華夏幸福被萬科收購會如何

1. 對賭、裁員、賣樓、退股，曾經產業新城之王華夏幸福究竟怎麼了

在中國房地產領域，華夏幸福無疑是一個非常奇特的代表，它既沒有「華南五虎」的鋒利無匹，也沒有「招金保萬」的大開大合，但卻憑借著自己獨特的發展模式成為中國房地產市場中獨樹一幟的一家企業，然而就是這樣的一家企業如今卻面臨較多的困局，裁員自救、退股造車、賣樓籌款、股價腰斬，華夏幸福到底是怎麼了？華夏幸福還能繼續幸福嗎？

一、華夏幸福的這個冬天

最近一段時間，對於房地產市場來說無疑是一個寒冬，萬科在自己的年會上高喊「活下去」，中原地產甚至發出了「排隊等死」的說法，但是對於房地產知名企業華夏幸福來說，這個冬天似乎是格外寒冷。

7月10日，華夏幸福公告稱，控股股東華夏控股和平安資管簽訂股權轉讓協議。雙方約定，華夏控股以23.655元/股的價格，向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，占公司總股本的19.7%。華夏幸福承諾，未來3三年，公司凈利潤增長率分別不低於30%、65%、105%。如此苛刻的對賭協議，可以看出華夏幸福對於資金的渴望。

10月10日，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米住宅用地，簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。環京土地一共涉及10幅土地，用地總面積為509畝，住宅用地共計33.9萬平方米。以上地塊均由華夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日間取得，土地價格共計約38.33億元。華夏幸福也被認為是虧本賣地、打折賣樓。

11月10日，華夏幸福傳出「華夏的小鎮集團全國400多人和華夏京南集團500多人全部裁掉。」華夏幸福三天裁員上千人的消息也由此在地產圈傳播開來。

11月29日，根據啟信寶的數據顯示，合眾新能源的法人代表由王文學變為方運周，這離去年10月份王文學取代方運周成為合眾新能源的法人代表不過剛剛過去一年，2017年12月份，王學文控制的知合出行科技有限公司向合眾新能源注資12.5億元，從而控股合眾新能源。而卸任的王文學正是華夏幸福的掌門人。

嚴苛對賭、打折賣樓、裁員自救、退股造車，這些舉動都表明了華夏幸福似乎正在出現問題，截至12月4日收盤，華夏幸福的股價已經從今年2月份最高峰的46.88元每股跌到了現在的25.92元近乎腰斬，這讓大家不禁想問華夏幸福到底怎麼了？

二、從火鍋店到獨樹一幟的華夏幸福

每每說起華夏幸福，地產產業當中都會用傳奇來形容，1992年市場經濟的大潮剛剛勃發的時候，華夏幸福的掌門人王文學辭掉了當地交通局的鐵飯碗開了一家火鍋店。藉助火鍋店的所積累的原始資本，王文學干起了日漸紅火的裝修生意，幾年不到的時間就包攬了廊坊市的裝修工程。從火鍋店的王老闆變成裝修的王包工頭的時候，恰逢1997年亞洲金融危機，在經濟出現不景氣的時候，各地的福利分房政策也正好取消，王文學敏銳地察覺到了福利分房取消所帶來的商機。他放棄了賺錢的火鍋生意和裝修生意，直接投身房地產發展的大潮。以當地一個小街道華夏里命名了第一個樓盤華夏花園，並以此成為了公司的名字：華夏幸福。

2000年前後，華夏幸福已經在河北擁有了三個項目，成為了一個小開發商，面對著房地產開發轟轟烈烈之勢，華夏幸福其實做的並不出眾，於是王文學開始尋找差異化競爭優勢，他盯上了房地產企業都不太願意做的產業地產這塊蛋糕。2002年，河北固安開發區成為了王文學華夏幸福成名的代表作，由於河北南三縣離北京較遠，相比於土地眾多、離京較近的北三縣，固安幾乎就是個難啃的硬骨頭，但是王文學就是看中了硬骨頭簽下了60平方公里、期限50年的開發協議。

由於之前沒有任何先例，王文學的固安之旅並不順利，但是華夏幸福就是一點點地摸索，摸出了之後被稱之為「政府主導，企業運作，合作共贏」，形成了「權責分明、利益共享、風險共擔、全程合作」的機制，當然在十幾年後的今天我們知道這個模式還有個新潮的名字」PPP模式「。

華夏幸福就憑借自己摸索的PPP模式，自己規劃設計，自己土地整理，自己基礎設施建設，自己公共配套，自己吸引產業，自己運營城市，這一套地做下來將一個一窮二白的地方變成了具備吸引力、承載力、競爭力的新城，而華夏幸福更因此將自己自詡為產業新城運營商。2008年之後，華夏幸福更將自己的模式推而廣之，在全國一口氣砸下了一百多個項目，華夏幸福也成為了最有名也最獨樹一幟的房地產企業。

三、華夏幸福到底怎麼了？

其實，我們仔細研究華夏幸福的模式就會發現，華夏幸福是一個最特殊的房地產企業，華夏幸福所有住宅的地都是自己園區內的，整個園區的三通一平也都是華夏幸福自己做的，所以華夏幸福的拿地的成本並不高。再由於華夏幸福做的是產業地產，所以其土地儲備在整個房地產產業當中都不算高，既沒有高昂的拿地成本，也沒有壓在手上的土地儲備，華夏幸福理論上不該有問題。然而，華夏幸福就是出問題了，那麼他的問題到底出在哪呢？

一是華夏幸福的開發成本實在是太高了。對於一般的房地產企業來說，最大的成本無疑是拿地成本，但是正如我們之前說的，華夏幸福拿地基本上成本都不高，但是華夏幸福乾的不僅是房產商的事情，更是地產商的事情，那麼其地產成本實在太高。華夏幸福的主要成本來自於土地整理、三通一平（通水、通電、通路、土地平整）以及當地的基礎設施建設，由於拿的土地本身就不是區塊價值很高的土地，這就需要華夏幸福下大力氣去自己招商引資，去自己想辦法給這個產業園找思路，這些都需要巨大的成本，這也導致了華夏幸福的產業新城開發成本太高。

二是華夏幸福的政策風險太大。相比於其他的房地產開發商，華夏幸福開發的是產業地產，這就意味著其業務受到政策的影響極大，如果政策支持，那麼華夏幸福必然會發展的順風順水。然而，從2016年開始，房地產市場政策出現風向逆轉，環京地區限購政策層層加碼，環京地帶的住宅價格出現大跌，某些地方甚至出現腰斬。2017年，環京地區出現了雄安新區，可以說產業限購政策達到了史上最嚴，環京地區的房地產市場陷入了嚴重的問題當中，而環京地區更是華夏幸福的主陣地，自然受到沖擊最大。2017年，華夏幸福的經營性現金流量凈額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。華夏幸福的現金流壓力可見一斑。

三是華夏幸福的業務模式復制起來難度不小。華夏幸福的成功來自於其開發產業園區，相比於京津冀地區很多地方幾乎一無所有的土地，華夏幸福可謂是在白紙上作畫，雖然難度不小，但是阻力不大，自由發展的空間相當多。然而，華夏幸福的模式復制到了長三角、珠三角、長江中游、中原城市群、成渝城市群等地的時候卻出現了問題，這就是這些地方不同於京津冀地區，當地本身的產業基礎就已經存在，留給華夏幸福輾轉騰挪的空間不多，華夏幸福在很多地方的發展都出現了不同程度的難題，想要完美復制環京地區模式難度相當之大。

在這樣的基礎上，才出現了文初我們說的華夏幸福與平安的嚴苛對賭、裁員自救、打折賣樓、退股造車這一幕，當然華夏幸福的掌門人無疑在丟車保帥、壯士斷腕，無論怎麼樣保住現金流，先活下去就是最正確的事情。最近，華潤置地的原掌門人吳向東空降華夏幸福，臨危受命的吳向東能否帶領華夏走出當前困局，也值得我們進一步期待了。

2. 「環京霸主」地產公司華夏幸福暴雷前的野蠻發展史

2021年開年，知名房地產公司華夏幸福便公布資金鏈斷裂及債務違約問題，首度承認暴雷，涉及銀行貸款、信託貸款等債務，本息合計高達52.55億元。

2020年前三季度，華夏幸福總負債超過4000億，其中，有息負債規模達2185億元，佔比近55%；自2020年第四季度至今，其到期需償還融資本息金額高達559億元，而其現金只有386億，債務危機一觸即發。

事實上，危機的爆發往往不是一天形成的，而是經年累月的結果，華夏幸福的野蠻發展，早就為現階段暴雷埋下了隱患的種子。

事情要從1965年說起，1965年5月，華夏幸福的創始人王文學，均稱其為王老闆，王老闆出生於河北省霸州的普通家庭，畢業於當地的一所中專學校；中專畢業後，被分配到廊坊市交通局運輸公司當司機。

1992年，小平同志的南巡掀起了一股創業大潮，王老闆也被捲入到這股大潮中。王老闆從各處籌集了2萬塊，在廊坊市委黨校門口開了一家火鍋店，後來華夏幸福的品牌logo 看起來尤其像火鍋，中間一個鴛鴦鍋，旁邊八個菜，和早年開火鍋店不無關系。然而由於一次意外，火鍋店出現了不合格食材，導致食客中毒，火鍋店由此被查封。

在王老闆無所適從之時，一個大的機會正在到來。由於他在市委黨校門口開了火鍋店，由此認識了許多政府官員。而到了90年代中期，全國各地的政府機關開始大面積地興建政府樓堂館所，即辦公樓、會議樓、大禮堂、招待所等。此時，王老闆找到了廊坊市政府領導，稱其能幫助政府翻新大樓，由此開始了政府裝修業務，就這樣賺了幾年錢。

然而好景不長，1997年索羅斯發動了亞洲金融危機，大陸全力支持香港，造成大陸財政緊張。到1998年，財政部、中國人民銀行宣布嚴禁政府債、銀行信貸資金等用於修建政府樓堂館所。此時廊坊市政府欠王老闆的裝修款變得遙遙無期，但另一邊裝修隊的工錢還要發，眼看快過年了，債主便紛紛去王老闆的家裡討債，不得已只能東躲西藏。

經過長時間的思想掙扎後，王老闆做了一個大膽的決定。他來到了廊坊市政府領導的辦公室，當著市領導的面，燒毀了政府的裝修合同和欠款單據，並聲稱不再索要政府的所有欠款，而欠下的債，自己將來慢慢還。此事表面看起來虧了自己，但實際上拉近了與政府的關系，也積累了後來東山再起的資本。

果然，不多久，運氣又砸到了王老闆的頭上。到了1998年6月，國家取消了福利分房政策,中國房地產市場開始起步,王老闆得知廊坊市有塊土地要做開發,於是他找到了政府領導，鑒於原來的交情，順利地拿到了批條，獲得了土地開發權，並通過土地質押找來了銀行貨款，1998年7月, 華夏幸福公司成立了。由於沒有房產開發經驗，通過四處考察學習，成功地將萬科的圖紙和標准復制到了華夏幸福的第一個房地產開發項目，王老闆從中大賺5000萬，資本原始積累就此完成。

嘗到了地產暴力的甜頭後，他開始充滿信心地謀劃更大的局。廊坊固安縣位於北京市正南50公里，但其沒有因為良好的區域優勢而實現經濟騰飛，反而是國家的貧困縣。當時，蘇州工業園區的成功給各地政府樹立了一個新的標桿，王老闆由此萌生了打造工業園區的想法，即開發房地產的同時，導入產業，形成產城一體化的格局。

通過對固安周邊環境市場的縝密分析，王老闆發現發展潛力巨大，便正式開始了「造城」之路，2006年，河北省政府將廊坊市固安園區升級為省級開發園區，並更名為固安工業園區，由此形成了華夏幸福商業模式的雛形。

華夏幸福而後一直對外宣稱是一家產業新城運營商，產業新城運營商指的是企業和政府合作「造城」，政府提供政策支持、低價土地和低稅收等優惠，企業負責提供資金進行城市的基建工作，由此共同打造新城，未來通過政策優惠和低房租等吸引產業入駐，政府獲得稅收，企業和政府分成。由於大部分政府資金不足，此項方案引起了政府的興趣。

經過幾年的快速擴張，2011年，華夏幸福在A股上市。2014年國內宏觀經濟下行，房地產進入調整期。而王老闆卻提出了「三年建一百個產業園」的擴張計劃，於是便開始不斷拿地，到2016年，華夏幸福在全國擁有超1000平方公里土地，但大部分在河北省，有「環京霸主」之稱。

2017年4月1日，中共中央、國務院決定設立國家級新區河北雄安新區。華夏幸福作為「環京霸主」，由於雄安概念，在2017年4月5號-11號連續收獲了5個漲停，此時河北首富王老闆身價達到了600億元。然而，華夏幸福的幸福並沒有持續太久。

2017年中下旬，環北京地區的廊坊、張家口、保定、燕郊等地均出台了「限購令」，環京樓市急轉直下，成交量、價均斷崖式下跌，部分地區一套100平方米的房子，直接虧損上百萬。為了扭轉局勢，華夏幸福通過賣股份、借債的方式，不斷擴充資本金。

2018年和2019年，華夏幸福引入中國平安，並簽署了對賭協議，還獲得了包括工商銀行、中信銀行、興業銀行、中國銀行等多家銀行在內的約4000億授信額度，擴張中的華夏幸福，負債規模不斷攀升，2019年華夏幸福的資產負債率達到了83.9%。

面對如此高的負債，華夏幸福還在不斷擴張，在產業發展方面，2019年，該公司投資運營的園區新增簽約投資額1956億元，創 歷史 新高。還斥資116億元拿下武漢武昌濱江商務區地塊。然而到了2020年初，疫情爆發，武漢成重災區，華夏幸福的巨額投資項目遭到重創。

同時，2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行等明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，統稱為「三道紅線」。而華夏幸福由於前期投資大、負債率高、激進擴張，又遇到了疫情，使得公司現金流回補不足，資金危機顯現。

2021年2月1日，華夏幸福發布公告，首次承認債務逾期。中國平安從入股華夏幸福以來，已虧損上百億。截止到當前，華夏幸福已成立債權人委員會，就公司是否債務重組進行商討，此時王文學仍在積極地協調平安和地方政府為自己補血。在2月2日的內部講話上用「江湖義氣」挽留人心，同時表示絕不逃債。華夏幸福的故事仍在繼續，似乎仍然在等待下一次運氣降臨。

我是小舵手，給大家講述中國商業/經濟發展背後的故事，歡迎大家關注，謝謝大家。

3. 華夏幸福上岸，泰禾集團卻只能破產，原因在於這三點

地產界九月份的大事件，華夏幸福在9月30號發布公告稱：拿出債務重組方案，股票復牌。這在暴雷頻繁的地產圈是一件大事，也是一件好事。但是，千萬別以為華夏幸福得救了，其它資金鏈斷裂的開發商，也能如法炮製。同樣是暴雷，結果卻不會一樣。

根據華夏幸福的債務重組方案，華夏幸福的2192億元金融債務，將有六種方式安排清償：

一、賣出資產回籠資金約750億元；

二、出售資產帶走金融債務約500億元；

三、優先類金融債務展期或清償約352億元；

四、現金兌付約570億元金融債務；

五、以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償；

六、剩餘約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過後續經營發展逐步清償。

華夏幸福能夠重組成功，首先一點是基本面不錯一樣。大家可以看到，華夏賣出資產750億元，出售資產帶走債務500億元，現金兌付570億元，這些加起來就1800多億元，幾乎解決了大部分債務。

其次實，華夏幸福一直在積極配合地方政府進行重組工作，包括引入戰投、實控權的轉讓，也包括出售資產。

泰禾是典型的資不抵債，具體看有以下 大因素決定其無葯可救：

一、泰禾集團全國數十個項目爛尾，購房資金大量被轉移，建設工程款完全沒有著落。

最慘的太原金尊府，5000戶的大盤，賣是賣了，錢沒了，爛尾三年，建好起碼要三十億。

這樣的爛尾項目，泰禾在全國有數十個。泰禾從哪拿錢去建？根本沒有一分錢。

二、泰禾集團資產大多靠吹牛。

首先說泰禾集團的土地儲，備號稱有3000億，實際上水分極大，泰禾也從未公布過這些地在哪。為什麼不公布？因為根本沒幾塊。

再說泰禾集團的未售貨值，也是少的可憐，2019年暴雷前，泰禾集團早就發現了資金鏈要斷，拚命回籠資金，打折消售，能賣的早就賣完了。剩下的，幾乎都是賣不掉的。

三、泰禾集團已經被金融機構徹底拋棄。

金融機構更懂泰禾。泰禾集團在暴雷後，從2019年開始，再也沒有從金融機構借到過一分錢，因為沒人肯借。給泰禾做債務展期的金融機構沒幾家，展期債務總量更是少。

泰禾最大的債權方中國華融，始終沒有給泰禾展期，因為他們知道，泰禾這家企業，展期也是死。

2020年以來，起訴泰禾的金融機構就已經有十幾家，包括：中國華融、中原信託、國民信託、渤海信託、四川信託……

渤海信託更絕，2021年夏，還查封了泰禾集團總部泰禾北京公館。查封公告都貼到了泰禾北京公館的電梯里。直到這時，外界才知道，泰禾集團早已經連辦公場所都沒有了。

無葯可救的泰禾，無計可施，唯一能做的只有拖。

圈內盛傳泰禾黃其森的「三不」策略，也就是：不賣、不還（債務）、不建。

為什麼不賣？因為泰禾沒的可賣，該賣的早賣完了，僅剩那點資產更不能賣了，賣完了，泰禾剩下的就只有債務，還吹牛的道具都沒有了。

為什麼不還？因為沒錢。泰禾被法院限制高消費八百多筆，最少的幾千塊錢都還不上。

為什麼不建？也是因為沒錢。單是太原金尊府那三十個億的工程款，對泰禾來說就已經是個天文數字。

泰禾，已經無葯可救。就像一個知名地產圈大V說的：萬科也救不了泰禾，誰要能救活泰禾，直接可以封神！

4. 原報道 | 吳向東華夏幸福780天

壹

吳向東履新華夏幸福，至今已有780多天，這期間外界只寥寥幾次在公眾場合見過他。

其中一次是去年4月26日，華夏幸福舉辦2019年度線上業績會，董事長王文學、聯席董事長兼CEO吳向東均有出席。這也是王文學和吳向東首次公開同框，盡管他們分別位於南北兩個會場。

吳向東被認為是華夏幸福二股東平安推薦的「代言人」。2018年7月，平安入股華夏幸福，2019年2月，吳向東便從華潤轉至華夏。此後，華夏幸福南方總部成立，團隊成員主要是他和其他華潤舊部。華夏幸福南北總部獨立運營，據稱平時連會議都各自召開。

華夏幸福在業務層面開始大幅改變。過去幾年，王文學在公司內部要求誠意正心干產業新城，但2019年中報起，該公司開始分為產業新城及相關業務、商業地產及相關業務，後者由南方總部主導。

新業務從誕生之初便定位要為平安的戰略安排服務，具體包括在大型商辦綜合體、康養業務、輕資產管理及科學社區四個領域發力，吳向東則要確保新業務與華夏產生化學反應。

在那場業績會上，華夏幸福管理層也明確，商業地產及相關業務在2019年從無到有，計劃布局北上廣深等8大核心城市，並立足以輕資產開拓商業地產及相關業務。

吳向東躊躕滿志，對與會投資者及媒體說：「我們要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一。這是我們的目標。」

華夏幸福為新夢想買單，向吳向東開出了年薪3868.93萬元的合同，相當於王文學同期年薪的4.5倍，這也是A股高管薪資的最高紀錄。

但從去年底開始，華夏幸福的資金鏈問題，嚴重到讓王文學求助政府及平安支援，比如探討引入平安作為基石投資者、華潤作為股權投資者，此舉措最終未成行。

今年2月4日，平安集團總經理兼聯席CEO謝永林透露，平安對華夏幸福股權投資180億，表內債權投資360億，已做好撥備准備。3月25日，謝永林被中小股東問及華夏幸福債務處理問題時，他回應：

平安後續將不再出錢，但會不遺餘力支持華夏幸福債務處理方案設計和救助過程實施。

平安的風向變了。

在這之後，華夏幸福南方總部開始傳出動盪。3月底有消息稱，吳向東表示不管債務事宜，並已不正常上班，或將撤至深圳房企鵬瑞集團，同時南方總部亦將轉讓予鵬瑞。

根據媒體最新披露，與吳向東一同轉戰鵬瑞的，還有南方總部的原華潤置地團隊，大約有100多人。

華夏幸福正出現更多變局，此時創始人王文學，正修補債務縫隙。他親自參與金融債權人大會，向債權人檢討、致歉，表態堅決不逃廢債。廊坊成為化解危機的主戰場，他點名表揚的是「站在廊坊的弟兄們」。

據觀點地產新媒體了解，華夏幸福2021年到期需償還債務仍高達千億元，現金流短缺，甚至利息及工資都無法支付。它是目前爆發危機的房企中，規模最大的一家。

參加完金融債權人大會，王文學在廊坊對上千名員工做內部講話，他說，大家離開沒問題，這是雙方自願的選擇，跟道德無關。

「你們是職業經理人，我是職業企業家，我們互相都要表現出職業水平。」

貳

時隔三年後，王文學坐在廊坊的辦公室，或許仍會覺得馬明哲與他是職業企業家的惺惺相惜。

2018年10月底，華夏幸福召開平安入股後首次員工大會，據當時媒體報道披露，王文學於會上公開談及此次險資入股的原因。他的說法是，雙方曾經在深圳同時相中一宗地，不打不相識，馬明哲欣賞華夏幸福的執行力與判斷力，平安亦認可公司的潛力。

不過，平安將向華夏幸福委託派遣高管，負責日常經營、財務審計及新業務等工作。

而這種變化也預示著，平安並非純粹的財務投資型二股東，它對華夏幸福有業務協同訴求。

此刻市場消息早已流傳兩個委託派遣高管的名字：華潤置地執行董事吳向東，以及華潤置地CFO俞建。2018年12月、2019年2月，俞建、吳向東先後履新華夏幸福，證實市場所言非虛。

工商信息則顯示，2018年12月20日，華夏幸福（深圳）運營管理有限公司注冊成立，注冊資本為10億元。這也是南方總部的工商主體，南北方團隊「劃江而治」的格局由此逐漸明晰。

此後半年，該公司新增董事長俞建，董事趙榮、王笑、劉嶸、趙煒，以及監事龐慧，均為華潤置地前職業經理人。

南方總部團隊組建後已快速開啟擴張，一批項目均處於接洽狀態，比如2019年4月底，桂林政府與吳向東就樂滿地康養文旅綜合體項目落地建設進行交流。

至7月底，首個舊改項目浮出水面，原華潤團隊在深圳鹽田正式成為沙頭角田心工業區片區舊改的前期服務商；8月23日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司注冊成立，正式涉足舊改領域。

同年8月16日，華夏幸福宣布，將9個月前剛從中國鐵物手中以57.8億元受讓的北京麗澤金融商務區項目，轉讓予平安人壽，對價僅為58.29億元。對此該公司解釋，交易系在商辦方面首次嘗試採用管理輸出的輕資產模式。

一個月後，南方總部首次出現於土地招拍掛市場，以總價116.25億元底價競得武漢武昌濱江CBD核心區2宗地塊。這是華夏幸福首個從拿地開始，涵蓋開發建設、運營管理全周期的商業綜合體。

截至2019年底，華夏幸福在商業地產及相關業務方面，已落地項目包括北京麗澤項目、武漢長江中心項目，並有8個舊改項目被選定為前期服務商，其中深圳、東莞分別佔6個、2個。

在2019年度業績會上，吳向東表示，過去一年是「積極的熱身和工作」，相信2020年「新模式、新領域、新地域」肯定會全面落地。

「甚至我們覺得，選定的最優先（發展）的8個城市都要覆蓋，這一點我還是很有信心。」

這是吳向東入職華夏幸福後僅有的一次公開與外界溝通交流，其它大部分時候，他和南方總部團隊像頭獵豹，悄無聲息地尋找並靠近獵物。

僅2020年上半年，華夏幸福便新增4個商辦綜合體項目，中標1個項目代建服務，鎖定1個舊改的前期服務商，包括南京大校場項目、廣州白鵝潭項目等。該公司強調，已基本完成在目標城市的布局。

平安與華夏幸福業務協同的更典型案例，是去年10月上旬開工的哈爾濱新區深哈金融 科技 城項目。

該項目總佔地約88萬平方米，建築面積約159萬平方米，由平安、華夏幸福共同投資200億元打造，並將同時結合平安的金融產業資源以及華夏的產業新城開發運營優勢。平安集團總經理兼聯席CEO謝永林，以及王文學、吳向東首次同台出席開工儀式，足見各方重視度。

叄

如果回想起自己前面25年的職業生涯，吳向東可以選出代表性的頭銜：華潤置地董事總經理、董事會主席，以及潛在的萬科董事長。

這些頭銜已成 歷史 ，或許令他更真切感到做一個「非常困難的決定」所要承受之重。

轉折點是2018年馬明哲發出的邀約，那時他的身份是華潤集團助理總經理、華潤置地執行董事，重新回歸華潤後逐漸觸碰到了職業天花板，最終決定轉身，去華夏幸福開辟新戰場。

據當時媒體報道，王文學一開始對吳向東的加盟表示肯定，強調南北雙總部不能各自為政，不要強調你我之分。同時，吳向東加盟後，會帶領華夏幸福朝多元化發展，對沖風險。

事實上，南方總部率先發展的商辦綜合體及舊改，多與吳向東及其團隊在華潤置地積攢的經驗及資源有關，為此需要沉澱大量的資金。而南方總部在華夏幸福享有極高的戰略地位，尤其在拿地上擁有高額的資金保障。

即便在北方總部加強產業新城及相關業務儲備管理的情況下，南方總部依然加大對新業務的土地投資。2020年5月9日，華夏幸福董事會審議通過一項預案，批准公司及下屬公司在5-6月期間進行土地投資的額度不超過220億元。

其中5-6月華夏幸福共分3次披露拿地情況，累計新增22宗地，合計成交金額120.53億元；商業地產及相關業務佔12宗，成交金額佔112.66億元，顯示南方總部是絕對拿地主力。

華夏幸福去年業績公告顯示，前三季度公司土地支出198.5億元，同比增長接近25億元；其中商業地產及相關業務支出達102.03億元，產業新城業務支出則從173.73億元近乎腰斬至96.46億元。

去年底開始，華夏幸福爆發債務償付問題，新的一年面臨上千億到期需償付金額，業務現金流無法覆蓋償付需求。目前該公司已累計違約372億元。這時再去看快速擴張的新業務，風險非但未對沖，它反倒成為龐大的吸金獸。

深圳舊改從業人士表示，華夏幸福在深圳等地獲取了一批舊改，但基本是前期服務商項目，進度不一，意味著仍需漫長周期才能兌現價值。

哪怕是南方總部最早獲取的增量項目武漢長江中心，住宅及公寓部分要入市最快的節點也將是：2021年三季度。

王文學2月2日在內部講話時反思，TOD軌交、醫療等業態沒有取得顯著成效。消耗和佔用了公司大量資金，考核機制不夠健全。

他同時也吐槽，某些單位，公司需要他們的時候以各種理由搪塞，就是不來廊坊。

在說這番話之前6個月，一些鮮有人注意的變化正在發生，南方總部退出了固安華御城房地產開發有限公司，轉由廊坊京御房地產開發有限公司持有，後者主要是孔雀城品牌的母公司。同時，南方總部在公開土地市場陷入沉寂，廊坊京御地產成為拿地主力。

年底，華夏幸福在廊坊、固安兩大商業綜合體奠基開工儀式，出席者都是王文學。

王文學內部講話後兩天，平安總經理兼聯席CEO謝永林公開評論，華夏幸福出現流動性困難和債務危機，主要是宏觀經濟和政策調控影響了回款，疫情影響，以及擴張太快。

謝永林強調，對華夏幸福的540億元投資，只是平安8萬億投資組合的一項。但沒有人會相信，一旦華夏幸福倒下，它能不被席捲進去。

3月25日那場備受矚目的平安年度股東大會，除了明確表示不再出錢，平安管理層還提到，華夏債務危機事件後，公司內部進行多輪深入反思。

其中最後一條是，未來對「這些企業」派駐董事，責任和要求都會進一步增強。

而華夏幸福在債務危機下已採取積極瘦身縮表措施，那位與平安關系密切的最大牌董事，似乎也擁有對外資產的自主決策權。對此有媒體報道就提及，吳向東與鵬瑞集團董事局主席徐航最初接觸，也是為了推銷南方總部的項目，但雙方深入交談之後，吳向東選擇加盟。

現在，南方總部也有近一年未公開擴儲，那個曾被華夏幸福贊譽為「吳向東帶領的中國商業開發運營第一團隊」，越來越多跡象表明，它將把天賦帶到鵬瑞集團。鵬瑞旗下鵬瑞地產發展 歷史 較短，2017年總資產僅104億元，相當於同時期華夏幸福總資產的1/36。

有人說，吳向東拂袖而去，他只是做了職業經理人的選擇，跟道德無關。

只是，他一年前拍胸脯般喊出的那句「成為最好的商業地產發展商或運營商之一」，和現實碰到一起，都是夢破碎的聲音。

原報道 | 用事實說話，用客觀、深入的態度記錄和報道。

5. 馬明哲，被迫「幸福」

平安，終究還是成了華夏幸福的第一大股東，盡管不是自願的。

而且，是在符合銀保監會監管規則的背景下。

前段時間市場傳聞稱「銀保監會正在調查中國平安在房地產市場的投資。」這一傳聞引起軒然大波，中國平安隨後回應稱，投資一直以來嚴格遵守監管的相關規定，不評論無事實依據的市場傳言。

一般來說，能讓資本鋌而走險的是更高的利潤；但馬明哲也沒想到，投資華夏幸福卻落得「竹籃打水一場空」的結局，這事是有些倒霉了。

就在幾天前，華夏幸福公告：因原第一大股東華夏控股被動減持股份，平安資管及平安人壽被動成為華夏幸福第一大股東。

爆雷房企，似乎各有各的尷尬：恆大的債主們是被迫成了股東，而平安則被迫成了華夏幸福的第一大股東。

如果這種事放在寶能系成為萬科第一大股東之時，姚員外必是欣喜若狂；但平安成為華夏幸福第一大股東，馬明哲只能暗自神傷。

於是，平安馬上撇清關系稱：華夏幸福的實控人王文學保持不變，平安人壽作為華夏幸福財務投資者的性質保持不變，將繼續積極參與債委會的相關工作。

沒錯，既已成定局，雙方目前能做的就只有解救華夏幸福這頭受傷的大象，華夏幸福已然成為平安投資 歷史 上的污點之一，能否全身而退，都還是個未知數。

以華夏幸福爆雷為起點，今年以來，平安的股價接連大跌，股價「一落千丈」，小股東也不禁感嘆一句，「何以落魄至此啊！」，股價從近年的最高點約93元/股跌至49元/股，夭折近半。

這一年，上市房企活得很艱難，平安「隱形地主」的身份，也讓他的股價逐漸「房化」，市場給它的PE值在近十年達到低點。

平安、幸福，恐怕是華夏大地上兩個最吉祥的詞。

但在2021年後，平安和華夏幸福，恐怕要成為不吉祥商業聯姻的代名詞了。

平安敗北故事

馬明哲投資敗北的故事可謂不少。早年，平安選擇進軍二手車市場，投資超10億的平安好車最終還是黯然離場。這都是小數目的，更大數額的投資還要數匯豐銀行和國際保險公司富通集團。

其中投資匯豐銀行股票浮虧超380億港元，直接導致平安當期凈利潤出現下滑。

至於富通集團，則是發生在2008年，中國平安投資其股票耗費238億元，富通集團財務暴雷，其股票迎來拋售潮，進一步導致股價下挫，平安損失慘重，浮虧超過157億元。

這單巨額虧損直接使得平安當年中期取得的凈利潤（2008年中期凈利潤71億元）灰飛煙滅。

為此，馬明哲還 放棄了當年數千萬的年薪來「謝罪」 ，稱此舉為對公司利潤下滑所做出的「個人表示」。

只是同樣的事情，十年後又再次發生在平安的身上，不同的是，這次投資的對象是房企。在2018年，馬明哲看上了華夏幸福，並認為王文學在產業地產上"天賦異稟"，帶領平安兩次"挺進"華夏幸福的董事會。

一次是2018年7月10日，華夏幸福的控股股東華夏控股轉讓其持有的5.82億股份予平安資管，占總股本的19.7%，代價達到137.7億元。

第二次是2019年1月31日，平安資管再次花費42億元買下華夏幸福1.71億股份，兩次投資合計179.7億元，直接讓平安躍升為華夏幸福的二股東，持股佔比25.25%。

兩次買入華夏幸福的股價都不低，分別是23.655元/股和24.597元/股。如今華夏幸福的股價徘徊在3.9元/股，較平安的入股價打了2折甚至還低，平安實屬高位站崗，也再次成為投資界的笑柄。

若讓他回過頭看這一次的選擇，估計只剩後悔。對比2018年時的態度，如今平安對華夏幸福的態度來了一個360度大改觀，今年3月以來的態度就更「曖昧」了。

即使成為華夏幸福的第一大股東，平安也表態不再出錢資助華夏幸福，僅僅是提供法律、經驗和咨詢等方面出謀劃策，援助華夏幸福渡劫。

但這時候，華夏幸福缺的，難道是出謀劃策的人嗎？

所幸在過去十年，平安的凈利潤和營收有了很大提升，即便這次華夏幸福虧損計提減值達到359億元（對股類資產144億，債權類215億），尚不足以使得這家金融保險巨頭垮台，但損失仍然是肉眼可見的多。

平安在2021年中期業績中表示，歸母營運利潤同比增長10.1%至818.36億元，但歸母凈利潤同比下降15.5%至580.05億元，歸母凈利潤少了90億進賬，原因不言而喻，受華夏幸福拖累。

正因此，平安稱，保險資金的投資組合收益率有所承壓，對華夏幸福的撥備非常審慎。換句話，計提減值虧損在359億已經是非常審慎的情況下算出的數字，若包含商譽及假設債務重組不順利的情況下，平安此次投資的損失可不止這個數。

在今年6月，中國平安回應投資者十年間的投資收益情況稱，2011-2020年，中國平安的平均總投資收益率和綜合投資收益率為5.3%和5.5%，這一收益率僅比銀行的理財產品稍高。

而可供參考的是，2019年全國社保基金投資收益率達到15.5%，中國平安的投資收益率顯著低於這一數值，實在難言樂觀。

追究華夏幸福目前的問題，其實並不比「某大」輕，甚至可以給想要在產業地產分一杯羹的開發商們一點啟示。

華夏幸福「不幸福」

華夏幸福的弱點在於重倉環京區域，其運營模式為長短結合，即長期以工業園區開發招商，通過與政府合作圈地，短期做住宅開發，一旦住宅開發遇挫，很容易會陷入短期資金緊張。

在環京與雄安新區等利好政策的推動下，2016年，華夏幸福迎來高光時刻，以1203億的銷售額沖到房企第8名，成為千億房企陣營之一，華潤置地、金地、世茂、招商蛇口、龍湖等房企都排在它的後頭。

該年，華夏幸福實現營收538.2億元中，接近九成的營收都來自環京區域，「孔雀城」的名聲大噪。

它的至暗時刻也因重倉環京而難以脫身，那些年栽倒在環京區域的房企又何止華夏幸福，還有京漢置業（現已易主奧園）等。

除了環京布局，華夏幸福的融資成本也處於行業的中上游，即便2018年引入平安後，華夏幸福發債利率仍有10%以上。

雪球越滾越大，在引入平安後的這三年，華夏幸福發債更猛了，平安對華夏幸福的 投資共計540億元，其中股權投資180億元和表內債券投資360億元 。

當環京布局這一點從優勢轉變為致命弱點時，華夏幸福的爆雷也來得飛快。

平安集團董事總經理兼聯席CEO謝永林曾對外表示，當初選擇投資華夏幸福，是看中了其產業新城、支持地方政府發展的的商業模式，與險資投資特點相契合。但環京津冀調控趨嚴，環京住宅量價齊跌，回款成問題，造成資金鏈斷裂。

此外，華夏幸福近幾年的新拓展區域效果不及預期，擴張太快，管理不精細，加上新冠疫情這只「黑天鵝」，加劇了華夏幸福的兌付風險和財務危機。

今年中期業績顯示，華夏幸福營收210.68億元，同比下降 43.63%，期內虧損將近百億，歸母凈利潤為-94.8億元，同比下降256.37%。

期內虧損的原因有兩點：一是收入和毛利率大幅下滑。其二，華夏幸福期內的資產減值損失與信用減值損失達到21.45億元，是去年同期的近4倍，主要原因在於存貨跌價損失及合同履約成本減值損失14億元。

華夏幸福當期的毛利率僅5.29%，明顯低於2018-2020年同期的45.67%、48.73%、46.93%，毛利率低的很重要原因在於營收壓縮的同時，營業成本不僅不降反而還微升0.6個百分點。

在營收成本方面，華夏幸福控制三費支出， 唯獨財務費用支出翻了一倍還多，上半年光是財務費用就花去了56.35億元 ，比去年同期多花了33億，同比增長143%，其表示繫上半年的融資利息增加所致。

如此來看，即便當初引入平安是為了拿到「更便宜」的錢，降低利息成本，但在爆雷之後都作鳥獸散，華夏幸福想要融錢已經融不到了，只能出售資產或引戰投，但今年這個時間點，誰又還會充當「接盤俠」呢？

針對這一點，上交所也要求其補充披露近期存量債務及利率變化情況。

而華夏幸福的危機遠不止於此，銷售規模和債務的形成反向變化，預示著未來一段時間，華夏幸福都很難走出泥潭。

今年上半年，華夏幸福的銷售額僅139.68億元，同比下降66.69%，排名跌到100名開外， 銷售業績直接倒退到2013年以前（2013上半年華夏幸福的銷售額159.09億元）。

其中，房地產銷售額合計74.89億元，銷售面積69.1萬 ，結轉收入149.18億元，結轉面積155.06萬 ，但 待結轉面積高達1324.05萬 ，存貨大也不是件好事，導致周轉失靈。

截至2021年6月30日，華夏幸福的 有息負債為1876.19億元 ，其中短期借款及短期應付債券291.36億元、一年內到期的非流動負債（不含租賃負債）786.9億元， 短期資金需求至少1078.26億元 。

而最新的數據顯示，截至2021年9月初，華夏幸福 逾期債務本息合計高達878.99億元 ，半年末該公司的貨幣資金余額僅139.8億元，其中 可動用資金7.34億元， 各類受限或限定用途的資金為132.46億元， 資金缺口超過870億元，何解？

更甚，由馬明哲引薦的吳向東，從華潤置地轉身到華夏幸福時候怎麼也不會想到，自己的離場方式竟是這般光景。在今年的危急時刻，吳向東團隊出走華夏幸福，也代表了各方的立場。

停擺，或許就在一瞬間。平安會不會沽空華夏幸福？華夏幸福的救兵會是誰？

平安「地產」生意

人人都想當「巴菲特」，但就算是巴菲特，也有失足的一天。馬明哲高估了華夏幸福的業績增長預期，還低估了其存在的風險系數。

除了華夏幸福，平安目前還投資了4家上市房企，分別是中國金茂、旭輝、碧桂園和朗詩地產，持股比例均超5%，甚至還是二股東的席位。

做房地產需要錢，而險資有錢，險資+地產，被視為最強大的組合和生意夥伴，但在今年變化莫測的房地產行業，這個組合也變得搖搖欲墜。

除了入股房企，平安還做了很多額外的投資，包括投資性房產方面，即商業地產，看中的是商業地產穩定長期的現金流。

比如今年，平安人壽在商業地產領域又下一城。其買下凱德集團中國來福士資產組合的部分股權，資產組合的總資產價值467億元，平安人壽總投資額不超過330億元，預計於2021年三季度完成交易。

而來福士資產包有上海廣場、北京來福士中國、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中國。此外，據市場消息，平安人壽正在洽談收購北大資源，後者擁有38個物業開發項目。

截止2021年6月末， 在平安集團6.89萬億的資產版圖中，投資性房產有602.69億元， 這是平安集團半年報披露出來的數據，真實的地產帝國可不止如此。

平安集團旗下的平安不動產在年報中提到，預計到2020年，中國平安集團 不動產配置金額上限為7500億元 。不動產投資不限於物業項目，還有商業體、酒店、工業物流、養老地產以及海外投資等。

而且，平安不動產不止做資管業務和投資不動產，在與第三方房企的地產項目上還做 股債權投資業務 。

簡言之，平安除了直接做地產生意，還通過 借錢給開發商收取利息、入股地產項目拿分紅 的形式增加了不少額外收入。

這也是為何，眾人都稱之為「地產巨鱷」、最大的隱形地主、房企背後的大金主。

6. 華夏幸福企業前景華夏幸福收購股價下跌華夏幸福600340行情

國家的政策主基調還是繼續堅持"房住不炒、因城施策"，在房地產調控政策依然高壓執行且逐步精準的大環境下，那麼房地產未來會有怎樣的發展呢？今天就把這個房地產行業的優質企業--華夏幸福介紹給大家。

具體的分析華夏幸福前，有一份房地產行業龍頭股名單送給大家，戳進鏈接即可查收：寶藏資料：房地產行業龍頭股名單

一、從公司角度來看

公司介紹：華夏幸福實際上是產業新城規模是的標桿運營商。公司主營產業新城和商業房地產的相關業務。主要產品不僅有產業新城和產業小鎮，還有房地產開發。

大致說了華夏幸福的公司情況後，再一起來探究一番公司的亮點是什麼？

優勢一、領先的產業新城運營商

公司注重產業新城的投資、開發、建設與運營，目前已經是中國出色的產業新城運營商。公司強調以"產業優先"為核心策略，不停的為所布局區域引導、培養產業集群；且居住、商業、教育、醫療、休閑等城市配套同步建設並運營，還可以實現區域的經濟發展、社會和諧、人民幸福，推動城市的高質量和可持續發展。公司主要業務分別是產業新城業務和房地產開發業務這兩大板塊。公司在全國范圍內覆蓋了十五個核心都市圈，實現了"3 3 X"的戰略格局，累計遍布了80個產業新城。

優勢二、與華為合作智慧城市

華為技術有限公司在背景與攻速簽署了正式的合作協議。現在雙方已約定，在華夏幸福全球范圍之內投資運營的產業新城二者進行全方位的合作，以共同推動華夏幸福產業新城中智慧城市、智慧園區、智慧社區等業務的發展，並將以「智慧大廠」項目作為切入點，是為了幫助大廠縣的產業新城能更好更准確的邁入智慧城市。其中，華為會承擔智慧城市的頂層設計主要工作就是與政府對接之後，後續項目的具體實施計劃。

優勢三、或受益雄安新區建設

針對《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》已經由公司和保定市政府正式簽訂完畢了，委託區域面積，約為三百平方公里，先期開發建設核心區域，差不多為三十五平方公里。公司和雄縣人民政府已經集體的簽署了合作開發建設經營約定的區域這方面的合作協議，協議內容中已經約定了雄縣人民政府要把河北省雄縣行政區域內約定的區域整體開發，各事項都與公司進行合作，委託區域面積，差不多具有181.2平方公里。

篇幅受限制，對華夏幸福的深度報告和風險提示更加深入的分析，學姐已經弄到這個研報里了，趕緊領取吧：【深度研報】華夏幸福點評，建議收藏！

二、從行業角度來看

華夏幸福的重心在於產業新城業務，受住房調控的影響相對較小。在這嚴格的調控之下房地產行業已經供給則改革加速，比較利好且穩健的優質企業市場份額不斷提升。通過調控加碼，房地產行業供給側改革將加速，早期有著較高杠桿的房企融資會受到嚴格的限制，是極有可能退出行業或放緩擴張的。提及像是華夏幸福這樣的優質企業，其融資渠道順暢，成本較低，合乎情理的進一步發展，未來有望實現地產市場份額持續提升。

總的來講，我認為華夏幸福公司作為房地產行業的優質企業，寄希望於行業改革來臨的時候，迎來高速的發展。不過，文章是比較滯後的，如果想更准確地知道華夏幸福未來行情，建議可以戳一戳鏈接，會有專業的投顧會替各位診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？

應答時間：2021-11-01，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看

7. 曾經的房地產巨頭華夏幸福居然要破產了，是什麼原因導致其破產的

這幾日，資本市場出現了多則重磅消息，5000億的房地產巨頭河北華夏幸福要破產重組，該消息也是喧囂塵上，目前來看大概率是要破產了，其破產最主要的原因就是債務危機爆發，資金鏈斷裂，企業無法兌付到期債權，就跟當初的華晨汽車一樣。曾經輝煌一時的房地產巨頭即將進入債務重組整合階段。到底發生了什麼事？今天小編就給大家理一理這其中的關節。

從去年12月份開始，坊間就陸續有消息傳出，華夏幸福嘗試引入華潤集團，今年1月初又試圖引入河北城投集團，彼時華夏幸福的資金已經出現大問題。1月中旬，華夏幸福債券和股票都出現了大幅波動，立馬引起市場圍觀和警惕。消息一出，華夏幸福的股價創下6年來最低點。2月1日華夏幸福召開金融機構債權人委員會的第一次會議，參會人員包括、央行、銀保監會以及證監會相關領導和河北省相關部門領導，此事基本已經實錘。

從一家赫赫有名的房企，如今瀕臨破產重組，華夏幸福轉型失敗的教訓告訴我們，企業的資金安全重中之重，資金鏈斷裂就猶如多米諾骨牌一樣，坍塌的速度超出想像。目前已經有國家和地方政府部門開始牽頭重整債務，華夏幸福未來還有可能繼續在市場上叱吒風雲么？讓我們拭目以待。

8. 華夏幸福為什麼一直跌想退市嗎

不想
股票市場任何一隻股票都存在退市的風險，但目前華夏幸福還不會退市的，大家還不用擔憂。
根據2020年的退市新規來看，目前華夏幸福並沒有哪些問題會導致被退市，相反華夏幸福這家股票質量還是挺好的。
當前華夏幸福處於停牌，停牌的原因是華夏幸福擬增發收購儲能材料科技公司33%股權，預計停盤不超10個交易日。
華夏幸福現在還搞收購，足夠說明華夏幸福口袋還是有錢的，目前還不會出現資不抵債的情況，根本不會觸及退市規定。再有就是業績情況，華夏幸福業績非常好，根據去年三季度披露的業績報240.8億，同比2019年凈利潤負增長，但還是賺錢的，沒有虧損不會觸及退市。

9. 華夏幸福自救

2020年受調控政策及疫情影響，華夏幸福三季度銷售回款大幅度下降，一年內到期債務超過千億規模。2021年初，華夏幸福先後被穆迪、惠譽、中誠信等評級機構下調信用評級，中融信託的兩筆信託融資也被傳逾期。

華夏幸福的情況引起了廣泛關注，1月21日，上交所對華夏幸福下發了監管工作函。

實際上，從2020年12月，華夏幸福與平安就開始商討應對方案，一方面加大銷售和回款緩解現金壓力，另一方面與平安商討相關資產交易價格。2018年入股以來，平安累計向華夏幸福投入超過300億元。

自救的同時，河北方面也開始協助華夏幸福脫困，首個動作是援助95億元現金。「我們並不是沒錢，而是產業新城的賬款回不來。」另一位華夏幸福的人士認為，華夏幸福暫時出現的困難，直接原因是環京區域限購及疫情等因素對銷售回款帶來的影響。

危機

1月20日，華夏幸福發布公告，對「16華夏債」14.8億元債券全部實施回售，並於1月23日前對這筆債券進行轉售。截稿前，華夏幸福還未公布進一步信息。

此前傳出河北省將有條件援助華夏幸福的95億元現金，首筆30億元資金中的15億元將用來回售「16華夏債」。

這筆在2023年到期的債務，投資人沒有在回售期選擇繼續持有，一定程度顯示了投資人對華夏幸福償債能力的擔憂。

企業預警通數據顯示，華夏幸福及子公司存量債券余額為522億元，2021年到期債券接近200億元，其中2021年3月需要償還的債券有78億元。

除了國內信用債，華夏幸福還有45.6億美元的海外債，其中有16.7億美元需要在半年內償還。綜合來看，2021年華夏幸福需要償還的國內信用債和美元債合計規模超過300億元。

信用債只是華夏幸福短期負債的部分。根據2020年三季報，截至2020年9月底，華夏幸福有息負債規模2226億元，其中一年內到期負債1177億元，而同期華夏幸福的現金為386億元。

華夏幸福現金對短期負債覆蓋比為0.33左右，與2020年中相比，進一步惡化。按照2020年中報數據，在42家主要房企中，華夏幸福現金短債比僅高於恆大和富力，低於其他39家房企。

現金短債比作為企業一項財務指標，反映了償債能力，一般房企會通過加大銷售回款力度來彌補現金流不足。但是對華夏幸福來說，由於重倉的環京區域限購，疊加2020年疫情影響，銷售回款乏力。

2020年1-9月，雖然華夏幸福的產業園區回款同比上升37%，但由於房地產簽約銷售同比下滑60%，使得最終當期銷售額只有600億元，下滑超過四成。

在房地產銷售貢獻方面，雖然其他區域貢獻逐步加大，但京津冀區域依然是最重要的糧倉，銷售面積佔比超過4成，結算佔比達到了47%。

多位華夏幸福的人士透露，2017年，環京區域限購對華夏幸福造成的影響一直持續到現在，雖然近年華夏幸福在區域和業務布局上均在不斷調整，用以緩解環京限購帶來的壓力，但調整發揮作用需要時間。

根據2020年三季報，華夏幸福產業新城土地儲備中，待開發面積及一級土地整理面積，京津冀區域的佔比不斷下降，但在850萬平方米的計容土儲面積中，京津冀區域的佔比依然接近八成。

而2021年又是房企償還債務的高峰期，根據機構統計，2021年房地產行業到期債務規模達到10909億元，為近年峰值，其中信用債到期規模總額在8成左右。

華夏幸福同樣如此，2021年是其償債高峰期。目前市場傳言，華夏幸福向中融信託發行的兩筆信託借款逾期。

如何面對千億之巨的到期負債，對華夏幸福而言，是一道艱難的考題。華夏幸福方面表示，目前公司正在積極化解相關債務帶來的風險和影響。

自救

2020年三季度，大部分房企的銷售業績已經恢復至常態，個別房企業績還出現大幅增長。華夏幸福是少數業績出現下滑的企業之一。

三季度業績出籠後，華夏幸福管理層和第二大股東平安方面開始積極溝通，試圖尋找一個性價比更高的脫困方案。

據多位華夏幸福人士證實，王文學為首的大股東、平安及管理層，針對華夏幸福的現狀和救助方案進行了多次討論，就可能出現的局面進行了推演，並商討不同情況下的應對方案和措施，包括：

第一，對部分優質的產業新城項目，加大與第二大股東平安和華夏幸福南方總部的協同效應，對部分重資產進行變現。2020年，這一模式已經率先在固安產業新城落地。

第二，對部分三四線產業新城項目，加快平台化進程，從土地、房地產項目、公共設施運營等多個維度引入合作方，加快資產變現力度。

這些措施與方案的執行力度，基於平安和外部資源的意願，也基於華夏幸福實際狀況，不同狀況下，資源處置方式和力度不同。

一位華夏幸福的人士表示，原本產業新城的房地產項目均由華夏幸福自行開發，從2017年開始引入外部開發商合作，目前已經與20家左右的房企有過合作的案例。

華夏幸福此前的合作僅限於房地產項目的合作開發，而未來，無論深度還是廣度都將進一步擴展。包括不排除外部房企獨立開發產業內的房地產項目、商辦項目，以及相關資產進行資產證券化等方式。「主要看到了哪一步。」上述華夏幸福人士表示，「幾個老闆在商討過程中，對不同情況採取的措施進行了推演，不是說我們一下就要把資產都賣出去。」

在華夏幸福實施自救的同時，河北方面也積極協助華夏幸福渡過難關，提供95億元財政支持只是其中之一。

據多方信息證實，目前河北方面正在與包括華夏幸福債權人在內的金融機構進行溝通，以避免出現釜底抽薪的極端情況，包括：

第一，與銀行等機構溝通，避免出現斷貸、抽貸、停貸等情況。對華夏幸福脆弱的財務狀況來說，類似極端情況顯然無法承受。截至2020年中，華夏幸福還有2824億元的銀行授信額度未用；

第二，與華夏幸福的債權機構協調，對部分到期或即將到期而無法償還的債務進行展期，避免出現集中兌付。從2020年三季度財報來看，華夏幸福到期債務佔有息負債的一半左右，在房企中佔比較高。

截至2020年12月12日，華夏幸福擔保總額為1598億元，其中對非並表參股公司擔保額不到5億元。華夏幸福人士也表示，與同行相比，華夏幸福並沒有太多表外負債，看不見的風險相對小。

資產幾何

截至2020年3季度末，華夏幸福在全國各地有52個產業新城項目，其中河北省內項目18個，尤其是固安、大廠、香河等環京區域項目，支撐起華夏幸福收入的半壁江山。

2016年，華夏幸福銷售額首次跨入千億房企陣營，位列中國房企百強榜第8位。2017年5月，環京地區出台以縣級為單位的調控政策，華夏幸福首當其沖。

2018年，在河北的牽線下，華夏幸福引入平安作為戰略股東，華潤置地出身的吳向東和俞建介入華夏幸福管理，一起主導了華夏幸福組織架構和人事考核等方面的變革，並成立了與平安深入協同的南方總部。

為了化解重倉京津冀的風險，華夏幸福一方面有意識地加大非京津冀區域的投資力度，環南京、環杭州、環鄭州和環武漢等區域貢獻佔比開始上升，同時減少對部分低效項目的投入力度。

另一方面，以吳向東為首的南方總部，重點在一二線城市核心區域發展集商辦住為一體的綜合體項目，目前在武漢、南京、哈爾濱、桂林等地落地項目，同時在珠三角廣泛介入城市更新項目。

上述華夏幸福人士透露，南方總部及吳向東團隊的加入，使得華夏幸福在產業新城的發展內涵更加多元，與地方政府談判的籌碼和話語權更大。

產業新城本身回款周期長、回款慢，在房地產市場上行過程中，通過房地產銷售回款可以彌補產業新城回款慢的缺陷；一旦樓市轉冷，這一短板造成的影響也會加劇。

與其他房企相比，華夏幸福的合同資產規模較大，截至2020年9月底，以1343億元位居房地產行業第二位；二是應收賬款規模大，同期華夏幸福以547億元位居房地產行業第三名。萬科等典型房企的這兩個指標規模均在幾十億元級別。

據華夏幸福人士透露，產業新城園區回款較慢，通常情況下，從結算到回款需要一到兩年時間。「結算完，還需要地方兩會批准確認，兩會每年召開一次，錯過了就得第二年，而且批准納入當年預算了，還得政府有錢才行。」

華夏幸福的合同負債中大部分即為已經完工未結算的產業服務收入，而應收狀況則多數為已結算未付款收入，華夏幸福的應收賬款的欠款人中幾乎清一色為地方政府。

2020年中報顯示，華夏幸福應收賬款前五欠款人中分別為固安新興示範區財政局、沙城經開區管委會、溧水經開區管委會、嘉善商服區管委會和大廠縣財政局，欠款總額近280億元。

華夏幸福也在利用部分應收賬款做抵押進行融資，2020年，華夏幸福利用多地產業新城綜合咨詢服務費共計12億元應收款為抵押，向廊坊銀行獲得10億元融資。本次被傳違約的中融信託借款，其中一筆抵押物為大廠財政局的應收賬款。

截至2020年三季度末，華夏幸福持有待開發的土地面積588萬平方米，一級土地開發面積1112萬平方米，計容建築面積1168萬平方米，涉及總投資超過5000億元。其中有317萬平方米的計容面積為商辦綜合體項目。

此外，由於產業新城涉及成片開發，除了已經獲取的土地，華夏幸福旗下還有眾多權益內的土地及基礎設施相關資產，這些資產，成為華夏幸福的重要砝碼。

10. 華夏幸福會破產倒閉嗎

文 葉書利

這個問題是一個疑問嗎？難道不是一個疑問嗎？

或許這是一個不是疑問的疑問。

華夏幸福遭遇「不幸福」挑戰

坦白說，這是一個意料之中的問題，畢竟其大本營環京樓市的受壓和華夏幸福本身高負債的商業模式，都決定了這一點。不過，意料之外的是，2020年年末央府出台的「三道紅線」政策加劇了華夏幸福的不幸福程度。

在壹書生看來，目前的華夏幸福，確實是全身上下都不太幸福。

A,2017年以來，華夏幸福股價下跌近80%。

作為一家上市公司來說，在一定程度上，股價確實是一家上市公司生存狀況的縮影。

2017年1月1日至今的過去四年，華夏幸福股價最高點是2017年4月12日時的48.3元，而在2021年1月26日的今天，其股價已下跌至10.05元，下跌幅度高達八成。

值得注意的是，即時到了2018年2月2日，其股價還維持過46.88元的高位，也就是說，華夏幸福的股價是在過去三年呈水銀瀉地般地狂跌的。

B,「三道紅線」下，三線全踩著了，無一遺漏。

2020年8月20日，中國人民銀行聯合住建部對外發布了對房企資金鏈進行管控的「三道紅線」，即要求境內所有房企，在剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，凈負債率不得大於100%，「現金短債比」小於1。

而國盛證券的研究報告顯示，2020年3季度末，華夏幸福踩中了「三道紅線」中的所有三條線：公司剔除預收款後資產負債率為76.5%，超過三道紅線要求中的「不得大於70%」；凈負債率為190.4%，嚴重超過「三道紅線」要求中的「不得大於100%」；現金短債比為0.41，嚴重低於三道紅線要求中的「小於1」。

根據「三道紅線」的踩線規定，如果一家房企觸碰了三道紅線，那麼這家房企將不得新增有息負債，這將對接下來華夏幸福的融資帶來極其嚴重的負面影響：融資面受限，且融資成本必然上升。

C,商票出現違約。

近日，市場層面傳出華夏幸福相關商票出現逾期違約之事。

大致的消息是這樣的：華夏幸福旗下廊坊市孔雀湖房地產開發有限公司對外開立的商票，該票據到期日為1月15日，但在該日期到期後，已有持票人提示付款後被拒付。

此後，該消息被證實，華夏幸福相關商票確實出現了到期違約情況。

D,債務壓頂。

根據華夏幸福2020年三季度財報信息顯示，截至2020年9月底，華夏幸福賬上存在有息負債額合計2226億元，其中一年內到期的負債額高達1177億元。可謂債務壓頂，氣喘吁吁，2021年還債壓力巨大。

E,業績對堵恐失敗。

處於資金壓力需求，2018年7月10日，華夏幸福的控股股東華夏控股不得不委身向平安系旗下的平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。在這份股權轉讓協議中包含著一份業績對賭協議：華夏控股承諾，以華夏幸福2017年度歸屬於上市公司股東的凈利潤87.81億元為基數，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏控股將對平安資管進行現金補償。

如今這份對賭協議該到兌現的時候了，但可惜結果並不是喜事。

根據公開財務數據顯示，華夏幸福2018年凈利潤117.46億元，2019年凈利潤146.12億元，皆剛好超過對賭協議所要求的114.15億元、144.88億元，但是2020年前三季度華夏幸福實現的凈利潤僅為72.8億，相當於對賭協議要求的180億元的約40.44%，所以2020年華夏幸福完成對賭協議要求的凈利潤額的可能性接近於零。

這對於已處於油鍋中的華夏幸福來說，無疑是雪上加霜。

華夏幸福會倒閉嗎？

在債務重壓之下，換位思考一下，如果你是王文學，擺在其面前的路主要有四條：

A,擴大融資面和融資力度，以解眼前的危機。

事實上，在此方面，華夏幸福已開始行動了。

2020年12月以來，華夏幸福至少已進行過兩筆大規模的融資，以緩解現金流壓力。

此外，近日，華夏幸福獲得河北省政府承諾為其提供高達95億元的有條件財政支持。

B,賣家產，以換取現金流。

賣家產以換現金流的方式，有一個前提，那就是手上有值錢的家產。

在這方面，客觀上說，華夏幸福坐擁京津冀、長三角等都市圈大量的優質地產，如果出手甩賣，基本上不愁接盤者，如固安、大廠、香河、永清、霸州、嘉善等地。

事實上，2018年，華夏幸福把涿州、大廠、廊坊和霸州等地一些地塊打包賣給萬科，以換取現金流，便是前車之行。

此前做過，如果到了不得已，這一次也可以做，最主要的是，華夏幸福有能力這么做，因為手上既有不少土地資產，且其中的不少土地資產還是優質資產，不愁賣不出去。

C,賣股權，以換取現金流。

2018年後，華夏幸福分二次向平安系出售股權，以換取現金流和戰略融資資源。目前平安系已是華夏幸福第二大股東。

1月24日，華夏幸福對外透露，對目前在公開市場再融資遇到的困難，其控股股東華夏幸福基業控股股份公司和第二大股東中國平安正討論方案，預計在春節前後能有所披露，但目前因上市公司需符合監管要求，在未最終確定前還無法披露更多信息。

也就是說，不缺錢的平安，會眼睜睜地看著華夏幸福死去嗎？不可能，因此不出意外的話，接下來，華夏幸福可能與平安系之間還會繼續進行股權交易 游戲 。

D,抱著巨額家產倒閉死去。

還有一種最壞的結果：王文學抱著巨額資產，既不賣值錢的家產，又不出售股權，只是在融資 游戲 中繼續掙扎，然後在掙扎中抱著巨額家產，壯烈死去，以殉樓市調控，這樣的可能性有多大？接近於零。

所以說，華夏幸福會在倒閉中死去嗎？概率真的不大。大概率的劇本是：擴大融資面+甩賣家產+出售股權，然後在輿論包圍中活下去。

還記得萬達王健林的例子嗎？如果手中的優質資產足夠多，最壞的結果就是賣多些資產而已，然後王健林們在中國富豪排行榜上的位置向下挪動一些。