南龍湖華夏幸福什麼情況

A. 「三道紅線」試點房企：拿地金額受限有房企已超標

深處監管深水區的房地產行業隱現著新信號。

據市場消息，被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

「這不是一個新政策。」中國房地產報記者從去年參加過「三道紅線」相關座談會的一位房企人士處獲悉，去年「三道紅線」監管政策推出後，監管層就提出重點監管「買地金額超年度銷售額40%」房企，之後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。

「現在每月上報的監測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中佔比。」該房企人士稱。

「三道紅線」首批試點企業的一位人士表示，「現在都是以收定支，房企大都是這么做的。」

在一位業內人士看來，這一監管思路並不意外，近日高層已不斷釋放出加強房地產融資端監管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，「要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業『三線四檔』融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。」

這日，住建部相關領導亦表示，「下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則」「加強住房、土地和金融信貸政策協調」。

一系列「負面」消息下，7月26日，房地產股遭遇「黑色」星期一，多隻地產股下挫。

  「重點盯三個維度」

2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置「三道紅線」。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

2020年最後一天，有關部門再次召開關於「三道紅線」座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。恆大、融創、陽光城、碧桂園、萬科5家企業參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

「三道紅線」下，房企紛紛將「零踩線」、降負債列為頭等大事。但同時，不斷有市場人士擔心，融資新規雖能有效控制企業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企採用聯合營模式的大部分重要信息並未公開披露，有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。

尤其在首批集中供地中，開發商多「馬甲」拿地、利用收購並躲避監管的現象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情況也引發監管層注意，監管開始升級。

據一位券商人士透露，今年監管部門對於「三道紅線」試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負；三是每月上報商票數據。

就在6月30日，央行等監管部門將商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。現在，拿地數據也被納入房企每月須上報的監測報表中。

40%拿地金額佔比上限，在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，對於地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利於房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策對熱點城市影響比較大。開發商拿地開始回歸熱點城市，特別是龍頭開發商對「兩個集中」供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發商還有做大規模動力，有些企業沖千億、沖萬億企業積極性很高，對這部分企業影響也比較大。

  這些房企上半年拿地銷售比已超40%

中國房地產報記者注意到，根據買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強房企中，有12家已經過線。

一類是「零踩線」央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發房產。

上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產。根據克而瑞數據，前6個月越秀地產實現銷售收入487億元，卻豪擲436億元用於拿地，拿地銷售比高達89.5%。

4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的「黑馬」。

2021年越秀地產銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應為448.8億元，這也意味著即使完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。

在幾個月前的年度業績發布會上，越秀地產地產副董事長、執行董事兼總經理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續保持較大投資力度。

建發房產、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標。

上半年，建發房產實現銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比高達70.6%。且建發房產頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。

值得注意的是，建發房產在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下「地王」。在追求規模的同時，建發房產也面臨著一些問題。

建發房產沒有單獨上市，但以建發股份數據來看，2020年建發股份經營性現金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發股份經營性現金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產負債率達80.6%。

一位房企人士稱，此次監管層再度明確累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%，預計這些企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%標准。

另一類則是不惜冒著「踩線」風險，也要沖刺規模的房企，這部分佔了多數，如卓越集團（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57.9%）、中交房地產（52.1%）、新希望地產（52.6%）、融信集團（45.3%）、雅居樂（45%）等。

拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，拿地銷售比高達93.8%。

上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯合體拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍後樓面價已經高達5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價差。

據媒體報道，2020年11月，卓越集團高層在內部會議上提出，兩三年內希望能做到行業TOP20。除了規模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。

綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

截至2020年底，綠城中國凈負債率和現金短債比分別為66%和2，已符合監管要求；但剔除預收賬款的資產負債率為71%，仍「踩中」一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣「踩中」一道紅線。

值得注意的是，上半年拿地銷售比達52.1%的中交地產已腳踩「三道紅線」。數據顯示，其2020年剔除預收款後的資產負債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296.4%，同比上升146.2%。

相比之下，之前一些參加過「三道紅線」座談會的標桿房企則從拿地百強榜上「消失」了。債務壓力下，為達到國家對「三道紅線」要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。

無論是在某指院還是克而瑞發布的上半年拿地百強榜中，中國恆大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恆大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。

去年剛剛跨過3000億元銷售規模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴儲的態勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業等房企上半年拿地規模也明顯降速。

分析人士預計，（40%拿地銷售比）政策落地後，預計第二批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。

B. 華夏幸福瀕臨破產，環京的房子還能買嗎

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當泰禾還在天台要死要活的，在旁邊一直不吭聲的大塊頭華夏幸福突然先跳樓了。

「環京之王」華夏幸福2月1日晚間公告稱， 發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億。

「環京之王」已經大到不能倒，至少對於廊坊來說不能倒。有監管部門排除了公司破產的可能性，要求其償還其債務，除非該公司無力償債。

華夏幸福面臨流動性問題，上周開了第一次債委會會議，陣容超級豪華。

平安集團和工行 作為債委會主席和副主席，參會人員包括人民銀行金融穩定局局長孫天琦、銀保監會創新部副主任黃晉波、證監會債券部主任陳飛、河北省委常委、人行金融穩定局、銀保監會、廊坊市長、河北銀監證監、王文學及230多家金融機構代表，監管機構、地方政府、金融機構債權人、債務人悉數到場，還有金杜律師事務所。

中國平安和工商銀行是華夏幸福最大的兩個債主，金杜律師事務所是破產重組專家。

華夏幸福的股票已經停牌，股價不到2018年峰值的1/3。

據華夏幸福最新公告顯示，截至2020年第三季度末，華夏幸福 計息負債超過2000億元 ，自2020年第四季度至今，華夏幸福 到期需償還融資本息金額559億元。

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華夏幸福到底是環京經濟的必然結果還是房地產調控的犧牲品？

華夏幸福董事長王文學總結華夏幸福的危機原因主要有： 一是錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，四年累計影響公司回款超1000億元 ；二是新拓展區域尚在培育，效果不及預期（長三角大灣區）；三是前期擴張激進，管理不精細，公司計劃超越實際能力，經營不效率，考核機制不健全，抓規模不重效益。

這並非華夏幸福第一次危機，兩年之前，環京開始房地產調控之後，華夏幸福就遇到了巨大的問題。2018年7月和2019年2月，平安資管斥資180億元，兩次入股華夏幸福，並以25%的持股比例成為第二大股東。靠著平安爸爸，華夏幸福又撐了兩年。

努力「自救」的同時，地方政府也對華夏幸福給予了很大的支持：根據報道為最高95億元人民幣（15億美元）的有條件的財務援助。

華夏幸福2020年第三季度財報顯示，報告期內 房地產儲備主要集中在固安區域、霸州區域 、涿州區域 、大廠區域、香河區域等環京區域。

2016年，華夏幸福創造了1200多億銷售額的神話，頭一次成功躋身房企TOP10榜單，以第8名超過綠城、華潤、龍湖的排名。

華夏幸福的經典IP是「孔雀城」，筆者看過幾個環京的「孔雀城」，大多位置偏僻，並不在縣市的中心，有的甚至道路還沒通。這些小區品質尚可，綠化優美，但密度較大，別墅樓盤像是略帶土味的歐式小鎮。

2017年樓市見頂之後，北京開始強有力的調控房地產市場，環京各城市也逐步全面限購，環京樓市立刻進入冰凍期。 華夏幸福用「分期付款，三年網簽」的方式來促進銷售，到期不能網簽可以選擇退款 。寄希望與三年之後限購放鬆，購房者可以網簽，如果政策不放鬆，那也可以佔用客戶資金三年。在「房住不炒」基調下和環京疲弱的樓市中，這樣的 游戲 終於玩不下去。

跟環滬和環深完全不一樣，北京周邊都是一群窮親戚，環京都是三四五線城市，北三縣也就是小縣城水平。環京的房地產市場，如果不靠外地人，根本撐不起來，除了燕郊還有點活力，其他城市的樓市都死氣沉沉。

沒有了投資客和外地的購房人，孔雀城根本賣不出去。

「環京之王」的救贖看起來困難重重，除非放開限購。但從今年的房地產調控基調來看，放開限購根本不可能；放開落戶也沒什麼吸引力，還不如去天津落戶。

當北京自豪的成為第一個「減量發展」的城市，卻發現四周的親戚都快餓死了，本來預期環京應該承接北京減掉的產業和人口，結果大部分去了南方。

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「鬼城之王」

跟所有其他的開發商都不同，華夏幸福創造了獨特的模式，華夏幸福從來不說自己是房地產開發商，而是「 產業新城運營商 」。

華夏幸福一直走「住宅+產業新城」路線，深度捆綁地方政府。華夏幸福提供規劃設計、產業發展、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、綜合運營服務等一攬子解決方案，地方政府則主要提供土地，並對項目進行監督和審批。

產業新城模式的好處是，華夏幸福能夠以極低成本拿到園區周邊大量土地，依靠賣房獲得較高的毛利率 ； 壞處是投入時間太長、需要巨額墊資、回報周期遙遠，使得公司現金流長期緊張。

華夏幸福在環京區域開發運營多個「孔雀城」時，住宅獲得的現金流投入到產業園區建設中。銷售額持續高增長時這種運營模式沒有問題，但在「房住不炒」大背景下，2017年起環京樓市因限購加碼迅速降溫，其商品房銷售遭受重挫，現金流驟然緊張，風險就這樣埋下了。

華夏幸福號稱為城市導入產業集群，對地方政府吸引力很大，然而大多數產業園都是掛著牌子的空城。雪球上有人專門去探訪華夏幸福在全國各地的產業園，大部分是空城，入駐的公司僅僅掛個牌子的比比皆是。在華夏幸福最為成功的固安產業園，情況也好不到哪兒去，有人放出無人機觀察，本該18：20下班高峰期的固安航空產業園，漆黑一片。

固安產業園和孔雀城的住宅距離天安門僅僅50公里，比北京的很多地方距離天安門都更近，如果僅看地圖，真是「性感無比」。

華夏幸福號稱「產業新城運營商」，既然是「新城」，自然是遠離成熟城區的，在荒野之上開展「造城運動」，披著產業的外衣做房地產，建造了一個個鬼城。跟激進的泰禾不同，泰禾的土地儲備基本都在一二線城市的優質地段，土地價值極高，而華夏幸福很多樓盤都建在荒郊野嶺。

過去幾年，我們從來沒有推薦過環京的房產，哪怕環京樓市每年都在固定傳播謠言，比如並入北京，比如放開限購等等，我們從未動心過。 只要一天不真正放開限購，環京房產就毫無投資（投機）價值。

當潮水退去，才能看出誰在裸泳。

華夏幸福還有人來解救和買單，但買了華夏幸福樓盤的新業主們，還能幸福嗎？

C. 鄭州南龍湖未來歸屬

法律分析：在2013年之後,鄭州又開始發展航空港區(原本行政歸屬為新鄭),航空港區在新鄭市的東部,龍湖鎮在新鄭市的北部

法律依據：《鄭州市人民政府關於試行「標准地」出讓制度的實施意見》

三、主要內容

《實施意見》共分為五個部分。

第一部分明確了「標准地」改革的基本原則。「標准地」改革工作堅持「配置市場化、畝產論英雄、改革提速度、過程全監管」的原則，發揮市場在土地要素配置中的決定性作用，明確單位用地稅收等指標提高土地利用效率，優化審批流程實現「拿地即開工」，強化監管確保約定指標如期實現。

第二部分明確了「標准地」的基本概念。「標准地」是指符合城鄉建設規劃和土地利用總體規劃的限定區域內，在完成礦產壓覆、地質災害、節能、水土保持、地震安全性、雷擊風險評估及環境評價等區域評估的基礎上，帶著准入產業、固定資產投資強度、單位用地稅收、單位用地產出、容積率、行政辦公及生活服務設施比例、建築系數、綠地率、能耗標准、環境標准等控制性指標進行出讓的國有建設用地。

第三部分明確了「標准地」實施范圍和目標。省級以上開發區（園區）和省級產業集聚區等區域范圍內，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的新增工業用地（含新型工業用地），2020年開始試行「標准地」模式出讓，自2021年起每年30%以上實行「標准地」模式出讓，爭取今後逐年提高，並逐步探索向其他領域推廣。

D. 直面疫情挑戰：上市房企戰「疫」面面觀

北京師范大學房地產研究中心研究員 趙琳禕
中房智庫執行院長 柴鐸
上市房企作為房地產行業的中流砥柱，面對疫情挑戰有著怎樣的表現和應對，對行業發展具有風向標意義。新冠肺炎疫情持續一個多月，企業被迫停工停產，銷售停滯，資金回籠受阻。在嚴峻形勢下，上市房企主動採取線上營銷、開辟融資渠道、有序開復工等各種自救方式，最大限度降低疫情損失。從目前情況看，雖然疫情對上市房企產生了一定影響，但影響有限。
一、資本市場表現：板塊內部分化，物業企業被看好
受疫情影響，2月3日節後開盤首個交易日，房地產板塊幾乎全線跌停。隨後股市進入修復過程，至3月4日的一個月時間，房地產板塊漲幅達到12.19%，完全收復失地，其中物業管理板塊上漲18.68%，住宅地產板塊上漲13.44%。
從住宅板塊看，盡管疫情對全年住宅銷售形成一定的負面影響，但近期政府穩經濟訴求進一步加強，財政與貨幣政策也更趨積極，地方「一城一策」密集接力，逆周期調控力度加大。另外，住宅消費需求或因疫情而推遲，但不會消失，疫情結束後仍將逐步釋放。從物業管理板塊看，疫情期間，物業管理企業承擔了社區一線的防控排查和保障服務，使企業和行業的價值得到提升，疫情對物業管理板塊甚至產生了一定的正向影響。相比之下，產業地產、商業地產和房地產中介三個子板塊受疫情沖擊較大，難以回補前期缺口。
從企業層面看，上市房企多為行業龍頭或地方龍頭企業，資金面穩健，對疫情的抗性較好。以TOP20在A股上市的房企市值變化為例，萬科、保利、招商蛇口、金地、金科和陽光城市值上漲。其中金地集團漲幅達10.86%。TOP20房企在港股上市的企業中，華潤置地、龍湖、融創、世茂、金茂和旭輝的市值上漲，其中融創的市值漲幅達7.58%。
二、銷售業績表現：多數企業銷售大幅下滑

2020年1——2月，受疫情影響，各地新房、二手房線下銷售基本停擺，一季度的行業銷售將不可避免地受到較大影響。2020年1月，TOP 100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.05億元，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%。1月單月銷售金額過百億房企為14家，較去年同期減少4家。2月百強房企單月累計實現銷售金額3256億元，同比下降37.7%，增速較上月大幅下降25%。1——2月百強房企累計實現銷售金額9027億元，同比下降23.7%。
2020年1——2月，除恆大外，上市房企全口徑銷售額均同比下降。恆大的逆勢優秀銷售表現得益於其在全國范圍的線上售樓、疊加前所未有的折扣優惠力度（七五折），實現了較高的業績簽約。從1——2月的累計銷售金額來看，頭部上市房企中，九成企業2月單月和累計業績同比雙降，七成企業1月單月、2月單月和累計業績同時下降。從頭部上市房企看，恆大2月單月實現全口徑銷售金額470億元，同比增長125%，萬科、碧桂園2月單月分別實現全口徑銷售金額285.9億元和300億元，同比分別減少33.8%和49.2%。
按照以往經驗，1——2月是房地產企業一貫的銷售淡季，銷售額一般僅佔全年銷售額的8%左右，3月「小陽春」是房企在年後的第一個銷售小高峰，銷售額佔全年比重大約9%左右。今年，受疫情拖累，不僅1、2月市場低迷，3月「小陽春」也將不復存在，為房地產企業第一季度甚至上半年的銷售回款帶來壓力。隨著疫情得到有效控制，各地積極復工，加之較為寬松的政策持續托底，市場秩序和購房需求逐漸恢復，預計3月下旬開始市場將逐步回暖。
TOP20 上市房企2020 年1~2 月銷售額（億元）
三、拿地表現：現金充裕者伺機拿地，一二線是熱點
在武漢帶動下的湖北省，是長江中游城市群中重要的一部分，對中部經濟起著支柱的重要作用。近年來，各大上市房企積極擴張中部市場，布局湖北。近三年在湖北省拿地前三名的上市房企分別為碧桂園969萬平方米，綠地725萬平方米，融創637萬平方米。2019年，武漢銷售排名前三房企分別為保利、萬科、中建三局，分別實現150.7億、150.5億和111億元，其中保利、萬科分別僅占其全國銷售的3.3%和2.4%。考慮TOP20上市房企凈負債率和現金短債比維持在比較安全的位置，新冠疫情突發事件對其整體影響預計將維持在可控范圍內。
土地儲備情況是衡量上市房企能力的重要方面，擁有優質土儲的房企，即使面臨資金困難，也可以通過項目股權轉讓獲得現金流，緩解財務壓力。上市房企中，土儲資源比較豐富的有恆大、碧桂園、保利，去化周期較長的上市房企有遠洋、金茂和華發，去化周期均超過5年，部分去化周期短的上市房企短期內有補庫存壓力，如新力控股。
受新冠肺炎疫情擴散及春節放假影響，土地供給減少、需求不足，2020年1月全國土地成交呈階梯狀下滑，房企拿地面積僅為745萬平方米，同比下降53.78%，降幅明顯。然而，從中長期發展看，上市房企拿地需求仍然存在，疫情結束後，房產銷售將恢復，土地需求也將逐步釋放。
2月10日全面復工後，各地土地市場逐步「解凍」，部分核心城市通過推出優質地塊、松綁土拍限制提升市場熱度。2020年以來，北京宅地成交16宗，土地出讓金累計達671億，超過去年全年的44%，多宗不限價宅地引發房企激烈爭奪，以華潤、綠城為代表的大型上市房企憑借資金與融資優勢，表現積極。不難發現，上市房企中，拿地房企主要以資金充沛的企業為主。1月至今，拿地金額在50億元以上的TOP20上市房企中，七成以上的企業現金與短債比例在200%以上，在手現金充裕，且凈負債率大多在70%以下。
2020年2月以來，從TOP20主流上市房企土地成交的區域看，多集中於熱點一二線城市。一方面，這與2019年房企拿地趨勢相同，房地產企業投資布局向一二線城市回歸，棚改政策的收縮給三四線樓市帶來不利影響，主力布局一二線城市將是房企未來一段時間的趨勢。另一方面，受此次疫情影響，醫療、教育資源更好的一二線城市或將更受市場青睞，規模房企投資三四線城市將更為謹慎。
總的來說，土儲作為直接影響上市房企未來銷售業績的重要因素，疫情掣肘房企拿地的原因主要在於資金壓力，預計疫情結束後，上市房企資金狀況緩解，會進行更為積極的補倉。未來，上市房企關注的重點還是需求支撐性較好的熱點一二線城市，資金壓力較大的房企未來拿地會更加審慎，或將更多地採取與央企合作的方式進行拿地。
2020 年1 月全國土地成交下滑明顯
四、戰「疫」進行時：上市房企的「自救」策略
已有20多年市場化發展歷史、歷經多個行業周期的房地產行業，在應對疫情「黑天鵝」事件時，迅速採取「自救」和公益行動，通過線上營銷、發債融資、有序復工等舉措努力減少疫情對經營活動的負向影響，同時，上市房企積極履行社會責任，為疫情捐款捐物，為租戶減免租金，攜手中小企業共渡難關。
（一）線上營銷
疫情危機下，恆大、碧桂園、龍湖、融創、金茂、華夏幸福、雅居樂、保利、華潤、綠城等多家上市房企，紛紛順應形勢、加大了線上銷售渠道的推廣力度，通過APP、微信公眾號、小程序、進駐電商平台等多種形式全面啟動線上營銷。其中，線上營銷效果最佳的是恆大集團，該公司推出了定金低至5000元的「網上購房」活動，疊加多種優惠，短短三天時間就認購了47540套房屋，總價值約580億元，認購最多的一個樓盤達到870套。
疫情期間，線上售樓處作為房企面向市場的唯一窗口，通過咨詢預約等方式積累了大量的意向客戶，對疫情緩解後房企恢復銷售具有積極作用。然而，由於房地產大宗商品交易的特點，房地產線上營銷、線上售樓處短期內無法替代線下銷售。目前，房企線上銷售的作用更多地是培育潛在客戶，為疫情後銷售轉化做鋪墊。
（二）發債融資
剛性支出較高疊加債務到期，房企齊發新債。上市房企在銷售額下降的情況下，回款不及預期，同時，房地產企業的剛性支出仍然存在，部分房企債券面臨到期。克而瑞測算，64家百強上市房企（統計范圍為2019年全口徑銷售TOP100的A股和H股上市房企）平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約為5.71億元，兩項剛性支出合計平均值約為8.58億元，TOP10龍頭房企的剛性支出高於平均水平，達到24.7億元。此外， 2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，1月、7月和11月為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。在目前疫情影響下，加之剛性支出較高、債務到期，部分杠桿率以及融資成本較高的房企面臨較大的資金壓力。
疫情之下，政府方面積極出台扶持政策，加之上半年通常是房企融資的窗口期，近期上市房企紛紛搶抓機會，發債融資以減輕現金流壓力。1月，95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環比增長42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房地產企業2月份合計發行信用債275億元，多家房企發行了過去較為少見的短期債，市場首次出現「疫情防控債」。
在融資成本方面，上市房企仍然存在較大的差異。近日，正榮地產、華南城、當代置業、合生創展集團等多家房企宣布發行美元債，合計融資額11.25億美元（約79億元人民幣）。其中，正榮地產、合生創展集團的融資成本在6%左右，華南城融資利率為10.875%，當代置業則高達11.6%。相對來說，現金較為充裕、熱點城市土儲較為豐富、負債率較低的上市房企，能以相對較低的成本融資。
房企信用債發行額（月度）
（三）有序復工
上市房企由於項目布局較廣，各地項目復工時間依賴於項目所在城市復工政策。近期，多地出台樓市支持房地產企業復工，廈門、廣州、蘇州等多地政府發文，通過簡化審批流程等方式支持建築行業復工復產。從城市看，重慶、昆明復工最早，而太原、黑龍江、鄭州、湖北等則將復工時間推遲到3月之後。
多數上市房企執行與當地政府復工時間相同的安排，已逐漸復工。然而，由於農民工尚未完全返程，項目層面開工暫時無法得到保障。根據交通運輸部預測，農民工返程客運量總共約為3億人次，2月中旬返程約8000萬人次，2月底將要返程約1.2億人次，3月後預計返程約1億多人次。預計疫情對上市房企項目開工的影響，將在3月農民工大量返程後結束。
竣工方面，從房地產行業慣例來看，大部分房企或施工單位過去幾年都在元宵節之後復工，另外，項目竣工由於涉及結轉，一般在四季度尤其是12月盡量竣工，1——2月本身竣工不多。因此，疫情對竣工的影響相對銷售端而言較小。
（四）減免租金
疫情期間，商業地產人流驟減，相關企業銷售額下跌至幾乎為零，租戶租金支付壓力較大。在各機構倡議及行業領軍企業的帶動下，多家上市房企主動減免租金，與抗風險能力較弱的品牌商、商業運營商共度「寒冬」。其中，萬達商管對所有萬達廣場商戶租金及物業費實行全免政策，預計將減免租30億——40億元，萬科商業對旗下在營全部自持商業項目商戶將減半收取租金，龍湖商業對旗下商場的所有商戶租金費用減半收取，預計減免67天租金損失將達5億元。據不完全統計，房企為商業地產商戶免除租金物業費等逾百億元，此舉對於資金流瀕臨斷裂的中小租戶有「雪中送炭」的作用，也為疫情結束後商業地產的恢復做好了准備。

結語：當前行業總量下行，競爭激烈，新冠肺炎疫情加速了行業內企業分化。對於上市房企，此次疫情是對其資金實力和應變危機能力的考驗，銷售額下降、剛性支出高、債務到期或使房企面臨現金流壓力，開工停滯可能導致後續供貨不足。同時，危中蘊機，也有不少房企通過發債緩解資金壓力，現金充裕的上市房企拿地步伐不減，財務狀況佳、現金流穩定的房企有望進一步提升行業地位。整體而言，相對中小房企而言，上市房企在疫情中的韌性更強，財務狀況和運營能力更強的上市房企有望提升行業地位。

E. 又一房企「崩盤」，8天市值暴跌1839億，樓市泡沫或被戳破，有可能嗎

眾所周知，在過去的十年裡，富人數量最多的兩大行業，即互聯網和房地產行業。直到現在，大家都說互聯網泡沫還沒有破滅，因為仔細看，以蘋果、亞馬遜、微軟為代表的高科技公司市值已經向2萬億美元的方向邁進。在中國，騰訊和阿里巴巴也接近5萬億元。我記得雷軍曾經說過：「只要踩對風口，豬就能飛上天。」除了互聯網，房地產行業也是創造財富的風口

現在有權威人士指出，互聯網和房地產行業都存在很大的泡沫，從這些公司的市值就可以看出來。以貝類為例，利潤只有十幾億。如果投入a股市場，市值可能不到500億。現在很多專家都擔心2000年的互聯網和房地產泡沫會重演，當時網易的股價直接跌至每股0.10美元。

當我們看到8天內炮彈蒸發1800億，很多人都在想炮彈會不會隨著房地產泡沫的破滅而消失。其實科控股股份有限公司內部成員都知道自己的問題，主要是自身發展不穩定造成的。在空殼上市前夕，彭永東曾表示，空殼上市和後期發展都比較困難。事實上，科控股股份有限公司的市值已經嚴重縮水。

隨著房地產市場監管力度的加大，房地產行業的「紅利期」已經比以前差很多，現在互聯網行業也處於飽和狀態。因此，兼顧兩者的「房地產+互聯網」新運營模式在發展過程中面臨著困難和障礙。

F. 2020中國房企拿地情況分析

根據中指研究院2020年7月1日發布的《2020年上半年全國房地產企業拿地排行榜》報告看，中國房企拿地主要有以下特點

當月要點：

1. 上半年拿地規模同比基本持平，6月拿地處高位

2. 拿地銷售比回升，第二陣營企業拿地更積極

3. 合作拿地權益佔比上升，收並購機會仍存

4. 布局重點聚焦二線，長三角仍為熱點

01 上半年拿地規模同比基本持平，6月拿地處高位

2020年1-6月，TOP100企業拿地總額15169.8億元，拿地規模同比基本持平。TOP100門檻值升至40億元，環比增長21.2%。

圖：2020年1-6月50家代表房企每月拿地總額

數據來源：CREIS中指數據，中指地主

杭州熱度最高，中西部省會城市與城市群內熱點城市頗受青睞。1-6月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市佔5席，其中西安拿地面積達565.4萬平方米，位列第三，重慶位居第六，長沙與鄭州也較受歡迎；長三角與粵港澳大灣區城市群各有兩個城市上榜，杭州位居第一，蘇州、佛山均超過450萬平方米，廣州近400萬平方米，是前十城市中唯一的一線城市。

G. 想在鄭州買房，是在上街買合適，還是去南龍湖買合適

如果你想在鄭州買房，個人建議在上街買。現在的房地產市場競爭十分激烈，在同一片地域就會有許多的房地產公司，特別是在大城市，這個競爭就越來越嚴重了。很多朋友想要買房子，卻不知道在哪裡買比較合適，這個就得根據需要具體分析了，你一般都會選擇在哪買房呢？

如果你買房是為了在這里養老定居，或者是給家裡的老人居住，我建議你在南龍湖買房。對於老人來說，住在商業區是一件十分不方便的事情，環境比較嘈雜不說，老人的出行也是十分的不方便，很容易就會發生意外，讓做兒女的非常擔憂。相反的南龍湖環境不錯，車流量相對較少，很適合老人家出門散散步，偶爾買個菜逛個街。你們家買房又是為了什麼呢？

H. 鄭州南龍湖是卡在港區和市區之間的，它未來發展前景如何呢對此你怎麼看

我在鄭州南龍湖居住啦四五年啦。我感覺南龍湖不管是現在還是未來，它的前途肯定是無量的。以後它必定是鄭南一顆耀眼的明珠，在鄭州和港區之間璀璨奪目！對於南龍湖我經常給人家說的都是新鄭南龍湖。而不說鄭州南龍湖。我想這也是對對於新鄭嗯尊重吧。當初買房子的時候，主城區太貴就沒有買，就想著在鄭州周邊買吧，首先選擇的就是這里龍湖鎮。

從交房裝修入住，已經在這里居住啦三四年啦，這四年也看到啦龍湖不斷地在發展變化著，對於生活在這里，我感覺跟生活在市裡面沒有多大的區別的。這里出門騎行個十來分鍾就有算不上大型的購物廣場，但是也的確不小啦，至少比我們老家的大多啦。像龍湖萬佳商業廣場 龍湖商業廣場 華祥商貿 錦藝城 華盛奧特萊斯 等這些大的商業廣場完全可以滿足你的購物需求。

I. 南龍湖的房本寫的是鄭州嗎

摘要 南龍湖是新鄭的，但新鄭是縣級市，據說會劃入鄭州這是遲早的事情，這個進度可以看看鄭州四環向外延伸的速度，也是看鄭州中心城市建設的進度。

J. 鄭州南龍湖會劃入市區嗎2022

不會。龍湖單獨劃入鄭州是不可能的，中原區也好、管城區也好、二七區也好，都是縣級單位，和新鄭市同級，下面都管理著很多鄉鎮和街道辦事處，比如金水區下邊有柳林等幾個鎮，柳林鎮會單獨成立一個區嗎。不可能的。龍湖只是一個鎮，相當於某個區的街道辦，二者是同級的。