⑴ 華夏幸福公司前景華夏幸福什麼時候能漲回發行價華夏幸福股票行情前景
"房住不炒、因城施策"是中央所繼續堅持的政策主基調，在對房地產市場的政策加碼和精準調控的影響下，那麼房地產未來將會怎麼發展呢？今天就來給大家說道說道這個房地產行業的優質企業--華夏幸福。
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一、從公司角度來看
公司介紹：華夏幸福現在已經成為了產業新城模式的標桿運營商了。公司主要營業額為產業新城、商業產地及相關業務。主要產品涵蓋了產業新城、產業小鎮、房地產開發這幾種。
大概談了一下華夏幸福的公司情況後，再來瞧一瞧公司的優勢是什麼？
優勢一、領先的產業新城運營商
公司重點針對產業新城的投資、開發、建設與運營，眼下已經是在中國前列的產業新城運營商。公司的核心策略是"產業優先"，不斷的為所布局區域導入、帶領產業集群;同步建設並運營一些產業如：居住、商業、教育、醫療、休閑等城市配套，最終還是實現了區域的經濟飛速發展、社會的和諧和人民幸福，還推動了城市的高品質和可持續發展。公司主要業務整體概括下來就是產業新城業務和房地產開發業務這兩大板塊。公司在全國范圍內，共包含了十五個核心都市圈，實行了"3 3 X"的戰略格局，累計共有80做產業新城被開辟出來。
優勢二、與華為合作智慧城市
公司與華為技術有限公司在北京正式簽署戰略合作協議。雙方均已約定，華夏幸福全球范圍內的投資運營的產業新城進行合作，特別是進行產業新城中智慧城市、智慧園區、智慧社區的推動發展，此外，會將"智慧大廠"項目作為著眼點，就是為幫助大廠縣的產業新城邁向智慧城市做出的努力。其中，華為會安排智慧城市的頂層設計，主要負責與政府對接之後，那些後續項目怎麼實施落地。
優勢三、或受益雄安新區建設
針對《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》已經由公司和保定市政府正式簽訂完畢了，委託區域面積，大概為300平方公里，先期開發建設核心區域，有三十五平方公里左右。公司與雄縣人民政府簽署了整體合作開發建設經營約定區域的合作協議，協議中約定的內容就是雄縣人民政府將會以河北省雄縣行政區劃定內容區域的整體開發各事項，並且與公司進行合作，委託區域面積約為181.2平方公里。
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二、從行業角度來看
華夏幸福的主要業務在於產業新城，受住房調控的影響並不是很明顯。在這嚴格的調控之下房地產行業已經供給則改革加速，利好穩健好企業市場佔有率提高。調控加碼的實行下，房地產行業供給側改革將會加快速度，此前那些杠桿較高的房企融資會面臨嚴格的限制條件，可能會退出行業或放緩擴張。談到華夏幸福這樣的很好的企業，其融資渠道不僅順暢，而且成本也不高，只要是在合理的情況下發展的空間，提升市場份額房地產指日可待。
綜上所述，我認為華夏幸福公司作為房地產行業的優質企業，寄希望於行業改革來臨的時候，迎來高速的發展。然而文章不能進行實時更新的，倘若各位想了解華夏幸福未來行情，大家可以點點鏈接，有專業的投顧會提供診股服務，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？
應答時間：2021-12-09，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看
⑵ 華夏幸福自救
2020年受調控政策及疫情影響，華夏幸福三季度銷售回款大幅度下降，一年內到期債務超過千億規模。2021年初，華夏幸福先後被穆迪、惠譽、中誠信等評級機構下調信用評級，中融信託的兩筆信託融資也被傳逾期。
華夏幸福的情況引起了廣泛關注，1月21日，上交所對華夏幸福下發了監管工作函。
實際上，從2020年12月，華夏幸福與平安就開始商討應對方案，一方面加大銷售和回款緩解現金壓力，另一方面與平安商討相關資產交易價格。2018年入股以來，平安累計向華夏幸福投入超過300億元。
自救的同時，河北方面也開始協助華夏幸福脫困，首個動作是援助95億元現金。「我們並不是沒錢，而是產業新城的賬款回不來。」另一位華夏幸福的人士認為，華夏幸福暫時出現的困難，直接原因是環京區域限購及疫情等因素對銷售回款帶來的影響。
危機
1月20日，華夏幸福發布公告，對「16華夏債」14.8億元債券全部實施回售，並於1月23日前對這筆債券進行轉售。截稿前，華夏幸福還未公布進一步信息。
此前傳出河北省將有條件援助華夏幸福的95億元現金，首筆30億元資金中的15億元將用來回售「16華夏債」。
這筆在2023年到期的債務，投資人沒有在回售期選擇繼續持有，一定程度顯示了投資人對華夏幸福償債能力的擔憂。
企業預警通數據顯示，華夏幸福及子公司存量債券余額為522億元，2021年到期債券接近200億元，其中2021年3月需要償還的債券有78億元。
除了國內信用債，華夏幸福還有45.6億美元的海外債，其中有16.7億美元需要在半年內償還。綜合來看，2021年華夏幸福需要償還的國內信用債和美元債合計規模超過300億元。
信用債只是華夏幸福短期負債的部分。根據2020年三季報，截至2020年9月底，華夏幸福有息負債規模2226億元，其中一年內到期負債1177億元，而同期華夏幸福的現金為386億元。
華夏幸福現金對短期負債覆蓋比為0.33左右，與2020年中相比，進一步惡化。按照2020年中報數據，在42家主要房企中，華夏幸福現金短債比僅高於恆大和富力，低於其他39家房企。
現金短債比作為企業一項財務指標，反映了償債能力，一般房企會通過加大銷售回款力度來彌補現金流不足。但是對華夏幸福來說，由於重倉的環京區域限購，疊加2020年疫情影響，銷售回款乏力。
2020年1-9月，雖然華夏幸福的產業園區回款同比上升37%，但由於房地產簽約銷售同比下滑60%，使得最終當期銷售額只有600億元，下滑超過四成。
在房地產銷售貢獻方面，雖然其他區域貢獻逐步加大，但京津冀區域依然是最重要的糧倉，銷售面積佔比超過4成，結算佔比達到了47%。
多位華夏幸福的人士透露，2017年，環京區域限購對華夏幸福造成的影響一直持續到現在，雖然近年華夏幸福在區域和業務布局上均在不斷調整，用以緩解環京限購帶來的壓力，但調整發揮作用需要時間。
根據2020年三季報，華夏幸福產業新城土地儲備中，待開發面積及一級土地整理面積，京津冀區域的佔比不斷下降，但在850萬平方米的計容土儲面積中，京津冀區域的佔比依然接近八成。
而2021年又是房企償還債務的高峰期，根據機構統計，2021年房地產行業到期債務規模達到10909億元，為近年峰值，其中信用債到期規模總額在8成左右。
華夏幸福同樣如此，2021年是其償債高峰期。目前市場傳言，華夏幸福向中融信託發行的兩筆信託借款逾期。
如何面對千億之巨的到期負債，對華夏幸福而言，是一道艱難的考題。華夏幸福方面表示，目前公司正在積極化解相關債務帶來的風險和影響。
自救
2020年三季度，大部分房企的銷售業績已經恢復至常態，個別房企業績還出現大幅增長。華夏幸福是少數業績出現下滑的企業之一。
三季度業績出籠後，華夏幸福管理層和第二大股東平安方面開始積極溝通，試圖尋找一個性價比更高的脫困方案。
據多位華夏幸福人士證實，王文學為首的大股東、平安及管理層，針對華夏幸福的現狀和救助方案進行了多次討論，就可能出現的局面進行了推演，並商討不同情況下的應對方案和措施，包括：
第一，對部分優質的產業新城項目，加大與第二大股東平安和華夏幸福南方總部的協同效應，對部分重資產進行變現。2020年，這一模式已經率先在固安產業新城落地。
第二，對部分三四線產業新城項目，加快平台化進程，從土地、房地產項目、公共設施運營等多個維度引入合作方，加快資產變現力度。
這些措施與方案的執行力度，基於平安和外部資源的意願，也基於華夏幸福實際狀況，不同狀況下，資源處置方式和力度不同。
一位華夏幸福的人士表示，原本產業新城的房地產項目均由華夏幸福自行開發，從2017年開始引入外部開發商合作，目前已經與20家左右的房企有過合作的案例。
華夏幸福此前的合作僅限於房地產項目的合作開發，而未來，無論深度還是廣度都將進一步擴展。包括不排除外部房企獨立開發產業內的房地產項目、商辦項目，以及相關資產進行資產證券化等方式。「主要看到了哪一步。」上述華夏幸福人士表示，「幾個老闆在商討過程中，對不同情況採取的措施進行了推演，不是說我們一下就要把資產都賣出去。」
在華夏幸福實施自救的同時，河北方面也積極協助華夏幸福渡過難關，提供95億元財政支持只是其中之一。
據多方信息證實，目前河北方面正在與包括華夏幸福債權人在內的金融機構進行溝通，以避免出現釜底抽薪的極端情況，包括：
第一，與銀行等機構溝通，避免出現斷貸、抽貸、停貸等情況。對華夏幸福脆弱的財務狀況來說，類似極端情況顯然無法承受。截至2020年中，華夏幸福還有2824億元的銀行授信額度未用；
第二，與華夏幸福的債權機構協調，對部分到期或即將到期而無法償還的債務進行展期，避免出現集中兌付。從2020年三季度財報來看，華夏幸福到期債務佔有息負債的一半左右，在房企中佔比較高。
截至2020年12月12日，華夏幸福擔保總額為1598億元，其中對非並表參股公司擔保額不到5億元。華夏幸福人士也表示，與同行相比，華夏幸福並沒有太多表外負債，看不見的風險相對小。
資產幾何
截至2020年3季度末，華夏幸福在全國各地有52個產業新城項目，其中河北省內項目18個，尤其是固安、大廠、香河等環京區域項目，支撐起華夏幸福收入的半壁江山。
2016年，華夏幸福銷售額首次跨入千億房企陣營，位列中國房企百強榜第8位。2017年5月，環京地區出台以縣級為單位的調控政策，華夏幸福首當其沖。
2018年，在河北的牽線下，華夏幸福引入平安作為戰略股東，華潤置地出身的吳向東和俞建介入華夏幸福管理，一起主導了華夏幸福組織架構和人事考核等方面的變革，並成立了與平安深入協同的南方總部。
為了化解重倉京津冀的風險，華夏幸福一方面有意識地加大非京津冀區域的投資力度，環南京、環杭州、環鄭州和環武漢等區域貢獻佔比開始上升，同時減少對部分低效項目的投入力度。
另一方面，以吳向東為首的南方總部，重點在一二線城市核心區域發展集商辦住為一體的綜合體項目，目前在武漢、南京、哈爾濱、桂林等地落地項目，同時在珠三角廣泛介入城市更新項目。
上述華夏幸福人士透露，南方總部及吳向東團隊的加入，使得華夏幸福在產業新城的發展內涵更加多元，與地方政府談判的籌碼和話語權更大。
產業新城本身回款周期長、回款慢，在房地產市場上行過程中，通過房地產銷售回款可以彌補產業新城回款慢的缺陷；一旦樓市轉冷，這一短板造成的影響也會加劇。
與其他房企相比，華夏幸福的合同資產規模較大，截至2020年9月底，以1343億元位居房地產行業第二位；二是應收賬款規模大，同期華夏幸福以547億元位居房地產行業第三名。萬科等典型房企的這兩個指標規模均在幾十億元級別。
據華夏幸福人士透露，產業新城園區回款較慢，通常情況下，從結算到回款需要一到兩年時間。「結算完，還需要地方兩會批准確認，兩會每年召開一次，錯過了就得第二年，而且批准納入當年預算了，還得政府有錢才行。」
華夏幸福的合同負債中大部分即為已經完工未結算的產業服務收入，而應收狀況則多數為已結算未付款收入，華夏幸福的應收賬款的欠款人中幾乎清一色為地方政府。
2020年中報顯示，華夏幸福應收賬款前五欠款人中分別為固安新興示範區財政局、沙城經開區管委會、溧水經開區管委會、嘉善商服區管委會和大廠縣財政局，欠款總額近280億元。
華夏幸福也在利用部分應收賬款做抵押進行融資，2020年，華夏幸福利用多地產業新城綜合咨詢服務費共計12億元應收款為抵押，向廊坊銀行獲得10億元融資。本次被傳違約的中融信託借款，其中一筆抵押物為大廠財政局的應收賬款。
截至2020年三季度末，華夏幸福持有待開發的土地面積588萬平方米，一級土地開發面積1112萬平方米，計容建築面積1168萬平方米，涉及總投資超過5000億元。其中有317萬平方米的計容面積為商辦綜合體項目。
此外，由於產業新城涉及成片開發，除了已經獲取的土地，華夏幸福旗下還有眾多權益內的土地及基礎設施相關資產，這些資產，成為華夏幸福的重要砝碼。
⑶ 華夏幸福上岸，泰禾集團卻只能破產，原因在於這三點
地產界九月份的大事件，華夏幸福在9月30號發布公告稱：拿出債務重組方案，股票復牌。這在暴雷頻繁的地產圈是一件大事，也是一件好事。但是，千萬別以為華夏幸福得救了，其它資金鏈斷裂的開發商，也能如法炮製。同樣是暴雷，結果卻不會一樣。
根據華夏幸福的債務重組方案，華夏幸福的2192億元金融債務，將有六種方式安排清償：
一、賣出資產回籠資金約750億元；
二、出售資產帶走金融債務約500億元；
三、優先類金融債務展期或清償約352億元；
四、現金兌付約570億元金融債務；
五、以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償；
六、剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償。
華夏幸福能夠重組成功，首先一點是基本面不錯一樣。大家可以看到，華夏賣出資產750億元，出售資產帶走債務500億元，現金兌付570億元，這些加起來就1800多億元，幾乎解決了大部分債務。
其次實，華夏幸福一直在積極配合地方政府進行重組工作，包括引入戰投、實控權的轉讓，也包括出售資產。
泰禾是典型的資不抵債，具體看有以下 大因素決定其無葯可救：
一、泰禾集團全國數十個項目爛尾，購房資金大量被轉移，建設工程款完全沒有著落。
最慘的太原金尊府，5000戶的大盤，賣是賣了，錢沒了，爛尾三年，建好起碼要三十億。
這樣的爛尾項目，泰禾在全國有數十個。泰禾從哪拿錢去建？根本沒有一分錢。
二、泰禾集團資產大多靠吹牛。
首先說泰禾集團的土地儲，備號稱有3000億，實際上水分極大，泰禾也從未公布過這些地在哪。為什麼不公布？因為根本沒幾塊。
再說泰禾集團的未售貨值，也是少的可憐，2019年暴雷前，泰禾集團早就發現了資金鏈要斷，拚命回籠資金，打折消售，能賣的早就賣完了。剩下的，幾乎都是賣不掉的。
三、泰禾集團已經被金融機構徹底拋棄。
金融機構更懂泰禾。泰禾集團在暴雷後，從2019年開始，再也沒有從金融機構借到過一分錢，因為沒人肯借。給泰禾做債務展期的金融機構沒幾家，展期債務總量更是少。
泰禾最大的債權方中國華融，始終沒有給泰禾展期，因為他們知道，泰禾這家企業，展期也是死。
2020年以來，起訴泰禾的金融機構就已經有十幾家，包括：中國華融、中原信託、國民信託、渤海信託、四川信託……
渤海信託更絕，2021年夏，還查封了泰禾集團總部泰禾北京公館。查封公告都貼到了泰禾北京公館的電梯里。直到這時，外界才知道，泰禾集團早已經連辦公場所都沒有了。
無葯可救的泰禾，無計可施，唯一能做的只有拖。
圈內盛傳泰禾黃其森的「三不」策略，也就是：不賣、不還（債務）、不建。
為什麼不賣？因為泰禾沒的可賣，該賣的早賣完了，僅剩那點資產更不能賣了，賣完了，泰禾剩下的就只有債務，還吹牛的道具都沒有了。
為什麼不還？因為沒錢。泰禾被法院限制高消費八百多筆，最少的幾千塊錢都還不上。
為什麼不建？也是因為沒錢。單是太原金尊府那三十個億的工程款，對泰禾來說就已經是個天文數字。
泰禾，已經無葯可救。就像一個知名地產圈大V說的：萬科也救不了泰禾，誰要能救活泰禾，直接可以封神！
⑷ 華夏幸福瀕臨破產，環京的房子還能買嗎
1
當泰禾還在天台要死要活的，在旁邊一直不吭聲的大塊頭華夏幸福突然先跳樓了。
「環京之王」華夏幸福2月1日晚間公告稱， 發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億。
「環京之王」已經大到不能倒，至少對於廊坊來說不能倒。有監管部門排除了公司破產的可能性，要求其償還其債務，除非該公司無力償債。
華夏幸福面臨流動性問題，上周開了第一次債委會會議，陣容超級豪華。
平安集團和工行 作為債委會主席和副主席，參會人員包括人民銀行金融穩定局局長孫天琦、銀保監會創新部副主任黃晉波、證監會債券部主任陳飛、河北省委常委、人行金融穩定局、銀保監會、廊坊市長、河北銀監證監、王文學及230多家金融機構代表，監管機構、地方政府、金融機構債權人、債務人悉數到場，還有金杜律師事務所。
中國平安和工商銀行是華夏幸福最大的兩個債主，金杜律師事務所是破產重組專家。
華夏幸福的股票已經停牌，股價不到2018年峰值的1/3。
據華夏幸福最新公告顯示，截至2020年第三季度末，華夏幸福 計息負債超過2000億元 ，自2020年第四季度至今，華夏幸福 到期需償還融資本息金額559億元。
2
華夏幸福到底是環京經濟的必然結果還是房地產調控的犧牲品？
華夏幸福董事長王文學總結華夏幸福的危機原因主要有： 一是錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，四年累計影響公司回款超1000億元 ；二是新拓展區域尚在培育，效果不及預期（長三角大灣區）；三是前期擴張激進，管理不精細，公司計劃超越實際能力，經營不效率，考核機制不健全，抓規模不重效益。
這並非華夏幸福第一次危機，兩年之前，環京開始房地產調控之後，華夏幸福就遇到了巨大的問題。2018年7月和2019年2月，平安資管斥資180億元，兩次入股華夏幸福，並以25%的持股比例成為第二大股東。靠著平安爸爸，華夏幸福又撐了兩年。
努力「自救」的同時，地方政府也對華夏幸福給予了很大的支持：根據報道為最高95億元人民幣（15億美元）的有條件的財務援助。
華夏幸福2020年第三季度財報顯示，報告期內 房地產儲備主要集中在固安區域、霸州區域 、涿州區域 、大廠區域、香河區域等環京區域。
2016年，華夏幸福創造了1200多億銷售額的神話，頭一次成功躋身房企TOP10榜單，以第8名超過綠城、華潤、龍湖的排名。
華夏幸福的經典IP是「孔雀城」，筆者看過幾個環京的「孔雀城」，大多位置偏僻，並不在縣市的中心，有的甚至道路還沒通。這些小區品質尚可，綠化優美，但密度較大，別墅樓盤像是略帶土味的歐式小鎮。
2017年樓市見頂之後，北京開始強有力的調控房地產市場，環京各城市也逐步全面限購，環京樓市立刻進入冰凍期。 華夏幸福用「分期付款，三年網簽」的方式來促進銷售，到期不能網簽可以選擇退款 。寄希望與三年之後限購放鬆，購房者可以網簽，如果政策不放鬆，那也可以佔用客戶資金三年。在「房住不炒」基調下和環京疲弱的樓市中，這樣的 游戲 終於玩不下去。
跟環滬和環深完全不一樣，北京周邊都是一群窮親戚，環京都是三四五線城市，北三縣也就是小縣城水平。環京的房地產市場，如果不靠外地人，根本撐不起來，除了燕郊還有點活力，其他城市的樓市都死氣沉沉。
沒有了投資客和外地的購房人，孔雀城根本賣不出去。
「環京之王」的救贖看起來困難重重，除非放開限購。但從今年的房地產調控基調來看，放開限購根本不可能；放開落戶也沒什麼吸引力，還不如去天津落戶。
當北京自豪的成為第一個「減量發展」的城市，卻發現四周的親戚都快餓死了，本來預期環京應該承接北京減掉的產業和人口，結果大部分去了南方。
3
「鬼城之王」
跟所有其他的開發商都不同，華夏幸福創造了獨特的模式，華夏幸福從來不說自己是房地產開發商，而是「 產業新城運營商 」。
華夏幸福一直走「住宅+產業新城」路線，深度捆綁地方政府。華夏幸福提供規劃設計、產業發展、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、綜合運營服務等一攬子解決方案，地方政府則主要提供土地，並對項目進行監督和審批。
產業新城模式的好處是，華夏幸福能夠以極低成本拿到園區周邊大量土地，依靠賣房獲得較高的毛利率 ； 壞處是投入時間太長、需要巨額墊資、回報周期遙遠，使得公司現金流長期緊張。
華夏幸福在環京區域開發運營多個「孔雀城」時，住宅獲得的現金流投入到產業園區建設中。銷售額持續高增長時這種運營模式沒有問題，但在「房住不炒」大背景下，2017年起環京樓市因限購加碼迅速降溫，其商品房銷售遭受重挫，現金流驟然緊張，風險就這樣埋下了。
華夏幸福號稱為城市導入產業集群，對地方政府吸引力很大，然而大多數產業園都是掛著牌子的空城。雪球上有人專門去探訪華夏幸福在全國各地的產業園，大部分是空城，入駐的公司僅僅掛個牌子的比比皆是。在華夏幸福最為成功的固安產業園，情況也好不到哪兒去，有人放出無人機觀察，本該18：20下班高峰期的固安航空產業園，漆黑一片。
固安產業園和孔雀城的住宅距離天安門僅僅50公里，比北京的很多地方距離天安門都更近，如果僅看地圖，真是「性感無比」。
華夏幸福號稱「產業新城運營商」，既然是「新城」，自然是遠離成熟城區的，在荒野之上開展「造城運動」，披著產業的外衣做房地產，建造了一個個鬼城。跟激進的泰禾不同，泰禾的土地儲備基本都在一二線城市的優質地段，土地價值極高，而華夏幸福很多樓盤都建在荒郊野嶺。
過去幾年，我們從來沒有推薦過環京的房產，哪怕環京樓市每年都在固定傳播謠言，比如並入北京，比如放開限購等等，我們從未動心過。 只要一天不真正放開限購，環京房產就毫無投資（投機）價值。
當潮水退去，才能看出誰在裸泳。
華夏幸福還有人來解救和買單，但買了華夏幸福樓盤的新業主們，還能幸福嗎？
⑸ 跌45%！華夏幸福跌出「千億俱樂部」，它還能翻身嗎
目前國家隊持股，平安保險加持，最重要的是華夏幸福都是政府項目為主和一般的房企有很大區別，利潤有保證。但回款慢，不過隨著國家經濟向好。國內國際熱錢的湧入，長期翻倍是一定的。最壞的結果就是二股東接盤，那資金就更有保證。ppp項目的長久規劃和運營就更有保證。而且目前的股價需要提升才有更多的融資保證，所以，無論從哪個方面考慮，華夏幸福的困境都是暫時的。
不能！所謂資產都布局在三四線邊遠鄉鎮，紙面財富，銷售變現難。大股東都套現近200億准備離場了，小散戶還對它有信心？另外還有政策及法律風險，多年靠政商關系起家，難免有灰色地帶，很多產業新城都是佔用良田建設的，與國家法律相違背，這也算是個風險。
1.華夏幸福的房子很舒適，絕對的王牌。
2.股權和資本的斗爭不會影響公司的長遠發展，我認為是當前的形勢不利於華夏的發展，會走出困境。
3.聽說平安對華夏有吞並慾望，也許是吞並策略的一種二級市場整頓。
4.如果不心急，我覺得可以持有，退一萬步說這樣的企業就算是瀕臨倒閉，肯定有人接盤。
⑹ 華夏幸福"重生"和環京「樓市松動」
2021年12月9日，華夏幸福基業發布公告，宣稱其《 債務重組計劃 》已經獲得「 華夏幸福金融債權人委員會 」表決通過。
「 華夏幸福金融債權人委員會 」主要就是 借錢給華夏的金融機構 ，其中包括中國工商銀行、平安集團和其他三家金融機構。
華夏同時表現：後續將在河北省政府、廊坊市政府及專班的指導下，召集公司債券持有人會議，對債務重組相關事項進行審議表決。
公告宣布後，華夏幸福股價上漲了3.86%。
這是在海航之後，第二家房企的 「債務重組計劃」 獲得通過。
這就意味著 華夏的「債權人」 已經認同華夏幸福基業的「 債務重組方案 」，華夏終於 獲得了「喘息」 的機會，這是非常重要的一步。
如果華夏的「債權人」不同意債務重組方案，華夏最後只能進入「破產重組」階段，那麼華夏就有可能會「破產重組」，甚至會「破產清算」。
債務重組計劃的通過，意味著 華夏有望「重生 」。
華夏目前的債務規模 大概在2200億 左右，而且全部都是「 金融債務 」，也就是說華夏的債務，幾乎全部都來自於「金融機構」。
這就是華夏和恆大，最大的不同。
恆大的債務高達1.9萬億，但裡面 僅有三分之一是來自於金融機構 ，因此就算金融機構給與恆大「展期」支持，恆大也很難轉變命運。
況且恆大還有更加龐大的 「表外債務」 。
因此恆大的關鍵問題在於債務規模更加龐大，而且債務結構更加復雜，各種債權人都有，從金融機構到上下游供貨商， 已經「無葯可救」 。
而且恆大自己還進行了 「金融化」 ：恆大理財。
因此恆大除了「自救」，其他人很難下手「拯救」。
而華夏的債務更小，而且主要是金融債務，只要金融機構債權人統一允許進行 「債務重組」 ，華夏就可以實現重生。
根據之前華夏公布的《債務重組計劃》， 2192億金融債務 將會通過以下 兩種方式 來進行償還：
第一種方式就是 「賣資產」 ：
第一，賣出資產回籠資金約750億元，其中約570億元用於兌付金融債務，200億用於「保交房」。
第二，出售資產帶走金融債務約500億元；
第三，以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償相關金融債務。
2021年以來，華夏已經連續賣出多個資產包，預計後面華夏還要把外地的項目連續甩掉，這樣華夏就可以減少很多債務：
將南京孔雀海持有的「上元府」的現房項目正式交予南京萬科。
將北京豐台 科技 園項目分別轉讓給北京豐台 科技 園投資控股有限公司和北京豐科世紀 科技 孵化器有限公司。
將武漢華夏賣給了寶業集團股份有限公司。
將南方總部商業地產賣給了鵬瑞（深圳）城市發展有限公司。
將浙江省嘉興市的一幅宅地賣給了融創。
第二個方式就是要求金融機構給與「延期償還」，「免除利息」，「降低利率」等方式：
第一，優先類金融債務展期或清償約352億元。
第二，剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償，預計延期5-8年償還，利率降到3.5%。
意味著華夏幸福的主要金融負債展期5-8年，也為他們後續恢復造血贏得了寶貴時間。
最為關鍵，通過這一次「債務重組」，華夏幸福依然可以 保留「孔雀城住宅業務」 ，但會 去掉部分「產業新城業務」 ，而且還能 保留「物業管理業務」 。
這說明華夏在債務重組後，越來越像一家「 房地產開發企業 」，而不再是 「新城開發企業」 ，更加純粹，也會更加保守。
但是本次債務重組，僅僅是讓華夏有了喘息機會，華夏要想徹底重生，把債務問題徹底解決，關鍵還是要 解決「銷售問題」 。
畢竟很多債務只是 「延期了5-8年」 ，而不是不需要還了。
這就需要 解決「環京地區」 的樓市問題了。
2021年12月9日，根據「每日經濟新聞」的報道，「 環京的嚴格限購撕開了一道口子 」，「 保定公開定向解除樓市限購 」。
保定市住房和城鄉建設局官網上公布了《保定市全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案》，在這個文件中，就明確提到：
購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。
這意味著環京樓市有區域出現了有條件松限。
如果我們更准確的說，這應該是 環京地區 首個公開表態「 可以限購松綁 」的城市，而其他的環京地區雖然也存在 「限購松綁」 的情況。
但基本上都「 只說不做 」，「 靜悄悄的執行 」。
這也導致了很多買房人到現在還以為 環京地區「嚴厲限購」 ，其實這些年以來，部分地區早就已經靜悄悄取消了。
保定應該是首個「 公開表態 」的城市。
我們認為， 環京地區逐漸「限購松綁 」是一個基本的趨勢，而且有可能會在明年加速這個過程。
這肯定有助於環京樓市能夠 恢復一點「生氣」 。
綜上所述，我們認為通過這一次的「債務重組」後，華夏暫時得到了喘息的機會，但要想解決河北的房企問題，歸根結底還是 需要解決環京樓市目前過於「低迷」的狀態 。
在「房住不炒」的基本前提下， 環京地區未來肯定將加速「樓市松綁」 。
一個方面是要讓「北漂」剛需盡可能進入環京地區置業，另外一個方面則是要可以引入人口，提高配套水平。
未來五年，京津冀協同發展的交通格局將基本成型，高鐵、地鐵的跨區交通將會到來，檢查站外遷也在進行中。
北三縣樓市也將逐漸觸底反彈。
⑺ 房地產是支柱產業
目錄
一、爆雷房企的結局
二、房地產市場回暖的現實難題
三、地產投資機構的避險策略
筆者按：
12月11日，在「2021-2022中國經濟年會」上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆表示，「房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。」
本以為監管層上述表態至少能給行業重新找回信心，卻沒想到周一、周二（12月13-14日）地產股出現了連續的集體大跌，而且這幾天依舊還有知名房企陸續爆雷，已爆雷的房企也天天處於被投資者、供應商、購房人圍堵的狀態。
一、爆雷房企的結局
很多地產投資機構的同行說，自從踩雷以來，從來沒睡過什麼好覺。房企爆雷後，債券及各類房地產融資產品的投資人、銀行、信託、私募、金控、小貸、擔保公司等全都在搶跑，由此也引發了更加嚴重的擠兌，包括各類機構的抽貸、斷貸、起訴、查封等動作。悲催的是，如果房企的債務規模到了幾百或上千億，在其他融資路徑都無法維續的情況下，銀行即便是想救也根本救不起，還不如直接放棄。市場普遍認為，如果2022年春節前樓市行情仍舊無法企穩回暖（也即銷售市場無法回溫），大部分民營房企將面臨生死大劫，而且也很難逃過被市場淘汰的命運。
對於高杠桿、高負債、高周轉的「三高」房企來說，這一次樓市強調控打破了購房人的預期後，房企的銷售端最先受到影響，銷售難疊加回款難後，房企對供應商和投資人的久拖不欠慢慢轉向躺平處理，隨之二級市場引起股債雙殺，做空量一上來後評級機構馬上下調房企和產品評級，然後是鋪天蓋地的負面新聞，隨之又導致進一步的股債大跌，最後引起客戶不敢買房、金融機構不敢放款的後果，最終形成惡性循環，房企的銷售現金流和融資現金流全部停掉，時間一長房企自然就得死掉。
2021年12月9日，華夏幸福發布了一則公告，「債務重組計劃已獲債委會表決通過」。從化債方案來看，主要是如下五點：一是賣出一部分資產，回籠資金後用於償債和項目開發；二是出售一部分好項目和好地塊，出售的同時捆綁對應的債務；三是優先類金融債務展期5-8年還清；四是以擁有穩定現金流的持有型物業設立信託受益權份額後，用信託收益份額直接沖抵債務；五是剩餘其他債務由華夏幸福通過展期、降息和後續經營逐步清償。市場層面認為，華夏幸福的主要金融負債展期5-8年，可以為其後續恢復造血贏得一些時間，同時在一定程度上也能增強企業後續應對債務壓力的信心，但債務危機本質上還是未能解除，因債務本身只是在歸還方式、歸還日期及利率等方面得到了債權人同意，最終是否能籌措到資金還債還有待觀察，比如目前華夏幸福的銷售端基本沒有動靜，這為化債方案蒙上了厚厚的陰影。
值得一提的是，對於大型房企來說，上述債務化解方案確實可圈可點，甚至可能成為可供參考和復制的化債方案，但對於中小型房企來說，上述方案卻很難有實施的空間，這或許也是大型房企和中小房企爆雷後結局的本質差異（大或許真的有大的好處）。當然，就現實一點的角度來說，上述方案對地產投資機構來說更多的只能是無奈地接受，房企需要以時間換空間，投資人只能慢慢等，展期並降低利息也好，免息且本金打折也好，至少還有個盼頭，至於信託、私募等各類機構自己本身還能撐多久，這個可能得看每家機構自己的騰挪能力了。
二、房地產市場回暖的現實難題
在12月11日召開的「2021-2022中國經濟年會」上，中央 財經 委員會辦公室副主任韓文秀、國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆等就近日召開的中央經濟工作會議進行了權威解讀。寧吉喆表示，「要加強居民基本住房保障。 房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導， 探索 新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求， 因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展。 」韓文秀則指出，「房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全 社會 固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。」
12月8日-10日，中央經濟工作會議在北京舉行，關於房地產的表述如下：「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導， 探索 新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求， 因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展。 」從中央經濟工作會議的定調來看，房地產當前已經從「穩市場」調整到了「穩行業」的迫切階段。監管層重申「房地產是支柱產業」，從數據上最能得到直觀的體現。根據統計的數據，以2020年為例，房地產業增加值佔GDP的7.3%，房地產及其產業鏈占我國GDP的17%；房地產開發投資占固定資產投資的27.3%，房地產及其產業鏈拉動的投資佔全 社會 固定資產投資的51.5%。房地產貸款占各項貸款余額的比重為27.4%（2021年6月），2021年房地產融資增量占社融增量比重為20%。2020年中國住房市值占股債房市值的比例為66.6%，中國住房市值與股債房市值的比例偏高，居民大部分財富都在房子里。
很多人都不太明白，為何房地產市場的信心回歸會如此的困難。事實上，決定信心回歸的三大因素沒有徹底好轉前，不管是房地產融資產品的投資人信心還是購房人的信心，在短期內都很難轉變。從市場的走向來看，一是樓市銷售端需要因城施策，對限購、限貸、限售、限價等進行適宜調整，銷售端量、價的回暖是全 社會 對房地產市場信心回歸的基礎，也是實現12月中央經濟工作會議要求的「因城施策促進房地產業良性循環和 健康 發展」目標的基礎；二是信貸政策的松動方面，目前主要是債券融資和銀行融資方向對國央企和優質民營房企有所放開，但對其他房企的信貸政策並未有絲毫放鬆，因此大部分房企目前仍舊無法實現正常的融資和資金循環，這種情況也會積壓越來越大的市場風險；三是預售資金監管的問題，雖然個別城市已啟用銀行保函等替代的方式，但在「保交付」的壓力下，大部分地方政府還是通過強監管的方式鎖死了銷售回款，也即房企即使有富餘資金也面臨無法調取的困境，這種有錢卻無法使用的情況最終也會讓房企的資金緊張面進入惡性循環，尤其是對償債和新增投資的不良影響。
三、地產投資機構的避險策略
在這一波房企的爆雷潮中，地產基金和股權類信託產品的投資頗為受傷，從房企破產後的償債順序來看，破產費用與共益債務>購房人債權>工程款優先受償權>抵押債權>員工工資>稅款>普通債權。對於我們做股權投資類產品為主的機構來說，交易對手（房企）出現爆雷的情況下，我們其實也會非常被動，一是房企爆雷後項目賣不動，而且即便是願意降價虧損也賣不動；二是新的融資款進不來，基本沒有機構願意繼續提供資金並置換掉我們的前融資金，而且即便是銀行有放按揭貸款，政府在保交付的原則下也會牢牢鎖住監管賬戶資金，也即很難通過銷售回款償還我們的前融本息。
為了更好地解決融資到期後無法順利退出的問題，我們目前主要是調整了以下的幾點業務策略：
1.引入合作方
比如我們與融資方股東溝通，直接由我們引入接盤方或新的投資方，原融資方股東退出項目公司（房企爆雷後繼續留在項目公司時會影響項目公司的融資和銷售）。
備註：HD在深莞區域的很多項目都是合作方（包括投資機構）直接收購HD持有的項目公司股權，或者合作方（包括投資機構）直接尋找第三方收購HD持有的股權。
2.對賭處理：強制拖售
鑒於退出階段可能存在糾紛或爭議，我們目前已更加註重在前融進入時就通過對賭協議的約定提前明確到期後的強制拖售安排，同時也更加註意投後階段強監管的落實，包括對項目公司章證照、銀行賬戶等的控制，對項目公司的收支管理及資金監控等。
3.共益債處理
如因糾紛或爭議問題最終進入破產重整程序，我們一般都會考慮引入代建方通過破產重整程序實現共益債的投資，不過前提是我們在前端的投後監管比較到位（比如保險箱沒被融資方搶走），包括項目公司的資產、債權、債務等都在可控的范圍。
4.訴訟處理
該方式較為常規，不再贅述。
⑻ 華夏幸福松江序能否按時交房
華夏幸福松江序能按時交房。因為截止2022年9月7日，華夏幸福松江序已經完工，正在進行外牆粉刷工作，預計10月底完成全部善後工作。所以華夏幸福松江序能按時交房。