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A. 華夏幸福股去年最高股價華夏幸福合理股票價格華夏幸福為何漲那麼慢

中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」政策主基調，面對政府對房地產市場的高壓監管態勢、調控政策持續精準，那麼房地產的前路如何呢？今天就把這個房地產行業的優質企業--華夏幸福介紹給大家。

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一、從公司角度來看

公司介紹：華夏幸福現在是產業新城規模式的運營商。公司現在主要營業的分別是產業新城相關業務以及商業地產相關的業務。主要產品是由產業新城、產業小鎮、房地產開發這幾種構成的。

各位差不多清楚華夏幸福的公司情況後，再來剖析一番公司的優點是什麼？

優勢一、領先的產業新城運營商

公司重點針對產業新城的投資、開發、建設與運營，如今已發展成中國優秀的產業新城運營商。公司以「產業優先」為核心策略，為公司的布局區域引入、培育更好的產業集群；同步建設並運營城市配套有居住、商業、教育、醫療、休閑等產業，最終能夠實現區域的經濟發展、社會和諧、人民幸福，推動城市的高水平、可持續性的發展。公司主要業務分為兩個部分，一個是產業新城業務，另一個是房地產開發業務。公司在全國范圍內覆蓋了十五個核心都市圈，然後完成了"3 3 X"的戰略格局，在80個產業新城打開市場。

優勢二、與華為合作智慧城市

正式簽署戰略合作協議是由公司和華為技術有限公司共同在北京簽訂的。現在已經約定了，在華夏幸福全球范圍內投資運營的產業新城一起合作，實現產業新城的智慧城市、智慧園區、智慧社區的發展目標，而且將以"智慧大廠"項目當作切入點，也是為了更快的幫助大廠縣的產業新城能邁進智慧城市。其中，華為將提供智慧城市的頂層設計，主要的工作項目就是負責與政府對接之後維護後續項目的順利進行。

優勢三、或受益雄安新區建設

公司已經和保定市政府完成了《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》的簽署，委託區域面積，差不多為三百平方公里，先期開發建設核心區域，差不多有35平方公里左右。公司和雄縣人民政府已經簽訂了合作協議並且是那種整體合作發展建設約定的區域的，協議中約定的內容就是雄縣人民政府將會以河北省雄縣行政區劃定內容區域的整體開發各事項，並且與公司進行合作，委託區域面積約為181.2平方公里。

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二、從行業角度來看

華夏幸福的主要賽道在產業新城業務，受住房調控的影響不是很大。而且在這嚴格的調控之下，房地產行業供給側改革加速，利好企業穩健提升，且市場佔有率也有所提高。通過調控加碼，房地產行業供給側改革的速度會變得很快，早年杠桿較高的激進房企融資會遭受較大的限制，預計將退出行業或放緩擴張。說到比如華夏幸福這樣好的企業，不僅有順暢的融資渠道，而且成本很低，合乎情理的進一步發展，提升市場份額房地產指日可待。

總而言之，我認為華夏幸福公司作為房地產行業的優質企業，希望在改革來的時候迎來高速發展。可文章沒辦法實時更新，若是大家想搞清楚華夏幸福未來行情，你們可以直接戳鏈接，有專業的投顧幫你診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？

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B. 華夏幸福歷史最低股價是多少華夏幸福股票東方財富實時行情華夏幸福股票最高能漲到多少

中央繼續堅持的政策主基調是"房住不炒、因城施策"，面對政府對房地產市場採取的高壓政策和精準調控雙管齊下，那麼房地產將會走上怎樣的道路呢？今天就來帶大家認識這個房地產行業的優質企業--華夏幸福。

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一、從公司角度來看

公司介紹：華夏幸福是產業新城模式的標桿運營商。公司最主要經營的東西分別是新城以及商業地產相關的業務。主要產品是由產業新城、產業小鎮、房地產開發這幾種構成的。

各位大概了解華夏幸福的公司情況後，再一起來分析一下公司的優勢有哪些？

優勢一、領先的產業新城運營商

公司大力投入到了產業新城的投資、開發、建設與運營，當前已是中國領先的產業新城運營商。公司的核心策略是"產業優先"，向公司的布局區域導入、培養產業集群；同步建造並開始運營居住、商業、教育、醫療、休閑等城市配套，最終實現了區域的經濟發展和社會和諧、還有人民幸福，並且推動城市的高質量和可持續性的發展。公司主要業務可以總結成兩大板塊，一個板塊為產業新城業務，另一個板塊為房地產開發業務。公司在全國范圍內覆蓋了十五個核心都市圈，形成了「3 3 X」的戰略格局，累計共有80做產業新城被開辟出來。

優勢二、與華為合作智慧城市

正式簽署戰略合作協議是由公司和華為技術有限公司共同在北京簽訂的。雙方約定，在華夏幸福全球范圍內投資運營的產業新城進行全方位合作，有效推動華夏幸福產業新城中包括社會、園區、社區的智慧華發展，並將以「智慧大廠」項目作為切入點，可以讓大廠縣的產業新城能邁進智慧城市。其中，華為將提供智慧城市的頂層設計，主要負責與政府對接之後，那些後續項目怎麼實施落地。

優勢三、或受益雄安新區建設

針對《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》已經由公司和保定市政府正式簽訂完畢了，委託區域面積約為300平方公里，先期開發建設核心區域，有三十五平方公里左右。公司已經與雄縣人民政府簽署了整體合作發展建設經營約定區域這方面的合作協議，協議約定雄縣人民政府將以河北省雄縣行政區劃內約定區域的整體開發各事項與公司進行合作，委託區域面積約為181.2平方公里。

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二、從行業角度來看

華夏幸福的重心在於產業新城業務，不太會受到住房調控的影響。而且嚴格調控下房地產行業供給側改革加速，優質企業利好穩健的提升市佔率。在調控加碼的影響下，房地產行業供給側改革將加速，之前那些杠桿較高的激進房企融資會被嚴格限制，退出行業或放緩擴張的可能性非常大。說到比如華夏幸福這樣好的企業，不僅有順暢的融資渠道，而且成本很低，具備在合規要求下進一步擴張的空間，提升市場份額房地產指日可待。

總的來講，我認為華夏幸福公司作為房地產行業的優質企業，希望在改革來的時候迎來高速發展。可文章沒辦法實時更新，倘若各位對華夏幸福未來行情有想法，則可以動動小指點擊一下鏈接，會有專業的投顧會替各位診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？

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C. 華夏幸福股票歷史最高點華夏幸福股票行情歷史華夏幸福資金流入卻下跌

中央"房住不炒、因城施策"的政策主基調依舊繼續堅持，面對政策對房地產的高壓和精準調控，那麼房地產未來將何去何從？今天我就對一個房地產行業的優質企業--華夏幸福進行分析。

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一、從公司角度來看

公司介紹：華夏幸福已經成為了產業新城規模式的標桿運營商。公司現在主要營業的分別是產業新城相關業務以及商業地產相關的業務。主要產品不僅有產業新城和產業小鎮，還有房地產開發。

大致說了華夏幸福的公司情況後，再來剖析一番公司的優點是什麼？

優勢一、領先的產業新城運營商

公司大力投入到了產業新城的投資、開發、建設與運營，已成長為中國領先的產業新城運營商。公司把"產業優先"當作核心策略，不停的為所布局區域引導、培養產業集群；同步建設並運營城市配套有居住、商業、教育、醫療、休閑等產業，最終實現區域的經濟發展、社會和諧、人民幸福，推動城市的高質量、可持續發展。公司主要業務可以劃分為產業新城業務和房地產開發業務這兩大板塊。公司在全國范圍內，一共有15個核心都市圈，實行了"3 3 X"的戰略格局，共計覆蓋了80個產業新城。

優勢二、與華為合作智慧城市

在北京公司與華為技術有限公司簽訂了正式的戰略合作協議。現在已經約定了，在華夏幸福全球范圍內投資運營的產業新城一起合作，以共同推動華夏幸福產業新城中智慧城市、智慧園區、智慧社區等業務的發展，並將以「智慧大廠」項目作為切入點，就是為幫助大廠縣的產業新城邁向智慧城市做出的努力。其中，華為會安排智慧城市的頂層設計，方便與政府對接後的後續項目順利進行。

優勢三、或受益雄安新區建設

《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》已經有保定市政府和公司簽署了，委託區域面積，大概為300平方公里，先期開發建設核心區域，差不多有35平方公里左右。雄縣人民政府與公司已經簽訂了開發建設經營區域方面的合作協議，協議內容規定，雄縣人民政府將河北省雄縣行政區域內約定的區域整體方面與公司進行合作，委託區域面積大概為181.2平方公里。

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二、從行業角度來看

華夏幸福的主要賽道在產業新城業務，不怎麼會受住房調控的影響。在這嚴格的調控之下房地產行業已經供給則改革加速，利好企業穩健提升，且市場佔有率也有所提高。推行調控加碼之下，房地產行業供給側改革的速度會比較快，早前持有高杠桿的激進房企融資會有各種限制條件，退出行業或放緩擴張的概率很大。說到比如華夏幸福這樣好的企業，既有順利的融資渠道，還有很低的成本，只要是在合理的情況下發展的空間，以後或許能夠實現產地市場份額的不斷升高。

總的來講，我覺得華夏幸福公司，其實它作為房地產行業的領頭羊，有希望在行業的改革來臨之際，迎來高速的發展。然而文章不能進行實時更新的，倘若各位想了解華夏幸福未來行情，建議可以戳一戳鏈接，有專業的投顧會為小夥伴們診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？

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D. 華夏幸福2022年還能上15元嗎

華夏幸福2022年還能上15元。因為華夏幸福的主要領域在產業新城業務，不怎麼會受住房調控的影響。在這嚴格的調控之下房地產行業要供給改革加速，優質企業利好穩健的提升市佔率。在調控加碼的影響下，房地產行業供給側改革將加速，此前那些杠桿較高的房企融資會面臨嚴格的限制條件，預計將退出行業或放緩擴張。說到比如華夏幸福這樣好的企業，既有順利的融資渠道，還有很低的成本，按照市場的需求來發展空間，將來有望實現地產市場份額的持續攀升。整體上來說，我認為華夏幸福公司，它其實作為房地產行業的優秀企業，有望在行業改革的時候迎來高速發展。所以華夏幸福2022年還能上15元。

E. 華夏幸福股東分析華夏幸福現在的股價華夏幸福能漲多高

中央"房住不炒、因城施策"的政策主基調依舊繼續堅持，面對政策對房地產的高壓和精準調控，那麼房地產未來將何去何從？今天我就帶大家了解一下華夏幸福這一房地產行業的優秀企業。

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一、從公司角度來看

公司介紹：華夏幸福是產業新城模式的標桿運營商。公司主營是產業新城相關業務以及商業地產的相關業務。主要產品把產業新城、產業小鎮、房地產開發包括在內。

你們差不多知道華夏幸福的公司情況後，再來看一下公司的優勢有哪些？

優勢一、領先的產業新城運營商

公司致力於產業新城的投資、開發、建設與運營，眼下已經是在中國前列的產業新城運營商。公司一直注重以"產業優先"為核心策略，為所布局區域引入、培養相關產業集群；同步建設並運營一些產業如：居住、商業、教育、醫療、休閑等城市配套，在最終實現區域的經濟發展和社會和諧、人民的幸福，推動城市高水平生活和可持續發展起到了重要的作用。公司主要業務整體概括下來就是產業新城業務和房地產開發業務這兩大板塊。公司在全國范圍內布局了15個核心都市圈，實行了"3 3 X"的戰略格局，累計共有80做產業新城被開辟出來。

優勢二、與華為合作智慧城市

公司與華為技術有限公司在北京正式簽署戰略合作協議。雙方都已約定，華夏幸福全球范圍內投資運營的產業新城已經決定全方位合作，以此推動華夏幸福產業新城中城市、園區、社區的智慧化進展，並將以「智慧大廠」項目作為切入點，目的是為了幫助大廠縣的產業新城更快的邁向智慧城市。其中，華為會承擔智慧城市的頂層設計主要的任務就是負責和政府對接完工作之後後續一些項目實施計劃。

優勢三、或受益雄安新區建設

公司目前已經和保定市政府簽訂了《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》，委託區域面積，大概為300平方公里，先期開發建設核心區域大約是三十五平方公里。公司已經和雄縣人民政府簽署了整體合作開發建設經營約定區域這方面的合作協議，協議的內容是雄縣人民政府將河北省雄縣行政區域內所約定的區域的整體開發，各事項與該公司進行合作，委託區域面積，大概有181.2平方公里這么大。

篇幅受限制，有關華夏幸福的深度報告和風險提示的更多內容，學姐已經放到這篇研報里了，快點領取一下吧：【深度研報】華夏幸福點評，建議收藏！

二、從行業角度來看

華夏幸福的主要領域在產業新城業務，受住房調控的影響相對較小。而且嚴格調控下房地產行業供給側改革加速，比較利好的優質企業也都比較穩健的發展，且市佔率也在不斷提升。調控加碼背景下，房地產行業供給側改革的速度會比較快，早期有著較高杠桿的房企融資會受到嚴格的限制，預計將退出行業或放緩擴張。有關華夏幸福這樣的優質企業，它有順暢的融資渠道，成本算起來很低，按照市場的需求來發展空間，以後或許能夠實現產地市場份額的不斷升高。

總之，我認為華夏幸福公司，它其實作為房地產行業的優秀企業，有望在行業變革之際，迎來高速發展。不過，文章是比較滯後的，如若你們對華夏幸福未來行情有興趣，直接點擊鏈接，有專業的投顧幫你診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？

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F. 華夏幸福的歷史最高價是多少華夏幸福股票行情價格華夏幸福究竟還能漲多久還能買嗎

國家的政策主基調還是繼續堅持"房住不炒、因城施策"，面對政府對房地產市場採取的高壓政策和精準調控雙管齊下，那麼房地產未來會有怎樣的發展呢？今天我就對華夏幸福這一房地產行業的優質企業進行詳細的分析與介紹。

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一、從公司角度來看

公司介紹：華夏幸福是產業新城模式的標桿運營商。公司主要經營的業務分別是產業新城相關的業務，以及產業地相關的任務。主要產品是產業新城、產業小鎮、房地產開發。

大家大概明白華夏幸福的公司情況後，再一起來分析一下公司的優勢有哪些？

優勢一、領先的產業新城運營商

公司重點針對產業新城的投資、開發、建設與運營，眼下已經是在中國前列的產業新城運營商。公司把"產業優先"當作核心策略，為公司的布局區域引入、培育更好的產業集群；共同建設且運營居住、商業、教育、醫療、休閑等這些城市配套，最終能夠實現區域的經濟發展、社會和諧、人民幸福，推動城市的高水平、可持續性的發展。公司主要業務可以劃分為產業新城業務和房地產開發業務這兩大板塊。公司在全國范圍內布局了15個核心都市圈，實行了"3 3 X"的戰略格局，共計開發出80做產業新城。

優勢二、與華為合作智慧城市

公司和華為技術有限公司在北京正式達成了戰略合作協議。雙方已經決定在華夏幸福全球范圍內投資運營的產業新城合作，特別是進行產業新城中智慧城市、智慧園區、智慧社區的推動發展，不僅如此，會把"智慧大廠"項目當為切入點，目的是為了幫助大廠縣的產業新城更快的邁向智慧城市。其中，華為會進行智慧城市的頂層設計，負責與政府的對接以及後續項目的具體實施落地。

優勢三、或受益雄安新區建設

公司已經和保定市政府完成了《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》的簽署，委託區域面積約為300平方公里，先期開發建設核心區域，大約為35平方公里。雄縣人民政府與公司已經簽訂了開發建設經營區域方面的合作協議，協議中約定的合作事項是雄縣人民政府將以河北省雄縣行政區內劃分的整體開發事項合作，委託區域面積，大概有181.2平方公里這么大。

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二、從行業角度來看

華夏幸福的主要經營產業新城業務，不太會受到住房調控的影響。而且在這嚴格的調控之下，房地產行業供給側改革加速，利好企業穩健提升，且市場佔有率也有所提高。實施調控加碼之下，房地產行業供給側改革將會加快速度，早前持有高杠桿的激進房企融資會有各種限制條件，退出行業或放緩擴張的幾率是很高的。說到比如華夏幸福這樣好的企業，其融資渠道順暢，成本較低，凡是要求來進行規劃拓展的空間，將來有望實現地產市場份額的持續攀升。

綜上所述，我覺得華夏幸福公司，它作為房地產行業的領先企業，有望在行業改革的時候迎來高速發展。然而文章不能進行實時更新的，要是你們想進一步掌握華夏幸福未來行情，則可以動動小指點擊一下鏈接，有專業的投顧會幫忙診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？

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G. 華夏幸福股價最高時是多少華夏幸福股股票行情600340華夏幸福明天還會漲停嗎

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一、從公司角度來看

公司介紹：華夏幸福現在已經完全地成為了產業新城模式最有榜樣的運營商了。公司現在主要營業的分別是產業新城相關業務以及商業地產相關的業務。主要產品有產業新城、產業小鎮、房地產開發這幾種。

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公司與華為技術有限公司的戰略合作協議在北京正式簽署了。雙方約定，在華夏幸福全球范圍內投資運營的產業新城進行全方位合作，以此推動華夏幸福產業新城中城市、園區、社區的智慧化進展，除此之外，會把"智慧大廠"項目當作切入點，就是為幫助大廠縣的產業新城邁向智慧城市做出的努力。其中，華為會承擔智慧城市的頂層設計方便與政府對接後的後續項目順利進行。

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二、從行業角度來看

華夏幸福的主要經營產業新城業務，不太會受到住房調控的影響。而且在這種嚴格的調控之下房地產行業也給了改革政策的加速，利好穩健優質企業市佔率提升。調控加碼的推動下，房地產行業供給側改革的速度會比較快，此前那些杠桿較高的房企融資會面臨嚴格的限制條件，退出行業或放緩擴張的概率很大。針對華夏幸福這樣的優秀企業，它擁有順利的融資渠道，並且成本實屬很低，按照市場的需求來發展空間，未來有望實現地產市場份額持續提升。

總之，我認為華夏幸福公司，它其實作為房地產行業的優秀企業，是有可能在行業改革之際迎來高速發展的。可是文章有滯後性，如若你們對華夏幸福未來行情有興趣，大家可以點點鏈接，會有專業的投顧會替各位診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？

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H. 房地產進入青銅時代

過去一年來，「三道紅線」成為房地產行業出現頻率最高的詞彙，也是每一家房企經營圍繞的重心。

一位房企分管融資的副總裁告訴經濟觀察報，以前房企推動降負債很難，財務負責人向老闆提示負債過高時，往往被老闆不耐煩打斷：「別說了」。但最近一年，他的感受是「老闆聽進去了」，願意為降負債付諸行動。

一切始於2020年8月20日一次閉門會，彼時央行和住建部等部委召集12家房企高管，要求房企爭取實現「剔除預收款後的資產負債率低於70%、凈負債率小於100%、現金短債比大於1倍」的目標。按照上述指標，監管者在控制負債總規模的條件下，給不同達標程度的房企不同的融資待遇。

對於房地產行業來說，這無疑是一次革命性的變化。

近期陷入負債風險的房企，已經明顯感受到了完全不同的監管決心——政府不再像往常一樣，會因為宏觀經濟的低迷，放鬆對房地產市場的全面調控。大而不倒的故事，正在走下神壇。

而過去十多年眾多房企賴以生存的「三高」——高周轉、高負債和高杠桿模式受到全方位的狙殺。眾多房企不得不減少拿地、降低負債，重新思考行業和企業對未來。

萬科董事長郁亮在今年早些時候，提出房地產已經進入管理紅利的時代。這是他作為行業龍頭掌門人最新的周期性判斷。七八年前，他曾經提出房地產行業已經從黃金時代來到了白銀時代。

「房地產行業已經沒有什麼管理紅利了。」長年觀察中國房企的睿觀研究院院長郝炬說，很多大房企在資金周轉和管理效率上已經做到極致，未來通過產品的升級來獲得消費者的青睞，以穩健的財務表現博得投資人的信任。

一位業內人士認為，按照監管要求2023年房企必須實現上述三大指標，都變成綠檔。可以說房地產進入「青銅時代」。因為相比之下，「青銅」更普惠、更淳樸，符合未來房地產回歸居住功能的本意。

必答題

如果說剛剛結束的2021年房企中期業績會有什麼必答題，那一定是「降檔」。

根據三道紅線指標，監管層對房地產企業分成四類，不同檔位的房企，獲得金融資源也不同。三條全部達標歸為綠檔，有息負債年增幅不超過15%；兩條達標的為黃檔，有息負債年增幅不得超過10%；一條達標的為橙檔，有息負債年增幅不超過5%；三條全部不達標為紅檔，不得增加有息負債。

按照監管要求，到2023年6月底，12家試點房企的「三道紅線」指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

一位監管部門的官員告訴經濟觀察報，出台三道紅線的目的就是為了管控房地產的負債規模，避免金融資源過度流入房地產，將房企風險逐步降到可控水平。

8月底，萬科發布中期業績，宣布剔除預收賬款後的資產負債率降至69.7%，由「黃」轉「綠」。它也是TOP3中第一家宣布邁入綠檔的房企。

但當天貝殼研究院發布的報告顯示，萬科前述指標應為71.1%，仍處於黃檔。後來，貝殼研究院依照萬科官方數據做了調整。

一位房企財務人士介紹，兩種不同結果的演算法口徑都沒錯，只是萬科在計算合同負債時，減去了預收賬款的待轉銷項稅，理論上也合規。

兩種演算法得出的資產負債率只差了1.4個百分點，但因為分處不同檔位，而對萬科有息負債增幅影響的差別超過百億元。

貝殼研究院數據顯示，截至2021年6月底，50強房企中，有21家公司成功實現了降檔。大部分房企都降了一檔，比如中國恆大上半年的凈負債率降至99.8%，實現從紅轉橙；綠地控股通過將現金短債比提高到1.05，實現由紅轉橙。

一家TOP20房企融資負責人感慨，過去提醒老闆注意負債率時常被罵，現在老闆三天兩頭來問控指標辦法。

多家房企人士判斷，三道紅線的執行，意味著房企將徹底告別「三高」時代。甚至有悲觀的開發商掌門人說，房地產失去了想像力。

過去，房企在市場的歡迎度與規模成正比關系，規模越大，越能獲得資本市場青睞，拿到低成本融資。獲取的資金越多，成本越低，在市場具備更強的競爭力。

另外一方面，房地產素有中國經濟「夜壺」名聲，雖然不登大雅之堂，卻有「壓艙」之實。只要經濟稍有回落，就放鬆地產調控來「穩經濟」。因此在上行市場中，只要膽子大，捱得住周期起伏，就有可能做強做大。很多企業嘗試通過這種方式「彎道超車」。

2013年後，千億房企陣容不斷擴圍，2015年只有7家千億房企，到2018年已經達到32家，截至2020年底已經增至43家。在中國，還沒有哪個行業能誕生數量如此多的千億企業。

高周轉、高負債、高杠桿不斷推動著房地產行業高速發展，再加上居民杠桿率不斷升高，整個房地產佔用的金融、 社會 資源越來越大，風險敞口越來越大。近兩年福晟、泰禾、華夏幸福、藍光、恆大等規模房企陸續暴雷，引發了監管者的高度警惕。「

「監管層在2017年就已經強調金融資源要扶持實體經濟，脫虛向實。而房地產企業不要妄圖通過藉助金融資源，將自己做大，反過來挾持金融體系」，一位與監管層有較多溝通的開發商說：「很顯然，有不少公司仍然抱著賭一把的心態，加速往前沖。最終監管層用近乎金融機構的管理方式，來管理開發商的資產負債表」。

降檔術

三道紅線從不同維度限制了房企杠杠，達標難度各有不同。

多名房企財務人士認為，現金短債比和凈負債率達標難度不大，最難降的是剔除預收賬款的資產負債率，目前的19家黃檔房企無一例外都卡在這條線上。

而由於三道紅線均以比例的形式呈現，總的邏輯就是做大資產比例，做小負債比例。這意味著想要實現達標，具體到經營端，就要求多賣房子、抓回款、少買地、少借錢。

在投資端，一家top50房企總裁提供了這樣的變化細節：過去，他給負責投資部門設定的目標是利潤，但是現在他的投資決策首先顧及公司現金流是否能達標。今年上半年，投資部門報上了一批項目，按照原來標准有得賺就可以投，但考慮到實現年底「轉綠」目標，不得不放棄了其中一些項目或者項目的大部分股權。

「真是風水輪流轉，」他感慨到，「就在兩年前，房企還在沖規模的時候，為了業績，大家都搶著並表；而現在三道紅線要求控負債，大家又對並表熱情不高了。比起排名，安全更重要。」

銷售端過去的原則，也需要為三道紅線的指標妥協。例如公寓、商鋪、車位等庫存項目，必須加快去化。原來可以慢慢賣，現在超過一年還囤在手裡的，打折處理。

郝炬分析，企業想要在短期內快速降檔，一是部分企業三項數據踩中紅線臨界點，降檔難度較小；第二，部分企業可能在會計准則允許范圍內，通過擴大股本金和通過利潤結轉增厚股東權益等指標調節報表；第三，部分企業由於債務危機等，可能選擇大量變賣資產，剛性縮表。

一家top5房企財務人士向鍥補充，剛性縮表具有較強的後遺症，「房企次前期此前的金融屬性太濃了，如果剛性縮表，經營收杠桿，容易出現錢不夠，公司經營規模會斷檔」。

除了上述常規方式，部分企業還掌握了快速降檔的「偏方」。

華泰證券研報指出，地產企業報表可調節空間大，可以通過負債「出表」等行為美化報表，通過非並表公司進行融資，通過合並報表范圍內/外的明股實債融資，通過發行各類ABS減少有息負債或進行出表，表內應付款類及永續債進行債務性融資等。

前述房企總裁解釋，要保證負債率降下來，如果負債總額變不了，就只能去「做大」分母的凈資產，比如把一些原來不並表，且凈資產較多、負債較少的子公司並表。

更有甚者，在會計事務所統計報表前幾天，從銀行臨時買一大筆存款，也是一種「降檔」的方式。向鍥透露，類似這筆存款只借幾天「應急」，等做完報表就返還，近期的日利率在1‰、2‰。

此外，房企還可以通過提前確認收入、增發股本、提高股東權益增厚凈資產等方式，優化報表。

三道紅線是衡量企業財務穩健的唯一指標嗎？

前述top20房企副總裁對此持審慎態度：「如果單純通過增加權益、調表等方式實現某些指標快速轉綠，有可能總資產很大，但這些資產並沒有創造利潤，未來現金流會出問題。」

他進一步說：「安全的企業三條線一定都是綠的，但全綠不一定代表安全，這是充分不必要條件，就如同人去體檢，各項指標都正常，不代表這個人一定 健康 。」

長期和投資人打交道的他，稱地產和金融圈知己知彼，「很多企業半年間由紅或橙轉綠，真實性是不夠的，很多企業把不太好的指標調到表外去，投資人也不信，不然為什麼資本市場給地產股這么低的估值？」

該副總裁說，並非所有公司都著急轉綠。「有些公司體量足夠大，目前它能做的主要是控制投資節奏少買地、同時多賣樓，擴大現金迴流，但短期內降不下來」。

他認為，基本面好的大公司想要快速降檔，不難，以碧桂園為例，它只需要在香港做一次股權融資，但因為現在市盈率不高，這時候做（股權融資）有點虧。更重要的是，「對它而言，現在拿到綠檔有什麼好處呢？」

向鍥所在的公司仍踩中一條紅線，但降檔壓力不大。他解釋，因為公司預收賬款里的金額有數千億，隨著這些資金陸續確認為收入，資產負債率自然就降下來了。

大氣候

在上述top20房企副總裁看來，這一輪降檔、降杠桿，並非如公式上加減乘除般簡單，不僅要考慮公司內部負債水平調整和未來發展空間的平衡，更要注意目前外部環境面臨多重調控加碼。尤其是金融和預售條件的收緊，加大房企轉身的難度。

在市場端，房企申請預售難度在加大。該副總裁說，如果按照政府建議的價格開賣，企業沒什麼利潤了；再加上自身是民企，財務成本高，算進去恐怕要虧。因此希望備案價格可以再高一點，但很難，項目越拖越虧。

另一種情況是，項目本身利潤還可以，市場熱度向好，可以賣一個不錯的價格，但地方面臨房價調控的壓力，導致預售證審批周期延長，成本也在增加。

房子賣完了，並不意味著可以順利網簽，「辦理網簽像擠牙膏，每家每星期只能分配十幾套名額，100多套房子需要1-2個月才能辦理完」。而且，在「兩個上限」影響下，銀行房貸按揭額度收緊，賣完房不一定能迅速收回錢。

向鍥透露，銀行按揭已經變成稀缺資源，上半年廣州的二手房按揭基本上都停了，四大銀行僅在廣州發放的房貸已經接近800億元，額度非常緊張。因此，為了搶佔有限的按揭，房企需要付出更多的代價。

向鍥坦言，上半年，每個月都需要花很多時間打通和銀行的關系，除了承諾給銀行開設賬戶、對公存款、保證金存儲等條件，甚至中小房企還要付出額外的「中介費」，「要按揭的話，得先存一筆錢到銀行來」。

據他透露，這筆中介費以中間業務收入打給銀行，不同銀行收取的中介費點數不一。

上半年向鍥每次和同行見面，都會聊到最近交多少錢換按揭，目前有同行交過3%，最誇張的5%-6%也有。如果按5%計算，房企想拿到1億元的按揭貸款，需付出500萬元的中介費。

向鍥直言自己公司憑借規模優勢已受到銀行的優待，至少還能拿到按揭，在個別城市，中小房企甚至被直接斷了按揭。

上半年，向鍥所在的top5房企在廣州的項目，如果一次性付款，回款周期約1個月，按揭則至少需4個月；去年最快的時候，5天內就能回款。

據他透露，三道紅線後，公司對現金流把控已經前置到銷售階段了，「銷售策劃時，財務就需要為回款制定一個最核心的指標，既要銷售最大化，也要回款最大化，否則銷售再多都是沒意義的」。

一家閩系房企區域總經理表示，為了保綠檔，區域公司現金流異常緊張，工程款支付壓力大，拿地節奏放緩，融資難度變大。

在融資環境持續趨緊背景下，降負債是多數大型房企的第一要務。盡管資金緊張，但向鍥的公司上半年還是沒有欠付工程款，只是延時支付，「全行業都出現延緩支付工程款的情況，如果我們支付太及時，施工單位就會再和你拿錢，那你就會很難受」。他把這種現象稱之為「擠出效應」。

「未來可能比2008年還要難。」一位央企營銷總說，如果2008年沒有其後的4萬億大放水，很多規模企業就撐不下去了。但現在看起來，這一次政府態度很堅決。

綠時代

按照監管預期，到2023年底，所有房企降至綠檔。

郝炬認為，監管層目的就是合理控制房企負債增速，讓行業不再唯規模論，「從某種意義上來講，不讓加杠桿，就是去金融化，讓房地產行業的本質回歸製造業，而房子的投資品屬性減弱，回歸消費品」。

向鍥認為，三道紅線對房企最大影響是金融約束，如果剔除金融屬性，房地產是一個比製造業還艱難的行業。「製造業最多一年就生產出來了，但房子建起來至少得三年。如果再把預售制度取消，很多企業的經營風險是很大的」。

向鍥解釋，此前因為有金融杠桿的存在，疊加預售制度，賣房子不像製造業一手交錢一手交貨，但現在預售、網簽、按揭等節點都在延後，回款時間明顯往後推了。

「未來房企需比拼自身的項目運作周轉效率、產品和服務品質，還需比拼信用評級。」郝炬補充，現在的調控框架之下，房企需要通過財務穩健來獲得金融機構的認可。

萬科董事長郁亮在今年早些時候說，行業已經進入管理紅利時代，房屋將回歸居住屬性,房地產開發業務將轉向開發與經營並重。

不過郝炬認為，「房地產行業已經沒有什麼管理紅利了。」所謂的管理紅利，意味著房企周轉要快，拿地眼光准，產品和服務做得好，通過精細化管理降低管理、建造成本，目前多數規模房企已經做到極致了；其次是房企需具備定價權，才能最終獲得超額利潤。但由於政府嚴格限價，房企只能通過管理降低成本。

郝炬認為，土地成本開發商說了不算，建安成本隨行就市，除了頭部房企略有差異，大部分房企相差不大；其次，三項常規費用中，可以通過精細化管理降低管理費用，但空間不大；營銷費用呈增加趨勢；財務成本將成為房企下一步競爭的關鍵，因此房企需調整財務結構，把信用評級提上來，資金成本降下來，從而獲得金融紅利。

一位監管層人士和房企高管定期會談時，多次傳達了讓房企放棄三高模式、專注產品力的觀點。「中國大規模的房地產開發時代已經結束，開發商要做精品，不能像以前粗製濫造。

這位監管層人士並不否認此前三高模式存在的合理性，「那時候希望企業擴大開發，對質量沒有太嚴格的把控，但現在不同了，只有少數地區有房源緊張情況。」

8月31日，住建部部長王蒙徽在「努力實現全體人民住有所居」發布會上稱，2019年，中國城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米。

在這種情況下，房企面臨著戰略選擇。在2021年中業績會上，萬科、龍湖、碧桂園等房企均重申發展非地產業務作為第二曲線，物業、長租、養老、機器人、物流等成為房企多元化轉型的諸多出口。

前述50強房企總裁瞄準了代建生意，經過數年 探索 ，其所在公司的代建業務毛利率能達到50%以上。

向鍥也表示，「代建這門生意利潤不怎麼高，但好在穩定，保障房、公租房等領域有大量的市場需求」。他甚至提出了一種大膽的設想：「未來，所有開發商有可能逐漸成為代建單位」。

（應受訪者要求，向鍥為化名）

I. 華夏幸福股票以往最高價是多少華夏幸福股票價格是多少華夏幸福什麼時候漲停

"房住不炒、因城施策"的政策主基調中央在繼續堅持，面對政策調控房地產的針對性和技術上的精準性持續加強，那麼房地產未來會向著怎樣的方向發展？今天我就對一個房地產行業的優質企業--華夏幸福進行分析。

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一、從公司角度來看

公司介紹：華夏幸福現在是產業新城規模式的運營商。公司主要經營的業務分別是產業新城相關的業務，以及產業地相關的任務。主要產品涵蓋了產業新城、產業小鎮、房地產開發這幾種。

各位差不多清楚華夏幸福的公司情況後，再一起來分析一下公司的優勢有哪些？

優勢一、領先的產業新城運營商

公司大力投入到了產業新城的投資、開發、建設與運營，當下已發展成在中國前端的產業新城運營商。公司主要以"產業優先"作為核心策略，不斷的為所布局區域導入、帶領產業集群;同步建造並開始運營居住、商業、教育、醫療、休閑等城市配套，最終還是實現了區域的經濟飛速發展、社會的和諧和人民幸福，還推動了城市的高品質和可持續發展。公司主要業務整體概括下來就是產業新城業務和房地產開發業務這兩大板塊。公司在全國范圍內，涵蓋了15個核心都市圈，然後完成了"3 3 X"的戰略格局，共計覆蓋了80個產業新城。

優勢二、與華為合作智慧城市

華為技術有限公司在背景與攻速簽署了正式的合作協議。現在雙方已約定，在華夏幸福全球范圍之內投資運營的產業新城二者進行全方位的合作，以共同推動華夏幸福產業新城中智慧城市、智慧園區、智慧社區等業務的發展，並且將以"智慧大廠"這個項目，作為切入點，即幫大廠縣的產業新城邁向智慧城市。其中，華為將提供智慧城市的頂層設計，主要的工作項目就是負責與政府對接之後維護後續項目的順利進行。

優勢三、或受益雄安新區建設

《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》已經由保定市政府和公司簽訂完畢了，委託區域面積，差不多為三百平方公里，先期開發建設核心區域，大約為35平方公里。公司和雄縣人民政府已經簽訂了合作協議並且是那種整體合作發展建設約定的區域的，協議內容規定，雄縣人民政府將河北省雄縣行政區域內約定的區域整體方面與公司進行合作，委託區域面積，大概有181.2平方公里這么大。

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二、從行業角度來看

華夏幸福的主要領域在產業新城業務，受住房調控的影響會比較小。並且在嚴格的調控之下房地產行業供給改革增加速度，利好企業穩健提升，且市場佔有率也有所提高。通過調控加碼，房地產行業供給側改革將加速，之前那些杠桿較高的激進房企融資會被嚴格限制，是極有可能退出行業或放緩擴張的。有關華夏幸福這樣的優質企業，既有順利的融資渠道，還有很低的成本，按照市場的需求來發展空間，將來有望提升地產市場份額發展空間。

總而言之，我覺得華夏幸福公司，它作為房地產行業的領先企業，是有可能在行業改革之際迎來高速發展的。不過，文章是比較滯後的，假如大家想知道華夏幸福未來行情，建議可以戳一戳鏈接，有專業的投顧會幫忙診股，看下華夏幸福現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測華夏幸福還有機會嗎？

應答時間：2021-11-13，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看