A. 糾紛案例：買一樓送花園 送的其實是忽悠
“買一樓送花園”，市民買房時，會遇到開發商這樣的宣傳。那麼，花園“送”給我了，我能不能在花園里種點菜呢？昨天上午，鄭州市管城區一家物業社會法庭掛牌第一天，就遇到了這樣的糾紛：因為物業拔掉了業主花園里的菜，業主把物業告到了物業社會法庭。誰是誰非，請看全省第一家專門針對物業糾紛的社會法庭咋斷案。
【業主】俺家花園不讓俺種菜？
昨天上午，鄭州市管城區航海東路物業社會法庭剛剛掛牌，就來了第一位告狀的居民。
張梅（化名）是富田小區19號樓的居民，家裡老人在小花園里種上了菜，下班後卻發現被物業給拔掉了。“我們在自己的花園里種菜，物業憑啥給拔了？”張梅生氣地說，“難道花園不是我們自己的？”
讓張梅感到不滿意的還有一點：小花園種菜很普遍，為啥其他一樓住戶的菜都沒有被拔掉，而物業單單拔了他們家的菜，是不是只針對他們一家？
孫躍偉等5位社會法官第一次“升堂問案”，“大堂”就設在富田小區的物業社會法庭：牆上懸掛著勸和格言，室內擺放著一張橢圓形桌子，和法庭相比透著一股溫馨。“原告”張梅和“被告”小區物業主任郭建峰並肩落座。
【物業】小花園是大家的綠地
“拔菜前我們已經下發通知，提醒業主自己處理掉小花園里的菜，可能業主沒有看到。”富田小區物業主任郭建峰解釋，購房合同上寫得很清楚，業主購買一樓住房的，對小花園只有使用權而沒有產權，小花園屬於小區公共綠地，想在小花園種菜，必須經過其他業主同意，私自在小花園種菜，使小區綠化面積減少，侵犯了其他業主的利益。物業工作人員拔菜是在維護其他業主的利益。
對張梅女士提出的為啥只有他們一家的菜被拔，郭建峰解釋：“萬事都有個第一次，張梅女士家可能是第一家，但物業並非針對某一個單獨的業主。”對這種解釋，張梅表示不滿意，仍要求物業賠償經濟損失。
【“法官”】物業免費為業主補種花草
“沒有直接和業主溝通就拔菜，物業的做法有些粗暴。”主審的社會法官孫躍偉首先對物業的工作方式提出“批評”，隨後又勸業主說，小花園里種菜確實不合適。
孫躍偉解釋，《鄭州市城市園林綠化建設管理條例》第18條規定，禁止在綠地內種菜養殖等有損綠化植物和設施的行為。“我原以為這小花園是自家的，想幹啥就幹啥，聽你們這么一解釋，好像不是那麼回事。”張梅說。最終，經社會法官調解，物業同意免費為張梅家的小花園補種花草。
“買一樓送花園”、“買頂層送花園露台”……市民買房時，常碰到開發商這樣的宣傳。不少市民對此的理解是，不管是開發商送的“花園”，還是多掏錢買的花園，都歸一樓房主“使用和擁有”。
鄭州市二七區一新建成小區，一樓小花園就被柵欄圍起，居民在此種花、種菜，還堆放雜物。“這是俺家的小花園，種菜和種花種草沒啥區別，都是綠化。”一樓一位姓陳的業主說，購房協議里已註明他擁有花園的使用權，難道種菜行使的就不是使用權？
天之權律師事務所鄭州分所律師趙萬軍說，開發商所謂的“送”，只是將綠地的使用權里的“養護權”在一定期限內送給買房人，並非是真的送了全部的使用權。
趙萬軍建議，開發商在“送綠地”時，為避免今後可能產生的糾紛，應在購房合同中說清楚綠地的使用許可權到底有多大，而不應該忽悠購房者。
【說法】拿公共利益忽悠個別業主
“如果一樓前的小花園真的屬於一樓某個業主，樓上的業主肯定不買賬。”趙萬軍說，《物權法》第73條明確規定：建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。因此，如果開發商許諾贈送的花園屬於公共綠地范圍，開發商無權將之“送”給個別業主。沒有特別明文規定，擅自贈送侵犯全體業主的利益，可能會有被收回用作公共用地的風險。
“一樓花園屬小區公共部位，歸小區全體業主共同所有和使用，開發商沒有公共部位的處分權，所以‘買一樓送花園’的宣傳是拿全體業主的利益忽悠個別業主。”趙萬軍提醒，購房者買房時不要輕信開發商的口頭承諾和宣傳，要用心研究購房合同里的條款，最好請專業房產律師幫忙，以免掉入購房陷阱。
消費者維權中仍處弱勢
編者按：眼下，房子幾乎成為所有重大場合的焦點話題，兩會如此，3·15亦不例外。在這個屬於消費者的日子裡，氣氛往往並不輕松，調查、盤點、曝光，媒體常規的操作手法，凸顯出來的依然是買賣雙方之間曠日持久的拉鋸戰。霸王條約、定金糾紛、逾期交房、規劃改變、產權證糾紛、房屋質量糾紛、物業糾紛……老生常談卻是常談常新。
中國消費者協會秘書長助理王前虎透露，去年一年，全國各地消費者協會受理的關於房屋買賣方面的投訴共計12954件，投訴數量與2008年相比下降了22%，但從消費者反映的問題來看，房地產市場仍然問題較多。
王前虎介紹，去年房地產行業整體行情先抑後揚，開始一些開發企業由於資金鏈緊張，會採取一些促銷措施，比如降價、特惠等等。當消費者出手訂購或者簽訂購房合同之後，隨著房地產市場的回暖，流動性增加，房地產市場的資金逐步充裕，有些企業就背信棄義，比如撕毀合同、變相漲價，或者採取捂盤惜售，甚至採取了多算公攤、降低服務質量、降低帶裝修房的一些裝飾裝修材料的檔次。“消費者反映，有的樓盤給你看的樣板間沒有問題，但拿到鑰匙進了自己家就不一樣了，漏水的、漏氣的、房門、櫃門歪歪扭扭，地板不平等眾多的質量問題就出來了，此時找開發商解決問題可就難了。”於是矛盾逐漸激化，有的樓盤甚至出現買房人聚眾抗議開發商不講誠信的事件。
日前的一份調查顯示，超過八成的被調查者在買房時被忽悠過。這其中最主要的問題是廣告宣傳虛假、誇大及承諾不兌現、樓盤開盤時“被漲價”、面積房型與銷售所說的不符、開發商不及時辦理房產證、房屋質量問題(牆壁開裂、材料使用、管線安裝等)、房屋產權縮水、開發商延遲交房、小區規劃的變更等。
不僅問題多，消費者在維權中依然處於相當弱勢的地位。調查顯示，買房人在遇到這些問題時，有超過四成的被調查者選擇“怕麻煩，忍過去了”。即使想辦法解決，最終的結果也不盡如人意。選擇“不但沒解決，問題更嚴重了”和“沒有解決，被拖著”的佔了六成以上。買房人一邊要求自己加強相關知識學習外，更多的將希望寄託於政府，有60.66%調查者認為，“政府加大監管力度”才是維護消費者權益的最有效措施。( 來源：中國新聞網 記者 張曉莉）
房屋買賣租賃市場成詐騙高發區偽造產權證成法寶
今年“兩會”期間，房價問題位列民生熱點榜首。
自去年以來，房價以瘋狂的速度一路飆升，甚至有市民感嘆：想做“房奴”都難。
記者近日從北京市海淀區人民檢察院了解到，除了高房價讓群眾“很受傷”之外，還有一些人因為房子的其他問題而受到傷害———
他們或為買經濟適用房而遭遇詐騙，或為租賃一處落腳之地被人欺詐。
來自海淀區檢察院的一組統計數據表明，2009年，該院所辦理的涉房詐騙案件比2008年增長了100%。而全國各地政法機關的公開資料也顯示，涉房詐騙案已有一路走高的趨勢。
“我們受理的涉房詐騙犯罪主要有四種類型：低價代購型、假房主賣房型、假房主騙租型、中介騙稅型。其中，低價代購型發案數量和涉案金額較多較大。”海淀區檢察院相關負責人說。
李永(化名)是北京一家貿易公司的負責人，生意一直虧損的他不久前在網上看見一則關於經濟適用房的新聞後，頓時想出一個“掙錢”的方法。
隨後，李永找到一位同學，謊稱自己的舅舅是國土資源局某處長，有能力買到酒仙橋附近的經濟適用房，如果需要買房可隨時找他幫忙。
李永的同學雖然知道自己不符合申購經濟適用房的條件，但考慮到北京房價的迅速增長，再加上李永的一番花言巧語哄騙，於是先後支付給李永購房款29萬元。
之後，李永便不再和這位同學聯系，購買經濟適用房的事也不了了之，李永的同學在萬般無奈之下，向警方報案。
據了解，在高房價的壓力下，利用申購經濟適用房進行詐騙已經成為一種常見現象，有時還會出現“騙中有騙”的情況。一位以幫助申購經濟適用房為名騙取了上百萬元的青年男子承認，自己有能力幫人購買經濟適用房，但不是靠自己的關系，而是通過一個“朋友”。但是，在收取了買房者的部分購房費用後，卻發現這個“朋友”的手機號已經注銷了，再也無法與之取得聯系。
海淀區檢察院的有關負責人告訴記者，因購買經濟適用房、回遷房而受騙的被害人一般不具備購買條件，他們與嫌疑人往往是朋友或親戚等熟人關系，因而更容易相信嫌疑人。
偽造房屋產權證成“法寶”
在北京打工的王堯(化名)幾年來一直租住著別人的房屋。但是不久前，王堯卻在互聯網上發布信息稱，准備出售一處房屋。
一位購房者看到網上的信息，隨即與王堯取得聯系。雙方見面後，王堯出示了產權人為自己的房屋所有權證。見對方拿出了房屋所有權證，這位購房者毫無顧慮地與王堯簽訂了房屋買賣合同，約定以35萬元購買這處房屋。
隨後，購房者分兩次支付了部分房款共15萬元，王堯則交付一張產權人為自己的房屋所有權證。但是，當購房者到豐台區房地產交易權屬發證中心驗證時，卻被告知其所持的房產證是偽造的。購房者隨即報警。經警方調查，王堯冒充其所租住房屋的產權人，並偽造了一份房屋所有權證行騙。
海淀區檢察院的有關負責人表示，此類案件隨著房價的高漲而逐漸增多，其最突出的特點是犯罪嫌疑人為獲得被害人的信任，都會提供一些偽造的房屋產權證、身份證等證件。在海淀區檢察院受理的涉房詐騙案件中，50%以上的嫌疑人實施了偽造證件、印章等行為，而這也是嫌疑人詐騙得逞的一個重要因素。同時，以偽造證件的方式騙取租金，也是涉房詐騙犯罪的傳統方式。
中介騙稅成新型詐騙方式
程惲(化名)是北京一家房地產經紀有限公司的分行經理，對外宣稱他能夠辦理二手房減免稅業務。
不久前，程惲負責辦理一位購房者的房產證過戶手續。接到這筆業務後，程惲偽造了契稅和營業稅完稅憑證，並拿著這些偽造的資料在海淀區建委交易大廳辦理了房產證過戶手續，領取了房產證。
程惲將房屋過戶手續和房產證交給購房者，並收取購房者支付的契稅和營業稅款13萬余元。事後，購房者發現程惲提供的營業稅發票是偽造時，向警方報案。
“這類案件是一種新型的涉房詐騙類型。”海淀區檢察院有關負責人告訴記者，不法分子之所以能夠得逞，一方面是因為相關職能部門在受理房產過戶等業務時，對申請人提供的各類證件、材料審查流於形式，使不法分子有機可乘；另一個原因在於，房地產中介公司對員工缺乏有效監管，為中介公司員工利用其身份、工作條件和公司資源騙取客戶稅款、購房款等提供了便利。
經濟適用房詐騙專“殺熟”
房產市場糾紛不斷維權問題多八成購房人被忽悠
【疑問】“送花園”送的到底是啥？
B. 鄭州的經濟適用房！我是05年畢業生分到單位後07年單位集資蓋得經濟適用房，現在房產證還沒有下來
像這種情況一定要找律師幫你，不能完全按單位指示辦，不然你會很麻煩的。總這你的房子他們是不能隨便退的。請看政策
准入和退出管理
第二十四條 經濟適用住房管理應建立嚴格的准入和退出機制。經濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應當制定經濟適用住房申請、審核、公示和輪候的具體辦法，並向社會公布。
第二十五條 城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：
(一)具有當地城鎮戶口；
(二)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標准；
(三)無房或現住房面積低於市、縣人民政府規定的住房困難標准。
經濟適用住房供應對象的家庭收入標准和住房困難標准，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年向社會公布一次。
第二十六條 經濟適用住房資格申請採取街道辦事處(鎮人民政府)、市(區)、縣人民政府逐級審核並公示的方式認定。審核單位應當通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或者個人應當予以配合，如實提供有關情況。
第二十七條 經審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放准予購買經濟適用住房的核准通知，註明可以購買的面積標准。然後按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。
第二十八條 符合條件的家庭，可以持核准通知購買一套與核准面積相對應的經濟適用住房。購買面積原則上不得超過核准面積。購買面積在核准面積以內的，按核準的價格購買；超過核准面積的部分，不得享受政府優惠，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價。 第二十九條 居民個人購買經濟適用住房後，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別註明經濟適用住房、劃撥土地。
第三十條 經濟適用住房購房人擁有有限產權。
購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，並明確相關違約責任。
第三十一條 已經購買經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定及合同約定回購。政府回購的經濟適用住房，仍應用於解決低收入家庭的住房困難。
第三十二條 已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經濟適用住房，已購買經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。
第三十三條 個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用於出租經營。
單位集資合作建房
第三十四條 距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批准，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。
第三十五條 單位集資合作建房是經濟適用住房的組成部分，其建設標准、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房應當納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。
第三十六條 任何單位不得利用新徵用或新購買土地組織集資合作建房；各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售。 第三十七條 單位集資合作建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買後，房源仍有少量剩餘的，由市、縣人民政府統一組織向符合經濟適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購後用作廉租住房。
第三十八條 向職工收取的單位集資合作建房款項實行專款管理、專項使用，並接受當地財政和經濟適用住房主管部門的監督。
第三十九條 已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發。
第四十條 單位集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤。