夜壺經濟是什麼

① 房地產為什麼被稱為夜壺

房地產被稱為夜壺的原因如下：

有人把房地產比作中國經濟的一盞夜壺，不需要的時候嫌它不體面，藏在床底下；需要的時候又不得不拿出來用，比如現在需要房地產的時候又到了，並且還是重中之重！

我們知道中長期貸款其實主要就是房貸，房貸增速下降也就意味著願意貸款買房的人減少了，甚至開始提前還房貸，用來降低杠桿，預防風險。另外居民存款上漲，體現了大眾對未來的收入預期和整體環境是非常沒有信心的。

提到房地產的時候高層也表示支持居民合理的住房需求，那什麼是居民的合理需求呢？居民的合理住房需求包含了首次置業和改善型置業，去年年底和今年初的時候一直都在說支持首次置業剛需上車，而現在的風向是慢慢把改善型需求也包含進來。

其實改善型需求比剛需的購買力更強，因為這批人有過買房經驗，買第一套房子的時候已經完成了資產的積累，所以他們有更多資本去換房。相反，首次置業的剛需購房者，他們只能通過工作來存首付，可現在房價那麼高，如果沒有資產收益的話，他們存首付的難度會更高。

總結：

只是隨著放寬的尺度越來越大，也就意味著游戲的門檻逐漸在消失，無論你是剛需也好、改善也好、投資也好都能進場，反正需要的時候，房地產還是得拿出來承擔重任。

② 為什麼一個穩定繁榮的房地產市場對國家經濟這么重要

在中國房地產多年的發展歷程中，房地產的作用就相當於夜壺，宏觀經濟不行就重拳刺激房地產托底經濟。但是，為何夜壺是房地產，而不是其他行業？一個很重要的原因是，房地產在中國經濟當中佔比很高，對中國經濟具有短期內難以替代的重要性。房地產能否平穩運行，關繫到中國經濟、財政、就業和金融能否穩定。

一、房地產行業體量大，佔GDP比重高，對GDP增長貢獻大。

2019年，全國商品房銷售額達到16萬億，是2003年銷售額的20倍，創歷史新高。同時，根據恆大研究院最新測算，2019年房地產業和拉動上下遊行業的增加值分別佔GDP的7%、17.2%，合計佔比24.4%；對GDP增長的貢獻率分別高達7%、18，合計佔比25%，超過所有單一行業。而在20年前的1999年，房地產對GDP的比重為17.1%，對GDP增長的貢獻為14%。20年過去了，房地產經歷了幾個周期的宏觀調控，但是佔GDP的比重以及對GDP增長的貢獻不降反升，分別提高了7.3個百分點和11個百分點。

2020年的經濟形勢本身已經較為困難，由於新型肺炎疫情的「黑天鵝」擾動，本來已經較為困難的經濟變得更加復雜。即使按照恆大研究院任澤平較為樂觀的預計，全年的GDP預計也只能達到5.4%左右。在這種情況下，為了實現全面建成小康社會的階段性目標，我們預計中央保持GDP增速達到5.6%左右的目標不會改變甚至是底線。在嚴峻的形勢下，房地產行業的穩定運行將是重要保證。

二、房地產投資不斷攀升，占固定資產投資比例大。

2019年中國房地產開發投資額13.22萬億，佔全社會固定資產投資的24.0%，創20年來新高。而在20年前的1999年，房地產的投資額只有幾千億，占固定資產投資的比例僅在15%左右。20年來，房地產投資額增長超過20倍，占固定資產投資比重也增加了近十個百分點。

三、房地產對地方政府的財政收入貢獻大，土地財政依賴度高。

上世紀九十年代分稅制改革和住房制度改革以來，與土地有關的收入逐漸上升至地方政府「第二財政」的重要地位。應該說，土地出讓金收入是唯一地方政府切分比例超過一半且能自主控制的稅種。盡管土地財政有許多弊端，但土地財政切實地緩解了了地方財政的困難，有效地促進地方的招商引資和經濟建設。

根據恆大研究院數據，2018年，地方政府房地產相關收入總計9萬億，佔地方本級財政收入的比重高達52.7%；其中5項房地產專項稅1.8萬億、房地產行業其他6項主要稅收估計0.7萬億、土地出讓金收入6.5萬億。我們可以看出僅土地出讓金收入一項在2018年就佔到地方政府財政支出的35%，這一比例較2007年增加了約10個百分點。

四、房地產解決大量就業，且在居民財富中佔比大。

根據恆大研究院數據，2018年房地產和建築業就業人數3176.9萬人，合計占城鎮就業人數7.3%。2.88億農民工中，建築業從業佔比18.6%，且建築業農民工月均收入比平均水平高13.1%。

根據海通證券估算，截至2018年末，我國居民財富中的房地產規模約為325.6萬億元人民幣，占居民總資產的70%。而金融資產規模約139.5萬億元人民幣，僅佔30%。兩者差距呈收窄趨勢，但在2015年後有所反復。

根據恆大研究院數據，房地產是大類資產配置的核心。2018年中國住房市值約321萬億元，是GDP的3.6倍、占股債房市值的71%。

五、房地產貸款在金融機構中佔比最大，影響金融穩定。

根據恆大研究院的研究，我國金融體系以間接融資為主，房地產是最重要的抵押物。2018年末，抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產中，房地產佔比高達76.4%。

恆大研究院認為，無論房企項目投資還是居民住房消費，均需要信貸支持，天然具有杠桿屬性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除預收賬款資產負債率為59.5%；2018年居民住房杠桿率（居民住房貸款余額/GDP）為34.2%。