萬頃沙經濟怎麼樣

Ⅰ 廣州各區相繼放開人才限購，有專家猜測下一個或是番禺

12月20日，繼廣州市南沙區、花都區放開人才限購之後，黃埔區也發布人才購房新政。

對比而言，在黃埔，連續工作半年以上的各類人才，無須落戶，可限購一套跡返房； 在花都，大專以上人才無須社保，可申領人才綠卡，可享花都購房資格； 而在南沙學習或工作的本科以上學歷人才，也不受戶籍、社保等限制，可買首套房。

截至目前，廣州放開限購的區域已有黃埔、增城、花都、南沙、從化，剛需置業者的選擇變多、困難變小。 各區域的優勢如何？ 廣州其他區是否還會繼續放開限購呢？

地鐵21號線開通！ 黃埔樓市成交活躍，庫存告急

今日，廣州地鐵21號線開通，黃埔尤其是中新知識城前往市中心時間大為縮短，區域價值愈發提升。

歷經9年沉澱的知識城，已經成為廣州、粵港澳大灣區的一個重大產業基地。 截至目前，知識城已累計注冊企業1651家，注冊資本1374.25億元。 其中包含了GE、阿里巴巴、京東、中國聯通、移動、電信等多家「世界500強」企業巨頭。

看黃埔樓市，廣州中原研究發展部數據顯示，截至11月25日，黃埔庫存列廣州11區最低，僅5.2個月，低於「6個月紅線」。

灣區幾何中心南沙自貿區 迫切需要吸引人才

12月19日晚，廣州市人民政府研究室發布《中國（廣東）自由貿易試驗區廣州南沙新區片區提質擴容課題研究項目》招標公告，廣州擬研究提出中國（廣東）自由貿易試驗區廣州南沙新區片區在廣州市內實現面積擴容的原則、方向和理想區域。

新形勢下，南沙作為國家新區、自貿試驗區、粵港澳全面合作示範區和承載門戶樞紐功能的廣州城市副中心，自貿區南沙片區作為廣東自貿試驗區面積最大的片區，在國家發展大局中的戰略地位舉足輕重。

目前，南沙引人關注的是其集中發展人工智慧產業，共培育、集聚了170餘家人工智慧企業，業務范圍覆蓋人工智慧晶元、基礎軟體演算法、生物特徵識別、自然語言處理、新型人機交互、自主決策控制等領域。 據透露，到2020年這一數據將達到300家，產業規模超300億元，帶動相關產業規模超1000億元。

交通方面，南沙正在建設的地鐵線路有地鐵18、22號線。 截至到11月，18號線土建工程累計完成44%； 22號線土建工程累計完成32%。 地鐵18號線起於南沙區萬頃沙樞紐，至廣州東站樞紐，連接南派賀沙自貿片區及廣州東站，線路全長62.7公里，預計2020年建成通車。 地鐵22號線起於南沙區萬頃沙樞紐，經番禺廣場、祈福新村、廣州南站商務區、西塱，止於荔灣區白鵝潭樞紐，線路全長67.4km，預計也於2020年完成建設。

南沙今年6月已動工的慶盛樞紐綜合體項目也引發關注。 據此前發布的《南沙慶盛樞紐區塊控規深化及城市設計》顯示，慶盛樞紐片區將是粵港澳大灣區重要的科技創新節點，項目具備「四線交匯」的優勢，可連接已開通的廣深港高鐵慶盛站和廣州地鐵4號線慶盛站，規劃中的地鐵22號線和知南線也會在該處設站。

此次，南沙推出人才購房優化政策，也是為了刺激樓市、吸引人才，讓更多人參與南沙自貿區的版圖建設。

鳳凰網房產灣區智庫專家點評廣州各區人才購房新政

鳳凰網房產灣區智庫專家趙卓文：

廣州暫時不會出台新政

趙卓文指出，這項政策間接放開了限購，有利於黃埔房地產行業發展。 黃埔區產業集聚，外來人才數量眾多，特別適合人才住房政策。

他表示，「黃埔人才新政出台後，估計廣州政策出台會告一段落。 廣州各區商品住宅庫存不高，供不應求，目前都沒有出台政策的必要。 」

鳳凰網房產灣區智庫專家肖文曉：

越是直接利好樓市的政策越有不確定性

「廣州各區爆發搶人大戰，黃埔不甘人後，不排除其它區域陸續也有（新政）。 」肖文曉見解與趙卓文有所不同，他認為，黃埔區人才新政非常靈活，實質上突破了廣州現有的限購政策，「首先是社保和納稅門檻降到了半年，其次是不受戶籍限制，均可在黃埔買一套房，而如果購房者在其它區域已經買房，就等同於突破了市對居民在廣州購房套數的限制。 此外，新政還惠及到了各類人才的父母，進一步松綁了購房名額。 」

肖文曉指出，黃埔區的新房去化周期在廣州各區是最短的（截至11月末一手住宅可售貨量為67.44萬㎡，去化周期為7.2個月），而政策的力度相比花都和南沙是最大的，對樓市的利好和刺激也會是最明顯的。

「『讓子彈飛一會兒』，黃埔新政最為關鍵的適用人才標准還需要執行細則確認，另外在深圳房價異動風波被中央點名的情況下，越是直接利好樓市的政策越有不確定性。 」

鳳凰網房產灣區智庫專家鄧浩志：

黃埔新政不會釋放大量購買力入市

鄧浩志發現，黃埔對新加坡居民放開購房政策，應為國內首次。 「因為中新知識城是一個和新加坡合作的項目，有其特殊性，新政有所考慮。 至於新加坡居民對廣州住宅投資的興趣有多大？ 目前仍無法估計，至少之前沒有太多的案例可供參考。 單純從居住的角度考慮，人才公寓、租賃住房等其實都可以解決新加坡人才的居住問題。 」

「黃埔作為廣州老六區之一，竟然放鬆了限購政策，實在有點開腦洞。 」 鄧浩志指出，一般認為，廣州需要調整限購政策的只會是外圍郊區，而這次黃埔也加入，讓市場多少有點意外。 「畢竟庫存高，消化壓力大的全部都在郊區，而非城區。 如果連黃埔都調整限購政策，番禺跟進只是遲早的問題。 」

鄧浩志指出，黃埔新政比南沙、花都都要嚴。 必須是認定的人才，還至少需要連續工作半年以上，而人才家屬購房的認定門檻也比其他兩個區要嚴，所以對後市釋放的購買力可能相對有限。

「目前看，黃埔一手住宅庫存大概僅有5個月（其他機構數據大概7、8月），所以黃埔房價本來就有一定的上漲壓力。 由於新政力度有限，估計不會釋放大量購買力入市，所以黃埔房價後續仍將以緩慢上漲為主。 」

鳳凰網房產灣區智庫專家黎文江：

廣州各區新政是解決人才購房問題

黎文江認為，黃埔、南沙和花都近日陸續發出關於完善人才住房政策的通知，通知本意並非是放鬆限購，而是解決人才的購房問題。 「市民重點應放在關心自己如何成為人才去購房，比關心放鬆限購更重要。 」

鳳凰網房產灣區智庫專家伍岳峰：

放寬人才購房限制，符合灣區發展科技創新產業的政策導向

伍岳峰認為，根據國家有關「房子是用來住的」政策定位，房子逐漸回歸住房屬性，因此地方政府根據「因城施策」的原則，逐漸放寬高科技、高學歷人才的購房限制，符合國家關於粵港澳大灣區關於大力發展高科技產業、以科技創新帶動大灣區發展的政策導向。 南沙、黃埔及大灣區周邊的非核心城區，逐步放寬一些限購措施，體現了政策的靈活性與原則性的運用。 目前這些地區的去貨周期在10-12個月之間，價格平穩，供應充足，引入高素質人才，對區域經濟發展高科技產業，會有積極的促進作用。

他指出，廣州不會全面放開限購，但會在吸引高科技企業、人才方面採取更多更積極的政策措施，並不會僅僅限於黃埔、番禺或其他城區。 大力吸引高科技人才到大灣區就業、創業，是大灣區發展所需，並不代表房子調控政策放鬆或全面放開限購，而是產業政策引導的結果。

「增城、黃埔是廣深科技走廊的起點，大灣區發展戰略，決定了這一區域需要集聚大量高科技人才； 出台相關政策是體現了政府因地制宜、因城施策的政策導向。 」

鳳凰網房產灣區智庫專家韓世同

下一個解限，只能是番禺

韓世同指出，黃埔區的解限有區域性，這個政策符合國家「因城施策」的調性、「穩地價，穩房價，穩預期」的原則。 通過放鬆購房條件來吸引人才，促進一些區域的發展，人才政策放開限購的這個做法是被認可。

本次黃埔區的解限，對於知識城區域的經濟發展和樓市的升溫有一定促進作用，但不會導致房價大幅上漲。 「下一個解限，只能是番禺。 是全區域放開，還是局部放開，要看下一步的情形，具體看整體經濟的發展情況。 」

鳳凰網房產灣區智庫專家鄭大源

黃埔新政有新意 穩定人才「大後方」

鄭大源表示，限購政策依然是我國房地產調控非常重要的基本政策，對於一線城市暫時不可直接松動，但是社會的發展需要人才，嚴苛的房產調控政策也影響了人才的安居樂業。 「只有引進人才才能促進社會的發展，目前各個城市都對人才有一個升級換代的需求，相比以前只需要是人即可，現在更需要高素質的才。 」

他發現，黃埔本次調控政策相比其他區域有點不同，一方面對於人才的要求高，必須得到政府認可的高素質人才，不是僅僅學歷即可，一方面是人才本身，人才配偶、人才父母、人才配偶的父母以及人才的成年子女都可以買房，所以買房的數量大幅度提高了。 「這基本上等於將人才一家都搬到廣州黃埔安居樂業了，這是非常有新意做法，穩定大後方，相信可以讓人才真正做到安居樂業。 」

「房產的調控政策有一個循序漸進的過程，從之前廣州周邊城市，到廣州的各個郊區，現在第一次進入廣州的市區，相信接下來番禺是一個重點對象了。 但是在政府發布正式文件前，我們不可以妄自猜測。 」

他分析，黃埔之前就有人才的認定，以及人才的買房政策，故而人才本人的買房應該說該買的早就買了。 本次調整，相對之前的力度，主要是人才的配偶、父母、配偶的父母也有買房資格，以及新加坡人可以在黃埔區中新知識城買房。

「相信購買力的釋放是可以看得見的，可以給黃埔帶來一波購買力！ 」他覺得，黃埔作為老城區，相比周邊的郊區城市，租售兩旺，將來變現出售或者置換其他老城區都會容易很多。