『壹』 傳華夏幸福擬債務重組，2000億有息負債，華夏幸福未來如何
企業自有資金和資產都不夠還利息的，這種企業必須清算，歸還所有債務，國家主持公道。嚴查資金外流！
短期華夏幸福會非常困難，河北政府會出手救華夏幸福，平安大概率未來會掌握華夏幸福的控制權。
近3年來環京的嚴格的限購政策加上環京的房地產形勢大跌，使得銷量大幅的下降，近四年的銷售額影響在1000億左右。
新拓展的長三角大灣區的效果遠不如預期。
16年以前瘋狂的銷售業績使得華夏幸福飄了，投資戰略過於激進，好高騖遠，管理粗放不夠精細。
國家出台最嚴房地產調控三道紅線，華夏幸福三道紅線全部踩中，融資將受到極大的限制。
2020年的疫情使得華夏幸福雪上加霜，到2021年到期應付金額1000多億，華夏幸福的200多億貨幣基金全部受限，資金山窮水盡。
到2021年2月1日，公司及下屬 公司52.55億元債務逾期，公司股票停牌，華夏幸福陷入四面楚歌。
短期的華夏幸福一定非常的困難。
華夏幸福的未來河北政府一定會救華夏幸福 ，華夏幸福牽扯的面太廣了，華夏幸福超千億的房企如果徹底死了，環京的地產界將陷入無底的深淵，投資者、員工、購房業主、合作供應商、建築工人、債主等將是一個很大的 社會 問題。
1月15日，據媒體稱，河北政府承諾為華夏幸福提供95億的有條件的財政支持，雖然華夏幸福沒有對外確認。
1月19日，彭博社稱華夏幸福將1期的債務轉入中證登。該社認為這筆資金來源於省政府的援助。
但華夏幸福的虧空仍然巨大，政府其實態度很明顯了，會全力救華夏幸福，華夏幸福跟河北政府關系這一塊一直是沒得說的。
平安會全力搶救華夏幸福，平安系是華夏幸福的第二、第三、第四大股東。 2018年中國平安入股華夏幸福，給華夏幸福輸血近300億，同時簽訂對賭協議，如果完不成將向平安進行現金補償，2018、2019都是擦邊完成，2020受疫情影響，華夏幸福銷售受到很大影響，沒有完成的可能。
平安會全力救助華夏幸福的債務問題，如果華夏幸福沒有轉機，平安的投資將會虧損嚴重。
華夏幸福是有轉機的希望的
華夏幸福有許多跟政府長期合作的項目，這些投資的周期是很長的，平安一定會在救華夏幸福的過程中獲得華夏幸福的控制權，畢竟這些項目未來的回報是可觀的。
為什麼沒見他降價呢？
『貳』 華夏幸福是做什麼的
華夏幸福的核心能力在於產業新城的運作，並通過地產銷售變現。園區主要分布於「環北京」區域，是京津冀一體化的主要受益標的，在「大北京」區域擁有高速增長能力。同時產業新城模式的異地擴張不斷得到驗證，打開成長空間。我們預計華夏幸福2015-2017年EPS分別為2.73元、4.01元和4.91元，對應PE分別為20、14和11倍，維持公司「增持」評級。
華夏幸福的核心能力在於產業新城的運作，並通過地產銷售變現。
【拓展資料】
華夏幸福公告《簽訂合作開發建設經營四川省眉山市仁壽縣約定區域框架協議》。異地擴張落子精妙。本次簽署合作開發的仁壽園區，開發方式類同於「固安產業園」，是華夏幸福產業新城模式的又一次成功復制。在選址特徵上，人壽園區與公司取得巨大成功的「固安產業園」有異曲同工之妙。
（1）區位分布上，人壽園區選址於眉山市視三鎮共約50平方公里，位於天府新區正南端，距成都主城區(天府廣場)45公里，約1小時車程，毗鄰新機場，與固安園區區域分布基本類同。
（2）經濟吸引力上，成都市是西部區域經濟發展的橋頭堡，對於四川及周邊省市的產業和人口具備明顯的吸引力，成都天府區是國務院批復的第11個國家級新區，是國家兩大經濟帶長江經濟帶、絲綢之路經濟帶的交匯節點和重要紐帶，屬國家多重政策利好匯集區域。
（3）變現的可能性上，華夏幸福園區通過住宅銷售實現迅速變現和回款，而當前園區位置距離成都距離適度，委託區域內銷售均價與成都市中心城區商品房銷售均價相比存在較大的價差，易於吸引中心城區購房需求外溢，使得商品房銷售快速變現的模式得以實現。
（4）政府配合上，仁壽縣具備發展產業和引入龍頭企業的訴求。我們認為上述項目特徵，都使得華夏幸福在該園區經營取得成功的概率大大增加，預計該園區將成為華夏幸福未來業務發展的重要支撐。
產業新城開拓能力再一次得到驗證，長江經濟帶的產業新城發展格局得到夯實。該區域是公司在長江上游環成都區域開拓的第一個產業新城項目，是戰略卡位長江經濟帶的重要支撐點，將與公司已經開拓的南京溧水園區、浙江嘉善園區、上海金山楓涇鎮園區相互呼應並共同打造全面覆蓋長江經濟帶的衛星城集群。同時，進一步驗證了公司的產業新城模式對於北京、上海、南京和成都等經濟實力較強的城市吸引力。
『叄』 華夏幸福房地產建築工程質量怎麼樣
不怎麼樣，作為一個剛剛拒收的業主，物業現在也越來越垃圾了，然後補充一下，我是做工程的而且是住宅項目，和華夏也打過幾年交道，個人認為華夏品質下滑，部分工作人員（相比較之前的同崗位）素質下滑，讓人不敢恭維。房子返修好多次，地產不作為
『肆』 馬明哲，被迫「幸福」
平安，終究還是成了華夏幸福的第一大股東，盡管不是自願的。
而且，是在符合銀保監會監管規則的背景下。
前段時間市場傳聞稱「銀保監會正在調查中國平安在房地產市場的投資。」這一傳聞引起軒然大波，中國平安隨後回應稱，投資一直以來嚴格遵守監管的相關規定，不評論無事實依據的市場傳言。
一般來說，能讓資本鋌而走險的是更高的利潤；但馬明哲也沒想到，投資華夏幸福卻落得「竹籃打水一場空」的結局，這事是有些倒霉了。
就在幾天前，華夏幸福公告：因原第一大股東華夏控股被動減持股份，平安資管及平安人壽被動成為華夏幸福第一大股東。
爆雷房企，似乎各有各的尷尬：恆大的債主們是被迫成了股東，而平安則被迫成了華夏幸福的第一大股東。
如果這種事放在寶能系成為萬科第一大股東之時，姚員外必是欣喜若狂；但平安成為華夏幸福第一大股東，馬明哲只能暗自神傷。
於是，平安馬上撇清關系稱：華夏幸福的實控人王文學保持不變，平安人壽作為華夏幸福財務投資者的性質保持不變，將繼續積極參與債委會的相關工作。
沒錯，既已成定局，雙方目前能做的就只有解救華夏幸福這頭受傷的大象，華夏幸福已然成為平安投資 歷史 上的污點之一，能否全身而退，都還是個未知數。
以華夏幸福爆雷為起點，今年以來，平安的股價接連大跌，股價「一落千丈」，小股東也不禁感嘆一句，「何以落魄至此啊！」，股價從近年的最高點約93元/股跌至49元/股，夭折近半。
這一年，上市房企活得很艱難，平安「隱形地主」的身份，也讓他的股價逐漸「房化」，市場給它的PE值在近十年達到低點。
平安、幸福，恐怕是華夏大地上兩個最吉祥的詞。
但在2021年後，平安和華夏幸福，恐怕要成為不吉祥商業聯姻的代名詞了。
平安敗北故事
馬明哲投資敗北的故事可謂不少。早年，平安選擇進軍二手車市場，投資超10億的平安好車最終還是黯然離場。這都是小數目的，更大數額的投資還要數匯豐銀行和國際保險公司富通集團。
其中投資匯豐銀行股票浮虧超380億港元，直接導致平安當期凈利潤出現下滑。
至於富通集團，則是發生在2008年，中國平安投資其股票耗費238億元，富通集團財務暴雷，其股票迎來拋售潮，進一步導致股價下挫，平安損失慘重，浮虧超過157億元。
這單巨額虧損直接使得平安當年中期取得的凈利潤（2008年中期凈利潤71億元）灰飛煙滅。
為此，馬明哲還 放棄了當年數千萬的年薪來「謝罪」 ，稱此舉為對公司利潤下滑所做出的「個人表示」。
只是同樣的事情，十年後又再次發生在平安的身上，不同的是，這次投資的對象是房企。在2018年，馬明哲看上了華夏幸福，並認為王文學在產業地產上"天賦異稟"，帶領平安兩次"挺進"華夏幸福的董事會。
一次是2018年7月10日，華夏幸福的控股股東華夏控股轉讓其持有的5.82億股份予平安資管，占總股本的19.7%，代價達到137.7億元。
第二次是2019年1月31日，平安資管再次花費42億元買下華夏幸福1.71億股份，兩次投資合計179.7億元，直接讓平安躍升為華夏幸福的二股東，持股佔比25.25%。
兩次買入華夏幸福的股價都不低，分別是23.655元/股和24.597元/股。如今華夏幸福的股價徘徊在3.9元/股，較平安的入股價打了2折甚至還低，平安實屬高位站崗，也再次成為投資界的笑柄。
若讓他回過頭看這一次的選擇，估計只剩後悔。對比2018年時的態度，如今平安對華夏幸福的態度來了一個360度大改觀，今年3月以來的態度就更「曖昧」了。
即使成為華夏幸福的第一大股東，平安也表態不再出錢資助華夏幸福，僅僅是提供法律、經驗和咨詢等方面出謀劃策，援助華夏幸福渡劫。
但這時候，華夏幸福缺的，難道是出謀劃策的人嗎？
所幸在過去十年，平安的凈利潤和營收有了很大提升，即便這次華夏幸福虧損計提減值達到359億元（對股類資產144億，債權類215億），尚不足以使得這家金融保險巨頭垮台，但損失仍然是肉眼可見的多。
平安在2021年中期業績中表示，歸母營運利潤同比增長10.1%至818.36億元，但歸母凈利潤同比下降15.5%至580.05億元，歸母凈利潤少了90億進賬，原因不言而喻，受華夏幸福拖累。
正因此，平安稱，保險資金的投資組合收益率有所承壓，對華夏幸福的撥備非常審慎。換句話，計提減值虧損在359億已經是非常審慎的情況下算出的數字，若包含商譽及假設債務重組不順利的情況下，平安此次投資的損失可不止這個數。
在今年6月，中國平安回應投資者十年間的投資收益情況稱，2011-2020年，中國平安的平均總投資收益率和綜合投資收益率為5.3%和5.5%，這一收益率僅比銀行的理財產品稍高。
而可供參考的是，2019年全國社保基金投資收益率達到15.5%，中國平安的投資收益率顯著低於這一數值，實在難言樂觀。
追究華夏幸福目前的問題，其實並不比「某大」輕，甚至可以給想要在產業地產分一杯羹的開發商們一點啟示。
華夏幸福「不幸福」
華夏幸福的弱點在於重倉環京區域，其運營模式為長短結合，即長期以工業園區開發招商，通過與政府合作圈地，短期做住宅開發，一旦住宅開發遇挫，很容易會陷入短期資金緊張。
在環京與雄安新區等利好政策的推動下，2016年，華夏幸福迎來高光時刻，以1203億的銷售額沖到房企第8名，成為千億房企陣營之一，華潤置地、金地、世茂、招商蛇口、龍湖等房企都排在它的後頭。
該年，華夏幸福實現營收538.2億元中，接近九成的營收都來自環京區域，「孔雀城」的名聲大噪。
它的至暗時刻也因重倉環京而難以脫身，那些年栽倒在環京區域的房企又何止華夏幸福，還有京漢置業（現已易主奧園）等。
除了環京布局，華夏幸福的融資成本也處於行業的中上游，即便2018年引入平安後，華夏幸福發債利率仍有10%以上。
雪球越滾越大，在引入平安後的這三年，華夏幸福發債更猛了，平安對華夏幸福的 投資共計540億元，其中股權投資180億元和表內債券投資360億元 。
當環京布局這一點從優勢轉變為致命弱點時，華夏幸福的爆雷也來得飛快。
平安集團董事總經理兼聯席CEO謝永林曾對外表示，當初選擇投資華夏幸福，是看中了其產業新城、支持地方政府發展的的商業模式，與險資投資特點相契合。但環京津冀調控趨嚴，環京住宅量價齊跌，回款成問題，造成資金鏈斷裂。
此外，華夏幸福近幾年的新拓展區域效果不及預期，擴張太快，管理不精細，加上新冠疫情這只「黑天鵝」，加劇了華夏幸福的兌付風險和財務危機。
今年中期業績顯示，華夏幸福營收210.68億元，同比下降 43.63%，期內虧損將近百億，歸母凈利潤為-94.8億元，同比下降256.37%。
期內虧損的原因有兩點：一是收入和毛利率大幅下滑。其二，華夏幸福期內的資產減值損失與信用減值損失達到21.45億元，是去年同期的近4倍，主要原因在於存貨跌價損失及合同履約成本減值損失14億元。
華夏幸福當期的毛利率僅5.29%，明顯低於2018-2020年同期的45.67%、48.73%、46.93%，毛利率低的很重要原因在於營收壓縮的同時，營業成本不僅不降反而還微升0.6個百分點。
在營收成本方面，華夏幸福控制三費支出， 唯獨財務費用支出翻了一倍還多，上半年光是財務費用就花去了56.35億元 ，比去年同期多花了33億，同比增長143%，其表示繫上半年的融資利息增加所致。
如此來看，即便當初引入平安是為了拿到「更便宜」的錢，降低利息成本，但在爆雷之後都作鳥獸散，華夏幸福想要融錢已經融不到了，只能出售資產或引戰投，但今年這個時間點，誰又還會充當「接盤俠」呢？
針對這一點，上交所也要求其補充披露近期存量債務及利率變化情況。
而華夏幸福的危機遠不止於此，銷售規模和債務的形成反向變化，預示著未來一段時間，華夏幸福都很難走出泥潭。
今年上半年，華夏幸福的銷售額僅139.68億元，同比下降66.69%，排名跌到100名開外， 銷售業績直接倒退到2013年以前（2013上半年華夏幸福的銷售額159.09億元）。
其中，房地產銷售額合計74.89億元，銷售面積69.1萬 ，結轉收入149.18億元，結轉面積155.06萬 ，但 待結轉面積高達1324.05萬 ，存貨大也不是件好事，導致周轉失靈。
截至2021年6月30日，華夏幸福的 有息負債為1876.19億元 ，其中短期借款及短期應付債券291.36億元、一年內到期的非流動負債（不含租賃負債）786.9億元， 短期資金需求至少1078.26億元 。
而最新的數據顯示，截至2021年9月初，華夏幸福 逾期債務本息合計高達878.99億元 ，半年末該公司的貨幣資金余額僅139.8億元，其中 可動用資金7.34億元， 各類受限或限定用途的資金為132.46億元， 資金缺口超過870億元，何解？
更甚，由馬明哲引薦的吳向東，從華潤置地轉身到華夏幸福時候怎麼也不會想到，自己的離場方式竟是這般光景。在今年的危急時刻，吳向東團隊出走華夏幸福，也代表了各方的立場。
停擺，或許就在一瞬間。平安會不會沽空華夏幸福？華夏幸福的救兵會是誰？
平安「地產」生意
人人都想當「巴菲特」，但就算是巴菲特，也有失足的一天。馬明哲高估了華夏幸福的業績增長預期，還低估了其存在的風險系數。
除了華夏幸福，平安目前還投資了4家上市房企，分別是中國金茂、旭輝、碧桂園和朗詩地產，持股比例均超5%，甚至還是二股東的席位。
做房地產需要錢，而險資有錢，險資+地產，被視為最強大的組合和生意夥伴，但在今年變化莫測的房地產行業，這個組合也變得搖搖欲墜。
除了入股房企，平安還做了很多額外的投資，包括投資性房產方面，即商業地產，看中的是商業地產穩定長期的現金流。
比如今年，平安人壽在商業地產領域又下一城。其買下凱德集團中國來福士資產組合的部分股權，資產組合的總資產價值467億元，平安人壽總投資額不超過330億元，預計於2021年三季度完成交易。
而來福士資產包有上海廣場、北京來福士中國、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中國。此外，據市場消息，平安人壽正在洽談收購北大資源，後者擁有38個物業開發項目。
截止2021年6月末， 在平安集團6.89萬億的資產版圖中，投資性房產有602.69億元， 這是平安集團半年報披露出來的數據，真實的地產帝國可不止如此。
平安集團旗下的平安不動產在年報中提到，預計到2020年，中國平安集團 不動產配置金額上限為7500億元 。不動產投資不限於物業項目，還有商業體、酒店、工業物流、養老地產以及海外投資等。
而且，平安不動產不止做資管業務和投資不動產，在與第三方房企的地產項目上還做 股債權投資業務 。
簡言之，平安除了直接做地產生意，還通過 借錢給開發商收取利息、入股地產項目拿分紅 的形式增加了不少額外收入。
這也是為何，眾人都稱之為「地產巨鱷」、最大的隱形地主、房企背後的大金主。