南京華夏幸福還不起錢怎麼辦

A. 傳華夏幸福擬債務重組，2000億有息負債，華夏幸福未來如何

華夏幸福死定了，很難有奇跡發生。

主要原因有2個：1.債台高築，現金短缺，資金鏈已經斷裂；2.經營模式是死結，無法解開了。

華夏幸福欠下了天量債務，其中有息負債就高達2000多億，資產負債率高達83%。

欠債還錢，僅僅2020年第四季度至今，公司需要償還的本息金額，就高達559億元。

然而，公司已經沒錢了，截至2021年1月31日，公司的貨幣資金余額為236億元，可動用資金僅有8億元，各類受限資金為228億元，這些受限資金無法用於還債。

公司目前已經資金鏈斷裂，有52.55億元債務發生逾期，接下來的債務違約還會不斷發生。

華夏幸福為什麼會發生危機？我個人認為，它的經營模式出了問題。

公司的主營是打造產業新城，說白了就是到郊區便宜拿地，幾乎從零開始造城，等小城打造好了，再蓋房子賣房子。

我個人認為，造城這種地產模式是違背客觀經濟規律的。 歷史 上大多數城市，都是人們自發聚集形成，城裡的各種配套設施，也是逐步完善的，俗話說得好：羅馬不是一日建成的。

造城這種地產發展模式，是想用幾年時間打造一個城市，你覺得可能嗎？我個人認為，造城這種模式簡單粗放，後遺症非常明顯，房子缺乏必要的配套，沒有增值前景。

隨著人們的財商不斷提高，你覺得他們會持續買這種房子嗎？公司在造城上投入巨額資金，將來這些房子賣給誰呢？造城會不會最終成為空城呢？

現實生活中，造城失敗的案例比比皆是，比如：海景房， 旅遊 地產，民宿等。

惠州大亞灣就是在造城，目前大亞灣缺乏各種配套，房子供大於求，增值前景堪憂，買房人普遍被套牢。

造城成功的案例，我個人認為，只有深圳一個案例，但深圳不是某個開發商造就的，而是全國人民造就的。

由於公司的經營模式違背客觀經濟規律，且債台高築，現金短缺，資金鏈已經斷裂，華夏幸福難以起死回生了。

短期華夏幸福會非常困難，河北政府會出手救華夏幸福，平安大概率未來會掌握華夏幸福的控制權。

近3年來環京的嚴格的限購政策加上環京的房地產形勢大跌，使得銷量大幅的下降，近四年的銷售額影響在1000億左右。

新拓展的長三角大灣區的效果遠不如預期。

16年以前瘋狂的銷售業績使得華夏幸福飄了，投資戰略過於激進，好高騖遠，管理粗放不夠精細。

國家出台最嚴房地產調控三道紅線，華夏幸福三道紅線全部踩中，融資將受到極大的限制。

2020年的疫情使得華夏幸福雪上加霜，到2021年到期應付金額1000多億，華夏幸福的200多億貨幣基金全部受限，資金山窮水盡。

到2021年2月1日，公司及下屬 公司52.55億元債務逾期，公司股票停牌，華夏幸福陷入四面楚歌。

短期的華夏幸福一定非常的困難。

河北政府一定會救華夏幸福 ，華夏幸福牽扯的面太廣了，華夏幸福超千億的房企如果徹底死了，環京的地產界將陷入無底的深淵，投資者、員工、購房業主、合作供應商、建築工人、債主等將是一個很大的 社會 問題。

1月15日，據媒體稱，河北政府承諾為華夏幸福提供95億的有條件的財政支持，雖然華夏幸福沒有對外確認。

1月19日，彭博社稱華夏幸福將1期的債務轉入中證登。該社認為這筆資金來源於省政府的援助。

但華夏幸福的虧空仍然巨大，政府其實態度很明顯了，會全力救華夏幸福，華夏幸福跟河北政府關系這一塊一直是沒得說的。

平安會全力搶救華夏幸福，平安系是華夏幸福的第二、第三、第四大股東。 2018年中國平安入股華夏幸福，給華夏幸福輸血近300億，同時簽訂對賭協議，如果完不成將向平安進行現金補償，2018、2019都是擦邊完成，2020受疫情影響，華夏幸福銷售受到很大影響，沒有完成的可能。

平安會全力救助華夏幸福的債務問題，如果華夏幸福沒有轉機，平安的投資將會虧損嚴重。

華夏幸福是有轉機的希望的

華夏幸福有許多跟政府長期合作的項目，這些投資的周期是很長的，平安一定會在救華夏幸福的過程中獲得華夏幸福的控制權，畢竟這些項目未來的回報是可觀的。

1.首先不要指望河北政府救，因為政府是河北人民政府，華夏幸福涉及人民但不是人民的。

2.地產洗牌期，擬債務重組就證明現在很不好，被洗掉也是歸宿之一

3.未來跟規劃相關，不清楚華夏幸福老闆們腦子想法和規劃，還設計運營能力，外人也談不上分析他的未來，且行且珍惜，倒是有一點負重前行不如支持年輕一代的新銳技術公司發展，生生不息的商業生態才能逐漸形成中華商業文明，最終實現中華的偉大復興！

開會研究，還肯定華夏幸福產業造城模式，僅此一點，就不看好。

其問題不僅僅是因為政策變化，環京地產低迷，這只是誘因，或至多是部分原因。根本上是由於其盲目粗放的發展模式造成的。到處圈地，搞產業新城；到處挖人，簡單粗暴招商。以貸款支撐發展，負債不計後果。如此模式，怎能持續？

當你欠債2000億時，你就根本不用擔心未來。

企業自有資金和資產都不夠還利息的，這種企業必須清算，歸還所有債務，國家主持公道。嚴查資金外流！

一句話房賣不出去問題就解決不了

多米諾骨牌開始倒了。他只是前面幾張！

華夏幸福當前所面臨的問題反應出我國房地產業整體面臨的問題。房住不炒，推動房屋租賃這是所有房地產公司繞不開的國家大政，這個大政逼迫所有房地產公司整體改革，以獲得生存權。

華夏幸福目前突出的問題不是效率低下，不是嚴重虧損，而是債務巨大，同時應收賬款巨大。如果應收賬款及時回籠，公司便可准時付息償債，正常經營。應收賬款無法回籠產生的原因是多方面的，較大原因在於當地政府的政策導向，比如環京開發等等，但更大原因在於大政。至於2020年營業收入縮水不是華夏和其它房地產公司的死結問題，只是疫情下所有產業需要共同面對的問題。

華夏幸福面臨的問題較大，但前景並不灰暗。從目前來看，各級政府、金融機構、各類債權人、大小股權人都不想看到華夏垮掉，都有擔當地准備為華夏站台。掏出真金白銀也好，債務延期也好，問題很快會得到解決，不需要極度悲觀。

近期媒體透露出的華夏幸福掌舵人王文學的四點自身剖析可以看出華夏的董事會是務實的，是有擔當的，是有信心度過難關的。十幾萬華夏幸福的大小股東們沒必要跳樓，挺一挺一定會過去。老股民哪個沒遇見過由於政策或突發事件導致的板塊低迷，但不都雲開霧散了嗎。塑化劑導致的白酒低迷都抗過去了，環京板塊建設遲滯還能解決不了嗎。

2021.2.2

華夏幸福是河北開發商老大，也是環京一哥，所涉及的產業新城，地產項目牽扯的各級各類政府部門，小區業主不計其數，合作銀行，公募，私募機構，信託，數量之多，必須的通力合作全力救治，才能避免區域系統銀行金融風險，才是保證 社會 的穩定團結，人民安居樂業，才能保障廣大業主的合法權益

B. 華夏幸福稱已簽約實現債務重組金額近1197億元，這一數據說明了什麼

華夏幸福已經簽約實現債務重組將近1197億元，這意味著華夏幸福或許可以起死回生。雖然債務重組金額達到了119,7億元，但華夏幸福仍舊剩餘46,4億的債務還沒有償還。再加上此公司還有新增訴訟跟仲裁案件，合計為4.4億元，華夏幸福，真的可以就此重來嗎？再想要實現債務重組，還會那麼簡單嗎？

3.說明債務重組的速度還是趕不上銀行貸款償還速度

這組數據其實更加能夠說明華夏幸福所面臨的窘境，即便這么努力進行債務重組，即便已經達到了1000多億元的資金，但仍舊趕不上涉事金額的速度。如果華夏幸福，不能償還這些仲裁金額，倒閉是遲早的問題。而對於很多投資者來說，華夏幸福已經在垂死掙扎，只希望能夠償還債務。

C. 華夏幸福瀕臨破產，環京的房子還能買嗎

1

當泰禾還在天台要死要活的，在旁邊一直不吭聲的大塊頭華夏幸福突然先跳樓了。

「環京之王」華夏幸福2月1日晚間公告稱， 發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億。

「環京之王」已經大到不能倒，至少對於廊坊來說不能倒。有監管部門排除了公司破產的可能性，要求其償還其債務，除非該公司無力償債。

華夏幸福面臨流動性問題，上周開了第一次債委會會議，陣容超級豪華。

平安集團和工行 作為債委會主席和副主席，參會人員包括人民銀行金融穩定局局長孫天琦、銀保監會創新部副主任黃晉波、證監會債券部主任陳飛、河北省委常委、人行金融穩定局、銀保監會、廊坊市長、河北銀監證監、王文學及230多家金融機構代表，監管機構、地方政府、金融機構債權人、債務人悉數到場，還有金杜律師事務所。

中國平安和工商銀行是華夏幸福最大的兩個債主，金杜律師事務所是破產重組專家。

華夏幸福的股票已經停牌，股價不到2018年峰值的1/3。

據華夏幸福最新公告顯示，截至2020年第三季度末，華夏幸福 計息負債超過2000億元 ，自2020年第四季度至今，華夏幸福 到期需償還融資本息金額559億元。

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華夏幸福到底是環京經濟的必然結果還是房地產調控的犧牲品？

華夏幸福董事長王文學總結華夏幸福的危機原因主要有： 一是錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，四年累計影響公司回款超1000億元 ；二是新拓展區域尚在培育，效果不及預期（長三角大灣區）；三是前期擴張激進，管理不精細，公司計劃超越實際能力，經營不效率，考核機制不健全，抓規模不重效益。

這並非華夏幸福第一次危機，兩年之前，環京開始房地產調控之後，華夏幸福就遇到了巨大的問題。2018年7月和2019年2月，平安資管斥資180億元，兩次入股華夏幸福，並以25%的持股比例成為第二大股東。靠著平安爸爸，華夏幸福又撐了兩年。

努力「自救」的同時，地方政府也對華夏幸福給予了很大的支持：根據報道為最高95億元人民幣（15億美元）的有條件的財務援助。

華夏幸福2020年第三季度財報顯示，報告期內 房地產儲備主要集中在固安區域、霸州區域 、涿州區域 、大廠區域、香河區域等環京區域。

2016年，華夏幸福創造了1200多億銷售額的神話，頭一次成功躋身房企TOP10榜單，以第8名超過綠城、華潤、龍湖的排名。

華夏幸福的經典IP是「孔雀城」，筆者看過幾個環京的「孔雀城」，大多位置偏僻，並不在縣市的中心，有的甚至道路還沒通。這些小區品質尚可，綠化優美，但密度較大，別墅樓盤像是略帶土味的歐式小鎮。

2017年樓市見頂之後，北京開始強有力的調控房地產市場，環京各城市也逐步全面限購，環京樓市立刻進入冰凍期。 華夏幸福用「分期付款，三年網簽」的方式來促進銷售，到期不能網簽可以選擇退款 。寄希望與三年之後限購放鬆，購房者可以網簽，如果政策不放鬆，那也可以佔用客戶資金三年。在「房住不炒」基調下和環京疲弱的樓市中，這樣的 游戲 終於玩不下去。

跟環滬和環深完全不一樣，北京周邊都是一群窮親戚，環京都是三四五線城市，北三縣也就是小縣城水平。環京的房地產市場，如果不靠外地人，根本撐不起來，除了燕郊還有點活力，其他城市的樓市都死氣沉沉。

沒有了投資客和外地的購房人，孔雀城根本賣不出去。

「環京之王」的救贖看起來困難重重，除非放開限購。但從今年的房地產調控基調來看，放開限購根本不可能；放開落戶也沒什麼吸引力，還不如去天津落戶。

當北京自豪的成為第一個「減量發展」的城市，卻發現四周的親戚都快餓死了，本來預期環京應該承接北京減掉的產業和人口，結果大部分去了南方。

3

「鬼城之王」

跟所有其他的開發商都不同，華夏幸福創造了獨特的模式，華夏幸福從來不說自己是房地產開發商，而是「 產業新城運營商 」。

華夏幸福一直走「住宅+產業新城」路線，深度捆綁地方政府。華夏幸福提供規劃設計、產業發展、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、綜合運營服務等一攬子解決方案，地方政府則主要提供土地，並對項目進行監督和審批。

產業新城模式的好處是，華夏幸福能夠以極低成本拿到園區周邊大量土地，依靠賣房獲得較高的毛利率 ； 壞處是投入時間太長、需要巨額墊資、回報周期遙遠，使得公司現金流長期緊張。

華夏幸福在環京區域開發運營多個「孔雀城」時，住宅獲得的現金流投入到產業園區建設中。銷售額持續高增長時這種運營模式沒有問題，但在「房住不炒」大背景下，2017年起環京樓市因限購加碼迅速降溫，其商品房銷售遭受重挫，現金流驟然緊張，風險就這樣埋下了。

華夏幸福號稱為城市導入產業集群，對地方政府吸引力很大，然而大多數產業園都是掛著牌子的空城。雪球上有人專門去探訪華夏幸福在全國各地的產業園，大部分是空城，入駐的公司僅僅掛個牌子的比比皆是。在華夏幸福最為成功的固安產業園，情況也好不到哪兒去，有人放出無人機觀察，本該18：20下班高峰期的固安航空產業園，漆黑一片。

固安產業園和孔雀城的住宅距離天安門僅僅50公里，比北京的很多地方距離天安門都更近，如果僅看地圖，真是「性感無比」。

華夏幸福號稱「產業新城運營商」，既然是「新城」，自然是遠離成熟城區的，在荒野之上開展「造城運動」，披著產業的外衣做房地產，建造了一個個鬼城。跟激進的泰禾不同，泰禾的土地儲備基本都在一二線城市的優質地段，土地價值極高，而華夏幸福很多樓盤都建在荒郊野嶺。

過去幾年，我們從來沒有推薦過環京的房產，哪怕環京樓市每年都在固定傳播謠言，比如並入北京，比如放開限購等等，我們從未動心過。 只要一天不真正放開限購，環京房產就毫無投資（投機）價值。

當潮水退去，才能看出誰在裸泳。

華夏幸福還有人來解救和買單，但買了華夏幸福樓盤的新業主們，還能幸福嗎？

D. 華夏幸福發布債務違約公告，華夏幸福究竟是如何欠下52億債務的

“公司目前貨幣基金200多億均受限，資金枯竭。環京地區價量齊跌，公司錯判形勢，造成嚴重後果，希望債權人同舟共濟，共渡難關。”

華夏幸福發公告首度承認暴雷，債務逾期本息合計高達52.55億元，涉及銀行貸款、信託貸款等債務形式。

1月28日，據REDD消息稱，華夏幸福擬成立債委會，由最大的債權人工行和平安牽頭，而昨天曝出的消息是華夏幸福正在與顧問進行磋商，以制定庭外債務重組建議。

據REDD消息，華夏幸福計劃建立一個由其最大的兩個債權人中國平安和工商銀行牽頭的債委會。債委會還將包括其他三個金融機構，並將於2月1日正式成立，以解決該公司的債務問題。

報道稱，成立委員會的決定是由華夏幸福工作小組上周做出的；有監管部門上周排除了公司破產的可能性，要求其償還其債務，除非該公司無力償債。

E. 華夏幸福自救

2020年受調控政策及疫情影響，華夏幸福三季度銷售回款大幅度下降，一年內到期債務超過千億規模。2021年初，華夏幸福先後被穆迪、惠譽、中誠信等評級機構下調信用評級，中融信託的兩筆信託融資也被傳逾期。

華夏幸福的情況引起了廣泛關注，1月21日，上交所對華夏幸福下發了監管工作函。

實際上，從2020年12月，華夏幸福與平安就開始商討應對方案，一方面加大銷售和回款緩解現金壓力，另一方面與平安商討相關資產交易價格。2018年入股以來，平安累計向華夏幸福投入超過300億元。

自救的同時，河北方面也開始協助華夏幸福脫困，首個動作是援助95億元現金。「我們並不是沒錢，而是產業新城的賬款回不來。」另一位華夏幸福的人士認為，華夏幸福暫時出現的困難，直接原因是環京區域限購及疫情等因素對銷售回款帶來的影響。

危機

1月20日，華夏幸福發布公告，對「16華夏債」14.8億元債券全部實施回售，並於1月23日前對這筆債券進行轉售。截稿前，華夏幸福還未公布進一步信息。

此前傳出河北省將有條件援助華夏幸福的95億元現金，首筆30億元資金中的15億元將用來回售「16華夏債」。

這筆在2023年到期的債務，投資人沒有在回售期選擇繼續持有，一定程度顯示了投資人對華夏幸福償債能力的擔憂。

企業預警通數據顯示，華夏幸福及子公司存量債券余額為522億元，2021年到期債券接近200億元，其中2021年3月需要償還的債券有78億元。

除了國內信用債，華夏幸福還有45.6億美元的海外債，其中有16.7億美元需要在半年內償還。綜合來看，2021年華夏幸福需要償還的國內信用債和美元債合計規模超過300億元。

信用債只是華夏幸福短期負債的部分。根據2020年三季報，截至2020年9月底，華夏幸福有息負債規模2226億元，其中一年內到期負債1177億元，而同期華夏幸福的現金為386億元。

華夏幸福現金對短期負債覆蓋比為0.33左右，與2020年中相比，進一步惡化。按照2020年中報數據，在42家主要房企中，華夏幸福現金短債比僅高於恆大和富力，低於其他39家房企。

現金短債比作為企業一項財務指標，反映了償債能力，一般房企會通過加大銷售回款力度來彌補現金流不足。但是對華夏幸福來說，由於重倉的環京區域限購，疊加2020年疫情影響，銷售回款乏力。

2020年1-9月，雖然華夏幸福的產業園區回款同比上升37%，但由於房地產簽約銷售同比下滑60%，使得最終當期銷售額只有600億元，下滑超過四成。

在房地產銷售貢獻方面，雖然其他區域貢獻逐步加大，但京津冀區域依然是最重要的糧倉，銷售面積佔比超過4成，結算佔比達到了47%。

多位華夏幸福的人士透露，2017年，環京區域限購對華夏幸福造成的影響一直持續到現在，雖然近年華夏幸福在區域和業務布局上均在不斷調整，用以緩解環京限購帶來的壓力，但調整發揮作用需要時間。

根據2020年三季報，華夏幸福產業新城土地儲備中，待開發面積及一級土地整理面積，京津冀區域的佔比不斷下降，但在850萬平方米的計容土儲面積中，京津冀區域的佔比依然接近八成。

而2021年又是房企償還債務的高峰期，根據機構統計，2021年房地產行業到期債務規模達到10909億元，為近年峰值，其中信用債到期規模總額在8成左右。

華夏幸福同樣如此，2021年是其償債高峰期。目前市場傳言，華夏幸福向中融信託發行的兩筆信託借款逾期。

如何面對千億之巨的到期負債，對華夏幸福而言，是一道艱難的考題。華夏幸福方面表示，目前公司正在積極化解相關債務帶來的風險和影響。

自救

2020年三季度，大部分房企的銷售業績已經恢復至常態，個別房企業績還出現大幅增長。華夏幸福是少數業績出現下滑的企業之一。

三季度業績出籠後，華夏幸福管理層和第二大股東平安方面開始積極溝通，試圖尋找一個性價比更高的脫困方案。

據多位華夏幸福人士證實，王文學為首的大股東、平安及管理層，針對華夏幸福的現狀和救助方案進行了多次討論，就可能出現的局面進行了推演，並商討不同情況下的應對方案和措施，包括：

第一，對部分優質的產業新城項目，加大與第二大股東平安和華夏幸福南方總部的協同效應，對部分重資產進行變現。2020年，這一模式已經率先在固安產業新城落地。

第二，對部分三四線產業新城項目，加快平台化進程，從土地、房地產項目、公共設施運營等多個維度引入合作方，加快資產變現力度。

這些措施與方案的執行力度，基於平安和外部資源的意願，也基於華夏幸福實際狀況，不同狀況下，資源處置方式和力度不同。

一位華夏幸福的人士表示，原本產業新城的房地產項目均由華夏幸福自行開發，從2017年開始引入外部開發商合作，目前已經與20家左右的房企有過合作的案例。

華夏幸福此前的合作僅限於房地產項目的合作開發，而未來，無論深度還是廣度都將進一步擴展。包括不排除外部房企獨立開發產業內的房地產項目、商辦項目，以及相關資產進行資產證券化等方式。「主要看到了哪一步。」上述華夏幸福人士表示，「幾個老闆在商討過程中，對不同情況採取的措施進行了推演，不是說我們一下就要把資產都賣出去。」

在華夏幸福實施自救的同時，河北方面也積極協助華夏幸福渡過難關，提供95億元財政支持只是其中之一。

據多方信息證實，目前河北方面正在與包括華夏幸福債權人在內的金融機構進行溝通，以避免出現釜底抽薪的極端情況，包括：

第一，與銀行等機構溝通，避免出現斷貸、抽貸、停貸等情況。對華夏幸福脆弱的財務狀況來說，類似極端情況顯然無法承受。截至2020年中，華夏幸福還有2824億元的銀行授信額度未用；

第二，與華夏幸福的債權機構協調，對部分到期或即將到期而無法償還的債務進行展期，避免出現集中兌付。從2020年三季度財報來看，華夏幸福到期債務佔有息負債的一半左右，在房企中佔比較高。

截至2020年12月12日，華夏幸福擔保總額為1598億元，其中對非並表參股公司擔保額不到5億元。華夏幸福人士也表示，與同行相比，華夏幸福並沒有太多表外負債，看不見的風險相對小。

資產幾何

截至2020年3季度末，華夏幸福在全國各地有52個產業新城項目，其中河北省內項目18個，尤其是固安、大廠、香河等環京區域項目，支撐起華夏幸福收入的半壁江山。

2016年，華夏幸福銷售額首次跨入千億房企陣營，位列中國房企百強榜第8位。2017年5月，環京地區出台以縣級為單位的調控政策，華夏幸福首當其沖。

2018年，在河北的牽線下，華夏幸福引入平安作為戰略股東，華潤置地出身的吳向東和俞建介入華夏幸福管理，一起主導了華夏幸福組織架構和人事考核等方面的變革，並成立了與平安深入協同的南方總部。

為了化解重倉京津冀的風險，華夏幸福一方面有意識地加大非京津冀區域的投資力度，環南京、環杭州、環鄭州和環武漢等區域貢獻佔比開始上升，同時減少對部分低效項目的投入力度。

另一方面，以吳向東為首的南方總部，重點在一二線城市核心區域發展集商辦住為一體的綜合體項目，目前在武漢、南京、哈爾濱、桂林等地落地項目，同時在珠三角廣泛介入城市更新項目。

上述華夏幸福人士透露，南方總部及吳向東團隊的加入，使得華夏幸福在產業新城的發展內涵更加多元，與地方政府談判的籌碼和話語權更大。

產業新城本身回款周期長、回款慢，在房地產市場上行過程中，通過房地產銷售回款可以彌補產業新城回款慢的缺陷；一旦樓市轉冷，這一短板造成的影響也會加劇。

與其他房企相比，華夏幸福的合同資產規模較大，截至2020年9月底，以1343億元位居房地產行業第二位；二是應收賬款規模大，同期華夏幸福以547億元位居房地產行業第三名。萬科等典型房企的這兩個指標規模均在幾十億元級別。

據華夏幸福人士透露，產業新城園區回款較慢，通常情況下，從結算到回款需要一到兩年時間。「結算完，還需要地方兩會批准確認，兩會每年召開一次，錯過了就得第二年，而且批准納入當年預算了，還得政府有錢才行。」

華夏幸福的合同負債中大部分即為已經完工未結算的產業服務收入，而應收狀況則多數為已結算未付款收入，華夏幸福的應收賬款的欠款人中幾乎清一色為地方政府。

2020年中報顯示，華夏幸福應收賬款前五欠款人中分別為固安新興示範區財政局、沙城經開區管委會、溧水經開區管委會、嘉善商服區管委會和大廠縣財政局，欠款總額近280億元。

華夏幸福也在利用部分應收賬款做抵押進行融資，2020年，華夏幸福利用多地產業新城綜合咨詢服務費共計12億元應收款為抵押，向廊坊銀行獲得10億元融資。本次被傳違約的中融信託借款，其中一筆抵押物為大廠財政局的應收賬款。

截至2020年三季度末，華夏幸福持有待開發的土地面積588萬平方米，一級土地開發面積1112萬平方米，計容建築面積1168萬平方米，涉及總投資超過5000億元。其中有317萬平方米的計容面積為商辦綜合體項目。

此外，由於產業新城涉及成片開發，除了已經獲取的土地，華夏幸福旗下還有眾多權益內的土地及基礎設施相關資產，這些資產，成為華夏幸福的重要砝碼。

F. 華夏幸福的債務危機

2月1日晚，華夏幸福正式披露，公司及子公司發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，涉及銀行貸款、信託貸款等債務形式。

有債務危機的房企不算稀有，之前遇到危機的各個開發商分別採取了不同的應對辦法，有的賣項目，有的進行債轉股，有的降價促銷回收房款。

華夏幸福債務危機之所以影響如此大，一方面是華夏幸福的資產規模和債務逾期規模大，另一方面是華夏幸福處理債務問題的方式，發公告、自我剖析、開會作檢討、對員工掏心掏肺，懇請兄弟們留下來...

01 快過年了，追債躲債的 游戲 進入白熱化

追過債的人都懂，春節前，是個追債的重要時間節點。年關年關，過年往往是一年中最難過的一關。

最常用的追債話術：

「年前怎麼都要給我想想辦法，不然實在過不了年，揭不開鍋」

「幫幫忙、湊一湊，就要過年了，家裡人等著吃飯」

...

黃世仁絕對想不到，有一天，討債的比討飯的還要卑微。

當然，通常借錢的人，心裡也有底，想盡辦法都會在年前湊一點來還。這個時間點兒，要真是一點兒都湊不了，追債的也不會善罷甘休。

華夏幸福董事長王文學，打拚多年，這點兒人情世故，還是懂的，所以怎麼著都還是得給一個交代：

快過年關前，華夏幸福發布公告，告訴債權人：截止1月31日，華夏幸福共有52.55億的債務已經逾期，無力償還。

通過數字來感受一下這家千億級開發商的欠債狀況：

負債共2100億元，其中52.55億元已經逾期。其中有接近 1000 億的債務，屬於一年內就需償還的短期債務。截至2021年1月31日，華夏幸福的貨幣資金余額為236億元，其中可動用資金僅為8億元，其餘為受限資金，各類受限資金為228億元。

一家銷售上千億，2020年前三季度銷售額超過600億的房企，可以動用的資金只有區區8億元。

現在才明白那些動不動就寫張支票，送幾個億讓小姑娘離開她兒子的偶像劇，有多誇張。

現實中，買高定服裝、豪車、豪宅都是分期付款。只有買網紅的衣服和老乾媽才是提前打款。更不要說其他重資產行業，2個億身家，能拿出來2000萬現金，就是現金流控制的頂尖高手。

02 過不好這個年的債權人

自1月8日起，中金公司、穆迪、惠譽等多家機構紛紛下調華夏幸福的評級。

1月11日，華夏幸福旗下的債券價格大幅下跌，多支境內債收盤連續創新低。

1月13日，華夏幸福召開美元債投資人電話會議，否認公司日常經營出現問題。

1月18日，中融信託臨時信息披露稱，華夏幸福有11.2億元的兩筆到期信託計劃無法清算。

1月下旬，河北省政府引入中金公司、金杜律師事務所對華夏幸福進行盡職調查。

1月27日，惠譽將華夏幸福的評級從B降至CCC。

就在爆雷公告的前4天，1月28日，華夏幸福還停牌，發公告稱准備發行股份購買天津玉漢堯石墨烯儲能材料 科技 有限公司的股權。

華夏幸福的爆雷，就好比生活中：

有個朋友，開賓士住豪宅，有上千萬資產。跟你借了 50萬，要過年了，發微信說，對不起，我還不上錢了。 但是卻發朋友圈說，馬上要去買套房，真開心。

看到朋友圈的債權人，第一反應肯定是沖上門去要錢。

華夏幸福的200多家債權人的想法也是如此。

2月1日上午，華夏幸福召開了金融機構債權人委員會第一次會議，以線上線下連線方式在北京、廊坊、上海、深圳組織了6個會場，參會的除了200家債權人，還有中國人民銀行金融穩定局、銀保監會、證監會相關部門人士以及河北省、廊坊市的政府官員。

華夏幸福最大的債權人工行與平安牽頭，正式成立債委會。債委會小組由中國人民銀行、中國銀保監會、財政部和住房部的官員組成，監管部門表示排除公司破產重整的可能性。

當天的會議上，王文學對債權人致歉，分析了原因，同時也表態：有序經營是下一步的工作核心，是化解方案的前提。產業新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城還得建，還得賣。雖然員工的工資發不了，但是要繼續經營下去，這樣才有還錢的資本。

03 繼續玩下去

籌碼是沒有了，但是還想繼續玩牌，這樣才有翻盤的機會，才有可能把錢還給大家，請陪我一起玩下去。

到如今這一步，王文學自己分析了原因，總結起來無非兩大點：誤判環京房地產形勢；擴張太迅速，管理跟不上。

華夏幸福，是靠產業園起家的，在享受政策紅利的同時，也受地域的限制。環京的戰略，曾經也讓河北起家的華夏幸福風頭無兩。環京土地儲備佔比之大，被稱為「環京一哥」、「環京大地主」。隨著環京樓市限購、限貸等調控政策陸續出台，環京樓市隨即量價齊跌，華夏幸福遭遇重挫。

至於擴張太迅速，華夏幸福更是盛名在外。在金融圈做投融資的，前幾年，極少有沒接到過華夏幸福獵頭的電話的。

在大量挖金融人才之後，華夏幸福展開拳腳，運用各類銀行、信託、債券產品，多種渠道融資，開始迅猛地擴張。

在固安產業新城之後，華夏幸福在全國已經布局了近 50 個產業新城。

2月2日上午9:30，王文學面對近千名華夏幸福核心員工，再次進行自我檢討：「今天我干到這兒，願賭服輸，我早就說過。」

「咱把職業去掉，我希望那些還能講點義氣的弟兄們留下來，幫助我幫助企業。大家如果感覺到老王還不錯，過去不錯，還行，大家留下來幫助企業走上正題。」

「華夏幸福一定會存在。華夏幸福未來還會經營，產業新城還得干，孔雀城的房子還得蓋，蓋出來的房子還得賣。2000多億的金融資產，13萬套房子，政府不管你怎麼辦？賣給北京5萬套，1萬套給西城區，5000套在東城區……」

不得不陪著王文學一起繼續玩的債權人，不知道能不能全身而退，或者願賭服輸。

這些產業新城，在員工薪水都不能支付的情況下，有多少「還能講點義氣的弟兄」能留下來，幫助華夏幸福，重新走上正軌，年後才能有定數。

但是，拒絕過華夏幸福獵頭電話的金融打工人，此刻肯定拿著微薄的年終獎，暗自慶幸，還好當初抵住了誘惑，如今才可以過個安穩年。

我們的征途是星辰大海

——陸家嘴干飯人

G. 華夏幸福應收賬款逾640億元，該如何化解風險

要想化解華夏幸福的風險，大股東中國平安必須和華夏幸福達成一致意見，提出解決方案。根據華夏幸福公布的一季度財報，公司營收和利潤雙雙下降，一季度利潤只有36億元人民幣。而華夏幸福的債務也已經爆雷，根據財報顯示，截止目前，公司已經逾期的債務就超過了600億，未來到期的債務更多，華夏幸福能不能度過難關，關鍵在於這些債務能不能得到很好的解決。不過還好的就是，此前入股的中國平安已經表示，將和華夏幸福一起提出債務重組方案。

H. 華夏幸福會破產倒閉嗎

文 葉書利

這個問題是一個疑問嗎？難道不是一個疑問嗎？

或許這是一個不是疑問的疑問。

華夏幸福遭遇「不幸福」挑戰

坦白說，這是一個意料之中的問題，畢竟其大本營環京樓市的受壓和華夏幸福本身高負債的商業模式，都決定了這一點。不過，意料之外的是，2020年年末央府出台的「三道紅線」政策加劇了華夏幸福的不幸福程度。

在壹書生看來，目前的華夏幸福，確實是全身上下都不太幸福。

A,2017年以來，華夏幸福股價下跌近80%。

作為一家上市公司來說，在一定程度上，股價確實是一家上市公司生存狀況的縮影。

2017年1月1日至今的過去四年，華夏幸福股價最高點是2017年4月12日時的48.3元，而在2021年1月26日的今天，其股價已下跌至10.05元，下跌幅度高達八成。

值得注意的是，即時到了2018年2月2日，其股價還維持過46.88元的高位，也就是說，華夏幸福的股價是在過去三年呈水銀瀉地般地狂跌的。

B,「三道紅線」下，三線全踩著了，無一遺漏。

2020年8月20日，中國人民銀行聯合住建部對外發布了對房企資金鏈進行管控的「三道紅線」，即要求境內所有房企，在剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，凈負債率不得大於100%，「現金短債比」小於1。

而國盛證券的研究報告顯示，2020年3季度末，華夏幸福踩中了「三道紅線」中的所有三條線：公司剔除預收款後資產負債率為76.5%，超過三道紅線要求中的「不得大於70%」；凈負債率為190.4%，嚴重超過「三道紅線」要求中的「不得大於100%」；現金短債比為0.41，嚴重低於三道紅線要求中的「小於1」。

根據「三道紅線」的踩線規定，如果一家房企觸碰了三道紅線，那麼這家房企將不得新增有息負債，這將對接下來華夏幸福的融資帶來極其嚴重的負面影響：融資面受限，且融資成本必然上升。

C,商票出現違約。

近日，市場層面傳出華夏幸福相關商票出現逾期違約之事。

大致的消息是這樣的：華夏幸福旗下廊坊市孔雀湖房地產開發有限公司對外開立的商票，該票據到期日為1月15日，但在該日期到期後，已有持票人提示付款後被拒付。

此後，該消息被證實，華夏幸福相關商票確實出現了到期違約情況。

D,債務壓頂。

根據華夏幸福2020年三季度財報信息顯示，截至2020年9月底，華夏幸福賬上存在有息負債額合計2226億元，其中一年內到期的負債額高達1177億元。可謂債務壓頂，氣喘吁吁，2021年還債壓力巨大。

E,業績對堵恐失敗。

處於資金壓力需求，2018年7月10日，華夏幸福的控股股東華夏控股不得不委身向平安系旗下的平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。在這份股權轉讓協議中包含著一份業績對賭協議：華夏控股承諾，以華夏幸福2017年度歸屬於上市公司股東的凈利潤87.81億元為基數，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏控股將對平安資管進行現金補償。

如今這份對賭協議該到兌現的時候了，但可惜結果並不是喜事。

根據公開財務數據顯示，華夏幸福2018年凈利潤117.46億元，2019年凈利潤146.12億元，皆剛好超過對賭協議所要求的114.15億元、144.88億元，但是2020年前三季度華夏幸福實現的凈利潤僅為72.8億，相當於對賭協議要求的180億元的約40.44%，所以2020年華夏幸福完成對賭協議要求的凈利潤額的可能性接近於零。

這對於已處於油鍋中的華夏幸福來說，無疑是雪上加霜。

華夏幸福會倒閉嗎？

在債務重壓之下，換位思考一下，如果你是王文學，擺在其面前的路主要有四條：

A,擴大融資面和融資力度，以解眼前的危機。

事實上，在此方面，華夏幸福已開始行動了。

2020年12月以來，華夏幸福至少已進行過兩筆大規模的融資，以緩解現金流壓力。

此外，近日，華夏幸福獲得河北省政府承諾為其提供高達95億元的有條件財政支持。

B,賣家產，以換取現金流。

賣家產以換現金流的方式，有一個前提，那就是手上有值錢的家產。

在這方面，客觀上說，華夏幸福坐擁京津冀、長三角等都市圈大量的優質地產，如果出手甩賣，基本上不愁接盤者，如固安、大廠、香河、永清、霸州、嘉善等地。

事實上，2018年，華夏幸福把涿州、大廠、廊坊和霸州等地一些地塊打包賣給萬科，以換取現金流，便是前車之行。

此前做過，如果到了不得已，這一次也可以做，最主要的是，華夏幸福有能力這么做，因為手上既有不少土地資產，且其中的不少土地資產還是優質資產，不愁賣不出去。

C,賣股權，以換取現金流。

2018年後，華夏幸福分二次向平安系出售股權，以換取現金流和戰略融資資源。目前平安系已是華夏幸福第二大股東。

1月24日，華夏幸福對外透露，對目前在公開市場再融資遇到的困難，其控股股東華夏幸福基業控股股份公司和第二大股東中國平安正討論方案，預計在春節前後能有所披露，但目前因上市公司需符合監管要求，在未最終確定前還無法披露更多信息。

也就是說，不缺錢的平安，會眼睜睜地看著華夏幸福死去嗎？不可能，因此不出意外的話，接下來，華夏幸福可能與平安系之間還會繼續進行股權交易 游戲 。

D,抱著巨額家產倒閉死去。

還有一種最壞的結果：王文學抱著巨額資產，既不賣值錢的家產，又不出售股權，只是在融資 游戲 中繼續掙扎，然後在掙扎中抱著巨額家產，壯烈死去，以殉樓市調控，這樣的可能性有多大？接近於零。

所以說，華夏幸福會在倒閉中死去嗎？概率真的不大。大概率的劇本是：擴大融資面+甩賣家產+出售股權，然後在輿論包圍中活下去。

還記得萬達王健林的例子嗎？如果手中的優質資產足夠多，最壞的結果就是賣多些資產而已，然後王健林們在中國富豪排行榜上的位置向下挪動一些。

I. 華夏幸福上岸，泰禾集團卻只能破產，原因在於這三點

地產界九月份的大事件，華夏幸福在9月30號發布公告稱：拿出債務重組方案，股票復牌。這在暴雷頻繁的地產圈是一件大事，也是一件好事。但是，千萬別以為華夏幸福得救了，其它資金鏈斷裂的開發商，也能如法炮製。同樣是暴雷，結果卻不會一樣。

根據華夏幸福的債務重組方案，華夏幸福的2192億元金融債務，將有六種方式安排清償：

一、賣出資產回籠資金約750億元；

二、出售資產帶走金融債務約500億元；

三、優先類金融債務展期或清償約352億元；

四、現金兌付約570億元金融債務；

五、以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償；

六、剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償。

華夏幸福能夠重組成功，首先一點是基本面不錯一樣。大家可以看到，華夏賣出資產750億元，出售資產帶走債務500億元，現金兌付570億元，這些加起來就1800多億元，幾乎解決了大部分債務。

其次實，華夏幸福一直在積極配合地方政府進行重組工作，包括引入戰投、實控權的轉讓，也包括出售資產。

泰禾是典型的資不抵債，具體看有以下 大因素決定其無葯可救：

一、泰禾集團全國數十個項目爛尾，購房資金大量被轉移，建設工程款完全沒有著落。

最慘的太原金尊府，5000戶的大盤，賣是賣了，錢沒了，爛尾三年，建好起碼要三十億。

這樣的爛尾項目，泰禾在全國有數十個。泰禾從哪拿錢去建？根本沒有一分錢。

二、泰禾集團資產大多靠吹牛。

首先說泰禾集團的土地儲，備號稱有3000億，實際上水分極大，泰禾也從未公布過這些地在哪。為什麼不公布？因為根本沒幾塊。

再說泰禾集團的未售貨值，也是少的可憐，2019年暴雷前，泰禾集團早就發現了資金鏈要斷，拚命回籠資金，打折消售，能賣的早就賣完了。剩下的，幾乎都是賣不掉的。

三、泰禾集團已經被金融機構徹底拋棄。

金融機構更懂泰禾。泰禾集團在暴雷後，從2019年開始，再也沒有從金融機構借到過一分錢，因為沒人肯借。給泰禾做債務展期的金融機構沒幾家，展期債務總量更是少。

泰禾最大的債權方中國華融，始終沒有給泰禾展期，因為他們知道，泰禾這家企業，展期也是死。

2020年以來，起訴泰禾的金融機構就已經有十幾家，包括：中國華融、中原信託、國民信託、渤海信託、四川信託……

渤海信託更絕，2021年夏，還查封了泰禾集團總部泰禾北京公館。查封公告都貼到了泰禾北京公館的電梯里。直到這時，外界才知道，泰禾集團早已經連辦公場所都沒有了。

無葯可救的泰禾，無計可施，唯一能做的只有拖。

圈內盛傳泰禾黃其森的「三不」策略，也就是：不賣、不還（債務）、不建。

為什麼不賣？因為泰禾沒的可賣，該賣的早賣完了，僅剩那點資產更不能賣了，賣完了，泰禾剩下的就只有債務，還吹牛的道具都沒有了。

為什麼不還？因為沒錢。泰禾被法院限制高消費八百多筆，最少的幾千塊錢都還不上。

為什麼不建？也是因為沒錢。單是太原金尊府那三十個億的工程款，對泰禾來說就已經是個天文數字。

泰禾，已經無葯可救。就像一個知名地產圈大V說的：萬科也救不了泰禾，誰要能救活泰禾，直接可以封神！