華夏幸福南方總部都有哪些項目

㈠ 原報道 | 吳向東華夏幸福780天

壹

吳向東履新華夏幸福，至今已有780多天，這期間外界只寥寥幾次在公眾場合見過他。

其中一次是去年4月26日，華夏幸福舉辦2019年度線上業績會，董事長王文學、聯席董事長兼CEO吳向東均有出席。這也是王文學和吳向東首次公開同框，盡管他們分別位於南北兩個會場。

吳向東被認為是華夏幸福二股東平安推薦的「代言人」。2018年7月，平安入股華夏幸福，2019年2月，吳向東便從華潤轉至華夏。此後，華夏幸福南方總部成立，團隊成員主要是他和其他華潤舊部。華夏幸福南北總部獨立運營，據稱平時連會議都各自召開。

華夏幸福在業務層面開始大幅改變。過去幾年，王文學在公司內部要求誠意正心干產業新城，但2019年中報起，該公司開始分為產業新城及相關業務、商業地產及相關業務，後者由南方總部主導。

新業務從誕生之初便定位要為平安的戰略安排服務，具體包括在大型商辦綜合體、康養業務、輕資產管理及科學社區四個領域發力，吳向東則要確保新業務與華夏產生化學反應。

在那場業績會上，華夏幸福管理層也明確，商業地產及相關業務在2019年從無到有，計劃布局北上廣深等8大核心城市，並立足以輕資產開拓商業地產及相關業務。

吳向東躊躕滿志，對與會投資者及媒體說：「我們要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一。這是我們的目標。」

華夏幸福為新夢想買單，向吳向東開出了年薪3868.93萬元的合同，相當於王文學同期年薪的4.5倍，這也是A股高管薪資的最高紀錄。

但從去年底開始，華夏幸福的資金鏈問題，嚴重到讓王文學求助政府及平安支援，比如探討引入平安作為基石投資者、華潤作為股權投資者，此舉措最終未成行。

今年2月4日，平安集團總經理兼聯席CEO謝永林透露，平安對華夏幸福股權投資180億，表內債權投資360億，已做好撥備准備。3月25日，謝永林被中小股東問及華夏幸福債務處理問題時，他回應：

平安後續將不再出錢，但會不遺餘力支持華夏幸福債務處理方案設計和救助過程實施。

平安的風向變了。

在這之後，華夏幸福南方總部開始傳出動盪。3月底有消息稱，吳向東表示不管債務事宜，並已不正常上班，或將撤至深圳房企鵬瑞集團，同時南方總部亦將轉讓予鵬瑞。

根據媒體最新披露，與吳向東一同轉戰鵬瑞的，還有南方總部的原華潤置地團隊，大約有100多人。

華夏幸福正出現更多變局，此時創始人王文學，正修補債務縫隙。他親自參與金融債權人大會，向債權人檢討、致歉，表態堅決不逃廢債。廊坊成為化解危機的主戰場，他點名表揚的是「站在廊坊的弟兄們」。

據觀點地產新媒體了解，華夏幸福2021年到期需償還債務仍高達千億元，現金流短缺，甚至利息及工資都無法支付。它是目前爆發危機的房企中，規模最大的一家。

參加完金融債權人大會，王文學在廊坊對上千名員工做內部講話，他說，大家離開沒問題，這是雙方自願的選擇，跟道德無關。

「你們是職業經理人，我是職業企業家，我們互相都要表現出職業水平。」

貳

時隔三年後，王文學坐在廊坊的辦公室，或許仍會覺得馬明哲與他是職業企業家的惺惺相惜。

2018年10月底，華夏幸福召開平安入股後首次員工大會，據當時媒體報道披露，王文學於會上公開談及此次險資入股的原因。他的說法是，雙方曾經在深圳同時相中一宗地，不打不相識，馬明哲欣賞華夏幸福的執行力與判斷力，平安亦認可公司的潛力。

不過，平安將向華夏幸福委託派遣高管，負責日常經營、財務審計及新業務等工作。

而這種變化也預示著，平安並非純粹的財務投資型二股東，它對華夏幸福有業務協同訴求。

此刻市場消息早已流傳兩個委託派遣高管的名字：華潤置地執行董事吳向東，以及華潤置地CFO俞建。2018年12月、2019年2月，俞建、吳向東先後履新華夏幸福，證實市場所言非虛。

工商信息則顯示，2018年12月20日，華夏幸福（深圳）運營管理有限公司注冊成立，注冊資本為10億元。這也是南方總部的工商主體，南北方團隊「劃江而治」的格局由此逐漸明晰。

此後半年，該公司新增董事長俞建，董事趙榮、王笑、劉嶸、趙煒，以及監事龐慧，均為華潤置地前職業經理人。

南方總部團隊組建後已快速開啟擴張，一批項目均處於接洽狀態，比如2019年4月底，桂林政府與吳向東就樂滿地康養文旅綜合體項目落地建設進行交流。

至7月底，首個舊改項目浮出水面，原華潤團隊在深圳鹽田正式成為沙頭角田心工業區片區舊改的前期服務商；8月23日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司注冊成立，正式涉足舊改領域。

同年8月16日，華夏幸福宣布，將9個月前剛從中國鐵物手中以57.8億元受讓的北京麗澤金融商務區項目，轉讓予平安人壽，對價僅為58.29億元。對此該公司解釋，交易系在商辦方面首次嘗試採用管理輸出的輕資產模式。

一個月後，南方總部首次出現於土地招拍掛市場，以總價116.25億元底價競得武漢武昌濱江CBD核心區2宗地塊。這是華夏幸福首個從拿地開始，涵蓋開發建設、運營管理全周期的商業綜合體。

截至2019年底，華夏幸福在商業地產及相關業務方面，已落地項目包括北京麗澤項目、武漢長江中心項目，並有8個舊改項目被選定為前期服務商，其中深圳、東莞分別佔6個、2個。

在2019年度業績會上，吳向東表示，過去一年是「積極的熱身和工作」，相信2020年「新模式、新領域、新地域」肯定會全面落地。

「甚至我們覺得，選定的最優先（發展）的8個城市都要覆蓋，這一點我還是很有信心。」

這是吳向東入職華夏幸福後僅有的一次公開與外界溝通交流，其它大部分時候，他和南方總部團隊像頭獵豹，悄無聲息地尋找並靠近獵物。

僅2020年上半年，華夏幸福便新增4個商辦綜合體項目，中標1個項目代建服務，鎖定1個舊改的前期服務商，包括南京大校場項目、廣州白鵝潭項目等。該公司強調，已基本完成在目標城市的布局。

平安與華夏幸福業務協同的更典型案例，是去年10月上旬開工的哈爾濱新區深哈金融 科技 城項目。

該項目總佔地約88萬平方米，建築面積約159萬平方米，由平安、華夏幸福共同投資200億元打造，並將同時結合平安的金融產業資源以及華夏的產業新城開發運營優勢。平安集團總經理兼聯席CEO謝永林，以及王文學、吳向東首次同台出席開工儀式，足見各方重視度。

叄

如果回想起自己前面25年的職業生涯，吳向東可以選出代表性的頭銜：華潤置地董事總經理、董事會主席，以及潛在的萬科董事長。

這些頭銜已成 歷史 ，或許令他更真切感到做一個「非常困難的決定」所要承受之重。

轉折點是2018年馬明哲發出的邀約，那時他的身份是華潤集團助理總經理、華潤置地執行董事，重新回歸華潤後逐漸觸碰到了職業天花板，最終決定轉身，去華夏幸福開辟新戰場。

據當時媒體報道，王文學一開始對吳向東的加盟表示肯定，強調南北雙總部不能各自為政，不要強調你我之分。同時，吳向東加盟後，會帶領華夏幸福朝多元化發展，對沖風險。

事實上，南方總部率先發展的商辦綜合體及舊改，多與吳向東及其團隊在華潤置地積攢的經驗及資源有關，為此需要沉澱大量的資金。而南方總部在華夏幸福享有極高的戰略地位，尤其在拿地上擁有高額的資金保障。

即便在北方總部加強產業新城及相關業務儲備管理的情況下，南方總部依然加大對新業務的土地投資。2020年5月9日，華夏幸福董事會審議通過一項預案，批准公司及下屬公司在5-6月期間進行土地投資的額度不超過220億元。

其中5-6月華夏幸福共分3次披露拿地情況，累計新增22宗地，合計成交金額120.53億元；商業地產及相關業務佔12宗，成交金額佔112.66億元，顯示南方總部是絕對拿地主力。

華夏幸福去年業績公告顯示，前三季度公司土地支出198.5億元，同比增長接近25億元；其中商業地產及相關業務支出達102.03億元，產業新城業務支出則從173.73億元近乎腰斬至96.46億元。

去年底開始，華夏幸福爆發債務償付問題，新的一年面臨上千億到期需償付金額，業務現金流無法覆蓋償付需求。目前該公司已累計違約372億元。這時再去看快速擴張的新業務，風險非但未對沖，它反倒成為龐大的吸金獸。

深圳舊改從業人士表示，華夏幸福在深圳等地獲取了一批舊改，但基本是前期服務商項目，進度不一，意味著仍需漫長周期才能兌現價值。

哪怕是南方總部最早獲取的增量項目武漢長江中心，住宅及公寓部分要入市最快的節點也將是：2021年三季度。

王文學2月2日在內部講話時反思，TOD軌交、醫療等業態沒有取得顯著成效。消耗和佔用了公司大量資金，考核機制不夠健全。

他同時也吐槽，某些單位，公司需要他們的時候以各種理由搪塞，就是不來廊坊。

在說這番話之前6個月，一些鮮有人注意的變化正在發生，南方總部退出了固安華御城房地產開發有限公司，轉由廊坊京御房地產開發有限公司持有，後者主要是孔雀城品牌的母公司。同時，南方總部在公開土地市場陷入沉寂，廊坊京御地產成為拿地主力。

年底，華夏幸福在廊坊、固安兩大商業綜合體奠基開工儀式，出席者都是王文學。

王文學內部講話後兩天，平安總經理兼聯席CEO謝永林公開評論，華夏幸福出現流動性困難和債務危機，主要是宏觀經濟和政策調控影響了回款，疫情影響，以及擴張太快。

謝永林強調，對華夏幸福的540億元投資，只是平安8萬億投資組合的一項。但沒有人會相信，一旦華夏幸福倒下，它能不被席捲進去。

3月25日那場備受矚目的平安年度股東大會，除了明確表示不再出錢，平安管理層還提到，華夏債務危機事件後，公司內部進行多輪深入反思。

其中最後一條是，未來對「這些企業」派駐董事，責任和要求都會進一步增強。

而華夏幸福在債務危機下已採取積極瘦身縮表措施，那位與平安關系密切的最大牌董事，似乎也擁有對外資產的自主決策權。對此有媒體報道就提及，吳向東與鵬瑞集團董事局主席徐航最初接觸，也是為了推銷南方總部的項目，但雙方深入交談之後，吳向東選擇加盟。

現在，南方總部也有近一年未公開擴儲，那個曾被華夏幸福贊譽為「吳向東帶領的中國商業開發運營第一團隊」，越來越多跡象表明，它將把天賦帶到鵬瑞集團。鵬瑞旗下鵬瑞地產發展 歷史 較短，2017年總資產僅104億元，相當於同時期華夏幸福總資產的1/36。

有人說，吳向東拂袖而去，他只是做了職業經理人的選擇，跟道德無關。

只是，他一年前拍胸脯般喊出的那句「成為最好的商業地產發展商或運營商之一」，和現實碰到一起，都是夢破碎的聲音。

原報道 | 用事實說話，用客觀、深入的態度記錄和報道。

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㈢ 頭條！大廠孔雀城華夏幸福如何解救方案曝光環京購房者速看！

大家都比較關心的事情，莫過於 大廠 孔雀城華夏幸福的債務問題局信羨了。近日，在我的努力了解下，有關華夏幸福綜合性風險化解方案已經制定完畢，最快將於7月上旬對外公布。

據消息透露，華夏幸福最終債務方案主要包含四方面內容：

1.債務展期1-2年時間；

2.到期債券協商轉化為非債券類債務，部分轉股；

3.華夏幸福的相關業務將進行重組，住宅、產業園區運營和商業可能是未來主要業務；

4.董事長王文學會留在華夏幸福從事「擅長的業務」，但相關權重可能會下降。

按照各方預期， 華夏幸福債務危機將在2021年解決，2022年將恢復正常經營 。根據各方透露出來的相關信息，華夏幸福綜合性風險化解方案有幾個方面重要內容。

據披露的細節顯示，華夏幸福將採取以下步驟：

第一，債務展期 ，相關到期債務根據到期時間做1-2年展期；相關債券到期後，通過與債券持有人協商轉化為非債券類債務；經債權人同意，對部分債務進行轉股，但這一部分轉化會有相應的上限。

無論是債務做展期處理，還是債券轉化為債權，等到新的資金注入或華夏幸福實現正常經營、恢復流動後，再對相應的債務進行分期償還。據上述接近消息人士透露，目前已經取得部分債權人的首肯，部分還在談判中。

第二，由一家中央級國有企業以現金方式出資、相關地方政府以土地出資，與華夏控股組建一家新平台公司 （有消息稱這家新平台公司為河北新空港發展投資有限公司）。新平台公司將取代華夏控股成為華夏幸福的大股東。

上述債權機構人士認為，無論是新空港還是其它主體，這個新平台公司代表的不僅僅是地方政府，有更加廣泛代表性意義；新平台的業務也不僅僅是持股平台，也有更加廣泛的業務范疇，大概率會承接部分華夏幸福原有業務。

第三，華夏幸福的相關業務將進行重組 ，一種潛在的可能是會剝離部分資金沉澱周期較長的業務，未來保留下來的業務側重華夏幸福以往優勢，可以保證快速周轉和具備較好的變現能力。

上述接近消息的人士判斷，住宅、產業園區運營和商業可能是未來華夏幸福的主要業務。但有關產業新城的基礎設施、土地整理等相關重資產業務是否保留，其表示目前還處於不確定中。

南方總部業務去留一直受到外界關注，6月，南方總部城市更新業務已經轉讓給深圳市鵬瑞地產開發有限公司，此前有傳言稱，武漢長江中心售樓處已經由鵬瑞地產接管。

不過，該消息人士表示，南方總部業務屬於華夏幸福優質資產，也是重組後華夏幸福發展方向之一，全部剝離的可能性不大。

第四，華夏幸福董事長王文學會留在華夏幸福從事「擅長的業務」，但相關權重可能會下降。 由於實控人發生變化，未來新的實控人派駐的高桐拍級管理人員，在重組後華夏幸福的話語權會超過王文學。

華夏幸福現有的管理和團隊人員的基本面不會發生根本變化，但根據股東和業務變化需求，相關管理職位和業務口線人員會出現相應變動。

2017年以來，已經有福晟、泰禾、藍光、華夏幸福等多家 房地產 企業出現流動性危機，與其他房企相比，至今華坦褲夏幸福沒有出現資產被查封和股權被凍結的相關情況。

多個華夏幸福的員工告訴經濟觀察報，從1月危機爆發以來，華夏幸福員工有相應的變動，但核心團隊基本保持穩定，其中有一個重要原因的是，華夏幸福一直保證員工工資正常發放。

在上述接近華夏幸福人士來看，雖然華夏幸福出現大額債務違約情況，但由於各方採取積極措施，依然能夠保持一定的流動性，並沒有出現因停發工資而導致大面積離職情況。

據其透露，危機爆發以來，華夏幸福採取以項目為單元的封閉式運作措施，即單個項目憑借自身資產可以實現再融資，從而保證項目按計劃復工，「集團不會從項目抽調資金，或者挪用項目融來的資金。」

這種情況下， 一部分項目通過封閉式運作陸續實現復工，部分城市項目陸續恢復了銷售。上述接近華夏幸福人士表示，目前華夏幸福90%以上的項目實現復工，相當一部分項目開始恢復銷售。

一旦項目恢復施工、恢復銷售，也就有了回款，除了一部分用來償還項目融資、支付工程款、工人工資等基本保障外，還有少量回款可以迴流到集團，「雖然說還達不到償還債務的程度，但基本能維持公司日常經營。」

華夏幸福之所以在危機爆發後能夠實現項目封閉式運作，並維持相應的運作，很大程度與司法集中管轄有關。今年初華夏幸福危機爆發後，有關華夏幸福的所有司法案件均指定由廊坊中院集中管理。

項目一旦被查封，融資、銷售、轉讓等行為均無法實現，喪失流動性，不僅項目復工、復售難度較大，而且容易引發建築商、供應商和購房者的反彈。

通過司法集中管轄，一定程度避免了項目資產被輪候查封以及股權被凍結引發的一系列問題，保證項目自我造血能力的實現。

據接近華夏幸福人士透露， 危機發生半年來，購房者維權情況鮮有發生；也沒有大面積和長時間拖欠建築商、供應商、建築工人的款項。

此外，華夏幸福6月18日晚間發布公告稱，公司股東俞建減持計劃實施完畢，期間減持公司股份約72萬股，減持 價格 5.24元/股至5.26元/股，減持股份占公司總股份為0.0183%。

重上述的情況來看，華夏幸福基業的房產項目，還是可以購買的，畢竟這么多年的大開發商了，且出現這樣的情況下，也沒有出現拖欠員工，建築商，供應商，開發商等工資及款項，所以說這次危機會平安的過去的。這邊也會持續了解孔雀城開發商的動態，給大家最新的消息。

㈣ 華夏幸福"重生"和環京「樓市松動」

2021年12月9日，華夏幸福基業發布公告，宣稱其《 債務重組計劃 》已經獲得「 華夏幸福金融債權人委員會 」表決通過。

「 華夏幸福金融債權人委員會 」主要就是 借錢給華夏的金融機構 ，其中包括中國工商銀行、平安集團和其他三家金融機構。

華夏同時表現：後續將在河北省政府、廊坊市政府及專班的指導下，召集公司債券持有人會議，對債務重組相關事項進行審議表決。

公告宣布後，華夏幸福股價上漲了3.86%。

這是在海航之後，第二家房企的 「債務重組計劃」 獲得通過。

這就意味著 華夏的「債權人」 已經認同華夏幸福基業的「 債務重組方案 」，華夏終於 獲得了「喘息」 的機會，這是非常重要的一步。

如果華夏的「債權人」不同意債務重組方案，華夏最後只能進入「破產重組」階段，那麼華夏就有可能會「破產重組」，甚至會「破產清算」。

債務重組計劃的通過，意味著 華夏有望「重生 」。

華夏目前的債務規模 大概在2200億 左右，而且全部都是「 金融債務 」，也就是說華夏的債務，幾乎全部都來自於「金融機構」。

這就是華夏和恆大，最大的不同。

恆大的債務高達1.9萬億，但裡面 僅有三分之一是來自於金融機構 ，因此就算金融機構給與恆大「展期」支持，恆大也很難轉變命運。

況且恆大還有更加龐大的 「表外債務」 。

因此恆大的關鍵問題在於債務規模更加龐大，而且債務結構更加復雜，各種債權人都有，從金融機構到上下游供貨商， 已經「無葯可救」 。

而且恆大自己還進行了 「金融化」 ：恆大理財。

因此恆大除了「自救」，其他人很難下手「拯救」。

而華夏的債務更小，而且主要是金融債務，只要金融機構債權人統一允許進行 「債務重組」 ，華夏就可以實現重生。

根據之前華夏公布的《債務重組計劃》， 2192億金融債務 將會通過以下 兩種方式 來進行償還：

第一種方式就是 「賣資產」 ：

第一，賣出資產回籠資金約750億元，其中約570億元用於兌付金融債務，200億用於「保交房」。

第二，出售資產帶走金融債務約500億元；

第三，以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償相關金融債務。

2021年以來，華夏已經連續賣出多個資產包，預計後面華夏還要把外地的項目連續甩掉，這樣華夏就可以減少很多債務：

將南京孔雀海持有的「上元府」的現房項目正式交予南京萬科。

將北京豐台 科技 園項目分別轉讓給北京豐台 科技 園投資控股有限公司和北京豐科世紀 科技 孵化器有限公司。

將武漢華夏賣給了寶業集團股份有限公司。

將南方總部商業地產賣給了鵬瑞（深圳）城市發展有限公司。

將浙江省嘉興市的一幅宅地賣給了融創。

第二個方式就是要求金融機構給與「延期償還」，「免除利息」，「降低利率」等方式：

第一，優先類金融債務展期或清償約352億元。

第二，剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償，預計延期5-8年償還，利率降到3.5%。

意味著華夏幸福的主要金融負債展期5-8年，也為他們後續恢復造血贏得了寶貴時間。

最為關鍵，通過這一次「債務重組」，華夏幸福依然可以 保留「孔雀城住宅業務」 ，但會 去掉部分「產業新城業務」 ，而且還能 保留「物業管理業務」 。

這說明華夏在債務重組後，越來越像一家「 房地產開發企業 」，而不再是 「新城開發企業」 ，更加純粹，也會更加保守。

但是本次債務重組，僅僅是讓華夏有了喘息機會，華夏要想徹底重生，把債務問題徹底解決，關鍵還是要 解決「銷售問題」 。

畢竟很多債務只是 「延期了5-8年」 ，而不是不需要還了。

這就需要 解決「環京地區」 的樓市問題了。

2021年12月9日，根據「每日經濟新聞」的報道，「 環京的嚴格限購撕開了一道口子 」，「 保定公開定向解除樓市限購 」。

保定市住房和城鄉建設局官網上公布了《保定市全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案》，在這個文件中，就明確提到：

購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。

這意味著環京樓市有區域出現了有條件松限。

如果我們更准確的說，這應該是 環京地區 首個公開表態「 可以限購松綁 」的城市，而其他的環京地區雖然也存在 「限購松綁」 的情況。

但基本上都「 只說不做 」，「 靜悄悄的執行 」。

這也導致了很多買房人到現在還以為 環京地區「嚴厲限購」 ，其實這些年以來，部分地區早就已經靜悄悄取消了。

保定應該是首個「 公開表態 」的城市。

我們認為， 環京地區逐漸「限購松綁 」是一個基本的趨勢，而且有可能會在明年加速這個過程。

這肯定有助於環京樓市能夠 恢復一點「生氣」 。

綜上所述，我們認為通過這一次的「債務重組」後，華夏暫時得到了喘息的機會，但要想解決河北的房企問題，歸根結底還是 需要解決環京樓市目前過於「低迷」的狀態 。

在「房住不炒」的基本前提下， 環京地區未來肯定將加速「樓市松綁」 。

一個方面是要讓「北漂」剛需盡可能進入環京地區置業，另外一個方面則是要可以引入人口，提高配套水平。

未來五年，京津冀協同發展的交通格局將基本成型，高鐵、地鐵的跨區交通將會到來，檢查站外遷也在進行中。

北三縣樓市也將逐漸觸底反彈。

㈤ 吳向東辭任華夏幸福聯席董事長等職務，今後他將何去何從

吳向東辭任華夏幸福聯席董事長等職務，今後他很可能會轉投鵬瑞懷抱。要知道吳向東辭任新聞一出來，他和鵬瑞的緋聞也緊跟上了。而按照商業圈的規律來看，十有八九就是這個結局了。

在我看來，吳向東辭任華夏幸福聯席董事長等職務後不怕沒有後路，因為鵬瑞就是他的選擇。而且以他的成就根本就不愁沒有公司，因為本身的實力在線的。但我個人覺得他選擇鵬瑞的可能性非常之高！因為鵬瑞能給他的權力幾乎和華夏幸福持平！

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03 緇х畫鐜╀笅鍘

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