『壹』 華夏幸福"重生"和環京「樓市松動」
2021年12月9日，華夏幸福基業發布公告，宣稱其《 債務重組計劃 》已經獲得「 華夏幸福金融債權人委員會 」表決通過。
「 華夏幸福金融債權人委員會 」主要就是 借錢給華夏的金融機構 ，其中包括中國工商銀行、平安集團和其他三家金融機構。
華夏同時表現：後續將在河北省政府、廊坊市政府及專班的指導下，召集公司債券持有人會議，對債務重組相關事項進行審議表決。
公告宣布後，華夏幸福股價上漲了3.86%。
這是在海航之後，第二家房企的 「債務重組計劃」 獲得通過。
這就意味著 華夏的「債權人」 已經認同華夏幸福基業的「 債務重組方案 」，華夏終於 獲得了「喘息」 的機會，這是非常重要的一步。
如果華夏的「債權人」不同意債務重組方案，華夏最後只能進入「破產重組」階段，那麼華夏就有可能會「破產重組」，甚至會「破產清算」。
債務重組計劃的通過，意味著 華夏有望「重生 」。
華夏目前的債務規模 大概在2200億 左右，而且全部都是「 金融債務 」，也就是說華夏的債務，幾乎全部都來自於「金融機構」。
這就是華夏和恆大，最大的不同。
恆大的債務高達1.9萬億，但裡面 僅有三分之一是來自於金融機構 ，因此就算金融機構給與恆大「展期」支持，恆大也很難轉變命運。
況且恆大還有更加龐大的 「表外債務」 。
因此恆大的關鍵問題在於債務規模更加龐大，而且債務結構更加復雜，各種債權人都有，從金融機構到上下游供貨商， 已經「無葯可救」 。
而且恆大自己還進行了 「金融化」 ：恆大理財。
因此恆大除了「自救」，其他人很難下手「拯救」。
而華夏的債務更小，而且主要是金融債務，只要金融機構債權人統一允許進行 「債務重組」 ，華夏就可以實現重生。
根據之前華夏公布的《債務重組計劃》， 2192億金融債務 將會通過以下 兩種方式 來進行償還：
第一種方式就是 「賣資產」 ：
第一，賣出資產回籠資金約750億元，其中約570億元用於兌付金融債務，200億用於「保交房」。
第二，出售資產帶走金融債務約500億元；
第三，以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償相關金融債務。
2021年以來，華夏已經連續賣出多個資產包，預計後面華夏還要把外地的項目連續甩掉，這樣華夏就可以減少很多債務：
將南京孔雀海持有的「上元府」的現房項目正式交予南京萬科。
將北京豐台 科技 園項目分別轉讓給北京豐台 科技 園投資控股有限公司和北京豐科世紀 科技 孵化器有限公司。
將武漢華夏賣給了寶業集團股份有限公司。
將南方總部商業地產賣給了鵬瑞（深圳）城市發展有限公司。
將浙江省嘉興市的一幅宅地賣給了融創。
第二個方式就是要求金融機構給與「延期償還」，「免除利息」，「降低利率」等方式：
第一，優先類金融債務展期或清償約352億元。
第二，剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償，預計延期5-8年償還，利率降到3.5%。
意味著華夏幸福的主要金融負債展期5-8年，也為他們後續恢復造血贏得了寶貴時間。
最為關鍵，通過這一次「債務重組」，華夏幸福依然可以 保留「孔雀城住宅業務」 ，但會 去掉部分「產業新城業務」 ，而且還能 保留「物業管理業務」 。
這說明華夏在債務重組後，越來越像一家「 房地產開發企業 」，而不再是 「新城開發企業」 ，更加純粹，也會更加保守。
但是本次債務重組，僅僅是讓華夏有了喘息機會，華夏要想徹底重生，把債務問題徹底解決，關鍵還是要 解決「銷售問題」 。
畢竟很多債務只是 「延期了5-8年」 ，而不是不需要還了。
這就需要 解決「環京地區」 的樓市問題了。
2021年12月9日，根據「每日經濟新聞」的報道，「 環京的嚴格限購撕開了一道口子 」，「 保定公開定向解除樓市限購 」。
保定市住房和城鄉建設局官網上公布了《保定市全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案》，在這個文件中，就明確提到：
購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。
這意味著環京樓市有區域出現了有條件松限。
如果我們更准確的說，這應該是 環京地區 首個公開表態「 可以限購松綁 」的城市，而其他的環京地區雖然也存在 「限購松綁」 的情況。
但基本上都「 只說不做 」，「 靜悄悄的執行 」。
這也導致了很多買房人到現在還以為 環京地區「嚴厲限購」 ，其實這些年以來，部分地區早就已經靜悄悄取消了。
保定應該是首個「 公開表態 」的城市。
我們認為， 環京地區逐漸「限購松綁 」是一個基本的趨勢，而且有可能會在明年加速這個過程。
這肯定有助於環京樓市能夠 恢復一點「生氣」 。
綜上所述，我們認為通過這一次的「債務重組」後，華夏暫時得到了喘息的機會，但要想解決河北的房企問題，歸根結底還是 需要解決環京樓市目前過於「低迷」的狀態 。
在「房住不炒」的基本前提下， 環京地區未來肯定將加速「樓市松綁」 。
一個方面是要讓「北漂」剛需盡可能進入環京地區置業，另外一個方面則是要可以引入人口，提高配套水平。
未來五年，京津冀協同發展的交通格局將基本成型，高鐵、地鐵的跨區交通將會到來，檢查站外遷也在進行中。
北三縣樓市也將逐漸觸底反彈。
『貳』 對賭、裁員、賣樓、退股，曾經產業新城之王華夏幸福究竟怎麼了
在中國房地產領域，華夏幸福無疑是一個非常奇特的代表，它既沒有「華南五虎」的鋒利無匹，也沒有「招金保萬」的大開大合，但卻憑借著自己獨特的發展模式成為中國房地產市場中獨樹一幟的一家企業，然而就是這樣的一家企業如今卻面臨較多的困局，裁員自救、退股造車、賣樓籌款、股價腰斬，華夏幸福到底是怎麼了？華夏幸福還能繼續幸福嗎？
一、華夏幸福的這個冬天
最近一段時間，對於房地產市場來說無疑是一個寒冬，萬科在自己的年會上高喊「活下去」，中原地產甚至發出了「排隊等死」的說法，但是對於房地產知名企業華夏幸福來說，這個冬天似乎是格外寒冷。
7月10日，華夏幸福公告稱，控股股東華夏控股和平安資管簽訂股權轉讓協議。雙方約定，華夏控股以23.655元/股的價格，向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，占公司總股本的19.7%。華夏幸福承諾，未來3三年，公司凈利潤增長率分別不低於30%、65%、105%。如此苛刻的對賭協議，可以看出華夏幸福對於資金的渴望。
10月10日，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米住宅用地，簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。環京土地一共涉及10幅土地，用地總面積為509畝，住宅用地共計33.9萬平方米。以上地塊均由華夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日間取得，土地價格共計約38.33億元。華夏幸福也被認為是虧本賣地、打折賣樓。
11月10日，華夏幸福傳出「華夏的小鎮集團全國400多人和華夏京南集團500多人全部裁掉。」華夏幸福三天裁員上千人的消息也由此在地產圈傳播開來。
11月29日，根據啟信寶的數據顯示，合眾新能源的法人代表由王文學變為方運周，這離去年10月份王文學取代方運周成為合眾新能源的法人代表不過剛剛過去一年，2017年12月份，王學文控制的知合出行科技有限公司向合眾新能源注資12.5億元，從而控股合眾新能源。而卸任的王文學正是華夏幸福的掌門人。
嚴苛對賭、打折賣樓、裁員自救、退股造車，這些舉動都表明了華夏幸福似乎正在出現問題，截至12月4日收盤，華夏幸福的股價已經從今年2月份最高峰的46.88元每股跌到了現在的25.92元近乎腰斬，這讓大家不禁想問華夏幸福到底怎麼了？
二、從火鍋店到獨樹一幟的華夏幸福
每每說起華夏幸福，地產產業當中都會用傳奇來形容，1992年市場經濟的大潮剛剛勃發的時候，華夏幸福的掌門人王文學辭掉了當地交通局的鐵飯碗開了一家火鍋店。藉助火鍋店的所積累的原始資本，王文學干起了日漸紅火的裝修生意，幾年不到的時間就包攬了廊坊市的裝修工程。從火鍋店的王老闆變成裝修的王包工頭的時候，恰逢1997年亞洲金融危機，在經濟出現不景氣的時候，各地的福利分房政策也正好取消，王文學敏銳地察覺到了福利分房取消所帶來的商機。他放棄了賺錢的火鍋生意和裝修生意，直接投身房地產發展的大潮。以當地一個小街道華夏里命名了第一個樓盤華夏花園，並以此成為了公司的名字：華夏幸福。
2000年前後，華夏幸福已經在河北擁有了三個項目，成為了一個小開發商，面對著房地產開發轟轟烈烈之勢，華夏幸福其實做的並不出眾，於是王文學開始尋找差異化競爭優勢，他盯上了房地產企業都不太願意做的產業地產這塊蛋糕。2002年，河北固安開發區成為了王文學華夏幸福成名的代表作，由於河北南三縣離北京較遠，相比於土地眾多、離京較近的北三縣，固安幾乎就是個難啃的硬骨頭，但是王文學就是看中了硬骨頭簽下了60平方公里、期限50年的開發協議。
由於之前沒有任何先例，王文學的固安之旅並不順利，但是華夏幸福就是一點點地摸索，摸出了之後被稱之為「政府主導，企業運作，合作共贏」，形成了「權責分明、利益共享、風險共擔、全程合作」的機制，當然在十幾年後的今天我們知道這個模式還有個新潮的名字」PPP模式「。
華夏幸福就憑借自己摸索的PPP模式，自己規劃設計，自己土地整理，自己基礎設施建設，自己公共配套，自己吸引產業，自己運營城市，這一套地做下來將一個一窮二白的地方變成了具備吸引力、承載力、競爭力的新城，而華夏幸福更因此將自己自詡為產業新城運營商。2008年之後，華夏幸福更將自己的模式推而廣之，在全國一口氣砸下了一百多個項目，華夏幸福也成為了最有名也最獨樹一幟的房地產企業。
三、華夏幸福到底怎麼了？
其實，我們仔細研究華夏幸福的模式就會發現，華夏幸福是一個最特殊的房地產企業，華夏幸福所有住宅的地都是自己園區內的，整個園區的三通一平也都是華夏幸福自己做的，所以華夏幸福的拿地的成本並不高。再由於華夏幸福做的是產業地產，所以其土地儲備在整個房地產產業當中都不算高，既沒有高昂的拿地成本，也沒有壓在手上的土地儲備，華夏幸福理論上不該有問題。然而，華夏幸福就是出問題了，那麼他的問題到底出在哪呢？
一是華夏幸福的開發成本實在是太高了。對於一般的房地產企業來說，最大的成本無疑是拿地成本，但是正如我們之前說的，華夏幸福拿地基本上成本都不高，但是華夏幸福乾的不僅是房產商的事情，更是地產商的事情，那麼其地產成本實在太高。華夏幸福的主要成本來自於土地整理、三通一平（通水、通電、通路、土地平整）以及當地的基礎設施建設，由於拿的土地本身就不是區塊價值很高的土地，這就需要華夏幸福下大力氣去自己招商引資，去自己想辦法給這個產業園找思路，這些都需要巨大的成本，這也導致了華夏幸福的產業新城開發成本太高。
二是華夏幸福的政策風險太大。相比於其他的房地產開發商，華夏幸福開發的是產業地產，這就意味著其業務受到政策的影響極大，如果政策支持，那麼華夏幸福必然會發展的順風順水。然而，從2016年開始，房地產市場政策出現風向逆轉，環京地區限購政策層層加碼，環京地帶的住宅價格出現大跌，某些地方甚至出現腰斬。2017年，環京地區出現了雄安新區，可以說產業限購政策達到了史上最嚴，環京地區的房地產市場陷入了嚴重的問題當中，而環京地區更是華夏幸福的主陣地，自然受到沖擊最大。2017年，華夏幸福的經營性現金流量凈額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。華夏幸福的現金流壓力可見一斑。
三是華夏幸福的業務模式復制起來難度不小。華夏幸福的成功來自於其開發產業園區，相比於京津冀地區很多地方幾乎一無所有的土地，華夏幸福可謂是在白紙上作畫，雖然難度不小，但是阻力不大，自由發展的空間相當多。然而，華夏幸福的模式復制到了長三角、珠三角、長江中游、中原城市群、成渝城市群等地的時候卻出現了問題，這就是這些地方不同於京津冀地區，當地本身的產業基礎就已經存在，留給華夏幸福輾轉騰挪的空間不多，華夏幸福在很多地方的發展都出現了不同程度的難題，想要完美復制環京地區模式難度相當之大。
在這樣的基礎上，才出現了文初我們說的華夏幸福與平安的嚴苛對賭、裁員自救、打折賣樓、退股造車這一幕，當然華夏幸福的掌門人無疑在丟車保帥、壯士斷腕，無論怎麼樣保住現金流，先活下去就是最正確的事情。最近，華潤置地的原掌門人吳向東空降華夏幸福，臨危受命的吳向東能否帶領華夏走出當前困局，也值得我們進一步期待了。
『叄』 誰套路了昔日的產業地產「一哥」——華夏幸福
華夏幸福，這家曾經的產業地產「一哥」，在房地產調控的大潮中，是否能安全著陸，抑或成為一個倒下千億房企的典型案例？本文將為您揭開華夏幸福商業帝國背後的秘密。
近年來，國家加大了對房地產的調控力度，尤其是「房住不炒」政策的提出，有效遏制了房價上漲的勢頭，市場趨勢明顯轉冷。從長遠來看，中央的一系列政策有利於我國房地產市場的健康發展，但這對大部分房企造成了不小的影響。長期以來，房企採用高杠桿經營策略，與去杠桿政策產生了直接沖突。
在本輪調控下，房企面臨的壓力重重。從財務角度來看，主要是由於長期以來的房地產項目融資財務杠桿與2017年開始的快速擴張所疊加的金融杠桿，雙重效應的結果。從市場角度看，則是各地限購令等政策直接限制了房企的出貨速度，回款困難。
面對這些挑戰，各家房企紛紛尋求求生之道。華夏幸福也不例外，盡管在資本市場上表現活躍，但終究難以抵禦行業變革的洪流。
一、從火鍋店到工業園區，王老闆的一盤大棋
華夏幸福的創始人王文學，1967年出生於河北霸州，1992年在南巡浪潮中下海創業。從開火鍋店起步，到組建裝修隊，王文學敏銳地察覺到中國房地產市場的巨大潛力，並於1996年正式進軍房地產業。1998年，廊坊華夏冊成立，同年10月，廊坊華夏花園開盤銷售，一舉售罄，為王文學帶來了5000萬元的豐厚回報。這也進一步堅定了他謀劃更大棋局的決心。
通過首個項目的成功，王文學組建了自己的經營管理和戰略顧問團隊。他發現固安縣位於北京正南50公里，具有巨大潛力，但因未充分利用區位優勢而陷入困境。蘇州工業園區的成功建設給了他靈感，王文學提出了打造工業園區的想法，即在開發房地產的同時導入產業，形成產城互動、產城一體的局面。
1999年，王文學開始實施「造城」計劃，聯合政府共同出資成立園區開發公司，固安產業園區於2002年正式開工奠基，開啟了華夏幸福產業新城的大幕。
二、以產興城，以城促產，產城融合-產業新城模式的形成
面對產業園區的開發，王文學認識到需要藉助外腦，制定科學的規劃。他不惜重金聘請全球頂級咨詢團隊，包括王志剛工作室、羅蘭貝格、美國DPZ公司等，將世界先進的城市發展理念融入規劃，為固安園區勾畫了未來50年的發展藍圖。
通過高標準的基礎設施建設，固安工業園區吸引了優質項目，如正興車輪集團和京東方移動平板顯示項目，標志著科學規劃和專業招商成果顯著。2006年，園區升級為省級開發園區，華夏幸福的產業新城模式正式形成。
自2007年起，華夏幸福開始了異地復制之路，完善模式，塑造品牌，獲得了各地政府的認可，實現了進一步擴張。2011年成功上市，隨後建設園區數量激增，形成了獨特的品牌效應。
三、資源整合，異地復制-華夏幸福的擴張之路
在固安工業園區的成功經驗基礎上，華夏幸福積累了一套完整的園區規劃、開發、經營體系，形成了成熟模式。通過異地復制，華夏幸福實現了快速擴張，並在海外布局，如在美國矽谷設立高科技孵化器，邁出國際化戰略步伐。
除了擴張，華夏幸福還通過獨特的盈利模式實現盈利，主要來源於一級開發、地產業務、產業發展服務和公共配套等。其中，產業發展服務是其核心競爭力，通過向導入產業的企業收取服務費，實現收益最大化。
四、華夏幸福的高光時刻
憑借獨特的產業新城開發模式，華夏幸福在環京地區囤積大量土地，隨著環京樓市的火熱，銷售額一路攀升，連續兩年進入全國地產前10強。華夏幸福的擴張之路取得了顯著成效。
五、乘風破浪的PPP——隱憂初現
華夏幸福將產業新城開發模式定義為PPP（政府和社會資本合作），並成功推廣。2015年PPP模式被採納，為華夏幸福全國擴張提供了有力支撐。隨著特色小鎮政策的推動，華夏幸福加大了產業小鎮的布局。
然而，特殊的開發模式與政府城市開發方式存在矛盾，在很多地方難以被接受，導致產業服務費下調。華夏幸福面臨財務風險的逐漸加大，現金流緊張，隱憂開始顯現。
六、潮起潮落——平安才能幸福？
在擴張的過程中，華夏幸福的財務危機逐漸暴露。2018年，公司股價下跌，應收賬款大幅增加，壞賬問題浮出水面。華夏幸福面臨前所未有的挑戰，開始尋求變革。
2019年，平安入主華夏幸福，帶來了新的管理團隊和戰略定位調整。華夏幸福的使命從「中國領先的產業新城運營商」轉變為「中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平台」，開啟了雙總部時代，並進行了裁員和業務重組。
然而，華夏幸福的危機並未完全解除，需要進行更深層次的改革和業務調整。知合控股有限公司的成立和「馬甲」公司策略，為華夏幸福的未來發展注入了新的動力。
七、後續：一個新產業神話還是資本盛宴？
面對未來，華夏幸福能否續寫產業發展的神話，實現王文學的產業發展理想？時間將給出答案。無論是產業神話還是資本盛宴，華夏幸福的故事都將成為中國房地產行業轉型的鏡鑒。
『肆』 華夏幸福自救
2020年受調控政策及疫情影響，華夏幸福三季度銷售回款大幅度下降，一年內到期債務超過千億規模。2021年初，華夏幸福先後被穆迪、惠譽、中誠信等評級機構下調信用評級，中融信託的兩筆信託融資也被傳逾期。
華夏幸福的情況引起了廣泛關注，1月21日，上交所對華夏幸福下發了監管工作函。
實際上，從2020年12月，華夏幸福與平安就開始商討應對方案，一方面加大銷售和回款緩解現金壓力，另一方面與平安商討相關資產交易價格。2018年入股以來，平安累計向華夏幸福投入超過300億元。
自救的同時，河北方面也開始協助華夏幸福脫困，首個動作是援助95億元現金。「我們並不是沒錢，而是產業新城的賬款回不來。」另一位華夏幸福的人士認為，華夏幸福暫時出現的困難，直接原因是環京區域限購及疫情等因素對銷售回款帶來的影響。
危機
1月20日，華夏幸福發布公告，對「16華夏債」14.8億元債券全部實施回售，並於1月23日前對這筆債券進行轉售。截稿前，華夏幸福還未公布進一步信息。
此前傳出河北省將有條件援助華夏幸福的95億元現金，首筆30億元資金中的15億元將用來回售「16華夏債」。
這筆在2023年到期的債務，投資人沒有在回售期選擇繼續持有，一定程度顯示了投資人對華夏幸福償債能力的擔憂。
企業預警通數據顯示，華夏幸福及子公司存量債券余額為522億元，2021年到期債券接近200億元，其中2021年3月需要償還的債券有78億元。
除了國內信用債，華夏幸福還有45.6億美元的海外債，其中有16.7億美元需要在半年內償還。綜合來看，2021年華夏幸福需要償還的國內信用債和美元債合計規模超過300億元。
信用債只是華夏幸福短期負債的部分。根據2020年三季報，截至2020年9月底，華夏幸福有息負債規模2226億元，其中一年內到期負債1177億元，而同期華夏幸福的現金為386億元。
華夏幸福現金對短期負債覆蓋比為0.33左右，與2020年中相比，進一步惡化。按照2020年中報數據，在42家主要房企中，華夏幸福現金短債比僅高於恆大和富力，低於其他39家房企。
現金短債比作為企業一項財務指標，反映了償債能力，一般房企會通過加大銷售回款力度來彌補現金流不足。但是對華夏幸福來說，由於重倉的環京區域限購，疊加2020年疫情影響，銷售回款乏力。
2020年1-9月，雖然華夏幸福的產業園區回款同比上升37%，但由於房地產簽約銷售同比下滑60%，使得最終當期銷售額只有600億元，下滑超過四成。
在房地產銷售貢獻方面，雖然其他區域貢獻逐步加大，但京津冀區域依然是最重要的糧倉，銷售面積佔比超過4成，結算佔比達到了47%。
多位華夏幸福的人士透露，2017年，環京區域限購對華夏幸福造成的影響一直持續到現在，雖然近年華夏幸福在區域和業務布局上均在不斷調整，用以緩解環京限購帶來的壓力，但調整發揮作用需要時間。
根據2020年三季報，華夏幸福產業新城土地儲備中，待開發面積及一級土地整理面積，京津冀區域的佔比不斷下降，但在850萬平方米的計容土儲面積中，京津冀區域的佔比依然接近八成。
而2021年又是房企償還債務的高峰期，根據機構統計，2021年房地產行業到期債務規模達到10909億元，為近年峰值，其中信用債到期規模總額在8成左右。
華夏幸福同樣如此，2021年是其償債高峰期。目前市場傳言，華夏幸福向中融信託發行的兩筆信託借款逾期。
如何面對千億之巨的到期負債，對華夏幸福而言，是一道艱難的考題。華夏幸福方面表示，目前公司正在積極化解相關債務帶來的風險和影響。
自救
2020年三季度，大部分房企的銷售業績已經恢復至常態，個別房企業績還出現大幅增長。華夏幸福是少數業績出現下滑的企業之一。
三季度業績出籠後，華夏幸福管理層和第二大股東平安方面開始積極溝通，試圖尋找一個性價比更高的脫困方案。
據多位華夏幸福人士證實，王文學為首的大股東、平安及管理層，針對華夏幸福的現狀和救助方案進行了多次討論，就可能出現的局面進行了推演，並商討不同情況下的應對方案和措施，包括：
第一，對部分優質的產業新城項目，加大與第二大股東平安和華夏幸福南方總部的協同效應，對部分重資產進行變現。2020年，這一模式已經率先在固安產業新城落地。
第二，對部分三四線產業新城項目，加快平台化進程，從土地、房地產項目、公共設施運營等多個維度引入合作方，加快資產變現力度。
這些措施與方案的執行力度，基於平安和外部資源的意願，也基於華夏幸福實際狀況，不同狀況下，資源處置方式和力度不同。
一位華夏幸福的人士表示，原本產業新城的房地產項目均由華夏幸福自行開發，從2017年開始引入外部開發商合作，目前已經與20家左右的房企有過合作的案例。
華夏幸福此前的合作僅限於房地產項目的合作開發，而未來，無論深度還是廣度都將進一步擴展。包括不排除外部房企獨立開發產業內的房地產項目、商辦項目，以及相關資產進行資產證券化等方式。「主要看到了哪一步。」上述華夏幸福人士表示，「幾個老闆在商討過程中，對不同情況採取的措施進行了推演，不是說我們一下就要把資產都賣出去。」
在華夏幸福實施自救的同時，河北方面也積極協助華夏幸福渡過難關，提供95億元財政支持只是其中之一。
據多方信息證實，目前河北方面正在與包括華夏幸福債權人在內的金融機構進行溝通，以避免出現釜底抽薪的極端情況，包括：
第一，與銀行等機構溝通，避免出現斷貸、抽貸、停貸等情況。對華夏幸福脆弱的財務狀況來說，類似極端情況顯然無法承受。截至2020年中，華夏幸福還有2824億元的銀行授信額度未用；
第二，與華夏幸福的債權機構協調，對部分到期或即將到期而無法償還的債務進行展期，避免出現集中兌付。從2020年三季度財報來看，華夏幸福到期債務佔有息負債的一半左右，在房企中佔比較高。
截至2020年12月12日，華夏幸福擔保總額為1598億元，其中對非並表參股公司擔保額不到5億元。華夏幸福人士也表示，與同行相比，華夏幸福並沒有太多表外負債，看不見的風險相對小。
資產幾何
截至2020年3季度末，華夏幸福在全國各地有52個產業新城項目，其中河北省內項目18個，尤其是固安、大廠、香河等環京區域項目，支撐起華夏幸福收入的半壁江山。
2016年，華夏幸福銷售額首次跨入千億房企陣營，位列中國房企百強榜第8位。2017年5月，環京地區出台以縣級為單位的調控政策，華夏幸福首當其沖。
2018年，在河北的牽線下，華夏幸福引入平安作為戰略股東，華潤置地出身的吳向東和俞建介入華夏幸福管理，一起主導了華夏幸福組織架構和人事考核等方面的變革，並成立了與平安深入協同的南方總部。
為了化解重倉京津冀的風險，華夏幸福一方面有意識地加大非京津冀區域的投資力度，環南京、環杭州、環鄭州和環武漢等區域貢獻佔比開始上升，同時減少對部分低效項目的投入力度。
另一方面，以吳向東為首的南方總部，重點在一二線城市核心區域發展集商辦住為一體的綜合體項目，目前在武漢、南京、哈爾濱、桂林等地落地項目，同時在珠三角廣泛介入城市更新項目。
上述華夏幸福人士透露，南方總部及吳向東團隊的加入，使得華夏幸福在產業新城的發展內涵更加多元，與地方政府談判的籌碼和話語權更大。
產業新城本身回款周期長、回款慢，在房地產市場上行過程中，通過房地產銷售回款可以彌補產業新城回款慢的缺陷；一旦樓市轉冷，這一短板造成的影響也會加劇。
與其他房企相比，華夏幸福的合同資產規模較大，截至2020年9月底，以1343億元位居房地產行業第二位；二是應收賬款規模大，同期華夏幸福以547億元位居房地產行業第三名。萬科等典型房企的這兩個指標規模均在幾十億元級別。
據華夏幸福人士透露，產業新城園區回款較慢，通常情況下，從結算到回款需要一到兩年時間。「結算完，還需要地方兩會批准確認，兩會每年召開一次，錯過了就得第二年，而且批准納入當年預算了，還得政府有錢才行。」
華夏幸福的合同負債中大部分即為已經完工未結算的產業服務收入，而應收狀況則多數為已結算未付款收入，華夏幸福的應收賬款的欠款人中幾乎清一色為地方政府。
2020年中報顯示，華夏幸福應收賬款前五欠款人中分別為固安新興示範區財政局、沙城經開區管委會、溧水經開區管委會、嘉善商服區管委會和大廠縣財政局，欠款總額近280億元。
華夏幸福也在利用部分應收賬款做抵押進行融資，2020年，華夏幸福利用多地產業新城綜合咨詢服務費共計12億元應收款為抵押，向廊坊銀行獲得10億元融資。本次被傳違約的中融信託借款，其中一筆抵押物為大廠財政局的應收賬款。
截至2020年三季度末，華夏幸福持有待開發的土地面積588萬平方米，一級土地開發面積1112萬平方米，計容建築面積1168萬平方米，涉及總投資超過5000億元。其中有317萬平方米的計容面積為商辦綜合體項目。
此外，由於產業新城涉及成片開發，除了已經獲取的土地，華夏幸福旗下還有眾多權益內的土地及基礎設施相關資產，這些資產，成為華夏幸福的重要砝碼。
『伍』 華夏幸福瀕臨破產，環京的房子還能買嗎
1
當泰禾還在天台要死要活的，在旁邊一直不吭聲的大塊頭華夏幸福突然先跳樓了。
「環京之王」華夏幸福2月1日晚間公告稱， 發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億。
「環京之王」已經大到不能倒，至少對於廊坊來說不能倒。有監管部門排除了公司破產的可能性，要求其償還其債務，除非該公司無力償債。
華夏幸福面臨流動性問題，上周開了第一次債委會會議，陣容超級豪華。
平安集團和工行 作為債委會主席和副主席，參會人員包括人民銀行金融穩定局局長孫天琦、銀保監會創新部副主任黃晉波、證監會債券部主任陳飛、河北省委常委、人行金融穩定局、銀保監會、廊坊市長、河北銀監證監、王文學及230多家金融機構代表，監管機構、地方政府、金融機構債權人、債務人悉數到場，還有金杜律師事務所。
中國平安和工商銀行是華夏幸福最大的兩個債主，金杜律師事務所是破產重組專家。
華夏幸福的股票已經停牌，股價不到2018年峰值的1/3。
據華夏幸福最新公告顯示，截至2020年第三季度末，華夏幸福 計息負債超過2000億元 ，自2020年第四季度至今，華夏幸福 到期需償還融資本息金額559億元。
2
華夏幸福到底是環京經濟的必然結果還是房地產調控的犧牲品？
華夏幸福董事長王文學總結華夏幸福的危機原因主要有： 一是錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，四年累計影響公司回款超1000億元 ；二是新拓展區域尚在培育，效果不及預期（長三角大灣區）；三是前期擴張激進，管理不精細，公司計劃超越實際能力，經營不效率，考核機制不健全，抓規模不重效益。
這並非華夏幸福第一次危機，兩年之前，環京開始房地產調控之後，華夏幸福就遇到了巨大的問題。2018年7月和2019年2月，平安資管斥資180億元，兩次入股華夏幸福，並以25%的持股比例成為第二大股東。靠著平安爸爸，華夏幸福又撐了兩年。
努力「自救」的同時，地方政府也對華夏幸福給予了很大的支持：根據報道為最高95億元人民幣（15億美元）的有條件的財務援助。
華夏幸福2020年第三季度財報顯示，報告期內 房地產儲備主要集中在固安區域、霸州區域 、涿州區域 、大廠區域、香河區域等環京區域。
2016年，華夏幸福創造了1200多億銷售額的神話，頭一次成功躋身房企TOP10榜單，以第8名超過綠城、華潤、龍湖的排名。
華夏幸福的經典IP是「孔雀城」，筆者看過幾個環京的「孔雀城」，大多位置偏僻，並不在縣市的中心，有的甚至道路還沒通。這些小區品質尚可，綠化優美，但密度較大，別墅樓盤像是略帶土味的歐式小鎮。
2017年樓市見頂之後，北京開始強有力的調控房地產市場，環京各城市也逐步全面限購，環京樓市立刻進入冰凍期。 華夏幸福用「分期付款，三年網簽」的方式來促進銷售，到期不能網簽可以選擇退款 。寄希望與三年之後限購放鬆，購房者可以網簽，如果政策不放鬆，那也可以佔用客戶資金三年。在「房住不炒」基調下和環京疲弱的樓市中，這樣的 游戲 終於玩不下去。
跟環滬和環深完全不一樣，北京周邊都是一群窮親戚，環京都是三四五線城市，北三縣也就是小縣城水平。環京的房地產市場，如果不靠外地人，根本撐不起來，除了燕郊還有點活力，其他城市的樓市都死氣沉沉。
沒有了投資客和外地的購房人，孔雀城根本賣不出去。
「環京之王」的救贖看起來困難重重，除非放開限購。但從今年的房地產調控基調來看，放開限購根本不可能；放開落戶也沒什麼吸引力，還不如去天津落戶。
當北京自豪的成為第一個「減量發展」的城市，卻發現四周的親戚都快餓死了，本來預期環京應該承接北京減掉的產業和人口，結果大部分去了南方。
3
「鬼城之王」
跟所有其他的開發商都不同，華夏幸福創造了獨特的模式，華夏幸福從來不說自己是房地產開發商，而是「 產業新城運營商 」。
華夏幸福一直走「住宅+產業新城」路線，深度捆綁地方政府。華夏幸福提供規劃設計、產業發展、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、綜合運營服務等一攬子解決方案，地方政府則主要提供土地，並對項目進行監督和審批。
產業新城模式的好處是，華夏幸福能夠以極低成本拿到園區周邊大量土地，依靠賣房獲得較高的毛利率 ； 壞處是投入時間太長、需要巨額墊資、回報周期遙遠，使得公司現金流長期緊張。
華夏幸福在環京區域開發運營多個「孔雀城」時，住宅獲得的現金流投入到產業園區建設中。銷售額持續高增長時這種運營模式沒有問題，但在「房住不炒」大背景下，2017年起環京樓市因限購加碼迅速降溫，其商品房銷售遭受重挫，現金流驟然緊張，風險就這樣埋下了。
華夏幸福號稱為城市導入產業集群，對地方政府吸引力很大，然而大多數產業園都是掛著牌子的空城。雪球上有人專門去探訪華夏幸福在全國各地的產業園，大部分是空城，入駐的公司僅僅掛個牌子的比比皆是。在華夏幸福最為成功的固安產業園，情況也好不到哪兒去，有人放出無人機觀察，本該18：20下班高峰期的固安航空產業園，漆黑一片。
固安產業園和孔雀城的住宅距離天安門僅僅50公里，比北京的很多地方距離天安門都更近，如果僅看地圖，真是「性感無比」。
華夏幸福號稱「產業新城運營商」，既然是「新城」，自然是遠離成熟城區的，在荒野之上開展「造城運動」，披著產業的外衣做房地產，建造了一個個鬼城。跟激進的泰禾不同，泰禾的土地儲備基本都在一二線城市的優質地段，土地價值極高，而華夏幸福很多樓盤都建在荒郊野嶺。
過去幾年，我們從來沒有推薦過環京的房產，哪怕環京樓市每年都在固定傳播謠言，比如並入北京，比如放開限購等等，我們從未動心過。 只要一天不真正放開限購，環京房產就毫無投資（投機）價值。
當潮水退去，才能看出誰在裸泳。
華夏幸福還有人來解救和買單，但買了華夏幸福樓盤的新業主們，還能幸福嗎？
『陸』 環京一哥折戟，「爆雷」的華夏幸福還能幸福嗎
2月1日深夜，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，截至目前，華夏幸福及下屬子公司發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億，這也是華夏幸福首次官方對外承認債務逾期問題。
據諸葛找房了解，華夏幸福金融機構債權人委員會組建暨第一次會議於2月1日召開。會上，此次債務危機被定調為民營企業流動性風險，華夏幸福董事長王文學對危機進行了總結，並表示 堅決不逃廢債 ；政府方面則要求 全力確保有序經營、員工穩定、正常交房。
面對債務危機，華夏幸福給出的解釋是：「錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，影響公司回款達千億量級；新拓展區域的效果不及預期；擴張激進，管理不精細；疫情影響。」
其實早在2018年，華夏幸福就曾爆發過一次債務危機。當時，中國平安作為華夏幸福的「白馬騎士」，在幫助華夏幸福度過危機的同時，也成為了華夏幸福持股25%的二股東。
按照與平安的約定，2018年到2020年，華夏幸福歸母凈利潤分別不得低於114.15億、144.88億和180億。2018年和2019年，華夏幸福「擦線」完成業績承諾，然而2020年的業績承諾，卻未能如約完成。
隨著3年合作結束，華夏幸福與平安未來合作的不確定性，也是讓市場擔憂的原因之一。
從1月8日起，中金公司、穆迪、惠譽等機構先後下調華夏幸福的評級；1月15日，河北省政府承諾為華夏幸福提供高達95億元的有條件財政支持；1月21日，上交所向華夏幸福發出監管工作函。
「產業地產不好做，周期長，變現慢，步子邁得太大，一味追求銷售額，就算是河北老大又怎樣？」在業內人士看來，華夏幸福前幾年贏在產業地產上，現在也輸在這里。而疫情的發生和監管部門「三道紅線」的出台，只是加速了危機到來，但這「是遲早的事」。
2016年，華夏幸福憑借著環京區域布局以及產業新城模式，尋求差異化定位，開始大片圈地，銷售額超過1200億元，成為全國少有的區域性千億房企。但這個業務周期長、招商難、對外部依賴比較大。
2017年，雄安新區規劃橫空出世，華夏幸福作為河北房企龍頭，股價一飛沖天，前景被一致看好。然而政府一紙「限購令」，使得環京區域房價下跌，華夏幸福重金投入的多個產業小鎮項目受到嚴重沖擊。
2018年，當華夏幸福去掉「招商引資、植入產業」的光環，產業新城模式對於地方政府的吸引力降至冰點，使得華夏幸福理想中的可持續發展成為幻影，陷入資金鏈困境。盡管住宅板塊「孔雀城」一直以高周轉模式開發，為產業地產「輸血」，但2017年環京市場低迷、限購政策嚴格，直接拖住了華夏幸福。
2020年以來，疫情疊加環京地區房地產調控政策，導致華夏幸福銷售金額及回款同比下滑，經營業績承壓，財務狀況惡化。2020年第三季度報顯示，華夏幸福應收賬款前五欠款人中分別為：固安新興示範區財政局、沙城經開區管委會、溧水經開區管委會、嘉善商服區管委會和大廠縣財政局，欠款總額近280億元。
在2020-2021年地方財政整體緊縮、房地產全面收緊的情況下，華夏幸福終究還是回歸成了地產企業最初的模樣；在河北疫情爆發、對賭協議失利後，失去了所有的光環，再次陷入動盪。
目前來看，導致華夏幸福陷入困境的主要因素：一是環京區域受政策限制，公司的「現金奶牛」孔雀城銷售不利；二是與政府合作開發的產業新城，前期需要墊付大量的資金，公司「以短養長「的運營模式使得資金錯配，現金流長期緊綳；除此之外，足球等副業也牽扯了公司大量精力和財力。
隨著公司債務違約公告在2月1日夜間的披露，華夏幸福的現存經營壓力和債務問題已悉數浮出水面。近期，市場傳言稱，華夏幸福欲引入華潤集團為股權投資者，提供資金和債券市場的支持。對此，華夏幸福沒有予以否認，只表示「不方便評論，以後續公告為准」。
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