1. 華夏幸福"重生"和環京「樓市松動」
2021年12月9日，華夏幸福基業發布公告，宣稱其《 債務重組計劃 》已經獲得「 華夏幸福金融債權人委員會 」表決通過。
「 華夏幸福金融債權人委員會 」主要就是 借錢給華夏的金融機構 ，其中包括中國工商銀行、平安集團和其他三家金融機構。
華夏同時表現：後續將在河北省政府、廊坊市政府及專班的指導下，召集公司債券持有人會議，對債務重組相關事項進行審議表決。
公告宣布後，華夏幸福股價上漲了3.86%。
這是在海航之後，第二家房企的 「債務重組計劃」 獲得通過。
這就意味著 華夏的「債權人」 已經認同華夏幸福基業的「 債務重組方案 」，華夏終於 獲得了「喘息」 的機會，這是非常重要的一步。
如果華夏的「債權人」不同意債務重組方案，華夏最後只能進入「破產重組」階段，那麼華夏就有可能會「破產重組」，甚至會「破產清算」。
債務重組計劃的通過，意味著 華夏有望「重生 」。
華夏目前的債務規模 大概在2200億 左右，而且全部都是「 金融債務 」，也就是說華夏的債務，幾乎全部都來自於「金融機構」。
這就是華夏和恆大，最大的不同。
恆大的債務高達1.9萬億，但裡面 僅有三分之一是來自於金融機構 ，因此就算金融機構給與恆大「展期」支持，恆大也很難轉變命運。
況且恆大還有更加龐大的 「表外債務」 。
因此恆大的關鍵問題在於債務規模更加龐大，而且債務結構更加復雜，各種債權人都有，從金融機構到上下游供貨商， 已經「無葯可救」 。
而且恆大自己還進行了 「金融化」 ：恆大理財。
因此恆大除了「自救」，其他人很難下手「拯救」。
而華夏的債務更小，而且主要是金融債務，只要金融機構債權人統一允許進行 「債務重組」 ，華夏就可以實現重生。
根據之前華夏公布的《債務重組計劃》， 2192億金融債務 將會通過以下 兩種方式 來進行償還：
第一種方式就是 「賣資產」 ：
第一，賣出資產回籠資金約750億元，其中約570億元用於兌付金融債務，200億用於「保交房」。
第二，出售資產帶走金融債務約500億元；
第三，以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償相關金融債務。
2021年以來，華夏已經連續賣出多個資產包，預計後面華夏還要把外地的項目連續甩掉，這樣華夏就可以減少很多債務：
將南京孔雀海持有的「上元府」的現房項目正式交予南京萬科。
將北京豐台 科技 園項目分別轉讓給北京豐台 科技 園投資控股有限公司和北京豐科世紀 科技 孵化器有限公司。
將武漢華夏賣給了寶業集團股份有限公司。
將南方總部商業地產賣給了鵬瑞（深圳）城市發展有限公司。
將浙江省嘉興市的一幅宅地賣給了融創。
第二個方式就是要求金融機構給與「延期償還」，「免除利息」，「降低利率」等方式：
第一，優先類金融債務展期或清償約352億元。
第二，剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償，預計延期5-8年償還，利率降到3.5%。
意味著華夏幸福的主要金融負債展期5-8年，也為他們後續恢復造血贏得了寶貴時間。
最為關鍵，通過這一次「債務重組」，華夏幸福依然可以 保留「孔雀城住宅業務」 ，但會 去掉部分「產業新城業務」 ，而且還能 保留「物業管理業務」 。
這說明華夏在債務重組後，越來越像一家「 房地產開發企業 」，而不再是 「新城開發企業」 ，更加純粹，也會更加保守。
但是本次債務重組，僅僅是讓華夏有了喘息機會，華夏要想徹底重生，把債務問題徹底解決，關鍵還是要 解決「銷售問題」 。
畢竟很多債務只是 「延期了5-8年」 ，而不是不需要還了。
這就需要 解決「環京地區」 的樓市問題了。
2021年12月9日，根據「每日經濟新聞」的報道，「 環京的嚴格限購撕開了一道口子 」，「 保定公開定向解除樓市限購 」。
保定市住房和城鄉建設局官網上公布了《保定市全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案》，在這個文件中，就明確提到：
購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。
這意味著環京樓市有區域出現了有條件松限。
如果我們更准確的說，這應該是 環京地區 首個公開表態「 可以限購松綁 」的城市，而其他的環京地區雖然也存在 「限購松綁」 的情況。
但基本上都「 只說不做 」，「 靜悄悄的執行 」。
這也導致了很多買房人到現在還以為 環京地區「嚴厲限購」 ，其實這些年以來，部分地區早就已經靜悄悄取消了。
保定應該是首個「 公開表態 」的城市。
我們認為， 環京地區逐漸「限購松綁 」是一個基本的趨勢，而且有可能會在明年加速這個過程。
這肯定有助於環京樓市能夠 恢復一點「生氣」 。
綜上所述，我們認為通過這一次的「債務重組」後，華夏暫時得到了喘息的機會，但要想解決河北的房企問題，歸根結底還是 需要解決環京樓市目前過於「低迷」的狀態 。
在「房住不炒」的基本前提下， 環京地區未來肯定將加速「樓市松綁」 。
一個方面是要讓「北漂」剛需盡可能進入環京地區置業，另外一個方面則是要可以引入人口，提高配套水平。
未來五年，京津冀協同發展的交通格局將基本成型，高鐵、地鐵的跨區交通將會到來，檢查站外遷也在進行中。
北三縣樓市也將逐漸觸底反彈。
2. 華夏幸福瀕臨破產，環京的房子還能買嗎
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當泰禾還在天台要死要活的，在旁邊一直不吭聲的大塊頭華夏幸福突然先跳樓了。
「環京之王」華夏幸福2月1日晚間公告稱， 發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億。
「環京之王」已經大到不能倒，至少對於廊坊來說不能倒。有監管部門排除了公司破產的可能性，要求其償還其債務，除非該公司無力償債。
華夏幸福面臨流動性問題，上周開了第一次債委會會議，陣容超級豪華。
平安集團和工行 作為債委會主席和副主席，參會人員包括人民銀行金融穩定局局長孫天琦、銀保監會創新部副主任黃晉波、證監會債券部主任陳飛、河北省委常委、人行金融穩定局、銀保監會、廊坊市長、河北銀監證監、王文學及230多家金融機構代表，監管機構、地方政府、金融機構債權人、債務人悉數到場，還有金杜律師事務所。
中國平安和工商銀行是華夏幸福最大的兩個債主，金杜律師事務所是破產重組專家。
華夏幸福的股票已經停牌，股價不到2018年峰值的1/3。
據華夏幸福最新公告顯示，截至2020年第三季度末，華夏幸福 計息負債超過2000億元 ，自2020年第四季度至今，華夏幸福 到期需償還融資本息金額559億元。
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華夏幸福到底是環京經濟的必然結果還是房地產調控的犧牲品？
華夏幸福董事長王文學總結華夏幸福的危機原因主要有： 一是錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，四年累計影響公司回款超1000億元 ；二是新拓展區域尚在培育，效果不及預期（長三角大灣區）；三是前期擴張激進，管理不精細，公司計劃超越實際能力，經營不效率，考核機制不健全，抓規模不重效益。
這並非華夏幸福第一次危機，兩年之前，環京開始房地產調控之後，華夏幸福就遇到了巨大的問題。2018年7月和2019年2月，平安資管斥資180億元，兩次入股華夏幸福，並以25%的持股比例成為第二大股東。靠著平安爸爸，華夏幸福又撐了兩年。
努力「自救」的同時，地方政府也對華夏幸福給予了很大的支持：根據報道為最高95億元人民幣（15億美元）的有條件的財務援助。
華夏幸福2020年第三季度財報顯示，報告期內 房地產儲備主要集中在固安區域、霸州區域 、涿州區域 、大廠區域、香河區域等環京區域。
2016年，華夏幸福創造了1200多億銷售額的神話，頭一次成功躋身房企TOP10榜單，以第8名超過綠城、華潤、龍湖的排名。
華夏幸福的經典IP是「孔雀城」，筆者看過幾個環京的「孔雀城」，大多位置偏僻，並不在縣市的中心，有的甚至道路還沒通。這些小區品質尚可，綠化優美，但密度較大，別墅樓盤像是略帶土味的歐式小鎮。
2017年樓市見頂之後，北京開始強有力的調控房地產市場，環京各城市也逐步全面限購，環京樓市立刻進入冰凍期。 華夏幸福用「分期付款，三年網簽」的方式來促進銷售，到期不能網簽可以選擇退款 。寄希望與三年之後限購放鬆，購房者可以網簽，如果政策不放鬆，那也可以佔用客戶資金三年。在「房住不炒」基調下和環京疲弱的樓市中，這樣的 游戲 終於玩不下去。
跟環滬和環深完全不一樣，北京周邊都是一群窮親戚，環京都是三四五線城市，北三縣也就是小縣城水平。環京的房地產市場，如果不靠外地人，根本撐不起來，除了燕郊還有點活力，其他城市的樓市都死氣沉沉。
沒有了投資客和外地的購房人，孔雀城根本賣不出去。
「環京之王」的救贖看起來困難重重，除非放開限購。但從今年的房地產調控基調來看，放開限購根本不可能；放開落戶也沒什麼吸引力，還不如去天津落戶。
當北京自豪的成為第一個「減量發展」的城市，卻發現四周的親戚都快餓死了，本來預期環京應該承接北京減掉的產業和人口，結果大部分去了南方。
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「鬼城之王」
跟所有其他的開發商都不同，華夏幸福創造了獨特的模式，華夏幸福從來不說自己是房地產開發商，而是「 產業新城運營商 」。
華夏幸福一直走「住宅+產業新城」路線，深度捆綁地方政府。華夏幸福提供規劃設計、產業發展、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、綜合運營服務等一攬子解決方案，地方政府則主要提供土地，並對項目進行監督和審批。
產業新城模式的好處是，華夏幸福能夠以極低成本拿到園區周邊大量土地，依靠賣房獲得較高的毛利率 ； 壞處是投入時間太長、需要巨額墊資、回報周期遙遠，使得公司現金流長期緊張。
華夏幸福在環京區域開發運營多個「孔雀城」時，住宅獲得的現金流投入到產業園區建設中。銷售額持續高增長時這種運營模式沒有問題，但在「房住不炒」大背景下，2017年起環京樓市因限購加碼迅速降溫，其商品房銷售遭受重挫，現金流驟然緊張，風險就這樣埋下了。
華夏幸福號稱為城市導入產業集群，對地方政府吸引力很大，然而大多數產業園都是掛著牌子的空城。雪球上有人專門去探訪華夏幸福在全國各地的產業園，大部分是空城，入駐的公司僅僅掛個牌子的比比皆是。在華夏幸福最為成功的固安產業園，情況也好不到哪兒去，有人放出無人機觀察，本該18：20下班高峰期的固安航空產業園，漆黑一片。
固安產業園和孔雀城的住宅距離天安門僅僅50公里，比北京的很多地方距離天安門都更近，如果僅看地圖，真是「性感無比」。
華夏幸福號稱「產業新城運營商」，既然是「新城」，自然是遠離成熟城區的，在荒野之上開展「造城運動」，披著產業的外衣做房地產，建造了一個個鬼城。跟激進的泰禾不同，泰禾的土地儲備基本都在一二線城市的優質地段，土地價值極高，而華夏幸福很多樓盤都建在荒郊野嶺。
過去幾年，我們從來沒有推薦過環京的房產，哪怕環京樓市每年都在固定傳播謠言，比如並入北京，比如放開限購等等，我們從未動心過。 只要一天不真正放開限購，環京房產就毫無投資（投機）價值。
當潮水退去，才能看出誰在裸泳。
華夏幸福還有人來解救和買單，但買了華夏幸福樓盤的新業主們，還能幸福嗎？