華夏幸福將來的命運是什麼

⑴ 華夏幸福"重生"和環京「樓市松動」

2021年12月9日，華夏幸福基業發布公告，宣稱其《 債務重組計劃 》已經獲得「 華夏幸福金融債權人委員會 」表決通過。

「 華夏幸福金融債權人委員會 」主要就是 借錢給華夏的金融機構 ，其中包括中國工商銀行、平安集團和其他三家金融機構。

華夏同時表現：後續將在河北省政府、廊坊市政府及專班的指導下，召集公司債券持有人會議，對債務重組相關事項進行審議表決。

公告宣布後，華夏幸福股價上漲了3.86%。

這是在海航之後，第二家房企的 「債務重組計劃」 獲得通過。

這就意味著 華夏的「債權人」 已經認同華夏幸福基業的「 債務重組方案 」，華夏終於 獲得了「喘息」 的機會，這是非常重要的一步。

如果華夏的「債權人」不同意債務重組方案，華夏最後只能進入「破產重組」階段，那麼華夏就有可能會「破產重組」，甚至會「破產清算」。

債務重組計劃的通過，意味著 華夏有望「重生 」。

華夏目前的債務規模 大概在2200億 左右，而且全部都是「 金融債務 」，也就是說華夏的債務，幾乎全部都來自於「金融機構」。

這就是華夏和恆大，最大的不同。

恆大的債務高達1.9萬億，但裡面 僅有三分之一是來自於金融機構 ，因此就算金融機構給與恆大「展期」支持，恆大也很難轉變命運。

況且恆大還有更加龐大的 「表外債務」 。

因此恆大的關鍵問題在於債務規模更加龐大，而且債務結構更加復雜，各種債權人都有，從金融機構到上下游供貨商， 已經「無葯可救」 。

而且恆大自己還進行了 「金融化」 ：恆大理財。

因此恆大除了「自救」，其他人很難下手「拯救」。

而華夏的債務更小，而且主要是金融債務，只要金融機構債權人統一允許進行 「債務重組」 ，華夏就可以實現重生。

根據之前華夏公布的《債務重組計劃》， 2192億金融債務 將會通過以下 兩種方式 來進行償還：

第一種方式就是 「賣資產」 ：

第一，賣出資產回籠資金約750億元，其中約570億元用於兌付金融債務，200億用於「保交房」。

第二，出售資產帶走金融債務約500億元；

第三，以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償相關金融債務。

2021年以來，華夏已經連續賣出多個資產包，預計後面華夏還要把外地的項目連續甩掉，這樣華夏就可以減少很多債務：

將南京孔雀海持有的「上元府」的現房項目正式交予南京萬科。

將北京豐台 科技 園項目分別轉讓給北京豐台 科技 園投資控股有限公司和北京豐科世紀 科技 孵化器有限公司。

將武漢華夏賣給了寶業集團股份有限公司。

將南方總部商業地產賣給了鵬瑞（深圳）城市發展有限公司。

將浙江省嘉興市的一幅宅地賣給了融創。

第二個方式就是要求金融機構給與「延期償還」，「免除利息」，「降低利率」等方式：

第一，優先類金融債務展期或清償約352億元。

第二，剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償，預計延期5-8年償還，利率降到3.5%。

意味著華夏幸福的主要金融負債展期5-8年，也為他們後續恢復造血贏得了寶貴時間。

最為關鍵，通過這一次「債務重組」，華夏幸福依然可以 保留「孔雀城住宅業務」 ，但會 去掉部分「產業新城業務」 ，而且還能 保留「物業管理業務」 。

這說明華夏在債務重組後，越來越像一家「 房地產開發企業 」，而不再是 「新城開發企業」 ，更加純粹，也會更加保守。

但是本次債務重組，僅僅是讓華夏有了喘息機會，華夏要想徹底重生，把債務問題徹底解決，關鍵還是要 解決「銷售問題」 。

畢竟很多債務只是 「延期了5-8年」 ，而不是不需要還了。

這就需要 解決「環京地區」 的樓市問題了。

2021年12月9日，根據「每日經濟新聞」的報道，「 環京的嚴格限購撕開了一道口子 」，「 保定公開定向解除樓市限購 」。

保定市住房和城鄉建設局官網上公布了《保定市全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案》，在這個文件中，就明確提到：

購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。

這意味著環京樓市有區域出現了有條件松限。

如果我們更准確的說，這應該是 環京地區 首個公開表態「 可以限購松綁 」的城市，而其他的環京地區雖然也存在 「限購松綁」 的情況。

但基本上都「 只說不做 」，「 靜悄悄的執行 」。

這也導致了很多買房人到現在還以為 環京地區「嚴厲限購」 ，其實這些年以來，部分地區早就已經靜悄悄取消了。

保定應該是首個「 公開表態 」的城市。

我們認為， 環京地區逐漸「限購松綁 」是一個基本的趨勢，而且有可能會在明年加速這個過程。

這肯定有助於環京樓市能夠 恢復一點「生氣」 。

綜上所述，我們認為通過這一次的「債務重組」後，華夏暫時得到了喘息的機會，但要想解決河北的房企問題，歸根結底還是 需要解決環京樓市目前過於「低迷」的狀態 。

在「房住不炒」的基本前提下， 環京地區未來肯定將加速「樓市松綁」 。

一個方面是要讓「北漂」剛需盡可能進入環京地區置業，另外一個方面則是要可以引入人口，提高配套水平。

未來五年，京津冀協同發展的交通格局將基本成型，高鐵、地鐵的跨區交通將會到來，檢查站外遷也在進行中。

北三縣樓市也將逐漸觸底反彈。

⑵ 中國的「隱形地主」，坐擁資產6.2萬億，孫宏斌靠他一單賺150億

提到金融界的「三馬」，很多人都能很快地想到「馬雲」的阿里、馬化騰的「騰訊」 。

而第三位姓馬的大佬，似乎一直隱藏在兩個人的身後。

普通民眾對他沒有太多的了解，甚至都不知道他的姓名叫什麼。

殊不知他叫做 馬明哲 ，現任 中國平安集團 的董事長。

他曾經憑借自己一個人的力量， 將一個由12人組成的小團隊，發展成為如今總資產達到6.2億的中國平安公司，締造了業內首屈一指的商業帝國 。

作為行業內部的龍頭產業，馬明哲的一個決策往往會引起一連串的連鎖反應。

隨著近些年來平安集團開發起多樣化的業務，馬明哲與許多房產企業，建立起千絲萬縷的關聯。

馬明哲的投資項目，涉及到的房地產集團有 華潤、綠地、碧桂園、萬科 等企業。

牽扯范圍之廣，可以說他才是 中國最大的「隱形地主」 。

他兢兢業業地經營了平安集團30多年， 讓這個大企業如同一艘穩重的巨輪，航行在時代的海面上 。

他帶領「平安」接連破除重重困難，至今仍然屹立不倒。

就連「聯想」的前任接班人孫宏斌也直言：欠他一個人情 。這一切到底是怎麼一回事呢？

1955年，馬明哲出生在廣東湛江，他的父親是一名軍人，母親則是一名從海外歸來的華僑。

不幸的是父親早早去世，馬明哲在母親的拉扯下長大。

他回憶起自己童年的經歷曾說， 那時候總是被母親責打，就算是受到天大的委屈也從不哭泣。

他知道母親為了他的 健康 成長，要一個人扛起生活的重擔，這對一個柔弱的女人來說已經十分不容易了。

良好的家風讓馬明哲從小就鍛煉出堅毅的性格，為他後來獨自一人到外頭闖盪，打下了良好的基礎。

年幼的馬明哲早就明白這些道理，經常主動幫助母親做些家務活，減輕她的負擔。

18歲高中畢業後，馬明哲接受組織安排，到鄉下去當知青。

這段經歷教會他兩件事——抽水煙和開拖拉機，這樣的日子看不到出路 。

接受過高中教育的馬明哲在頭腦里盤算著，該給自己找一條別的出路。

1983年，那個堅毅的年輕人踏上了離開家鄉的旅途。

他來到深圳，在一家民營企業打工。

一沒有錢，二沒有 社會 背景，在大城市打拚的每一步都走得十分坎坷 。

馬明哲起初是給公司領導當司機的，幾個月接觸下來，領導覺得這個小夥子踏實肯干，也會把公司里的事情說給他聽。

馬明哲每天跟著大老闆出入各種高端場所， 他的視野逐漸被開拓起來，老闆教會他許多待人接物的本領 。

馬明哲腦子轉得快，有時也能為領導出謀劃策，提出不少有創新意義的策略，老闆對他也越來越器重。

機會總是留給有準備的人，命運的饋贈很快就落到馬明哲的頭上。

一天他像往常一樣開車送領導去開會，本來要參加會議的是該社保公司的經理，這天他正好因故不能出席當前的緊急會議。

對面的大客戶可不會等待一個小小的部門經理，老闆心下一想，指名道姓讓馬明哲頂替該部門經理參加會議，直說如果出了問題也不會追究他的責任。

老總是一個能識得「千里馬」的「伯樂」， 這次會議上，馬明哲的發言充分顯示出了自己的才華。

他針對正在探討的問題，提出了自己的新見地。

而這個點子得到了公司高層領導的賞識，客戶們也對他的發言感到很滿意。

馬明哲很快就受到了提拔，成為公司的一名基層管理人員。

但顯然，這個小廟裝不下他這尊大佛，他的商業眼光不僅局限於此。

馬明哲進一步提出了自己的設想， 讓公司再創立一家新型保險分公司，由自己帶領團隊，全權經營負責 。

等他把全部想法都告訴領導之後，公司高層認可了他的方案，並表示會全力支持他的行動。

此時馬明哲創建的新型保險公司，就是後來 「平安保險」 的前身。

1988年， 32歲的馬明哲正式創立了一家名叫「平安保險」的地方性股份制保險公司 ，他自己擔任總經理的職位。

這個新興的行業在誕生伊始，就承擔了很大的輿論壓力，民眾對公司業務的安全性提出了很大的質疑。

要想讓民眾對「平安保險」產生信任感，馬明哲付出了很大的努力。

好在創業前期的困難，都被馬明哲一一克服了。

隨後他選擇引入摩根士丹利、高盛等國的外資，讓他們成為平安保險最大的股東。

「平安保險」經過了漫長的發展期，成功從一個小型保險公司，成為一家大型綜合的金融集團。

目前其下轄的業務涉及到保險、銀行、投資、招商等各個方面。

改革開放以來，國內的經濟形勢發生了前所未有的變化。

馬明哲以其獨到的投資眼光，瞄準了一個為他帶來巨大利潤的行業，那就是投資房地產公司。

馬明哲旗下保險公司的投資項目愈發趨向多元化，這與國家出台的相關政策有密切關聯 。

1995年以前，國家規定保險公司投資只能存入銀行中。

1995年6月以後，國家新制定的 《保險法》 規定，保險公司可以將投資轉向債券等其他方向。

1999年，原保監會允許保險公司，通過其他金融手段進入證券、基金、投資等二級市場。

2012年以後， 保險投資的新政策出台逐漸放開，允許相關企業涉及不動產、股權、信託等多種手段 。

國內保險公司的投資種類也逐漸多元化，企業領導通過「組合拳」的方式，來降低銀行利息變化給保險公司帶來的利益偏差。

同時， 政府還逐步放寬了非標投資的比例，非標投資主要包括理財產品、信託產品以及不動產等等 。

它們具有持有時期長、收益高的特點，長期持有這些產品，與保險公司經營特點相匹配。

在相關政策的影響之下，保險公司投資非標資產的比例，自2012年起逐年增加，到2019年7月時，已經達到38%。

獨具慧眼的馬明哲自然沒有錯過這個機會， 自從知名房企「碧桂園」在香港上市之後，馬明哲的目光就落在了這塊「大蛋糕」上 。

他決定用「平安保險」的資金來投資這塊項目。

2015年，中國平安集團以62.97億港元的價格，購買了碧桂園房產集團的股份，一舉成為碧桂園旗下第二大股東。

在「中國平安」的資本注入以前，碧桂園的銷售業績一直不太理想。

2015年第一季度的銷售額同比下跌44.3%，只完成當年銷售目標的13%左右。

背靠「中國平安」這棵大樹，籠罩在「碧桂園」公司上空的愁雲，很快就一掃而空 。

馬明哲充分調動自己手頭上的資源，「碧桂園」開啟了與中國平安集團的深入合作。

在接下來的三個季度里，碧桂園集團奮起直追，直接將年銷售額定在1400多億元，成交總銷量約為856.9億元，環比增長達到57.3%，直接超額完成的任務。

此後三年，碧桂園集團進入高速發展期，連續兩年蟬聯房地產一哥的桂冠。

2018年前後， 馬明哲再次花費了137.7億的資金，收購了「華夏幸福」集團的股份 ，又將中國前20強之一的房產企業，納入自己的麾下。

馬明哲的「救火團隊」，再次挽救了岌岌可危的華夏幸福公司，他熱情地向華夏幸福的老闆王文學，推薦吳向東進入企業內主持大局。

在他的全方位支持下，華夏幸福企業的銷售業績有所好轉。

很多專家認為，這一舉動有望再次創造當年碧桂園的奇跡。

馬明哲就這樣悄無聲息地，成為了「最大的隱形地主」 。

融創中國的 孫宏斌 曾經公開表示 ：「我要感謝平安銀行，他一單就幫我成功賺了150億！」

他又是何人？怎麼有這么大的面子請馬明哲出手幫助他？

1988年， 25歲的孫宏斌從清華大學碩士畢業，他剛進入 社會 就來到柳傳志手下的聯想公司工作。

第二年，他就因為出色的業務能力，被破格提拔為企業部的總經理。

孫宏斌年輕氣盛，風風火火地走馬上任了，短短兩個月時間，就在全國開辦了13家子公司，將聯想公司的營業額提升到了2400多萬。

大老闆 柳傳志 非常看重他，將北京地區的業務全權交給他負責，自己則主要打理香港地區的上市工作。

柳傳志去香港之前，意外發現在北京工作的孫宏斌創辦了一份 《聯想企業報》 ，這與他本人之前創刊的《聯想報》並不相同。

「莫非他想要自立門戶？」柳傳志從這份報紙中嗅出一絲不對勁的氣息 。

他擔心自己前往香港的這段時間，公司內部會出現預料之外的人事變動，便立即放下香港的工作，一路趕回了北京。

在他抵達北京後，先是舉辦了一場聯想 歷史 上著名的「幹部培訓班」 ，實際上是為了借機解決孫宏斌的權力問題。

柳傳志本想試探一番，他知道孫宏斌不至於背叛自己。

誰知道孫宏斌的幾個下屬，趁他不在辦公室的時候，對柳傳志叫嚷著說道： 「我們就喜歡聽孫經理的話，總裁來了又沒有什麼關系。」

這樣一來，柳傳志陰沉著臉出了辦公室，他私下裡找到孫宏斌商量 ：「我相信你的為人，但你手底下的那幾個青瓜蛋子要開除。」

這下孫宏斌不幹了，兩人怎麼也談不妥。

最後柳傳志只能略帶惋惜地說道： 「你是個有能力的人，我們做不成朋友，至少不要變成敵人。」

起初孫宏斌還以為總裁要把自己下放分公司去 ，這也不算什麼大事，大不了自己可以離開聯想單干。

誰知第二天開會的時候，柳傳志直接宣布孫宏斌被停職，還派人把他看守進來了。

那些「青瓜蛋子」曾手持武器，到看守他的地方和人對峙。

孫宏斌怕把事情鬧大不好收場，好言把他們給勸回去了，他始終認為柳傳志不會真的拿他怎麼樣。

直到1990年5月28日， 孫宏斌被北京海淀警方拘留，工作人員說他挪用公款 ，現在是按照程序實施調查。

他堅稱自己是沒有罪的，只是公司財務制度手續復雜，才沒將一筆流動資金上報。

警察沒有查到他「貪污」的證據，但也斷定他挪用公款已經違反了法律規定 。

1992年，北京市海淀公安局判處孫宏斌有期徒刑五年。

這一切來得太突然，孫宏斌無數次面對監獄里漆黑的牆壁，久久不能平靜，好在他沒有一直沉淪下去。

他通過給 《北京新京報》 寫稿，賺了不少「分數」，提前從監獄里出來了。

當年柳傳志把「聯想」當成自己的生命，他怕孫宏斌「造小船」，把聯想搞得分崩離析，不得已才出此下策 。

這本是立場問題，沒有什麼對錯。等到孫宏斌出獄之後，柳傳志約他到餐館里詳談。

為了表示自己的誠意，他沒有帶自己的保鏢。

沒有人知道他們聊了什麼。從那以後柳傳志堅稱： 「不論到什麼時候，孫宏斌都是我的朋友。」

1994年，他給了孫宏斌20萬的「安家費」，又出資500萬給孫宏斌成立了 「順馳地產」 。

孫宏斌一直沒有放棄想要上市的願望。

2008年，他帶著自己的「融創中國」重出江湖，成為房地產行業的一匹黑馬 。

他曾經從平安集團旗下的銀行貸款25億元，後經過資本的不斷博弈， 他一舉用這些錢賺回150億，一時間風頭無量，人們戲謔地稱馬明哲是他「身後的男人」 。

而孫宏斌也沒有辜負馬明哲的期望，近些年來孫宏斌相繼收購王健林的萬達集團、賈躍亭的樂視集團，成為資本界的「接盤俠」。

2021年，平安集團的總經理 謝永林 曾公開發言： 「平安投資的不動產，是用來收房租的，不是用來炒地皮的。」

許是在國家大力度的管控房價以來，馬明哲對於「中國最大地主」的稱號有所不滿，才公開發表言論，表明自己的立場。

「市場是一把雙刃劍。」 對於現階段的平安集團來說，可謂是機遇與挑戰並存。

馬明哲在地產行業的野心與實力，大家是有目共睹的。

而企業想要更好地發展，則需要提高自己的核心競爭力，方能在洶涌的時代浪潮中，走得快，走得遠。

畢竟 「流水不爭先，爭的是滔滔不絕！」

⑶ 環京房企陷2000億債務危機，為什麼當地的房地產會這么慘

2000億債務，目前並未看到這一數字確切來自哪個部門；

但粗略估算一下，以2萬一平米樓價來估算的話，2000億也僅僅相當於1000萬平米的住宅價格——相當於每套100平米、10萬戶住宅而已。

我們知道，北京最大居住區一個“天通苑”，一個不夠兩個三個、也許就能覆蓋這種債務規模。

炒房客的命運，大抵上也是如此。因為手中持有的房產過多，房產價格一旦下跌，也可能生出還款問題。

而我們的住戶呢？在房價出現波動下行時候，面臨的窘境也其實沒多少不同。只不過，單個一戶家庭，一套住宅，資金量相對要小得多。

但我們在本文最後重點要強調的卻是，購房者、住宅開發商、建築商，這塊住宅生態當中的各個群體，彼此之間並沒有建立起有效的對接、分級機制。就導致我們的商品住宅市場，目前顯得十分混亂：住宅設計本身，經常並未考慮到住戶獨特需求；而居住在一棟樓的鄰里，彼此之間也因為未作分級，而在差異非常大的情況下匪夷所思地住在了一起；從而讓住宅對人“安居理想”的實現極為有限。這算是住宅領域當前亟待各方協同去解決的一個大問題。

⑷ 房地產是支柱產業

目錄

一、爆雷房企的結局

二、房地產市場回暖的現實難題

三、地產投資機構的避險策略

筆者按：

12月11日，在「2021-2022中國經濟年會」上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆表示，「房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。」

本以為監管層上述表態至少能給行業重新找回信心，卻沒想到周一、周二（12月13-14日）地產股出現了連續的集體大跌，而且這幾天依舊還有知名房企陸續爆雷，已爆雷的房企也天天處於被投資者、供應商、購房人圍堵的狀態。

一、爆雷房企的結局

很多地產投資機構的同行說，自從踩雷以來，從來沒睡過什麼好覺。房企爆雷後，債券及各類房地產融資產品的投資人、銀行、信託、私募、金控、小貸、擔保公司等全都在搶跑，由此也引發了更加嚴重的擠兌，包括各類機構的抽貸、斷貸、起訴、查封等動作。悲催的是，如果房企的債務規模到了幾百或上千億，在其他融資路徑都無法維續的情況下，銀行即便是想救也根本救不起，還不如直接放棄。市場普遍認為，如果2022年春節前樓市行情仍舊無法企穩回暖（也即銷售市場無法回溫），大部分民營房企將面臨生死大劫，而且也很難逃過被市場淘汰的命運。

對於高杠桿、高負債、高周轉的「三高」房企來說，這一次樓市強調控打破了購房人的預期後，房企的銷售端最先受到影響，銷售難疊加回款難後，房企對供應商和投資人的久拖不欠慢慢轉向躺平處理，隨之二級市場引起股債雙殺，做空量一上來後評級機構馬上下調房企和產品評級，然後是鋪天蓋地的負面新聞，隨之又導致進一步的股債大跌，最後引起客戶不敢買房、金融機構不敢放款的後果，最終形成惡性循環，房企的銷售現金流和融資現金流全部停掉，時間一長房企自然就得死掉。

2021年12月9日，華夏幸福發布了一則公告，「債務重組計劃已獲債委會表決通過」。從化債方案來看，主要是如下五點：一是賣出一部分資產，回籠資金後用於償債和項目開發；二是出售一部分好項目和好地塊，出售的同時捆綁對應的債務；三是優先類金融債務展期5-8年還清；四是以擁有穩定現金流的持有型物業設立信託受益權份額後，用信託收益份額直接沖抵債務；五是剩餘其他債務由華夏幸福通過展期、降息和後續經營逐步清償。市場層面認為，華夏幸福的主要金融負債展期5-8年，可以為其後續恢復造血贏得一些時間，同時在一定程度上也能增強企業後續應對債務壓力的信心，但債務危機本質上還是未能解除，因債務本身只是在歸還方式、歸還日期及利率等方面得到了債權人同意，最終是否能籌措到資金還債還有待觀察，比如目前華夏幸福的銷售端基本沒有動靜，這為化債方案蒙上了厚厚的陰影。

值得一提的是，對於大型房企來說，上述債務化解方案確實可圈可點，甚至可能成為可供參考和復制的化債方案，但對於中小型房企來說，上述方案卻很難有實施的空間，這或許也是大型房企和中小房企爆雷後結局的本質差異（大或許真的有大的好處）。當然，就現實一點的角度來說，上述方案對地產投資機構來說更多的只能是無奈地接受，房企需要以時間換空間，投資人只能慢慢等，展期並降低利息也好，免息且本金打折也好，至少還有個盼頭，至於信託、私募等各類機構自己本身還能撐多久，這個可能得看每家機構自己的騰挪能力了。

二、房地產市場回暖的現實難題

在12月11日召開的「2021-2022中國經濟年會」上，中央 財經 委員會辦公室副主任韓文秀、國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆等就近日召開的中央經濟工作會議進行了權威解讀。寧吉喆表示，「要加強居民基本住房保障。 房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導， 探索 新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求， 因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展。 」韓文秀則指出，「房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全 社會 固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。」

12月8日-10日，中央經濟工作會議在北京舉行，關於房地產的表述如下：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導， 探索 新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求， 因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展。 」從中央經濟工作會議的定調來看，房地產當前已經從「穩市場」調整到了「穩行業」的迫切階段。監管層重申「房地產是支柱產業」，從數據上最能得到直觀的體現。根據統計的數據，以2020年為例，房地產業增加值佔GDP的7.3%，房地產及其產業鏈占我國GDP的17%；房地產開發投資占固定資產投資的27.3%，房地產及其產業鏈拉動的投資佔全 社會 固定資產投資的51.5%。房地產貸款占各項貸款余額的比重為27.4%（2021年6月），2021年房地產融資增量占社融增量比重為20%。2020年中國住房市值占股債房市值的比例為66.6%，中國住房市值與股債房市值的比例偏高，居民大部分財富都在房子里。

很多人都不太明白，為何房地產市場的信心回歸會如此的困難。事實上，決定信心回歸的三大因素沒有徹底好轉前，不管是房地產融資產品的投資人信心還是購房人的信心，在短期內都很難轉變。從市場的走向來看，一是樓市銷售端需要因城施策，對限購、限貸、限售、限價等進行適宜調整，銷售端量、價的回暖是全 社會 對房地產市場信心回歸的基礎，也是實現12月中央經濟工作會議要求的「因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展」目標的基礎；二是信貸政策的松動方面，目前主要是債券融資和銀行融資方向對國央企和優質民營房企有所放開，但對其他房企的信貸政策並未有絲毫放鬆，因此大部分房企目前仍舊無法實現正常的融資和資金循環，這種情況也會積壓越來越大的市場風險；三是預售資金監管的問題，雖然個別城市已啟用銀行保函等替代的方式，但在「保交付」的壓力下，大部分地方政府還是通過強監管的方式鎖死了銷售回款，也即房企即使有富餘資金也面臨無法調取的困境，這種有錢卻無法使用的情況最終也會讓房企的資金緊張面進入惡性循環，尤其是對償債和新增投資的不良影響。

三、地產投資機構的避險策略

在這一波房企的爆雷潮中，地產基金和股權類信託產品的投資頗為受傷，從房企破產後的償債順序來看，破產費用與共益債務>購房人債權>工程款優先受償權>抵押債權>員工工資>稅款>普通債權。對於我們做股權投資類產品為主的機構來說，交易對手（房企）出現爆雷的情況下，我們其實也會非常被動，一是房企爆雷後項目賣不動，而且即便是願意降價虧損也賣不動；二是新的融資款進不來，基本沒有機構願意繼續提供資金並置換掉我們的前融資金，而且即便是銀行有放按揭貸款，政府在保交付的原則下也會牢牢鎖住監管賬戶資金，也即很難通過銷售回款償還我們的前融本息。

為了更好地解決融資到期後無法順利退出的問題，我們目前主要是調整了以下的幾點業務策略：

1.引入合作方

比如我們與融資方股東溝通，直接由我們引入接盤方或新的投資方，原融資方股東退出項目公司（房企爆雷後繼續留在項目公司時會影響項目公司的融資和銷售）。

備註：HD在深莞區域的很多項目都是合作方（包括投資機構）直接收購HD持有的項目公司股權，或者合作方（包括投資機構）直接尋找第三方收購HD持有的股權。

2.對賭處理：強制拖售

鑒於退出階段可能存在糾紛或爭議，我們目前已更加註重在前融進入時就通過對賭協議的約定提前明確到期後的強制拖售安排，同時也更加註意投後階段強監管的落實，包括對項目公司章證照、銀行賬戶等的控制，對項目公司的收支管理及資金監控等。

3.共益債處理

如因糾紛或爭議問題最終進入破產重整程序，我們一般都會考慮引入代建方通過破產重整程序實現共益債的投資，不過前提是我們在前端的投後監管比較到位（比如保險箱沒被融資方搶走），包括項目公司的資產、債權、債務等都在可控的范圍。

4.訴訟處理

該方式較為常規，不再贅述。