如何培育健康租賃市場

⑴ 也談如何規范汽車租賃業市場

摘 要：我國的汽車租賃業是二十世紀九十年代興起的行業，由於汽車租賃業具有特殊的雙重法律關系和市場身份。按照行政管理和租承雙方約定享有的權力、責任和義務以及租賃車輛從事的活動實施管理。在汽車租賃市場培育、發展和行政執法中存在諸多亟待解決的問題，應當加以規范和克服。為了全面貫徹實施《道路運輸條例》及相關規章的規定，加強對汽車租賃業的管理，依法行政、統籌規劃、規范行為、促進汽車租賃市場健康發展。主題詞：規范 汽車租賃 市場汽車租賃業是二十世紀九十年代興起的行業，以可移動實物資產（車輛）經營的一種方式。汽車租賃經營本身存在適用和調整、規范兩個不同的法律及法律關系，即行政行為的法律關系和民事（合同）行為的法律關系；同時又進入了兩個市場，即資本市場和運輸市場。它是以行政管理相對人和租承雙方按其約定享有的權力、責任和義務，分別將其租賃車輛的所有權、管理權、使用權、保管權、收益權、處置權有條件地管理和分離。由於租承車輛的使用活動有極強的專用性、隱蔽性和互染性，已經不同程度地危及乘（用）車人生命財產的安全，損害了合法經營者的權益，給行政執法帶來難度，嚴重地影響和制約了汽車租賃市場的健康發展。筆者淺析汽車租賃市場的現象和問題，就如何加強和規范汽車租賃市場略談拙見、共同探討。一、特點與屬性由於汽車租賃業具有雙重的法律關系和市場身份。就行政管理和運輸市場而言，租賃車輛是構成租賃經營者市場准入和市場經營的基本條件和生產要素，是具體的實物（車輛）財產；被出租的車輛應當按照承租人租賃的性質、用途對其承租車輛從事的活動進行劃分。即營業性或非營業性。租賃車輛從不同角度進行比較：（一）從承租消費行為看，應按其用途分為生產性租賃消費和生活性租賃消費兩種，即：商業性質和非商業性質。前者以降低生產運輸成本、提高效益和效率、方便生產經營為目的的一種租賃行為。後者以自身駕駛技術能力、減少運輸費用、改善生活質量、方便自己乘用為目的的一種租賃行為；如：為企業、單位員工提供交通條件、為生產經營需要或產、供、銷提供運輸工具等，採取不同的方式直接或間接將租賃支出的費用反映到經營成本或價格中的行為，就完全屬於營業性（商業性質的）運輸行為。（二）從企業經營行為看，汽車租賃業前者的承租行為與一些運輸企業在深化改革中採取的利用資產、盤活資本、改變經營方式等一系列措施一樣，已經在企業所有（權）制不變的前提下，將運輸車輛由初級階段的承包經營，逐步實行租賃經營（國內外一些運輸企業的做法）。由此看來道路運輸管理機構應當依據《道路運輸條例》及相關規章的規定，對後者所承租行為的車輛及駕駛員依法實施管理。筆者認為：汽車租賃的經營行為是營業性運輸行為；租賃車輛除自租、自駕、自乘用以外的，均應視為商業性質的運輸車輛；租賃經營者和承租人應當按照《道路運輸條例》及相關規章的規定辦理相關手續，實行資格准入。道路運輸管理機構應對汽車租賃經營者的《道路運輸經營許可證》和《道路運輸證》中經營許可范圍同時分別予以註明。二、現狀與問題 汽車租賃市場開放以來頒布的《汽車租賃業管理暫行規定》（交通部、國家計劃委員會令）[1998年第4號]，為依法管理和規范汽車租賃市場提供了法律依據和保障，為培育和促進汽車租賃行業發展起到了積極作用。但是，由於汽車租賃業自身的特點，再加上法規建設滯後，行業管理體制不順、市場機制不完善、社會誠信度低，缺乏相關配套的政策和措施等，不同程度地影響了汽車租賃業的健康發展。隨著經濟社會的發展，旅客出行方式和現代企業經營理念的更新和轉變，給汽車租賃業提供了市場發展機遇和條件。為了滿足汽車租賃市場對車型、種類的需求，租賃車輛原以經營轎（微型）車型為主，轉向高、中級的大、中、小型客車和專用貨車發展，如：中外合資、獨資企業和部分商家、旅行社等使用的租賃車輛和雇（聘）用的駕駛員從事旅遊專車，為運輸員工上下班，運輸原材料、產（商）品以及與生產經營有關的活動；還有多人合夥出資合乘租賃車輛旅遊、探親、回城返鄉等，其使用租賃車輛的行為已經屬於商業性的運輸行為。根據市場調查和行政執法中發現僅我市汽車租賃經營者的數百輛租賃車輛為近百家企業提供車輛租賃服務，已經嚴重危及乘（用）車人生命財產的安全，損害了運輸經營者的合法權益，沖擊了運輸市場，嚴重擾亂運輸市場程序。道路運輸管理機構應當依法實施管理。切實履行職責，做到「把三關、一監督」；汽車租賃經營者應當按照《道路運輸條例》及相關規章的規定辦理相關的手續，否則應當按未經道路運輸經營許可擅自或超經營許可范圍從事運輸經營活動論處。三、幾點建議 1、加快法規建設、理順行業管理關系加快法規建設。建議盡快修訂和完善《汽車租賃業管理暫行規定》中不相適應的條款內容，重新界定汽車租賃的內涵，不能以是否提供駕駛服務做為唯一的區分標准；增加和完善不同法律關系及主體之間相互聯系的條款內容；增加和補充市場准入資格的限定條件、標准；規范各方當事人行為的條款內容等。特別是租承雙方應當按照約定的權力和義務，承擔相應的法律責任。因承租方在使用其被租賃車輛實施違法、違規活動被執法機關查處時，不能因此改變執法機關對相對當事人主體的認定，和對實施其活動必要條件（車輛）的限制或處置；因為租賃經營者既是所有權者，又是經營管理者，所以也不能因租賃車輛在有條件的使用權轉移時而改變被管理相對人主體的法律責任。理順行業管理關系。汽車租賃業按行業分類是道路運輸行業的范疇，是運輸市場不可或缺的重要組成部分，不能因行政管理對租賃車輛的車型、種類不同而改變其行業的屬性，理順行業管理關系也正是經濟體制改革，克服體制性障礙的重要內容。目前我市實行的將汽車租賃的行業管理和汽車租賃市場一分為二的管理體制（按租賃車輛的車型、種類不同分別由交通和城建部門管理），給行業發展造成的弊端顯而易見。只有依法明確職能部門的法定職責，理順行業管理關系，才能依法行政，才能有利於汽車租賃業的健康發展。2、制定行業標准、改善市場環境汽車租賃業發展十幾年來，至今國家沒有制定和出台相關的行業標准，如安全技術標准、服務標准、質量信譽標准以及相關的考核標准等；根據汽車租賃業發展趨勢和經營特點，應加快汽車租賃市場的網路化建設，完善租賃價格體系，改善市場經營環境十分必要。3、為了加強有效的管理和監督，規范租賃經營行為，保護各方當事人的合法權益，租賃車輛應統一安裝GPS、ITS系統、行車記錄儀；統一規定識別租賃車輛的標志、標識；租賃經營者統一投保「承運人責任險」。4、鑒於承租人群體的復雜性、隱蔽性，規避企業經營風險，有效地控制違法犯罪行為，應適當增加和提高責任風險抵押金或擔保條件；確保承租人信息資料的正確性，應建立與公安、工商管理機關建立信息查詢網路系統。5、深入開展汽車租賃市場專項清理整頓活動，重點打擊和遏制未經許可擅自或超經營許可范圍從事道路運輸經營活動的行為，規范汽車租賃經營者的經營行為。

⑵ 健全住房租賃市場體系具體是指什麼

健全住房租賃制度，加大租賃權益保護力度。堅持以企業為主體和市場化運作，加快推進供給側結構性改革，大幅增加租賃住房建設供應，滿足多層次的住房租賃需求。

一是充分保障租賃當事人合法權益。本市常住居民租房居住的，可以通過辦理居住證、申請居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務。

同時，本市將通過依法保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力構建超大城市租賃宜居生活。

二是加快建立住房租賃平台。線上按照開放、共享的原則，建立全市統一的住房租賃公共服務平台，線下建立市、區兩級住房租賃服務中心，實現住房租賃服務監管線上線下相同步。同時，強化住房租賃市場分析研判，加強住房租金監測。

三是加大租賃住房供應。通過新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應，改善住房供應結構，為實現租有所居的目標提供實物保障。

四是大力培育租賃市場供應主體。堅持以企業為主體，堅持市場化運作，充分發揮房地產開發企業、經紀機構、代理經租機構、物業服務企業等各類企業在住房租賃市場中的主體作用，並注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。

五是加強住房租賃監管。通過建立健全企業主體備案、誠信建設、分類管理等一系列制度，持續開展違法違規租賃行為整治，建立住房租賃管理長效機制，為租賃當事人提供法律援助等措施，進一步規范住房租賃秩序。

⑶ 「最強大腦」助力落實「房住不炒」

▲2019年8月19日，深圳市房地產和城市建設發展研究中心喬遷新址揭牌成立。

2019年深圳機構改革後，房地產市場等住房職能劃入深圳市住房和建設局，實現了從房地產市場到住房保障、從住房規劃計劃到住房建設管理的全鏈條職能整合，開啟深圳住房工作的全新時期。

作為深圳住房制度政策研究的「智囊團」，深圳市房地產和城市建設發展研究中心以「專業鑄就價值，思考決定高度」為理念，為市住建局及各級政府部門提供房地產、住房保障、住房租賃、物業管理和城市建設等領域的專業決策建議和技術支撐，成為深圳深化住房制度改革背後堅實的「最強大腦」。

提供決策建議助力落實「房住不炒」

改革開放以來，深圳經濟特區住房制度改革始終勇立潮頭，在全國發揮了引領示範作用。早在上個世紀80年代，深圳就進行了第一次住房制度改革，開啟了房地產市場大發展、大繁榮的30年。新時代，深圳有責任、有能力、有條件繼續走在住房工作的前列，為全國提供可復制、可推廣的深圳經驗。

深圳市房地產和城市建設發展研究中心著力推進住房制度改革工作，2018年，中心密切配合市住建局，開展《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》的編制工作，並於2018年8月1日以市政府文件正式印發。

《意見》提出了關於「八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補貼」的住房供給和保障體系的總體設計，明確深圳將在2035年前新增建設籌集170萬套住房，其中公共租賃住房、安居型商品房和人才住房共100萬套，佔60%左右。據中心負責人介紹，《意見》的顯著特點是全覆蓋，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障,讓每一位市民都可以根據自己的情況，找到其解決住房問題的途徑，實現住有所居。

據悉，在《意見》起草過程中，該中心不僅咨詢了多位專家學者的意見，還先後赴北京、上海、廣州、香港、新加坡、東京、大阪等地考察，學習借鑒國內外城市住房發展先進經驗。

深圳新一輪住房制度改革得到新華社、央視等權威媒體及社會各界的認可，被稱為「二次房改」。有評論認為：「這是截至目前在房地產長效機制探索上最全面最具體最深刻的方案，所謀者不可謂不大。在探索如何進一步建立房地產長效機制上，深圳提供了中國房地產長效機制建立的一個樣本」。

編制《意見》的同時，該中心協力推進公共租賃住房、安居型商品房和人才住房的建設管理規章的起草和徵求意見工作，探索政策性支持住房分配規則及封閉流轉機制方案，開展住房租賃券深圳試點的可行性研究工作，提出多樣化的住房補貼實施選擇方案，研究對策化解住房領域歷史遺留問題，推動深圳新一輪深化住房制度改革「1+3+N」制度體系的不斷完善。

監測預警維護房地產市場平穩健康

一直以來，深圳堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，認真落實房地產市場調控主體責任，堅持因城施策，穩妥推進「一城一策」試點，積極防範化解房地產市場風險，確保房地產市場總體平穩。

在房地產領域，深圳市房地產和城市建設發展研究中心承擔了全市房地產市場調查、跟蹤、分析、監測、預警等技術工作，為房地產市場政策法規制定等工作提供研究和技術支持，為商品住房、商務公寓的銷售價格提供測算和咨詢服務。

2002年，深圳在全國率先啟動房地產市場預警體研究；2007年，深圳房地產市場監測預警系統正式運行，該系統為住房和城鄉建設部2018年建立的全國房地產市場監測系統提供了系統雛形，在指標體系構建、數據表現形式等多個方面均有被借鑒和吸納。

據介紹，該系統包含市場監測、市場預警、市場報告、政策法規和數據導出五大模塊。例如市場監測模塊提供了全市土地供應、房地產開發建設、商品房供給、商品房交易、房地產金融、財稅等監測指標的可視化分析功能，便於開展房地產市場發展態勢的宏觀分析。

而市場預警模塊包含4項核心指標和11項參考指標，核心指標對應長效機制中的房價、地價和租金調控目標，參考指標從土地、金融、財稅等多個方面反映房地產市場的運行情況。

「該系統為建立長效機制提供了數據抓手和決策支持，對保證深圳房地產市場健康穩定發展具有較為重要的作用。」該中心相關負責人介紹道。

歷經多年實踐，深圳市房地產和城市建設發展研究中心形成了市場監測、市場預警、政策模擬等多項房地產市場監測技術手段，推動深圳成為其他城市開展房地產市場監測預警的範例。

協助主管部門培育健康住房租賃市場

隨著中央對租賃市場培育力度的加大，深圳積極響應中央號召，多措並舉構建住房租賃市場體系，實現住房租賃市場健康穩定發展。

今年7月，財政部、住房和城鄉建設部公布了入圍2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點的16個城市，深圳位列其中，試點示範期為3年，可獲得每年8億元的獎補資金支持。

深圳此次得以入圍，由該中心配合市住建局編制的申報方案功不可沒。據悉，該方案構建符合深圳實際的住房供應體系，因地制宜提出鼓勵企業自有用地、老舊小區用地等新建租賃住房，推行「穩租金商品房」試點，引導「城中村」通過綜合整治開展規模化租賃，探索將閑置商業辦公用房按規定改建為「青年公寓」等創新措施。

除此之外，為了穩定深圳住房租賃市場發展，該中心加強租賃市場監測分析，組織開展了全物業類型租賃市場調研，及時掌握商品住房、城中村住房、商務公寓、寫字樓及產業用房租賃市場特別是租金變動情況；加強租賃市場輿情監測，針對重點輿情進行分析，協助主管部門及時發現和處置市場出現的新情況、新苗頭，為整治租賃市場不規范行為提供堅實基礎。同時，開展住房租賃市場行為調查，為主管部門掌握市場情況、擬訂管理政策提供可靠的數據基礎，合理引導市場預期准確解讀租賃市場形勢和政策。

通過市場調研和制定住房租賃相關政策措施的組合拳，深圳基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系及政府監管有力的住房租賃法規制度體系。

打造信息平台評估住房價格

為實現深圳統一的住房價格管理，該中心積極探索住房價格評估的先進理念和技術，打造住房管理平台，建立包括市場商品房價格、公共住房價格和租賃價格在內的全口徑住房價格管理體系。

就拿市場商品房價格評估來說，據該中心相關負責人介紹，中心承擔全市商品住房、商務公寓的銷售價格測算和評估服務，研究商品住房和商務公寓銷售政策，為穩房價提供理論基礎和依據。此外，該中心承擔全市公共住房價格評估工作，開展租金調整風險評估和應繳增值收益項目測算工作。

在深圳租房的年輕人，或許最怕聽到「漲房租」三個字。為規范租賃市場、穩定租賃價格，該中心借鑒國內外管理規范住房租賃市場的有益經驗，重點研究租金指導價格、城中村住房租賃市場規范管理、穩租金商品房制度等，利用評估技術手段，構建「一房一價」租金評估體系，為主管部門編制租金指導價格、實現「穩租金穩預期」發展目標提供有力支撐。

在信息平台方面，中心以房源「一房一碼」為基礎，打造數據全打通、房源全覆蓋、服務全納入的住房租賃監管服務平台；積極構建住房租金評估與指導價格體系，建立指導價格發布制度，規范住房租賃市場發展。

⑷ 2019樓市政策盤點 發展租賃市場成調控關鍵詞

近日，國家發改委等十部門聯合出台實施方案，加快發展住房租賃市場。與此同時，各地政府也相繼表示，2019年將繼續堅持「房住不炒」的定位，加強住房租賃市場的培育力度，出台具體措施鼓勵住房租賃市場發展，確保房地產市場平穩健康發展。

近年來，我國住房租賃行業發展迅速。研究數據顯示，2020年租賃市場規模預計達到1.6萬億，租房人數將達到1.9億；到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

多地發力租賃房「一城一策」成趨勢

記者梳理地方兩會政府工作報告發現，培育發展租賃市場成為各地房地產調控政策的關鍵詞。多地政府將完善住房保障體系，加快培育住房租賃市場作為2019年工作的主要任務。

北京市提出，完善住房市場體系和住房保障體系，保持房地產市場平穩健康發展。完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設和入市步伐。出台進一步規范管理住房租賃市場政策措施，促進住房租賃市場穩定。加強老舊小區改造工作統籌，多渠道建設籌集租賃住房5萬套(間)、政策性產權住房6萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶。

上海市提出，完善房地產市場調控的常態長效機制，繼續穩地價、穩房價、穩預期。加快租賃房建設，新建和轉化租賃房源10萬套，新增代理經租房源9萬套，進一步規范住房租賃市場發展。新增供應各類保障房6萬套。

天津市提出，完善房地產市場平穩健康發展長效機制，增加長期租賃住房供應，大力培育和發展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，更好滿足低收入家庭住房需求。提升老舊小區及遠年住房1150個片區、1880萬平方米，改造棚戶區39萬平方米，全面完成147萬平方米的三年棚改任務。

遼寧省提出，保持房地產市場健康發展。構建長效機制，堅持因城施策，落實城市主體責任，合理引導預期，穩定地價房價。改革住房公積金制度。發展住房租賃，規范租賃市場。繼續推進城鎮棚戶區改造。

海南省提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建房地產市場健康發展長效機制。大力發展住房租賃市場，鼓勵發展分時度假、在線租賃、房屋分享等共享經濟商業模式及經營性旅居物業。積極完善住房保障和供應體系，加快建設面向本地居民和引進人才的商品住房和租賃住房。

福建省提出，健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制「一城一策」實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。堅持租購並舉，推進棚戶區改造，加強共有產權住房和租賃房建設，培育住房租賃市場，完善住房保障體系。

此外，據浙江省住房和城鄉建設廳消息，2019年，浙江全省計劃公租房實物和租賃補貼保障家庭達到20萬戶以上。

杭州市住房保障和房產管理局日前發消息稱，杭州2019年將繼續加大藍領公寓的建設力度，計劃全市新增籌建藍領公寓15000套，以有效緩解外來務工人員租房難問題。

另據南京安居集團消息，三年內將面向市場提供超10000套的租賃住房，以解決在南京學習工作的各類人群的住房需求。

集體土地建設租賃住房再獲政策加持

國家發改委、工信部、商務部等十部門1月29日聯合出台《進一步優化供給推動消費平穩增長促進形成強大國內市場的實施方案（2019年）》。方案指出，加快發展住房租賃市場，發揮國有租賃企業對市場的引領、規范、激活和調控作用，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。將符合條件的農業轉移人口納入住房保障范圍。支持部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公租房和市場租賃住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持內容。

自然資源部、住建部近日聯合發布消息稱，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。至此，集體土地建設租房試點由首批北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市增至18城。

住建部表示，2019年將繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險，加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低准入門檻，增加公租房有效供應，因地制宜發展共有產權住房。補齊租賃住房短板，解決新市民住房問題。人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。

⑸ 請用社會主義市場經濟的相關知識,分析應如何做好住房租賃市場這塊「大蛋糕」

（1）充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，培育和發展住房租賃市場，增加住房供給，以滿足市民的多層次需求。
（2）實行科學的宏觀調控，運用稅收優惠政策等經濟手段，促進住房租賃市場的科學發展，運用法律手段規范住房租賃市場，保護承租人權益。降低住房租賃准入門檻、制定租賃標准，運用行政手段促進住房租賃市場健康發展。
（3）房地產企業應搶抓市場機遇，增加優質房源，提高服務質量，創新租賃經營管理模式，樹立良好的信譽和形象，保障承租人的利益，實現經濟效益與社會效益的統一。

⑹ 「十四五」規劃綱要：堅持「房住不炒」 加快培育和發展住房租賃市場

中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要
《綱要》指出，「十四五」期間要，完善住房市場體系和住房保障體系。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅持因地制宜、多策並舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期。建立住房和土地聯動機制，加強房地產金融調控，發揮住房稅收調節作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。完善土地出讓收入分配機制，加大財稅、金融支持力度。因地制宜發展共有產權住房。處理好基本保障和非基本保障的關系，完善住房保障方式，健全保障對象、准入門檻、退出管理等政策。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。

⑺ 相關部委多個方面發力 住房租賃市場強化監管

「十四五」規劃綱要明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。
作為城市新市民和青年緩解住房困難的重要手段，近年來，住房租賃行業在社會民生中的重要性不斷提升。同時，黑中介、虛假房源、長租公寓爆雷等亂象也頻頻發生。近期，針對住房租賃市場的相關政策頻出，相關部門紛紛在市場、金融、戶籍、土地、法律等方面發力，助力租賃市場健康發展。
租賃市場新政頻出
在培育和發展住房租賃市場方面，「十四五」規劃綱要指出，要有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。
「不一定非要用買房來解決住房問題，也可以用租房來解決。」中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強對《中國消費者報》記者表示，「過去20年裡，我國住房租賃市場先後承擔了補充健全房地產市場體系、去杠桿保民生工具等角色定位。直到2016年，租購並舉的提出才使得我國以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發展。」
近期，國家發改委公布了《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》（以下簡稱《任務》），其中「零門檻落戶」「租購同權」等成為熱詞。
《任務》明確表示，城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶籍限制政策，要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。柴強認為，這意味著在絕大多數城市中，戶籍將不再成為人口自由流動的阻礙，這顯然是中國戶籍制度上的里程碑。
《任務》還強調，有力有序擴大租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃。據記者不完全統計，自「雙集中供地」（指集中發布出讓公告、集中組織出讓活動）政策實施以來，在22個城市陸續公布的首批供地計劃中，幾乎全部列有租賃住宅供地計劃。
記者看到，在北京、合肥、廣州、西安發布的有關進一步促進房地產市場平穩健康發展的相關文件中，也紛紛提出要加大租賃住房建設力度，多渠道增加租賃房源供給，著力解決好新市民、青年人、新就業家庭等群體的合理住房需求。
金融監管進一步強化
隨著住房租賃市場特別是長租公寓市場的快速發展，一些行業亂象也頻頻發生。比如，部分長租公寓平台利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人的信用套取信貸資金，變相開展金融業務。同時，一些住房租賃企業發生資金鏈斷裂，也嚴重影響了住房租賃當事人的合法權益。
為此，加強對住房租賃企業的監管，引導住房租賃企業回歸租賃服務本源，防範化解金融風險等，已經引起了行業主管部門的重視。
近日，住建部、國家發改委、公安部、市場監管總局、國家網信辦、銀保監會等6部門聯合印發了《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱《意見》），明確要求住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金，並從從業管理、租賃經營、資金監管、消費貸款等7方面入手，加強住房租賃市場監管。
在租金監管方面，《意見》明確要求，住房租賃企業應當在商業銀行設立資金監管賬戶，在發布房源信息時，應當同時發布資金監管賬戶信息。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金等。《意見》還明令禁止住房租賃企業變相開展金融業務，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。同時要求金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。
此前長租公寓平台變相推高租金價格水平的消息引起了社會各界的廣泛關注。對此，《意見》提出，要合理調控住房租金水平。住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門應當建立住房租金監測制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場預期。發揮住房租賃企業，尤其是大中型住房租賃企業在穩定市場租金水平方面的示範作用。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。這些規定直擊長租公寓企業各類違規做法，有助於規范市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。
期待實現租售同權
「我國住房租賃市場正處於鼓勵發展與加強規范並重的新時期。」住房租賃產業研究院院長趙然表示，「時至今日，我國住房租賃市場已發展至機遇與挑戰並存的階段，政策開始向鼓勵發展與加強行業規范並重的方向傾斜。」
如今，雖然多數城市出台了租房補貼、便利落戶、提供人才租賃住房等新政，但趙然認為，租售同權才是解決問題的症結。「實現租售同權仍然有一段很長的路要走，目前看來，在人才落戶、子女義務教育等方面都有政策需要突破的地方。」
記者從住建部了解到，目前《住房租賃條例》立法進程正在積極推動，條例正式出台已經可期。
柴強表示，政府大力發展住房租賃市場的態度十分明朗，相信在政策的持續推進下，住房租賃市場未來將迎來更加廣闊的發展空間。

⑻ 發改委：加快培育發展租房市場，合理調控租金水平

4月12日，國家發展改革委印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》的通知。

通知指出，著力解決大城市住房突出問題。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，穩定地價、房價和預期，促進房地產市場平穩健康發展。

同時，加快培育發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大租賃住房供給，完善長租房政策，合理調控租金水平。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農業轉移人口、新就業大學生等新市民住房問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從過去幾年新型城鎮化的任務表看，租賃市場更多是強調「多主體供給、多渠道保障」的思路，而對於租金的穩定關注比較少。此次給出的建設任務中，明確把「合理調控租金水平」寫了進去。隨著十四五租賃市場的發展節奏加快，尤其是保障性租賃住房的大力發展，穩租金的市場基礎將更為扎實。同時這也意味著租賃市場的發展將更加速，且更為穩健。

此外，《通知》提到單列租賃住房用地計劃，探索利用農村集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

對此，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析稱，國家發改委《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》是十四五綱要的細化。其亮點在於對綱要提出的培育住房租賃市場要求做了進一步的細化部署，聚焦在困難群體和農業轉移人口、新就業大學生等新市民身上，讓政策和市場更加有的放矢。

趙然指出，我國住房租賃市場的存量住房資源主要是指住宅存量、商業存量、工業存量。但在改造這些存量物業時，政策還需要進一步細化解決實操問題。比如，土地用途調整、規劃審批及消防驗收方面尚無實施細則出台。

因此，趙然認為，以增量盤活存量將是一個思路，增量是指單列住房租賃專項用地。

據ICCRA統計數據，截至2020年12月， 全國18個城市累計提供租賃住房相關用地512宗（含租賃住房專項用地、競自持用地），可供應建築面積2,624.4萬平方米，按每套（間）50平方米估算，可供房源52.5萬套（間），其中已開業約1.75萬套（間）。如果按照自然資源部要求，2021年在年度計劃中單列租賃住房用地佔比一般不低於10%，那麼按2020年22個長效機制試點城市實際出讓用地的住宅規劃可建面積約35039萬平米、每套（間）50平方米計算，僅2021年10%的租賃用地可新增租賃住房約70萬套（間），則未來3-5年內，可確定的新建潛在供應合計為122.5萬套（間）。

值得一提的是，《通知》中將城鎮化及房地產調控相銜接。在有序放開放寬城市落戶限制方面，提到城市要整體謀劃、周密設計，統籌做好放開放寬落戶、人才引進和房地產調控工作。推動具備條件的城市群和都市圈內社保繳納年限和居住年限累計互認。

嚴躍進稱，「統籌做好放開放寬落戶、人才引進和房地產調控工作」，該表述在過去幾年新型城鎮化的任務中是沒有提及的。這也充分說明當前政策層面比較關注一些新的市場特點。這兩年一些省會城市在人才引進方面，力度較大，但隨之也產生了很多問題，如借人才通道進而炒房的現象在增加。所以從這個角度看，後續新型城鎮化的過程中，如何防範各類炒房，積極穩定市場成為關鍵。這兩年各地推出的「人才優先購房 限售」的政策組合拳，值得很多城市的學習。

⑼ 全國政協：建立租購並舉制度 加快住房租賃市場健康發展

全國政協9月24日在京召開「建立『租購並舉』制度，加快住房租賃市場健康發展」網路議政遠程協商會，會議強調，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，大力培育和發展住房租賃市場，努力實現城鎮居民住有所居的目標，把以人民為中心的發展思想和房子是用來住的、不是用來炒的定位落到實處。
11位全國、省、市、縣政協委員和1位基層群眾在全國政協機關和浙江、廣東、四川4個會場以及通過視頻連線方式發言，他們當中既有專家學者，也有房地產企業、中介機構、租房戶代表。大家認為，黨的十八大以來，各級政府圍繞建立「租購並舉」制度做了大量工作，住房租賃市場穩步發展，但實踐中仍存在供需結構不匹配、市場秩序不規范等問題，一些城市租房難、租房貴、租戶權益得不到保障仍是社會關注的民生熱點。
委員們建議，要根據城市人口結構、市場需求的變化，適時調整完善住房建設規劃，增加市場有效供給，支持利用存量土地、低效用地、農村集體建設用地等建設租賃住房，培育多元化供給主體，發展機構化、規模化住房租賃企業，加大財稅金融扶持力度，降低住房租賃綜合稅負水平，加快出台住房租賃條例，加強對住房租賃企業、中介機構信息發布、資金使用等全流程監管，堅持因地因城施策。
國家發展改革委、教育部、司法部、住房城鄉建設部、稅務總局、銀保監會等部門負責同志現場作了互動交流。

⑽ 住建部：大力發展和培育住房租賃市場

9月26日，在慶祝中華人民共和國成立70周年活動新聞中心第二場新聞發布會上，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，新中國成立70年來，我國基本解決了近14億人口的大國城鄉居民的住房問題。保障性安居工程加快推進，建成了世界上最大的住房保障體系。下一步，將大力發展和培育住房租賃市場，因地制宜發展共有產權住房，穩步推進城鎮棚戶區改造。

加快完善住房保障體系和住房市場體系

王蒙徽表示，新中國成立70年來，我國住房制度改革不斷深化，保障性安居工程加快推進，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多群眾解決了住房困難，建成了世界上最大的住房保障體系。

王蒙徽表示，下一步，將加快完善住房保障體系和住房市場體系，加快解決城鎮中低收入居民，特別是新市民住房問題，促進實現全體人民住有所居。主要做好以下四方面工作：一是進一步做好公租房保障工作。將健全公租房申請、輪候、准入、退出等工作機制，逐步推廣政府購買公租房運營管理服務，不斷提高公租房管理服務水平。二是大力發展和培育住房租賃市場。將總結推廣12個城市住房租賃試點的經驗，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應，著力解決新市民等群體的住房問題。三是因地制宜發展共有產權住房。鼓勵人口流入量大、房價較高的大中城市，結合本地實際發展共有產權住房。四是穩步推進城鎮棚戶區改造。

將重點改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區的棚戶區。加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，加快工程進度和分配入住，讓群眾能夠早日住上新居。

解決「看病難」「看病貴」

國家衛生健康委員會主任馬曉偉在發布會上表示，我國社會辦醫速度正在加快發展，2018年，民營醫院床位佔全國總床位超過26%。全國的醫療衛生機構的總數超過99萬個，床位達到840萬張。

馬曉偉表示，解決「看病難」「看病貴」問題是衛生工作長期要解決的一個重大問題。為解決「看病難」，下一步有四方面考慮：一是推進國家醫學中心的建設。二是繼續實施縣級醫院能力提升工程。下一步，到2020年還要推動500個縣醫院和500個縣中醫院達到三級醫院的水平。三是整合區域的醫療機構資源。四是推動醫保支付方式的改革。對於解決「看病貴」，馬曉偉表示，下一步有三方面考慮：一是發展我國醫療保障體系，推進商業保險的發展，提高保障能力；二是完善葯品政策；三是加強醫院管理。

突出就業優先導向

人力資源和社會保障部部長張紀南在發布會上表示，我國就業人數從1949年的1.8億人增加到2018年的7.8億人，擴大了3.3倍，同期的人口數擴大1.6倍。

1951年參加勞動保險職工人數269萬人，現在基本養老保險已覆蓋超過9.5億人。失業、工傷保險的參保人數均在2億人以上，覆蓋絕大多數職業群體。基金規模不斷擴大，養老、失業、工傷三項保險基金累計結餘6.8萬億元。

張紀南表示，當前和今後一個時期，要突出就業優先導向，把就業作為經濟發展的優先目標，把穩定和擴大就業作為區間調控的下限，強化各方面的重視、支持，形成經濟發展和擴大就業的良性循環。

民政部部長黃樹賢在發布會上表示，民政部將會同有關部門進一步完善政策措施，主要是要進一步放開養老服務市場，鼓勵發展養老事業，健全養老服務體系。這個體系就是「居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合」。民政部和衛健委正在大力地推進醫養相結合的一些措施。