Ⅰ 淺談物業管理論文
物業管理是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委託,對物業進行維護、修繕、管理,對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理、服務的有償活動。下面是我為大家整理的淺談物業管理論文，供大家參考。
淺談物業管理論文 範文 一：城市社區物業管理問題及對策摘要：隨著我國經濟實力不斷增長，社區物業管理也迅速發展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業管理行業的發展，使得我國物業管理行業在市場化日趨成熟的大環境下缺乏一個明確的發展方向，進而難以取得突破性發展。為此，對我國城市社區物業管理中現存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，並在此基礎上探索優化我國城市物業管理的解決 措施 ，對促進我國城市社區物業管理的發展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區;物業管理;業主
1我國城市社區物業管理現存問題
1.1城市社區物業管理 企業管理 能力有限
與發達國家相比，我國社區物業由於起步較晚其發展相對滯後，加上國內物業管理方面人才匱乏，致使城市社區物業管理企業大多管理能力不足。主要體現在兩個方面：其一，物業管理企業與業主、房地產開發商三者關系處理不到位。其二，將物業管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理 經驗 的累積和管理相關設施發展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業管理企業高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落後
我國城市物業管理企業服務觀念落後，致使我國城市物業管理服務質量難以顯現。主要體現在兩個方面：其一，我國城市物業管理主觀原因致使其行業定位存在偏差。我國城市物業管理企業沒有找准行業定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業管理企業自身服務觀念落後，沒有認識到物業管理的職能是服務。由於這種錯誤的行業定位，致使我國城市物業管理服務質量差。其二，前期物業定價過低、後期業主拖延或拒繳物業費等客觀因素致使我國物業管理企業難以提供優質服務。而業主一旦拖延或拒繳物業費，物業管理企業就會更加消極懈怠，極大打擊物業管理的服務意識，難以提供優質的服務，由此形成惡性循環，制約了我國城市物業管理整個行業的發展壯大。
1.3業主思想觀念存在誤區
我國城市物業管理行業飛速發展，多數業主的消費理念相對落後，仍處於計劃經濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數業主對物業都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業主都存在拖延或拒繳物業費現象，降低了物業管理企業收費率，降低了物業管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區居民的利益。
2我國城市社區物業管理現存問題的原因
2.1相關法律法規不健全
由於我國城市社區物業管理相關法律法規尚不健全，賦予業主大會以及業主委員會的法律地位不高，使得業主大會在實際運作中談判處理社區物業管理問題難度增加，協調成本逐步增長，業主大會難以充分發揮其職能。此外，針對業主大會、業主委員會的監督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業主委員會和業主大會並不能完全代表廣大業主利益。也正是由於我國城市社區物業管理相關法律的建設力度較弱，尚未出台具有針對性、地方性的物業管理相關法律法規，致使社區物業管理企業與業主二者之間的權、責、利關系不明晰，對於二者之間出現的糾紛，也尚未出台相關法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由於我國房地產行業發展迅速，社區物業管理行業也飛速發展，而與社區物業管理行業發展速度相比我國出台的有關社區物業管理的法律法規難以同步，從而制約其發展。
2.2市場機制不夠完善
近些年，我國物業管理行業飛速發展，逐漸成為我國現代服務業的重要組成部分，但由於我國物業管理行業的發展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業主跟物業管理企業之間處於無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經濟環境下物業管理體系的發展和完善，物業管理企業缺乏一個良好的監督環境，以及招投標的標准化、透明化程度低，致使違法違規現象時有發生，使得物業管理行業在市場經濟的發展活力不足。另外，由於監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業管理企業的職能和責任難以充分履行，加劇了物業管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業管理缺乏一個良好的競爭環境，使得市場經濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業管理企業在實際運作中不規范，管理水平低下。基於物業管理企業的不規范操作，在一定程度上引起了業主的不滿，進一步影響了業主參與自治的積極性。
2.3社區業主自治程度不夠難以滿足現實需求
按照我國 傳統 文化 ，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業尋找歸屬感。但是面對與物業管理的糾紛得不到解決，讓很多業主對物業管理行業失去信心。一方面，業主缺乏自治觀念。有些小區幾年沒有舉行過業主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業管理事務莫不關心。業主大會無法正常召開，業主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權 渠道 。其次，不少小區業主委員會管理不規范。業主委員會應該是由業主大會公開選舉而來，但是不少小區從選舉到後期的管理運作都極為不規范。業主委員會不能代表業主利益甚至還和物業管理企業共同侵害業主利益。一部分小區業主委員會雖然是正規流程選舉而來，而業主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業主維權過程中力不從心。這些情況都讓業主委員會形同虛設，無法發揮應有的作用。
3優化我國城市社區物業管理對策
3.1健全相關法律法規
物業管理雖然在我國發展了多年，但是相關法律法規還是滯後。開發商、物業公司、業主之間發生糾紛，往往沒有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據物業管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規。一方面要健全地 方法 規。我國各地區經濟文化發展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實際糾紛。根據各地方實際情況來制定物業相關規定，在物業管理過程中才能更加切合實際解決物業糾紛。如：收費原則、收費標准、服務構成、管理方式等細節上的問題都要有詳細的法規來規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業管理一個重要問題就是業主不能自主選擇物業公司。完善投標制度，通過業主大會來公開選擇廣大業主青睞的物業公司。一旦達到自由選擇物業公司，物業公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發展，同時業主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業本質找准行業定位
首先，要處理好物業管理者與業主之間的定位。物業管理者在業主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“僕人”。對於物業管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業管理本質上是服務業。每一個物業從業人員都應該遵守職業道德，認真為業主提供服務，以及不斷提高自身物業管理能力。遇到業主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對於業主，也要擺正自己的位置。不能把物業管理者當作自己的僕人，通過正規流程去處理物業問題，而不是通過威脅和拒絕交物業費等方式來“維權”。其次，房地產開發商與物業之間的定位。開發商與物業應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏的局面。一些開發商對房屋建造偷工減料等等，導致後期物業公司難以應付，這使物業公司失去管理信息和業主糾紛不斷。一些物業公司為了獲得市場，前期給開發商報出過低的物業費用吸引業主購買商品房，但在後期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優質小區建設規劃，會給後期物業管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平台，並能使開發商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關 規章制度
首先要進一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業公司入駐社區參與物業管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優質的物業管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業公司參與競爭從而促進物業公司自我提高和為業主提供更優質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業公司，是對業主負責同時也是對物業管理行業負責。其次，初始物業公司選擇市場化。在實際物業管理過程中，開發商與物業管理公司關系往往非常曖昧甚至物業公司是開發商下屬公司。根據《物業管理條例》規定，物業管理企業和開發商應該是合同關系。開發商在進行商品房銷售過程時，物業公司提前入駐社區，往往這個物業公司和開發商有著千絲萬縷的關系。之後又缺乏自由選擇物業公司的體制，導致物業和業主糾紛不斷。最後，建立完善的業主投訴制度。近年來的物業糾紛越來越多，業主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能採取 其它 不理想的維權方式。如此一來，物業和業主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環。糾紛得不到妥善解決，讓業主對物業管理行業失去信心從而不願意交物業管理費。最終導致物業管理企業得不到良性發展。
3.4完善監管機制，物業管理健康發展
首先，要加強物業公司資質審核監督。對物業管理企業資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業進入物業管理行業。這既是保障業主的利益，也是保障物業管理行業的利益。其次，加強物業管理行業競爭規范化監督。當前物業管理市場競爭日益激烈，不少物業公司為了奪取市場，不顧市場規律，承諾過低的物業費，入駐社區後又不能盈利從而通過降低服務質量違規收費等方式來保證自身利益，最終導致業主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業管理市場，破壞了物業管理行業形象。最後，要加強對業主委員會的規范化監督。業主委員會是由業主大會選舉而來，代表廣大業主利益的業主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業主利益。
作者:談麗艷 單位:長江師范學院
參考文獻:
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淺談物業管理論文範文二：保障性住房後期物業管理問題及對策摘要：住房保障是重要的民生問題，近年來，保障性住房建設日益規模化，但是在國家政府高度重視，大量的保障性住房投入使用後，後期物業管理過程卻面臨著前所未有的挑戰，物業管理部門與住戶間的矛盾橫生，十分不利於保障性住房的良性運行。有針對性地根據部門主管、物業管理和住戶三大主體探究保障性住房後期物業管理中的問題並提出相應的破解策略，對保障性住房後期管理的“綠色”發展具有十分積極的意義。
關鍵詞：保障性住房;後期物業管理;河南安陽市
一、研究背景及意義
大規模實施保障性安居工程是黨中央、國務院的一項重大決策。為加快發展保障性住房建設，快速解決城鎮低收入家庭、外來務工人員以及新就業群體的住房困難問題，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚戶區居民的居住條件,實現住有所居目標,推進河南城鎮化快速健康發展，自從2011年以來，河南省多次出台了關於保障性住房的政策建議和意見：2011年12月21日《河南省人民政府關於加快保障性安居工程建設的若干意見》，提出要進一步規范廉租房和經濟適用住房建設方式、審核機制、售後管理,建立可持續發展的廉租房和經濟適用住房制度。2012年河南省政府出台《關於加強廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導意見》頒布，要求逐步降低保障性住房准入門檻，同時將新就業職工和外來務工人員納入公租房保障范圍。2013年河南省住房和城鄉建設廳《關於做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》提出要加快推進保障性住房建設，切實落實保障性住房配建政策，積極推進棚戶區改造。2015年《關於加強公共租賃住房管理的若干意見》中提出實行配售的措施，這些都是保障性住房建設和管理過程中不可缺少的制度保障。由於政府的積極作為，河南省的保障性住房已經形成了以廉租房和公租房為主體，經濟適用房、兩限及定向安置房等為補充的多元化體系。保障性住房的後期運營管理主要包括：准入退出、租金收繳、物業管理、社區文化建設、配套設施經營等方面。《國務院辦公廳關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發〔2011〕45號)規定，“保障性住房小區可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業機構提供物業服務”，對保障性住房後期物業管理提出了指導性意見。本文基於對安陽市的保障性住房後期物業管理的實證研究，對保障房後期物業管理過程中的問題做出較為詳盡透徹的分析，從而有針對性地提出解決策略，這將促進安陽市保障房後期物業管理的進一步完善;而且，通過改善住房條件和環境，切實解決目前居住在保障房內群體的後顧之憂，也有利於提高中低收入群體的幸福指數;同時增加普通群眾對後期物業管理工作的配合和支持，對有效降低後期管理過程中的阻力，促進保障房後期物業管理的可持續發展具有積極的推動作用。
二、問題解讀
(一)從部門主管方面發現的問題
對於保障性住房部門主管，主要是以訪談的形式進行，談及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相關配套措施，對於後期管理這部分，將會繼續沿用政府委託物業進行管理的形式開展，但其中也暴露許多問題，主要有以下三個問題。第一，政府的資金壓力過大。保障性住房資金來源主要是財政資金、房租以及配套設施經營收益。隨著房屋規模擴大，包括行政人員、管理人員等費用開支擴大，而政府僅向民眾收取金額很少的房租及物業費，隨著時間的推移資金的壓力就越大;第二，有些官員怕擔責任擱置手中的房源，使保障房不能發揮它應有的功效;第三，居民的資產審核困難及退出意識淡薄。由於我國尚未建立起與市場經濟體制相適應的金融信用體制和居民個人收入申報制度，個人收入和金融資產不公開透明，缺乏有效的收入監控手段和相關的調查統計手段。當資產審核時出現漏洞，導致有些保障房內居住的是有房有車以及將房屋租售的業主，違背了設立保障房的初衷。此外，保障房退出機制中的獎懲措施力度不明顯，關於退出概念模糊，缺乏激勵機制，導致住戶一旦居住在保障房內就不想退出，居民自願退出的動力嚴重不足。
(二)從物業方面顯示的問題
問卷上涉及物業的問題主要包括是否有物業進行管理、物業人員的從業素質如何、是否對物業管理情況滿意及主要提供的服務這四題。在安陽市三個不同檔次小區中收回的220份有效問卷中得知，156份(70.91%)小區沒有專門的物業公司進行管理，64份(29.09%)設置物業管理的小區中有127份(40.2%)問卷結果表示從業人員素質一般，有84份(38.18%)表示對物業的管理滿意度是一般，主要提供的服務有設置門崗、打掃衛生、公共設施維護和園藝綠化管理。調查的結果說明了四個問題：第一，物業提供的服務范圍太狹窄，僅限於簡單的日常服務，並且住戶反映小區安全管理不到位，多發生電瓶車失竊案件，門衛進出沒有嚴格把關導致小區內人員混雜，居民的日常安全得不到保障。第二，物業的小區綠化沒有規劃到位，並且出現轎車亂停亂放影響交通的現象。第三，物業工作效率較低，出現房屋質量問題如房頂漏水、管子陰水、沒暖氣等問題沒有及時得到回復。第四，缺乏針對性的物業，應根據保障房業主不同需要，不同消費水平制定切合實際的服務業務，做到服務細致化。而與物業管理人員的交談中發現有些小區居民沒有及時繳納物業費，導致物業工作不能如期及時開展，管道使用期為2年，屋面等使用期為5年，到達一定期限後的維修費、人工費等也是一筆不小的開支。而業主認為物業為了節省開支減少成本而降低服務質量，拒交物業費。解決兩者直接的矛盾是目前物業工作的重點，既要保證服務質量又要建立合理機制鼓勵民眾積極主動繳納物業費。社區有開展志願服務站、節日文藝匯演以及讀書平台等工作，但大多數居民並沒有很好地參與其中，缺少主人翁意識，並沒有意識到自己也是小區中一員，不能積極主動的參與社區文化建設。
(三)從住戶滿意度方面反映的問題
問卷主要從住房概況、物業管理、配套設施、社區建設以及相關政策和退出機制六個方面分析不同住房情況的住戶對於保障性住房後期管理中不足及態度觀點。在220份有效問卷中70份為廉租房住戶，147份為經濟適用房住戶，3份為公租房住戶。主要反映的有以下五個問題：第一，保障性住房所在小區普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活動場地，社區醫療不健全，社區超市物價偏貴等問題。第二，在鄰里關系這方面，27.5%的居民選擇一般，表示需要加強鄰里交流和社區文化建設以及培養社區居民的團結友愛、鄰里互助意識。當談及志願服務不少居民表示沒有參加過社區的志願活動，如果有條件將非常樂意參與其中，尤其是“以工代費”願意參加社區勞動來抵消物業費。第三，在後期管理模式這題28.5%的居民選擇了希望住戶和物業自行結合管理，20.9%選擇政府及相關部門主導，說明住戶參與管理的意願還是很強的，只是缺少一個平台。此外，目前沒有物業管理的保障房小區居民表示，之前在小區內有物業進行管理，但由於第四，36.4%的住戶表示對保障房相關政策不太了解，並且50.6%表示不了解投訴舉報方式也從來沒有舉報過，少數住戶表示舉報過但並未得到回復，物業退出管理。這表明政府及社區的監督機制不夠完善，沒有一個公開透明的渠道，真正的讓民眾表達心聲，讓權力行使在陽光下。第五，多數居民在退出機制這一部分表現出強烈的意願即不會退出保障房，說明政府在這方面的引導不夠，沒有讓民眾建立一個正確的就業觀，通過自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部門主管方面
對於部門主管方面的問題，首先應採取措施“開源節流”，對廉租房和公租房的物業服務收費實行政府指導價，降低政府財政資金的壓力，一方面，通過適當的梯度在一定范圍內提高租金以及配套設施的承包費用，增加保障房管理的資金來源;另一方面，可在社區居委會組織下由承租人參與物業管理、自我服務，精簡物業管理人員的規模，實行競爭性激勵機制，提高辦事效率;其次，對於住建廳的相關工作人員加強監督，同時健全公示制度，最大限度地避免保障房資源的浪費，使其發揮應有的效用，切實保障住房困難戶解決住房問題;最後，對於住戶資產審核困難以及退出意願淡薄的問題，應該成立政府部門人員和物業管理人員相結合的工作小組，確定明確指標，定期入戶核查，而且要加大宣傳力度，使住戶對退出機制加強理解，嚴格按照資產審核標准和退出稽核標准對不願主動退出但是不符合保障房入住資格的人員實行強制性退出，同時，建立周轉房或周轉金制度，在執行強制退出時，提供其他租金較低的公租房給住戶或為其提供周轉金，助其在社會上租房。
(二)物業管理方面
物業管理公司在對保障房小區進行管理時，應該提供全方位的服務，尤其是安保措施，要切實維護住戶的人身和財產安全;同時，“就近原則”接納本小區內部人員(承租人)參與民主管理，平時注重對工作人員進行培訓，提高辦事人員的素質，提高辦事效率;對住戶反應的問題要有專門工作人員整理記錄並及時予以解決，要使小區住戶對物業管理加強民主監督，健全小區住戶的申訴渠道。另外，物業費要按照規定的標准收取，建立合理機制鼓勵民眾積極主動繳納物業費，並結合住戶的住房狀況分層分階段收取，不能任意更改收費標准。加強住戶與物業管理部門的溝通與協商，使管理信息公開化，緩解兩大主體間的矛盾。此外，物業管理人員要鼓勵小區住戶積極主動的參與社區文化建設，使其增強主人翁意識。
(三)住戶方面
首先，住戶是保障性住房管理的關鍵元素，保障房後期物業管理的發展需要住戶積極支持配合管理工作的開展，民主參與管理，積極建言獻策，增強自身的主人翁意識。調查發現，多數住戶願意以“以工代費”形式參與社區管理抵消物業費，所以開展社區內部相互幫扶，不僅可以增進鄰里間的關系，而且還可以減輕物業管理的工作壓力，對於社區和諧建設也大有裨益。不僅如此，對於流動性強，勞動強度不大，不需要固定人員的工作崗位，可以吸納大學生志願者或者社工人員參與其中，有效整合可以利用的人力資源，在保障性住房後期管理過程中是一項積極而有意義的嘗試。關於退出機制，要加強住戶對保障性住房退出機制相關政策的了解，自願選擇有利的主動退出策略，促進保障性住房退出機制合理公平實施。
作者:王凈凈 郭曉晴 單位:河南師范大學
參考文獻：
郭林,張學峰.租賃型保障性住房後期運營管理的現存問題與破解之道———基於河北省的經驗分析[J].蘇州大學學報(哲學社會科學版),2014(05).
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