A. 對賭、裁員、賣樓、退股，曾經產業新城之王華夏幸福究竟怎麼了
在中國房地產領域，華夏幸福無疑是一個非常奇特的代表，它既沒有「華南五虎」的鋒利無匹，也沒有「招金保萬」的大開大合，但卻憑借著自己獨特的發展模式成為中國房地產市場中獨樹一幟的一家企業，然而就是這樣的一家企業如今卻面臨較多的困局，裁員自救、退股造車、賣樓籌款、股價腰斬，華夏幸福到底是怎麼了？華夏幸福還能繼續幸福嗎？
一、華夏幸福的這個冬天
最近一段時間，對於房地產市場來說無疑是一個寒冬，萬科在自己的年會上高喊「活下去」，中原地產甚至發出了「排隊等死」的說法，但是對於房地產知名企業華夏幸福來說，這個冬天似乎是格外寒冷。
7月10日，華夏幸福公告稱，控股股東華夏控股和平安資管簽訂股權轉讓協議。雙方約定，華夏控股以23.655元/股的價格，向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，占公司總股本的19.7%。華夏幸福承諾，未來3三年，公司凈利潤增長率分別不低於30%、65%、105%。如此苛刻的對賭協議，可以看出華夏幸福對於資金的渴望。
10月10日，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米住宅用地，簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。環京土地一共涉及10幅土地，用地總面積為509畝，住宅用地共計33.9萬平方米。以上地塊均由華夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日間取得，土地價格共計約38.33億元。華夏幸福也被認為是虧本賣地、打折賣樓。
11月10日，華夏幸福傳出「華夏的小鎮集團全國400多人和華夏京南集團500多人全部裁掉。」華夏幸福三天裁員上千人的消息也由此在地產圈傳播開來。
11月29日，根據啟信寶的數據顯示，合眾新能源的法人代表由王文學變為方運周，這離去年10月份王文學取代方運周成為合眾新能源的法人代表不過剛剛過去一年，2017年12月份，王學文控制的知合出行科技有限公司向合眾新能源注資12.5億元，從而控股合眾新能源。而卸任的王文學正是華夏幸福的掌門人。
嚴苛對賭、打折賣樓、裁員自救、退股造車，這些舉動都表明了華夏幸福似乎正在出現問題，截至12月4日收盤，華夏幸福的股價已經從今年2月份最高峰的46.88元每股跌到了現在的25.92元近乎腰斬，這讓大家不禁想問華夏幸福到底怎麼了？
二、從火鍋店到獨樹一幟的華夏幸福
每每說起華夏幸福，地產產業當中都會用傳奇來形容，1992年市場經濟的大潮剛剛勃發的時候，華夏幸福的掌門人王文學辭掉了當地交通局的鐵飯碗開了一家火鍋店。藉助火鍋店的所積累的原始資本，王文學干起了日漸紅火的裝修生意，幾年不到的時間就包攬了廊坊市的裝修工程。從火鍋店的王老闆變成裝修的王包工頭的時候，恰逢1997年亞洲金融危機，在經濟出現不景氣的時候，各地的福利分房政策也正好取消，王文學敏銳地察覺到了福利分房取消所帶來的商機。他放棄了賺錢的火鍋生意和裝修生意，直接投身房地產發展的大潮。以當地一個小街道華夏里命名了第一個樓盤華夏花園，並以此成為了公司的名字：華夏幸福。
2000年前後，華夏幸福已經在河北擁有了三個項目，成為了一個小開發商，面對著房地產開發轟轟烈烈之勢，華夏幸福其實做的並不出眾，於是王文學開始尋找差異化競爭優勢，他盯上了房地產企業都不太願意做的產業地產這塊蛋糕。2002年，河北固安開發區成為了王文學華夏幸福成名的代表作，由於河北南三縣離北京較遠，相比於土地眾多、離京較近的北三縣，固安幾乎就是個難啃的硬骨頭，但是王文學就是看中了硬骨頭簽下了60平方公里、期限50年的開發協議。
由於之前沒有任何先例，王文學的固安之旅並不順利，但是華夏幸福就是一點點地摸索，摸出了之後被稱之為「政府主導，企業運作，合作共贏」，形成了「權責分明、利益共享、風險共擔、全程合作」的機制，當然在十幾年後的今天我們知道這個模式還有個新潮的名字」PPP模式「。
華夏幸福就憑借自己摸索的PPP模式，自己規劃設計，自己土地整理，自己基礎設施建設，自己公共配套，自己吸引產業，自己運營城市，這一套地做下來將一個一窮二白的地方變成了具備吸引力、承載力、競爭力的新城，而華夏幸福更因此將自己自詡為產業新城運營商。2008年之後，華夏幸福更將自己的模式推而廣之，在全國一口氣砸下了一百多個項目，華夏幸福也成為了最有名也最獨樹一幟的房地產企業。
三、華夏幸福到底怎麼了？
其實，我們仔細研究華夏幸福的模式就會發現，華夏幸福是一個最特殊的房地產企業，華夏幸福所有住宅的地都是自己園區內的，整個園區的三通一平也都是華夏幸福自己做的，所以華夏幸福的拿地的成本並不高。再由於華夏幸福做的是產業地產，所以其土地儲備在整個房地產產業當中都不算高，既沒有高昂的拿地成本，也沒有壓在手上的土地儲備，華夏幸福理論上不該有問題。然而，華夏幸福就是出問題了，那麼他的問題到底出在哪呢？
一是華夏幸福的開發成本實在是太高了。對於一般的房地產企業來說，最大的成本無疑是拿地成本，但是正如我們之前說的，華夏幸福拿地基本上成本都不高，但是華夏幸福乾的不僅是房產商的事情，更是地產商的事情，那麼其地產成本實在太高。華夏幸福的主要成本來自於土地整理、三通一平（通水、通電、通路、土地平整）以及當地的基礎設施建設，由於拿的土地本身就不是區塊價值很高的土地，這就需要華夏幸福下大力氣去自己招商引資，去自己想辦法給這個產業園找思路，這些都需要巨大的成本，這也導致了華夏幸福的產業新城開發成本太高。
二是華夏幸福的政策風險太大。相比於其他的房地產開發商，華夏幸福開發的是產業地產，這就意味著其業務受到政策的影響極大，如果政策支持，那麼華夏幸福必然會發展的順風順水。然而，從2016年開始，房地產市場政策出現風向逆轉，環京地區限購政策層層加碼，環京地帶的住宅價格出現大跌，某些地方甚至出現腰斬。2017年，環京地區出現了雄安新區，可以說產業限購政策達到了史上最嚴，環京地區的房地產市場陷入了嚴重的問題當中，而環京地區更是華夏幸福的主陣地，自然受到沖擊最大。2017年，華夏幸福的經營性現金流量凈額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。華夏幸福的現金流壓力可見一斑。
三是華夏幸福的業務模式復制起來難度不小。華夏幸福的成功來自於其開發產業園區，相比於京津冀地區很多地方幾乎一無所有的土地，華夏幸福可謂是在白紙上作畫，雖然難度不小，但是阻力不大，自由發展的空間相當多。然而，華夏幸福的模式復制到了長三角、珠三角、長江中游、中原城市群、成渝城市群等地的時候卻出現了問題，這就是這些地方不同於京津冀地區，當地本身的產業基礎就已經存在，留給華夏幸福輾轉騰挪的空間不多，華夏幸福在很多地方的發展都出現了不同程度的難題，想要完美復制環京地區模式難度相當之大。
在這樣的基礎上，才出現了文初我們說的華夏幸福與平安的嚴苛對賭、裁員自救、打折賣樓、退股造車這一幕，當然華夏幸福的掌門人無疑在丟車保帥、壯士斷腕，無論怎麼樣保住現金流，先活下去就是最正確的事情。最近，華潤置地的原掌門人吳向東空降華夏幸福，臨危受命的吳向東能否帶領華夏走出當前困局，也值得我們進一步期待了。
B. 華夏幸福基業發展如何
華夏幸福最新披露的半年度報告，再次印證其不負「業內最能賺錢的公司」之名。
8月27日晚間，華夏幸福基業股份有限公司（600340.SH）公布了其2015年上半年報告。
半年報顯示，在行業內大部分上市公司業績紛紛下滑的背景下，華夏幸福卻逆市上揚，不但銷售金額歷史性進入行業前十強，凈利潤增速也一舉超過30%，高居行業前列。
「業績高速增長的背後，是華夏幸福獨創的產業新城模式，可謂中國經典模式獨特，近期連獲國家層面認可和推廣，實現了公司發展史上重大里程碑。」海通證券在最新的上市公司研報中對華夏幸福的成長性表示堅定看好。
華夏幸福基業股份有限公司（股票代碼：600340）創立於1998年，是中國領先的產業新城運營商。目前，公司資產規模已突破1200億元
C. 華夏幸福干什麼
華夏幸福是一家主要從事產業新城開發與運營的企業。
詳細解釋如下：
一、華夏幸福的核心業務
華夏幸福主要從事產業新城開發與運營，涉及區域發展與產業規劃。該公司致力於在新興城市及城市群的重點區域進行深度布局，提供一攬子解決方案，促進城市經濟發展和產業轉型升級。華夏幸福還為客戶提供包括產業規劃、基礎設施建設、招商引資以及後期運營管理等在內的全方位服務。
二、產業新城開發的重要性
產業新城開發是國家新型城鎮化戰略的重要組成部分。華夏幸福通過產業新城開發，推動城市經濟發展和產業結構的優化升級。此外，該公司也關注城市基礎設施建設、環境保護和社會服務的改善，為城市打造可持續發展的環境，滿足居民對高品質生活的需求。
三、華夏幸福的運營模式
華夏幸福採用與政府合作的模式，以市場化運作的方式進行產業新城開發。通過深入了解當地經濟和社會發展需求，量身定製產業規劃方案，並引入優質企業和項目資源，推動當地產業發展。同時，華夏幸福也積極參與城市基礎設施建設，提升城市功能品質。在後期運營方面，公司致力於提供持續的服務和管理支持，確保產業新城持續健康發展。
四、公司的影響與前景
通過持續的產業新城開發運營實踐，華夏幸福在新興城市及城市群建設中發揮著重要作用。隨著國家新型城鎮化戰略的深入推進，華夏幸福的業務模式和發展前景被普遍看好。未來，公司將繼續深耕產業新城領域，推動城市發展和社會進步。
D. 華夏幸福干什麼
華夏幸福是一家產業新城開發商與運營商。
詳細解釋如下：
華夏幸福是一家實力雄厚的企業，其主要業務是產業新城的開發與運營。該公司致力於為客戶創造更加美好的生活和工作環境，通過開發產業新城，推動區域經濟的發展和繁榮。
華夏幸福的工作重心在於城市規劃和產業發展兩大領域。在規劃方面，公司根據區域特點和市場需求，進行科學合理的城市布局和功能劃分。在產業發展方面，華夏幸福注重引進優質產業資源，推動產業集群的形成和發展，為區域經濟增長注入強勁動力。
此外，華夏幸福還關注民生服務，努力提升城市品質和居民生活幸福感。通過完善基礎設施、優化公共服務、豐富文化生活等方式，提高居民的生活質量和幸福感。同時，公司還積極探索智慧城市、綠色建築等領域的創新實踐，推動城市可持續發展。
總的來說，華夏幸福以產業新城為核心，通過科學規劃、優質資源引進和民生服務提升等手段，推動區域經濟的發展和繁榮，為居民創造更加美好的生活環境和工作環境。其在產業新城開發和運營方面的專業能力和豐富經驗得到了業界和客戶的廣泛認可。