，但问题是业主特别是业主委员会能不能按《物业管理条例》的要求用好这个权力，能不能承担相应的后果。比较突出的问题是，换物业管理公司并不能完全解决一些物业管理区域内的问题，新的物业管理公司也会面临同样的问题，不少业委会因此把小区搞乱了。不过，只要政府相关部门能够不断完善相关的法律、法规，规范业委会决策监督的各个环节，业委会就一定能够有效发挥好自己的各项职能，确保物业管理行业的健康发展！