① 對賭、裁員、賣樓、退股，曾經產業新城之王華夏幸福究竟怎麼了
在中國房地產領域，華夏幸福無疑是一個非常奇特的代表，它既沒有「華南五虎」的鋒利無匹，也沒有「招金保萬」的大開大合，但卻憑借著自己獨特的發展模式成為中國房地產市場中獨樹一幟的一家企業，然而就是這樣的一家企業如今卻面臨較多的困局，裁員自救、退股造車、賣樓籌款、股價腰斬，華夏幸福到底是怎麼了？華夏幸福還能繼續幸福嗎？
一、華夏幸福的這個冬天
最近一段時間，對於房地產市場來說無疑是一個寒冬，萬科在自己的年會上高喊「活下去」，中原地產甚至發出了「排隊等死」的說法，但是對於房地產知名企業華夏幸福來說，這個冬天似乎是格外寒冷。
7月10日，華夏幸福公告稱，控股股東華夏控股和平安資管簽訂股權轉讓協議。雙方約定，華夏控股以23.655元/股的價格，向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，占公司總股本的19.7%。華夏幸福承諾，未來3三年，公司凈利潤增長率分別不低於30%、65%、105%。如此苛刻的對賭協議，可以看出華夏幸福對於資金的渴望。
10月10日，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米住宅用地，簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。環京土地一共涉及10幅土地，用地總面積為509畝，住宅用地共計33.9萬平方米。以上地塊均由華夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日間取得，土地價格共計約38.33億元。華夏幸福也被認為是虧本賣地、打折賣樓。
11月10日，華夏幸福傳出「華夏的小鎮集團全國400多人和華夏京南集團500多人全部裁掉。」華夏幸福三天裁員上千人的消息也由此在地產圈傳播開來。
11月29日，根據啟信寶的數據顯示，合眾新能源的法人代表由王文學變為方運周，這離去年10月份王文學取代方運周成為合眾新能源的法人代表不過剛剛過去一年，2017年12月份，王學文控制的知合出行科技有限公司向合眾新能源注資12.5億元，從而控股合眾新能源。而卸任的王文學正是華夏幸福的掌門人。
嚴苛對賭、打折賣樓、裁員自救、退股造車，這些舉動都表明了華夏幸福似乎正在出現問題，截至12月4日收盤，華夏幸福的股價已經從今年2月份最高峰的46.88元每股跌到了現在的25.92元近乎腰斬，這讓大家不禁想問華夏幸福到底怎麼了？
二、從火鍋店到獨樹一幟的華夏幸福
每每說起華夏幸福，地產產業當中都會用傳奇來形容，1992年市場經濟的大潮剛剛勃發的時候，華夏幸福的掌門人王文學辭掉了當地交通局的鐵飯碗開了一家火鍋店。藉助火鍋店的所積累的原始資本，王文學干起了日漸紅火的裝修生意，幾年不到的時間就包攬了廊坊市的裝修工程。從火鍋店的王老闆變成裝修的王包工頭的時候，恰逢1997年亞洲金融危機，在經濟出現不景氣的時候，各地的福利分房政策也正好取消，王文學敏銳地察覺到了福利分房取消所帶來的商機。他放棄了賺錢的火鍋生意和裝修生意，直接投身房地產發展的大潮。以當地一個小街道華夏里命名了第一個樓盤華夏花園，並以此成為了公司的名字：華夏幸福。
2000年前後，華夏幸福已經在河北擁有了三個項目，成為了一個小開發商，面對著房地產開發轟轟烈烈之勢，華夏幸福其實做的並不出眾，於是王文學開始尋找差異化競爭優勢，他盯上了房地產企業都不太願意做的產業地產這塊蛋糕。2002年，河北固安開發區成為了王文學華夏幸福成名的代表作，由於河北南三縣離北京較遠，相比於土地眾多、離京較近的北三縣，固安幾乎就是個難啃的硬骨頭，但是王文學就是看中了硬骨頭簽下了60平方公里、期限50年的開發協議。
由於之前沒有任何先例，王文學的固安之旅並不順利，但是華夏幸福就是一點點地摸索，摸出了之後被稱之為「政府主導，企業運作，合作共贏」，形成了「權責分明、利益共享、風險共擔、全程合作」的機制，當然在十幾年後的今天我們知道這個模式還有個新潮的名字」PPP模式「。
華夏幸福就憑借自己摸索的PPP模式，自己規劃設計，自己土地整理，自己基礎設施建設，自己公共配套，自己吸引產業，自己運營城市，這一套地做下來將一個一窮二白的地方變成了具備吸引力、承載力、競爭力的新城，而華夏幸福更因此將自己自詡為產業新城運營商。2008年之後，華夏幸福更將自己的模式推而廣之，在全國一口氣砸下了一百多個項目，華夏幸福也成為了最有名也最獨樹一幟的房地產企業。
三、華夏幸福到底怎麼了？
其實，我們仔細研究華夏幸福的模式就會發現，華夏幸福是一個最特殊的房地產企業，華夏幸福所有住宅的地都是自己園區內的，整個園區的三通一平也都是華夏幸福自己做的，所以華夏幸福的拿地的成本並不高。再由於華夏幸福做的是產業地產，所以其土地儲備在整個房地產產業當中都不算高，既沒有高昂的拿地成本，也沒有壓在手上的土地儲備，華夏幸福理論上不該有問題。然而，華夏幸福就是出問題了，那麼他的問題到底出在哪呢？
一是華夏幸福的開發成本實在是太高了。對於一般的房地產企業來說，最大的成本無疑是拿地成本，但是正如我們之前說的，華夏幸福拿地基本上成本都不高，但是華夏幸福乾的不僅是房產商的事情，更是地產商的事情，那麼其地產成本實在太高。華夏幸福的主要成本來自於土地整理、三通一平（通水、通電、通路、土地平整）以及當地的基礎設施建設，由於拿的土地本身就不是區塊價值很高的土地，這就需要華夏幸福下大力氣去自己招商引資，去自己想辦法給這個產業園找思路，這些都需要巨大的成本，這也導致了華夏幸福的產業新城開發成本太高。
二是華夏幸福的政策風險太大。相比於其他的房地產開發商，華夏幸福開發的是產業地產，這就意味著其業務受到政策的影響極大，如果政策支持，那麼華夏幸福必然會發展的順風順水。然而，從2016年開始，房地產市場政策出現風向逆轉，環京地區限購政策層層加碼，環京地帶的住宅價格出現大跌，某些地方甚至出現腰斬。2017年，環京地區出現了雄安新區，可以說產業限購政策達到了史上最嚴，環京地區的房地產市場陷入了嚴重的問題當中，而環京地區更是華夏幸福的主陣地，自然受到沖擊最大。2017年，華夏幸福的經營性現金流量凈額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。華夏幸福的現金流壓力可見一斑。
三是華夏幸福的業務模式復制起來難度不小。華夏幸福的成功來自於其開發產業園區，相比於京津冀地區很多地方幾乎一無所有的土地，華夏幸福可謂是在白紙上作畫，雖然難度不小，但是阻力不大，自由發展的空間相當多。然而，華夏幸福的模式復制到了長三角、珠三角、長江中游、中原城市群、成渝城市群等地的時候卻出現了問題，這就是這些地方不同於京津冀地區，當地本身的產業基礎就已經存在，留給華夏幸福輾轉騰挪的空間不多，華夏幸福在很多地方的發展都出現了不同程度的難題，想要完美復制環京地區模式難度相當之大。
在這樣的基礎上，才出現了文初我們說的華夏幸福與平安的嚴苛對賭、裁員自救、打折賣樓、退股造車這一幕，當然華夏幸福的掌門人無疑在丟車保帥、壯士斷腕，無論怎麼樣保住現金流，先活下去就是最正確的事情。最近，華潤置地的原掌門人吳向東空降華夏幸福，臨危受命的吳向東能否帶領華夏走出當前困局，也值得我們進一步期待了。
② 華夏幸福債務危機愈演愈烈 違約110億只是一個開始
記者 楊帆
大潮退卻，裸泳者華夏幸福爆雷才開始。華夏幸福陷入了債務危機，目前已經累計有110億的逾期，但目前公司可動用的資金僅有8億。按照公司董事長王文學的說法，債務加上新增融資全面受阻、業務現金流根本無法覆蓋償付需求、可注入的資金基本枯竭，最終觸發了此次流動性危機。
債務違約110億只是一個開始
2月26日晚間，華夏幸福(600340)發布公告稱，近期公司下屬子公司新增未能如期償還本息金額58.17億元債務情況，包括銀行貸款、信託貸款、境外債券等債務形式，未涉及境內債券、債務融資工具等產品。
截至目前，公司累計未能如期償還債務本息合計110.54億元，目前公司正在與上述逾期涉及的金融機構積極協調展期相關事宜。
華夏幸福表示，公司流動性階段性緊張導致的債務未能如期償還，對公司融資產生較大影響;目前，為化解公司債務風險，加快促進公司有序經營，公司正在積極協調各方商討多種方式解決當前問題。公司也將在地方政府的大力支持下，在主要股東的積極協調下，加快制定短中長期綜合化解方案。公司將堅決恪守誠信經營理念，積極解決當前問題，落實主體經營責任。以「不逃廢債」為基本前提，按照市場化、法治化、公平公正、分類施策的原則，穩妥化解華夏幸福債務風險，依法維護債權人合法權益。
分析認為，華夏幸福當前有限的流動資金並不能覆蓋大規模的債務。另外，公司在如今的經營現狀下，新增融資的渠道也受到很大阻礙。基於此，未來隨著更多債務到期，華夏幸福面臨的債務缺口還將更大。
錯判形勢、激進擴張「埋雷」
華夏幸福如今出現嚴重的債務危機，並非無跡可尋。
財報數據顯示，2015年至2019年，華夏幸福的年度凈利潤連年攀升，2019年的凈利潤已經達到146.12億元。即便是在受疫情影響的2020年，公司在前三季度的凈利潤也累計達到72.8億元。根據東方財富網的統計，其凈利潤排名位列房地產行業第4位。
然而，華夏幸福的現金流卻與公司的凈利潤表現背道而馳。自2017年起，公司現金流轉負，達到-162.28億元。之後，華夏幸福的現金流一直沒有好轉，2019年時，該數據已經達到-318.19億，而在2020年第三季度，公司現金流仍然為-250.73億元。
「華夏幸福」董事長王文學在債務協調會上表示，公司因為錯判形勢，激進擴張，導致今年到期債務將達到上千億元人民幣，以公司現有賬面資金將無力償債。
那王文學提到的「錯判形勢，激進擴張」到底怎麼一回事?
王文學稱，2016年以前，環京市場銷售及回款佔比達90%以上。但是，由於被成績沖昏了頭腦，造成對形勢誤判，後期繼續加大環京產業新城的投入和配套住宅投資。後來，由於環京住宅市場量價齊跌，規模腰斬。當意識到問題的嚴重性的時候，因為船大難掉頭，局面已經不可挽回。
對於流動性問題，王文學歸納出四點原因，第一是錯誤研判了環京的房地產形勢，投資過於集中;第二是新拓區域尚在培育中，效果不及預期;第三是前期擴張激進，管理不夠精細;第四是多輪疫情沖擊使經營困境雪上加霜。
內外因素綜合作用下，公司債務償付問題爆發，2021年到期需償付金額高達千億元，但截至1月末，公司貨幣現金僅有240億元，且基本上都是受限資金。「新增融資又全面受阻，業務現金流根本無法覆蓋償付需求。可注入的資金，基本枯竭。危機由此觸發，這是所有人都不願意看到的局面。」王文學表示。
多家機構給予負面評級 股價持續走低
1月27日，國際評級機構惠譽發布最新評級公告，將華夏幸福的高級無抵押評級從B下調至CCC，同時將公司移出負面評級觀察名單。而就在十幾天前，惠譽剛剛將其評級從「BB-」下調至「B」。幾乎同時，另一國際評級機構穆迪，也將華夏幸福的Ba3企業家族評級和企業支持的高級無擔保評級下調至B2。
不止惠譽、穆迪等國際評級機構，國內評級機構也對華夏幸福的債務狀況敲響了警鍾。
1月8日，中金公司將華夏幸福投資評級降至中性;1月19日，中誠信國際將華夏幸福的評級展望調整為負面，主體信用等級保持為AAA。
對於華夏幸福的債務危機，資本市場早有反應。2021年1月初，華夏幸福境內外多隻債券突然大幅下跌。其中，折價最多的如美元債「華夏幸福8.05% B20250113」，面額100美元，成交價52美元;境內債「16華夏01」面額100元，成交價55.2元。
A股方面，2020年下半年以來，華夏幸福股價就不斷走低。2月19日，華夏幸福復牌即遭遇一字跌停。截至2月26日收盤，其股價收於8.48元/股，創下2015年以來新低。而相比其2017年創下33.88元/股 歷史 最高點的高光時期，目前公司總市值已蒸發超過500億元。
③ 華夏幸福 一季度報華夏幸福股今日股市華夏幸福市值多少錢
"房住不炒、因城施策"是中央所繼續堅持的政策主基調，面對政府對房地產實施的高壓政策和精準調控，那麼房地產未來會向著怎樣的方向發展？今天我就對一個房地產行業的優質企業--華夏幸福進行分析。
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一、從公司角度來看
公司介紹：華夏幸福已經成為了產業新城規模式的標桿運營商。公司主營產業新城和商業房地產的相關業務。主要產品涵蓋了產業新城、產業小鎮、房地產開發這幾種。
大概談了一下華夏幸福的公司情況後，再來剖析一番公司的優點是什麼？
優勢一、領先的產業新城運營商
公司主要大量投入於產業新城的投資、開發、建設與運營，已成長為中國領先的產業新城運營商。公司主要以"產業優先"作為核心策略，不停的為所布局區域引導、培養產業集群；同步建設並運營一些城市配套，比如居住、商業、教育、醫療、休閑等，最終實現區域的經濟發展、社會和諧、人民幸福，推動城市的高質量、可持續發展。公司主要業務可以總結成兩大板塊，一個板塊為產業新城業務，另一個板塊為房地產開發業務。公司在全國范圍內，涵蓋了15個核心都市圈，實現了"3 3 X"的戰略格局，在80個產業新城打開市場。
優勢二、與華為合作智慧城市
華為技術有限公司在背景與攻速簽署了正式的合作協議。雙方均已約定，華夏幸福全球范圍內的投資運營的產業新城進行合作，集中力量促進產業新城中的智慧城市、智慧園區、智慧社區的持續發展，而且將以"智慧大廠"項目當作切入點，是為了幫助大廠縣的產業新城能更好更准確的邁入智慧城市。其中，華為將提供智慧城市的頂層設計，負責與政府的對接以及後續項目的具體實施落地。
優勢三、或受益雄安新區建設
公司已與保定市政府簽署了《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》，委託區域面積，大概為300平方公里，先期開發建設核心區域大約是三十五平方公里。公司和雄縣人民政府已經集體的簽署了合作開發建設經營約定的區域這方面的合作協議，協議中約定的內容就是雄縣人民政府將會以河北省雄縣行政區劃定內容區域的整體開發各事項，並且與公司進行合作，委託區域面積大約是181.2平方公里。
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二、從行業角度來看
華夏幸福的主要范圍是產業新城業務，不怎麼會受住房調控的影響。而且在這嚴格的調控之下，房地產行業供給側改革加速，比較利好的優質企業也都比較穩健的發展，且市佔率也在不斷提升。通過調控加碼，房地產行業供給側改革的速度會比較快，此前杠桿較高的激進房企融資將受到嚴格限制，是極有可能退出行業或放緩擴張的。針對華夏幸福這樣的優秀企業，它有順暢的融資渠道，成本算起來很低，凡是要求來進行規劃拓展的空間，未來有望實現地產市場份額持續提升。
總的來講，我認為華夏幸福公司作為房地產行業的優質企業，寄希望於行業改革來臨的時候，迎來高速的發展。但文章不是實時更新的，要是你們想進一步掌握華夏幸福未來行情，則可以動動小指點擊一下鏈接，有專業的投顧會幫忙診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？
應答時間：2021-12-01，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看