華夏幸福三道紅線是什麼意思

1. 成都對房企參拍土地實施審查機制：踩中「三道紅線」將被限制

據四川省成都市住房和城鄉建設局消息，6月7日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於印發<關於房地產開發企業參與我市商品房建設用地競買的主體資格審查辦法（試行）>的通知》, 6月7日起試行，試行期為一年。

《關於房地產開發企業參與我市商品房建設用地競買的主體資格審查辦法（試行）》（以下簡稱「《辦法》」），主要是為源頭防範房地產領域風險，切實維護購房人合法權益，促進房地產業平穩健康發展，嚴格管控房地產金融風險。

參與成都市行政區域內商品房建設用地競買的房地產開發企業均適用於本《辦法》。《辦法》所稱的商品房建設用地是指用於商品住房和商業辦公的開發經營性用地。

《辦法》所提的審查機制是指：在成都市房地產市場平穩健康發展領導小組統一領導下，成都市法院、市規劃和自然資源局、市住建局、市市場監管局、市稅務局等市級相關部門依據法律法規及自身職能職責，在日常監管中以採取向成都市公共資源交易中心推送限制名單的方式，對開發企業參與商品房建設用地競買的主體資格，實施動態審查。

辦法列舉了主要的限制情形，一是同踩「三道紅線」的開發企業：根據中國人民銀行、住房和城鄉建設部及相關機構官網公布的上市房地產開發企業跨越「三道紅線」情況，對同踩「三道紅線」（即剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍）的開發企業。

據澎湃新聞不完全統計，截至2020年底，「三道紅線」指標全踩中的房企包括中國恆大（03333.HK）、首開股份（600376.SH）、綠地控股（600606.SH）、泰禾集團（000732.SZ）、富力地產（02777.HK）、華夏幸福（600340.SH）等。

針對該條，有房企負責土地投資的業內人士透露，這點符合國家倡導的房企降負債、健康良性發展的導向，對於那些負債率低的房企是好事，有行業導向的意義，或許更多城市會跟進。

另外一種是發生嚴重失信情形的開發企業，主要包括：被納入失信被執行人的開發企業、未按時繳納土地價款且經催收仍未履行繳款義務的開發企業、納入成都市企業經營異常名錄或嚴重違法失信的開發企業、重大稅收違法失信案件所涉及的開發企業、造成工程停工爛尾未復工或未處置完畢的原發企業、未按規定撥付工程款，導致農民工工資拖欠的開發企業，以及未履行主體責任、導致發生重大質量安全事故或造成惡劣社會影響的開發企業，和因主體責任履行不到位，引發重大矛盾糾紛的開發企業等。

《辦法》公布了資格修復流程：開發企業被從官方公布的同踩「三道紅線」名單中移除，或其融資債務不再同時跨越「三道紅線」時，可實時向成都市住建局提交相關證明材料，經審核通過後，即時恢復競買資格；因嚴重失信被納入競買資格限制名單的開發企業，在完成信用修復後，可實時向相關部門提交恢復競買資格書面申請，經認定屬實的，按照「可溯源、可備查」的原則，在對佐證資料予以保全的情況下，由相關部門及時將涉及的開發企業從雲平台的競買資格限制名單中移除，恢復競買資格。

原題：《成都對房企參拍土地實施審查機制：踩中「三道紅線」將被限制》

2. 央媒發文預警！2021年，樓市最大的風險是……

作者 | 凱風

樓市上行，爛尾仍舊層出不窮。

01

據新華社報道，預付數百萬元交房遙遙無期，多地樓盤爛尾頻發。

去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標桿房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。

此外，大多數三四線城市也陷入橫盤。隨著棚改收官，棚改貨幣化補貼模式全面熄火，三四線城市面臨基本面層面的調整，碧桂園2020年業績全面下滑就是這一形勢的體現。（參閱《「宇宙第一房企」業績全面下滑！三四線怎麼了》）

所以，深度布局三四線城市的開發商，如果本身又面臨「三道紅線」的重壓，資金鏈很容易出現問題。

03

靠什麼解決爛尾現象？

取消預售制，是釜底抽薪之策。沒有預售，所見即所得，就難有爛尾之說。

但是，預售制關乎房地產高周轉，涉及從地方政府到開發商的一系列利益鏈條，直到現在只有海南新增用地採取現售地，其他城市都是遙遙無期。

既然預售制短期難以消失，那麼提高預售門檻、做好預售資金監管就顯得至關重要。

然而，一些城市的預售門檻仍在持續松綁。一般而言，高層住宅施工進度達2/3才准預售，多層住宅（7層以下）封頂方能對外預售。

而個別城市高層預售門檻放寬到1/2進度，甚至只要地面建設一層就能對外預售，這無疑會加劇爛尾風險。

至於預售資金監管，雖然各地都要求設立預售資金監管賬戶，但預售資金被挪用的現象仍然層出不窮。

這背後的問題可想而知。

04

回到現實，我們該如何避開爛尾樓？

其一，謹慎選擇開發商。這兩年樓市調控不斷，房企融資不斷收緊，加上國內外大環境的不確定性，中小房企、高杠桿房企爆雷的概率增加。

中小房企的抗風險壓力較差，尤其是只有一兩個項目的小房企；而高杠桿房企，無論百強還是十強，只要政策持續收緊，資金鏈同樣容易出問題。

其二， 一定要到現場看房，要看開發商是否「5證齊全」。所謂5證，指的是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售（預售）許可證》。

5證齊全的樓盤不一定絕對安全，但沒有5證的樓盤很容易出問題。同時，可參考開發商在建的其他項目，是否存在債務糾紛，銷售情況是否良好等等。

其三，不必迷信新房。預售之下，新房往往都是期房，所見不能所得，一旦存在質量問題，後續將會面臨無限扯皮。同時，新房價格往往都存在溢價，這些溢價已經透支了未來的利好，而這些所謂的利好在未來卻不一定都能兌現。

其四，一旦遭遇爛尾，不要輕易斷供。房子可以爛尾，但銀行不會因為爛尾而豁免房貸。房子爛尾，房貸該還還是要還，否則容易被列入徵信。

當然，業主可以通過合法維權方式，通過政府與銀行協商延期還款。更進一步，可發起集體訴訟進行維權，或通過輿論呼籲，或者自籌資金促進爛尾樓復工。

所以，未來買房，除了關心地段、環境之外，更要關注開發商，不要在刀尖上舞蹈。

3. 成都出台新規 「紅檔」房企將被限制土地競買資格

6月7日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室出台《關於房地產開發企業參與我市商品房建設用地競買的主體資格審查辦法（試行）》（以下簡稱《辦法（試行）》，即日起試行，試行期為一年。

成都市住建局相關負責人表示，成都市從市場准入環節入手，按照整頓規范與制度建設並重的原則，制定《辦法（試行）》其目的就是為從源頭上防範房地產領域風險、維護購房群眾利益，促進成都市房地產平穩健康和高質量發展，切實遏制商品房延期交付、工程質量低劣、停工爛尾等問題的出現。

多家知名房企將被納入競買資格限制名單

哪些企業將被納入競買資格限制名單？《辦法（試行）》進行了明確。

首先，同踩「三道紅線」的開發企業將被納入競買資格限制名單。

這類企業主要指的是，同踩「三道紅線」（即剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍）的開發企業。

《每日經濟新聞》記者根據2020年上市房企年報數據不完全整理，已布局成都的企業如中國恆大、綠地集團、陽光100、首開股份、華夏幸福等均為「紅檔」企業，這也意味著這些企業未來一段時間內在成都拿地將受限制。

此外，《辦法（試行）》還明確發生以下嚴重失信情形的開發企業，也將被納入競買資格限制名單：

根據最高人民法院「中國執行信息公開網」公布的失信被執行人信息，被納入失信被執行人的開發企業；未按時繳納土地價款且經催收仍未履行繳款義務的開發企業；重大稅收違法失信案件所涉及的開發企業；造成工程停工爛尾未復工或未處置完畢的原發企業；未按規定撥付工程款，導致農民工工資拖欠的開發企業；未履行主體責任、導致發生重大質量安全事故或造成惡劣社會影響的開發企業；因主體責任履行不到位，引發重大矛盾糾紛的開發企業；年度內房地產行業信用記減分累計扣減10分或信用等級為D級的開發企業；發生其他嚴重失信問題的開發企業。

對競買主體資格將實施動態審查

《辦法（試行）》對審查機制進行了明確。

成都市法院、成都市規劃和自然資源局、成都市住建局、成都市市場監管局、成都市稅務局5個市級部門作為審查主體，在日常監管中以採取向市公共資源交易中心推送限制名單的方式，對開發企業參與成都市商品房建設用地競買的主體資格，實施動態審查。

若企業因存在《辦法（試行）》限制的情形被納入競買資格限制名單，通過整改和信用修復後，可恢復競買資格。

4. 房地產凈負債率計算公式是什麼

房地產凈負債率是指有息負債減去賬上現金的差額除以公司權益減去永續債後凈額的值，公式表現為：凈負債率=（有息負債-現金）÷（股東權益-永續債）。凈負債率是反映資產結構的指。其中，有息負債選取的是短期借款，一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券之和。

「三道紅線」指的是：

紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大於70%；
紅線二：凈負債率不得大於100%；
紅線三：現金短債比不得小於1倍。

根據「三道紅線」的觸線情況，將房企分為「紅、橙、黃、綠」四擋：
紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；
橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；
黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；
綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

「三道紅線」計算公式：
紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）。
紅線2指標：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合並權益。
紅線3指標：現金短債比=貨幣資金/短期有息債務。

中國房地產企業排行榜前十名：
1、恆大地產：十大房地產開發商，世界500強企業，2016時總資產就達到了1.35萬億。
2、萬科VANKE：成立於1984年的萬科，在1988年進行房地產行業，2016年首次躋身《財富》「世界500強」。
3、碧桂園GARDEN：成立於1992年，2007年在香港聯交所主板上市。
4、綠地地產：創立於1992年，躋身《財富》世界500強的只以房地產為主業的企業集團。
5、保利地產：始於1992年，以商品住宅開發為主，一級房地產開發資質企業 。總部位於廣州。
6、中海地產：始創於1979年香港。
7、萬達WANDA：創建於1988年，現已成為擁有總資產800多億元、佔地600多萬平方米。
8、融創SUNAC：香港聯交所上市。
9、華夏幸福CFLD：創立於1998年，是中國領先的產業新城運營商。截至2017年12月31日，公司總資產為3758.65億元。
10、龍湖LongFor：1993年創建於重慶，發展於全國，業務涉及地產開發、商業運營、物業服務、長租公寓等領域。

5. 三道紅線再添補丁監管部門更關注這三個指標

近日，據券商人士透漏，2021以來，監管部門對於試點房企「三道紅線」監管之外，還重點關注另外三個維度-----房企商票數據；當年累計權益拿地金額/累計權益銷售金額<40%；以及過去三年經營活動產生的現金流凈額不能連續為負。

01 監管擴容

「三道紅線」後，又添「三道補丁」

2020年8月20日， 住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上明確指出，為控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」，並對重點房企按照「紅-橙-黃-綠」四擋管理，要求試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

2020年8月23日， 央行和住建部官網發布通稿，披露了「2點禁令」：

1）拿地銷售比不超過40%；

2）近三年經營現金流是否連續為負。

若是拿地金額佔比>40%, 將會被逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。

對於近三年經營現金流為負的企業， 則需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。

數據來源：風財訊智庫整理

補丁三：近三年經營活動產生的現金流不能連續為負

經營活動產生的現金流凈額體現了這家公司「真實」的盈利能力。部分公司雖然營收和凈利潤都不錯，但經營性現金流為負，說明這一年實際上沒有賺到錢，由於賒銷等原因，只是賬面上賺錢，並非真正的現金流入。因此監管部門將「近三年經營活動產生的現金流凈額」作為重要觀察指標。

若近三年房企經營活動產生的現金流凈額均為負，這表示企業採取的是擴張戰略，房企在市場份額增長的過程中，資金周轉壓力較大，在融資監管持續收緊的當下，企業資金鏈風險更甚。

2020年，房企經營現金流情況明顯改善，2020年，TOP50房企經營活動產生的現金流凈額為4914.7億元，同比大幅增長125%。在TOP50企業中，華夏幸福、綠城中國和正榮地產這三家企業經營活動現金流凈額已經連續三年為負。

研究員：蔡艷平

6. 房企應付賬款超3.5萬億 成為躲避「三道紅線」利器

證券時報記者 羅曼

6月29日，三棵樹(603737,股吧)一則公告稱，本應於今年3月31日到期的商業承兌匯票（簡稱「商票」）出現逾期，並涉及兩家上市房企，其中一家逾期票據金額5137.06萬元，另一家逾期票據金額148.44萬元。隨後逾期金額較大的一家房企向證券時報記者回應，逾期票據已於今年6月初兌付。

本是一則不起眼的公告，卻再次撕開了房企通過商票變相融資的口子。三棵樹的公告中有一個細節，公告稱以龍頭房企為主的一線地產商使用票據支付比例提升，從而導致報告期內公司應收票據余額持續增長。

由於票據支付在資產負債表中計入應付賬款、應付票據科目，體現為公司的無息債務，因此房企通過支付票據不僅能替代融資，同時在「三道紅線」監管下，還能降低紅線（凈負債率指標以及現金短債比指標）。於是，一大批房企紛紛通過增加應付賬款及票據方式調節負債結構，並擴大對上游供應商的資金佔用。

統計數據顯示，2018年一季度，上市房企的有息債務（包含短期借款、一年內到期非流動負債、長期借款、應付債券）增速同比為24.09%，到2021年一季度，這一增速已降至2.5%，有息債務增速呈現明顯下滑趨勢。然而，應付票據及應付賬款卻在大規模增加，截至2020年末，上市房企的應付賬款及應付票據規模增至約3.54萬億元。房企「隱形債務」規模的大幅增加導致房企總負債規模不降反升，甚至是房企的償債能力可能被高估。

房企應付賬款及票據金額的快速上升帶來不可忽視的風險。有消息稱央行等監管部門已經出手，將試點房企的商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。

證券時報記者就上述消息向央行相關部門求證，但對方稱不作回應。在行業整體偏緊的外部環境下，應付款「隱形債務」的償還必然會影響到企業的流動性，並考驗房企的償債能力和項目的周轉能力。

房企利用票據變相融資

自2018年以來，面對房地產市場波動和政策持續調控，尤其是2020年8月20日監管下發的「三道紅線」政策，房企紛紛開始調整債務結構，優化杠桿指標。

證券時報記者統計數據顯示，2020年房企商票承兌規模約3667億元，同比增長36.2%，房企商票承兌規模大幅上升。

某地產商上游供應商告訴記者，「目前近60%房企都使用商票進行材料采購、工程款支付等，40%房企不用商票主要因為企業資質太差、流通性低，市場不認。商票支付貫穿整個房地產產業鏈，包括招標、開發建設、采購、設計、銷售等環節。」

今年以來，陷入商票到期未兌付風波的房企為數不少，華夏幸福(600340,股吧)、陽光城(000671,股吧)、實地地產、中梁控股、榮盛發展(002146,股吧)等地產商均出現過商票未能按期兌付的情況。

「房企商票推後幾個月支付實際上在行業里很正常，只是沒有爆出來。比如我們跟寶能地產合作，有些項目早已經完工，但是款可能在1年甚至2年後支付，不過最終都是會付。有些工程款需要我們自己墊付，雖然利潤被壓得很低，結款周期也很長，但是沒有辦法，還是要合作的。」地產建築材料商老吳告訴記者。

三棵樹公告中一個細節更是透露出龍頭房企在與供應商的合作關系中通常占據主導地位。公告稱，報告期內公司收入增長較大部分來源於工程牆面漆業務收入增長，而公司應收票據結算基本來自工程牆面漆及裝飾施工業務。公司應收票據余額與工程地產相關收入具備一定匹配性，主要系報告期內公司地產工程類客戶收入不斷增加，且以中國恆大為主的一線地產商使用票據支付比例提升。

相比於銀行借貸、發行債券，房企依賴票據其實就是一種「賒賬」行為，通過擠占上游供應商資金，緩解自身資金周轉壓力，實為變相融資。越強勢的房企在與供應商合作中，越容易實現延期付款。

但對於商票而言，票據持有人考慮到長期合作，通常不會在公開渠道發聲。當房企資金鏈緊張，商票的兌付優先順序相比金融類機構要低很多，即債權人的權利並沒有完全得到保障。記者在采訪過程中了解到，商票持票人超過2～3個月未收到款也較正常，房企結款時普遍存在拖延。

據記者統計，目前市場仍有大量地產企業採用商票結算，包含萬科、綠地、保利地產(600048,股吧)、碧桂園、融創在內的多達60家上市房企。商票為何如此受歡迎？

中原地產首席分析師張大偉向記者分析，相比於銀行貸款、發債、信託及資管等融資渠道，商票的優勢就在於流程簡單且便捷，無須備案、抵押、中介機構盡職審查等繁雜程序，且資金用途靈活。其次，商票是一種非常好的「賒賬」方式，因為商票不佔用其在金融機構的授信額度，不計入有息負債，成為降低房企凈負債率以及現金短債比的一個重要方式。第三，房地產融資政策趨向收緊，從需求端到供給端，銀行借款、債券、非標等融資渠道持續收窄，票據便成為各大地產企業的主要融資渠道。

因此，攜規模優勢，在上下游產業鏈掌握話語權的頭部房企，應付票據金額近年來迅速走高。上海票據交易所數據顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量的9.27%。

「三道紅線」壓頂 房企大騰挪

2020年8月20日，住房和城鄉建設部、人民銀行聯合發布「三道紅線」政策，具體為紅線一：剔除預收款後的資產負債率大於70%。紅線二：凈負債率大於100%。紅線三：現金短債比小於1倍。根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業被分為「紅、橙、黃、綠」四檔。

以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%，即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。

「三道紅線」的具體演算法為：剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）。紅線2：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合並權益。紅線3：現金短債比=貨幣資金/短期有息債務。

以此可看出，為避免踩線，房企完全有動力調整債務結構，手段之一就是將有息負債挪入應付賬款及票據、其他應付款等無息負債科目，進而減少表內有息負債。簡單理解，就是擴大分子，減小分母，從而降低顯性負債率指標。因此，越來越多房企通過增加應付款的方式來緩解資金壓力，實現加杠桿經營。

標普信評房地產分析師劉曉亮對記者表示，「若監管把房企商票納入『三道紅線』監管范圍，我相信對某些企業的指標會造成比較大的影響。在融資環境趨緊和疫情尚未結束背景下，房企傾向於用財務手段調整債務結構是應對外部不確定性的一種自然反應，這是可以理解的。同時，也是為了給自己找到更好的融資渠道。」

較為典型的是某龍頭房企，有息負債去年在最高時曾達8700億元，今年上半年已降至5700多億元，短短一年大幅下降近3000億元，從而完成今年「6月底前有息負債降到5字頭，至少實現一條紅線變綠」的目標。該房企6月30日稱，凈負債率已降至100%以下，實現一條紅線變綠。

然而，該房企的應付賬款及票據近年來大幅度增加，占整個上市房企應付賬款及票據規模比例達17.5%，尤其是其應付票據成為房企規模之最，總負債規模在2020年度接近2萬億元。

Wind房地產開發統計口徑數據顯示，2018年度上市房企有息債務規模合計7.4萬億元，同比增長17.5%；2019年度有息債務規模合計8.2萬億元，同比增長10.8%；2020年度有息債務規模合計8.6萬億元，同比增長4.8%。若從單季度數據看，2018年一季度上市房企有息債務規模同比增長24.09%，到2021年一季度，同比增長2.5%。同一報告期內，上市房企的營業收入明顯上漲， 2021年一季度同比增長高達112.25%。

數據顯示，在營業收入規模大幅增長的同時，上市房企的有息債務規模雖然仍在上漲，但增速已明顯放緩。同時，房企應付賬款及票據規模呈現大比例上升趨勢。

記者統計數據顯示，2018年度上市房企應付賬款及票據規模合計為2.1萬億元，2019年為2.82萬億元，2020年度這一規模已達3.54萬億元，同比增速達25.5%。其中恆大最高，達到6217.15億元，同比增長14.1%；其次是碧桂園，達到3893.84億元，同比增長18.25%；萬科達到2962.92億元，同比增長10.5%。

在應付賬款及票據規模大幅增加之下，房企總負債規模不降反升。自2018年至2020年度，房企總負債規模分別為19萬億元、22.2萬億元、24.8萬億元。

從另一角度看，記者統計境內上市100家房地產樣本企業，2020年度存貨周轉率中值為0.32，較2019年的0.3略有提升。但同期樣本企業的少數股東權益、長期股權投資和其他應收款中值分別同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作為對照，樣本房企總資產中值2020年同比僅增長10.2%。

上述數據意味著，樣本房企整體經營效率提升有限，但通過大幅擴大自身少數股東權益規模，提升了表外項目佔比，從而改善並表范圍內的財務杠桿。

「盡管房地產開發企業受『三道紅線』監管要求的影響紛紛降低表內財務杠桿，以減少自身觸及紅線的數量，但是行業整體杠桿改善情況有限。從企業數量上看，100家樣本房企中65%的企業存在較為明顯的財務運作跡象，這表明採用財務方式降低表內杠桿已經成為行業通行的做法。」劉曉亮表示。

警惕房企流動性指標惡化

如上所述，房企通過財務方式降低表內杠桿，進而改善「三道紅線」核心指標達到監管要求。Wind數據顯示，上市房企的凈負債率均值的確有所下降。2020年度上市房企凈負債率均值為70.5%，2019年為93.14%，下降較為明顯。但扣除預收款後的資產負債率均值卻有所上升，從2019年的51.59%上升至53.19%。

對此，劉曉亮分析，債務騰挪可能會讓房企的償債能力被高估，應付款「隱形債務」的償還也會影響到企業流動性，考驗房企的償債能力和項目周轉能力。

值得警惕的是，100家樣本房企現金短債比均值出現惡化，從2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。現金短債比的惡化意味著行業流動性壓力有所提升，流通性壓力較大的房企同時也面臨經營和再融資壓力。

具體來看，42%的企業2020年末現金短債比較2019年下降，其中有25家現金短債比小於1倍，表明這些企業的流動性壓力逐漸加大且流動性風險較高。比如泰禾集團(000732,股吧)，2019年度現金短債比為0.24倍，2020年度這一比值下降到0.1倍，華夏幸福現金短債比從2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。

此外，這些企業還表現出存貨周轉率較低和凈負債率較高的特徵。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平表示，存貨周轉率較低一定程度上意味著房企銷售回款減慢，在嚴控有息負債規模增長的同時，銷售回款卻不能彌補有息負債增速下降，一旦有息負債增速與銷售回款增速同時下降，部分房企面臨資金斷裂的風險較大。

劉曉亮稱，若房企融資環境持續偏緊，流動性風險將成為引發房企信用事件的重要觸發因素。

房企今年信用債

到期償還壓力較大

事實上，自2016年以來，房企融資渠道就成了監管層重點調控對象。2018年「資管新規」出台以來，非標融資持續收緊，房企融資進一步受限。2019年監管打擊「前融」，同時進一步規范地產債、地產美元債發行。2020年以來，盡管境內地產債、境外地產美元債出現發行高峰，但債券募集資金用途卻始終沒有出現實質性放鬆，同時，金交所等非標融資渠道被明令禁止，進一步限制了部分房企的資金來源。

用數據體現更為直觀。記者統計數據顯示，2016年度房企境內發債規模為8700億元，發行只數929隻，凈融資額達7985億元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已經連續10個月凈融資為負值。今年以來，房企境內信用債凈融資為-2907億元。

境外債方面，2016年以來房企海外發債規模不斷上升，2019年規模達800億元美元（摺合人民幣5200億元）高峰。同年7月9日，發改委發布778號文（文件全稱《國家發展改革委關於推進房地產企業發行外債申請備案登記管理改革的通知》），房地產企業發行境外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，疊加疫情沖擊影響，2020年房企海外發債規模明顯縮減至643億美元。今年一季度，地產美元債凈增量為72億美元，較2020年一季度和2019年一季度分別大幅下降65%和72%，今年以來房企海外發債有5個月凈融資額為負，累計凈融資-55.46億美元。

更難的是，房企還將在今年迎來償債高峰期，流動資金緊張可想而知。

Wind數據顯示，2021年房企境內信用債總償還量（包含了到期償還量、提前兌付量、回售量）規模創歷史新高。截至7月15日，房企境內信用債到期償還量已經達到6467.37億元，相比2020年增加1265億元。全年總償還量規模約為7217億元，相比2020年增加814億元，涉及到期債券826隻，到期償還壓力較大。

這僅是境內信用債到期規模，2021年同樣也是房企海外債到期高峰期。數據顯示，截至7月15日，海外債到期規模達到367美元（約人民幣2496億元），全年到期規模達到583億美元（約人民幣3797億元），涉及207隻債券。即，今年到期的境內外債券規模合計達到人民幣10924億元。

在償債壓力疊加嚴控有息負債增速的背景下，房地產金融風險不容小覷。在防範化解金融風險和中央高層多次強調「房住不炒」、「不將房地產作為短期刺激經濟手段」的背景下，房企高杠桿經營將難以持續。

7. 央行將房企商票納入監控 「表外負債」強監管來臨

商票這個龐大而隱秘的資金池，正進入監管視野。

據財聯社消息，央行已將「三道紅線」試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報。消息稱，房企商票數據目前暫未納入「三道紅線」計算指標，未來極有可能被納入。倘若商票數據被納入「三道紅線」中有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。

長期以來，因商票不被計入有息負債而游離於「三道紅線」之外，成為房企降「三道紅線」法寶，規模亦迅速攀升。數據顯示，2020年末TOP50房企應付票據規模為4013.5億元，同比大增33.8%。其中，華潤、綠地、融創等房企商票余額最多。

被納入「三道紅線」 首批試點范圍的12家房企是：碧桂園、恆大、綠地、融創、萬科、中梁、華潤、新城、華僑城、陽光城、保利、中海。

「如果不及時納入監管范圍，有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行風險。這是央行將『三道紅線』試點房企商票數據納入其監控范圍、要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因。未來整個房企商票數據可能也會納入『三道紅線』計算指標。」IPG首席經濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示。

商票被納入監管這是一個信號。接下來，針對房企「表外負債」的強監管大幕將大概率拉開。

危險的商票

商業票據融資，是指通過商業票據進行融通資金。商業票據是一種商業信用工具，指由債務人向債權人開出的、承諾在一定時期內支付一定款項的支付保證書，即由無擔保、可轉讓的短期期票組成。

負債表中，商業票據被計入應付賬款、應付票據，避開了「三道紅線」對有息負債的監管，因此，去年以來，承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企紛紛加大商票發行。

華西證券2019年研究數據顯示，60家樣本房企應付票據余額從2016年末的345億元提升至2019年末的1343億元，3年增長3倍。

2020年，房企商票承兌規模更是呈井噴式增長。根據上海票據交易所數據顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量9.27%。

其中，華潤、綠地、融創商票余額最多，碧桂園、保利次之。中型房企中華夏幸福、藍光和富力等也將之運用嫻熟。一些排名靠後的房企，如廈門建發其商票余額也超過100億元。

有分析稱，目前約8成房企都使用商票進行材料采購、勞務支出以及建設工程付款等，貫穿整個房地產產業鏈，從前期的土地招標到中後期開發建設、房產銷售。其中，上游有材料供應商、建築公司、設計公司，下游有裝修公司、中介服務和物業服務機構等。房企一旦出現拒付商票行為，將帶來連帶損失。

柏文喜表示，「三道紅線」監管新規大大壓縮了房企債權融資空間，迫使房企利用企業自身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下游進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。部分企業商票存量已經超過2000億元，如果不將之及時納入監管范圍，極有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行風險。

「開發商集中采購優勢很明顯，形成了對上下游貨款和購買服務拖欠。這種拖欠積累到一定程度會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會穩定問題。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

風險開始暴露

風險正在暴露。今年以來，陽光城、實地、中梁等房企均因商票兌付問題引發關注。

先是陽光城，去年底市場上有消息稱這家公司「商票成批拒付」。今年1月4日，陽光城主動對外宣稱：「該筆商票涉及刑事案件，經過公司管理層研究決定，基於社會責任擔當，維護商票持票人的合法權益，我司將於今日先行全額兌付該筆商業承兌匯票，後續我司將繼續推進刑事案件偵破工作。」

今年5月初，有媒體報道稱，實地地產子公司於去年4-8月簽發的部分相關融資性票據出現拒付情況。對此，實地地產回應稱，子公司於2020年4月至5月期間，向山西富興盛開具電子商業承兌匯票；由於山西富興盛涉嫌詐騙，相關款項暫緩支付。

5月10日，中梁地產旗下濟南梁鼎置業發布聲明稱，作為商票收款人的山東國茂通過偽造企業承兌保函、材料設備購銷合同等虛假材料，將濟南梁鼎用於質押的商業承兌匯票擅自對外流傳。針對外界「濟南梁鼎置業公司6.78億元商業承兌匯票將陸續到期，欲兌付得打8折」傳聞，中梁正面否認，直言所涉已到期商業承兌匯票已按期100%承兌，不存在打折或逾期情況。

恆大曾在6月7日於官網發布聲明，對商票未兌付進行回應。其稱，針對個別項目公司存在極少量商票未及時兌付情況，集團高度重視並安排兌付，目前集團生產經營一切正常，成立25年來從未出現借款利息晚付、本金逾期歸還情況。

表外負債監管將加強

房企的隱患已經從評級下調開始了。

標普信評發布報告稱，盡管中國房地產開發企業受「三道紅線」監管要求影響，紛紛降低表內財務杠桿，以減少自身觸及紅線數量，但行業整體杠桿改善情況有限，且多數房企更傾向於使用增加少數股東權益或者將房地產開發項目移至表外等方式改善並表范圍內的財務杠桿。

在一次壓力測試中，標普將占總股本30%以上的少數股東權益重新歸類為短期債務，結果近四分之一開發商面臨評級下調壓力。

實際上，在去年8月監管部門發布融資「三道紅線」後，緊接著又在10月份下發了三張監測表，分別為《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》(表1)《試點房地產企業融資情況統計監測表》(表2)《試點房地產企業表外相關負債監測表》(表3)。這些監測表涵蓋了「三道紅線」監測指標，要求試點房企填寫參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品融資以及其他表外有息負債等數據，於每月15日前提交。

李宇嘉表示，「三道紅線」對開發商杠桿約束以及對高負債的壓降是全口徑的。開發商報送的三張報表中，就包含全口徑融資債務統計和報送，凡是有變相融資的都要進行監管和壓降。

但在實際操作中，由於「明股實債」具有一定隱蔽性，從報表和經營數據定量和定性判斷「明股實債」難度較大，易被企業用來避開監管，粉飾財務報表。「目前對表外負債監管主要靠房企自覺報送三張表，預計接著來對開發商全口徑負債主動監管將成為重點。」 李宇嘉說。

8. 華夏幸福發布債務違約公告，華夏幸福究竟是如何欠下52億債務的

“公司目前貨幣基金200多億均受限，資金枯竭。環京地區價量齊跌，公司錯判形勢，造成嚴重後果，希望債權人同舟共濟，共渡難關。”

華夏幸福發公告首度承認暴雷，債務逾期本息合計高達52.55億元，涉及銀行貸款、信託貸款等債務形式。

1月28日，據REDD消息稱，華夏幸福擬成立債委會，由最大的債權人工行和平安牽頭，而昨天曝出的消息是華夏幸福正在與顧問進行磋商，以制定庭外債務重組建議。

據REDD消息，華夏幸福計劃建立一個由其最大的兩個債權人中國平安和工商銀行牽頭的債委會。債委會還將包括其他三個金融機構，並將於2月1日正式成立，以解決該公司的債務問題。

報道稱，成立委員會的決定是由華夏幸福工作小組上周做出的；有監管部門上周排除了公司破產的可能性，要求其償還其債務，除非該公司無力償債。

9. 房企買地金額不得超年度銷售額40%被重提

華夏時報記者 李未來 實習生 陳清容 北京報道

近日，關於「房企買地金額不得超年度銷售額40%」的「新規」傳聞引發熱議。事實上，雖然截至目前官方渠道並未就此發布通告，但早在2020年8月20日央行和住建部聯合召開的房地產企業座談會上，就提到了「拿地銷售比不超過40%」這一條輔助紅線。

部分房企仍超紅線

參與20日座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。2020年12月31日，有關部門再次召開關於「三道紅線」的座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。參加座談會的新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

彼時，資料顯示，若近一年拿地銷售比高於40%或連續三年經營性現金流為負，房企需要對拿地資金來源做解釋。

業內專家表示，拿地銷售比40%紅線下投資與銷售掛鉤，穩地價同時降杠桿。短期內拿地力度較大的企業受影響大，而未來規模房企強者恆強，中小房企的「逆襲」難度更大。

在三道紅線和供地兩集中背景下，上半年房企拿地更趨謹慎，而個別企業拿地力度較大。上半年首批12家試點企業拿地銷售比均值為28.8%，低於40%紅線，12家中只有3家企業略高於紅線。

據克而瑞數據顯示，2021年上半年拿地30強房企中，有12家過線。過線的房企拿地銷售比最高的三家，高達93.8%、89.5%和70.6%，也有部分房企拿地銷售比恰好越過紅線。

房企「馬太效應」凸顯？

中國房地產研究會常務理事丁祖昱在其個人公眾號中發文表示，千億規模的房企每年可花400億拿地，而中小房企可能年銷售額都不足400億元，中小房企和規模房企之間的差距會進一步加大。

丁祖昱認為，長遠來看，將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配，銷售、去化能力強的房企更有底氣拿地，對那些產品力強、受市場認可度較高的房企來說實則屬於利好。其進一步指出，該指標硬性控制了房企規模擴張的速度，即使是頭部房企、現金流充裕的國企、央企，拿地金額也受到銷售額的限制。

丁祖昱向《華夏時報》記者表示，未來隨著杠桿紅利消失，擁有充裕土儲的房企投資調節靈活度更大，致力於精益化管理的房企有望脫穎而出。

而在克而瑞廣佛區域公眾號的文章中，首席分析師肖文曉預估，40%拿地金額佔比上限，留給後發房企快速彎道超車的空間越收越窄。而機遇是在監管下，接下來集中供地的成交房企分布有可能會趨於分散，減少了幾家獨大的可能性，利於培養一個更有競爭性的市場。

「40%拿地銷售比上限對做商業地產的開發商很不友好，因為商業地產是自持物業，不往外賣，所以開發商要靠繼續拿地做大規模，靠規模消耗掉持有商業地產的成本。」一位用戶在雪球平台上對拿地銷售比40%紅線表達了看法。另一位用戶稱，「拿地銷售比0.4，本來就是一個比較合適的指標，而且去年三條紅線推出之後有些地方已經是參考40%拿地銷售比和企業前三年現金流情況在控制企業拿地。」

億翰智庫研究分析指出，買地金額不得超年度銷售額40%的限制條件，短期內無疑限制了房企的擴張速度與拿地熱情，但長期來看可以建立起房企更健康更有序的發展機制，並輔助「房住不炒」基調的平穩運行。

此外，值得關注的是，「將商票納入房企債務監管」同為2020年8月20日座談會上提及到的一條輔助紅線。

相關資料顯示，商票作為一種未被央行納入監管且不計入有息負債范疇的融資渠道，具有不受銀行授信額度和監管政策等限制的特點，因此不少房企在面臨「三道紅線」的融資壓力下，加大商票使用規模，藉此降低凈負債率，提高現金短債比。

據中達證券的研究報告顯示，2016-2020年，房企應付票據總規模不斷提升，由2016年的704億元增長至2020年末的3932億元，復合增速達53.7%。

同時，據上海票據交易所數據顯示，2020年中國票據市場承兌總金額22.09萬億元，同比增長8.41%，其中商票簽發金額3.62萬億元，同比增長19.77%。而在TOP19房企中，其總體商票承兌余額達到3355.74億，較2019年增長了36.59%。

2021年以來，房企債券違約、商票違約等問題頻現。丁祖昱在其個人公眾號發文表示，「隨著商票納入監管，繼續過多依賴商票或有政策風險。未來房企應該減少對商票的過度依賴，絕不能通過大量發行商票，隱匿債務風險，將當下的風險轉嫁至未來，回歸經營才是房企重點工作。」

10. 「三道紅線」試點房企再遭監管：拿地金額受限有房企已超標

深處監管深水區的房地產行業隱現著新信號。

據市場消息，被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

「這不是一個新政策。」中國房地產報記者從去年參加過「三道紅線」相關座談會的一位房企人士處獲悉，去年「三道紅線」監管政策推出後，監管層就提出重點監管「買地金額超年度銷售額40%」房企，之後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。

「現在每月上報的監測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中佔比。」該房企人士稱。

「三道紅線」首批試點企業的一位人士表示，「現在都是以收定支，房企大都是這么做的。」

在一位業內人士看來，這一監管思路並不意外，近日高層已不斷釋放出加強房地產融資端監管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，「要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業『三線四檔』融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。」

這日，住建部相關領導亦表示，「下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則」「加強住房、土地和金融信貸政策協調」。

一系列「負面」消息下，7月26日，房地產股遭遇「黑色」星期一，多隻地產股下挫。

  「重點盯三個維度」

2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置「三道紅線」。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

2020年最後一天，有關部門再次召開關於「三道紅線」座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。恆大、融創、陽光城、碧桂園、萬科5家企業參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

「三道紅線」下，房企紛紛將「零踩線」、降負債列為頭等大事。但同時，不斷有市場人士擔心，融資新規雖能有效控制企業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企採用聯合營模式的大部分重要信息並未公開披露，有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。

尤其在首批集中供地中，開發商多「馬甲」拿地、利用收購並躲避監管的現象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情況也引發監管層注意，監管開始升級。

據一位券商人士透露，今年監管部門對於「三道紅線」試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負；三是每月上報商票數據。

就在6月30日，央行等監管部門將商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。現在，拿地數據也被納入房企每月須上報的監測報表中。

40%拿地金額佔比上限，在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，對於地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利於房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策對熱點城市影響比較大。開發商拿地開始回歸熱點城市，特別是龍頭開發商對「兩個集中」供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發商還有做大規模動力，有些企業沖千億、沖萬億企業積極性很高，對這部分企業影響也比較大。

  這些房企上半年拿地銷售比已超40%

中國房地產報記者注意到，根據買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強房企中，有12家已經過線。

一類是「零踩線」央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發房產。

上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產。根據克而瑞數據，前6個月越秀地產實現銷售收入487億元，卻豪擲436億元用於拿地，拿地銷售比高達89.5%。

4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的「黑馬」。

2021年越秀地產銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應為448.8億元，這也意味著即使完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。

在幾個月前的年度業績發布會上，越秀地產地產副董事長、執行董事兼總經理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續保持較大投資力度。

建發房產、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標。

上半年，建發房產實現銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比高達70.6%。且建發房產頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。

值得注意的是，建發房產在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下「地王」。在追求規模的同時，建發房產也面臨著一些問題。

建發房產沒有單獨上市，但以建發股份數據來看，2020年建發股份經營性現金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發股份經營性現金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產負債率達80.6%。

一位房企人士稱，此次監管層再度明確累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%，預計這些企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%標准。

另一類則是不惜冒著「踩線」風險，也要沖刺規模的房企，這部分佔了多數，如卓越集團（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57.9%）、中交房地產（52.1%）、新希望地產（52.6%）、融信集團（45.3%）、雅居樂（45%）等。

拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，拿地銷售比高達93.8%。

上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯合體拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍後樓面價已經高達5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價差。

據媒體報道，2020年11月，卓越集團高層在內部會議上提出，兩三年內希望能做到行業TOP20。除了規模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。

綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

截至2020年底，綠城中國凈負債率和現金短債比分別為66%和2，已符合監管要求；但剔除預收賬款的資產負債率為71%，仍「踩中」一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣「踩中」一道紅線。

值得注意的是，上半年拿地銷售比達52.1%的中交地產已腳踩「三道紅線」。數據顯示，其2020年剔除預收款後的資產負債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296.4%，同比上升146.2%。

相比之下，之前一些參加過「三道紅線」座談會的標桿房企則從拿地百強榜上「消失」了。債務壓力下，為達到國家對「三道紅線」要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。

無論是在某指院還是克而瑞發布的上半年拿地百強榜中，中國恆大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恆大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。

去年剛剛跨過3000億元銷售規模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴儲的態勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業等房企上半年拿地規模也明顯降速。

分析人士預計，（40%拿地銷售比）政策落地後，預計第二批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。