房價泡沫經濟怎麼解

1. 日本或美國金融危機後如何應對房地產泡沫 採取了哪些措施急！！！

美國之所以能基本避免住宅價格如同股市一樣大起大落,原因是有一套抑制房地產泡沫瘋狂增大的機制,其中的重要手段之一就是住房貸款利率。
美國的貸款利率幾乎是每天都在變動,尤其是美國長期國債收益率的變化,勢必影響到固定貸款利率。而長期國債的走勢,與美聯儲短期利率和金融界對長期經濟發展趨勢的評估等多種因素密切相連,尤其是一旦美國的央行利率發生變化,貸款利率馬上跟著調整,這就為中央銀行提供了一個非常有利和靈敏的杠桿,藉以調控房地產價格走勢。
其次,美國的炒房代價很高,這就將一般人拒絕在炒房圈之外,大大縮小了炒房人群,壓低了房地產泡沫的破壞力。美國人賣房,手續非常復雜,一般要有代理,而買賣各方的代理,一旦成交要從各自的客戶手上收走相當於房價3%左右的手續費。以獨棟樓接近於全國均價20萬美元計算,買賣雙方成交後,要向中間代理支出1．2萬美元左右的手續費,這還不算買方貸款要支付的2000美元上下的手續費,以及過戶前檢查房屋、房產注冊、房價評估等繁多的小額收費。一般而論,當一棟中等價格的獨棟樓最後過戶到買方手上,買方要支付的各種明暗費用高達1萬美元上下。如此高的費用,嚴重製約了大多數人炒房。因此,如果大多數美國人都能炒房,房價的起伏波浪將非常巨大。
第三,房屋本身的維持費用相當昂貴。擁有房地產就得年年上稅,一般稅率在1%到1．5%之間,中產階層的住宅費用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子還要上保險,因一旦房屋失火或被水淹等,保險公司就要賠款,從而,銀行可照常收回自己的貸款,因此,要貸款買房,給房子上保險就成為了放貸銀行的第一要求。一般房子每年的保險費也將近1000美元。
第四,美國政府的稅收政策只對房屋擁有者的第一套住宅傾斜,如貸款利息可以抵稅等。如果是非自住房屋,則在貸款利率、出租上稅等多方面,都將無法享受第一住房的優惠,從而大幅度增加了投資性住宅買賣和維持的費用,明顯降低了房地產投機的吸引力。
第五,房子出售後的盈利,自用住宅可享受50萬美元的盈利免稅,但非自用住宅出售時的盈利就得作為收入納稅。
第六,美國關於住宅業的統計非常及時、詳細,每個月新開工多少套樓房、不同地區中間房價的月變化指數、房價上升和收入上升對比,以及房價上升和租房費用上升對比指數等等,每天都可在政府及相關網站上查到,且比較准確,這不但給政府決策部門提供了政策調控的重要依據,也增加了民眾買房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或壟斷的成分。
日本是亞洲率先進入發達國家行列的國度，房地產企業的發展和房地產市場的培育已日趨理性和規范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當於上海靜安寺的中心區域內，買一套新建的40層高的公寓單元，兩間朝南，帶停車位的房子，實用面積90平方米(建築面積達120平方米)，價格不過4000多萬日元，合人民幣360萬元，即建築面積算每平方米3萬元人民幣，而日本白領收入相當於上海的五倍，可見上海靜安寺的房價之高。

然而，日本房地產市場發展到今天這樣的情況也是經過幾輪發展和調整後逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫發生在20世紀80年代，當時日本的房地產上漲速度飛快，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。最終，由於日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內直線下降，跌至低谷。直到21世紀日本的股市和房市才得以恢復，進入新一輪增長周期。

日本房地產泡沫的破滅給世人很多警示，其一是市場經濟環境下政府如何做好對房地產市場的風險預測和調控；其二是房地產更多的是用於解決人們的居住和生活的產品，而不應過分看重它的投資回報；其三是避免受高漲的房地產市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產。另一方面也說明，投資者應該用唯物主義的觀念去看待事物，必須對一切財產泡沫背後的神話持懷疑或否定的態度，那個神話就是價格會永遠不斷上漲。日本政府在吸取教訓和重塑房地產業的過程中，推出了三大符合市場發展規律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目，恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值；二是放寬限制，為了刺激經濟，日本開始放鬆對金融行業的諸多限制，幫助投資者建立房產投資信託，主要用於設立商業地產投資的互助基金；三是政府調整了建築標准以便於開發商的房地產項目開發，比如高度限制，並縮短了建築方案的審批時間，鼓勵節能建材的大量使用。實踐證明，這些改革措施的實施為日本的房地產市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發的難度，降低了市民進入房地產的門檻，使日本的房地產業邁入了新一輪的可持續發展周期。

2. 個人如何應對房地產泡沫和經濟泡沫

目前珠三角房價普遍下調,觀望氛圍濃,市場信心不足,通貨膨脹會讓我們的錢貶值嗎?我們的錢存在銀行或拿在手上都不對?投房地產求保值,但房價會持續下跌嗎?大的經濟泡沫破滅會發生嗎?如果發生,個人將如何應對?我嘗試做一些分析,理一理思路。經濟泡沫是如何形成和破滅的?一、貿易赤字形成----人民幣升值和通貨膨脹所導致的出口下降的虧空。二、低息惹的禍----銀行系統出現流動性泛濫，大量廉價資本和熱錢湧向股市、樓市，導致股票、樓價暴漲，而導致金融系統岌岌可危。三、八十年代末的日本經濟泡沫如何破滅----在以上兩項情況都具備的前提下，再加上雙赤字壓力下，貨幣已呈現出明顯被高估的態勢，國際貨幣做空日本的股票指數期貨，國際貨幣買跌，大批股指沽空期權，股票市場的崩潰率先波及到銀行業、房地產業和保險業，最終是製造業，製造業將更難籌集資金。最後日元對美元嚴重貶值，國家核心資產賤價拋售。因此，2007年的種種跡象都表明中國經濟泡沫的形成。但時至今日，泡沫沒有破滅，因為中國政府採取了兩樣重要的措施：一、從緊的貨幣政策，減少貨幣流動性。二、加息。於是，過熱的投資熱被降溫了，在泡沫破滅前回歸理性，泡沫沒有破滅。如果泡沫破滅，就會出現股票市場、銀行業、房地產業在沸點一下全線崩潰，人民幣對美元嚴重貶值，國家核心資產賤價拋售。幸運的是中國在到達沸點前及時剎住了車。讓我們一起回顧一下經濟規律中優美的自然循環和控制系統：赤字的國家勢必流失真正的國家財富，從而使該國銀行體系信貸能力下降，自動導致緊縮和衰退，消費出現萎縮，進口勢必下降，貿易赤字消失。當人民開始儲蓄，銀行資本開始增加，生產規模擴大，貿易出現順差，社會財富增加。現在我們就在運用這一優美的規律，所不同的是，我們的起點是順差和強大的財政收入，但我們的危機意識讓我們能做好准備去應對這一場沒有硝煙的戰爭。所以我們的理性回歸是高起點的。今日中國與日本當年的情況不一樣，我們是政府主導經濟發展大政方針，國家集中資源重點突破關鍵性領域，以出口為導向，人民高儲蓄為主要特色的發展模式。「有中國特色」是最好的解釋：應對經濟泡沫，我們用中國功夫的打坐運氣的方法，用內功療法、用中葯調理，拒絕讓外國醫生動刀子做手術，因為有可能他給你做大手術卻拒絕給人輸血。我認為，泡沫將被擠掉，通脹也能控制，只是發展速度趨緩。不能被眾說紛紜的經濟學說誤導，要有自已的判斷和應對：一、合理的現金流，要相信，長期來看，人民幣對內是不會貶值的，當通貨膨脹被控制後，現金很值錢，將來國家用降息刺激投資時，誰有現金誰就有機會。不要相信「把錢存在銀行或拿在手上是傻瓜」的說法。二、合理的負債率，調整期二、三年是正常的事，各行各業諸神歸位需要時間，人民儲蓄增加，銀行系統流動性合理化需要時間，再加上目前四川抗震救災、災後重建的壓力這么大，在此期間，錢較難掙，不能開元只能節流，儲備能量，蓄勢待發。三、房地產的保值、增值性長遠來說沒有改變，房地產首先是滿足居住需求，其次才保值品，再其次才是投資品，固定資產的佔有是對資源的佔有。只要能滿足前兩點所說的合理的現金流和負債率的前提下，房地產可盡量多地持有。

3. 關於房地產泡沫經濟的控制措施

房地產經濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在於控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟,導致大起大落的波動和震盪。適度的經濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高於社會固定資產投資增長率和商品房供給略大於市場需求等等,對活躍經濟,促進競爭,推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣,沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過於膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在於要控制這些經濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經濟,帶來嚴重危害。具體對策如下:
2.1 從土地源頭入手,規范土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展,也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境,在一定意義上講,都有賴於土地資源的優化配置。通過立法確定城市規劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結構的合理性,為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。
2.2 建立健全房地產市場信息系統和預警機制 各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點,加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究,科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系,防範房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度,以便及時發現問題,加強對市場供求總量、結構、價格的調控;通過市場信息發布、引導和規范,增加房地產市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導企業理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態監測,評價市場的運行情況,預測分析未來的市場走勢,向政府部門提供准確的信息,以便做出適時、適度調控市場的措施,促進房地產市場持續、健康發展。
2.3 要加強對銀行的監管 推動房地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監管,包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業應盡快與國際接軌,盡早發展房地產投資基金,大力推進房地產抵押貸款證券化,盡快成立購房擔保機構,推進保險業尤其是壽險業與住房產業的結合。同時借鑒海外經驗,加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟,促進開發信貸與消費信貸的同時發展,建立起健康繁榮的房地產金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風險。
2.4 利用貨幣金融政策調控市場,規范房地產融資行為 政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手,提高我國的銀行業自身抵禦金融風險能力;金融監管部門應從制度建設人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展,這樣才能防範房地產業信貸泡沫,有利房地產業與金融業的共同發展。

4. 人們常說房地產泡沫經濟，這是什麼意思呢

房地產是一個與每個家庭幸福指數密切相關的重要資產，經常成為茶葉後的主題。今天，讓我們在媒體中解析房地產泡沫的概念。自我職業價值：只是家庭購買房子實際上是為了自我佔領，正常的人的思維不願意結婚，有孩子仍然租房，走向移動，移動是一個痛苦的事情。投資價值：如果有一個時間機器返回15年前，我相信為大多數人，致富的最佳方式是買房子。無論您在哪裡購買，您將賺幾年。

房地產發泡危險：房價快速上升將導致大量的新人不能買房，只能預期，並將直接導致房地產市場的交易量下降。健康的市場不僅必須參加投機者。當投機者看起來時，智能投機者將逐步提前離開該領域。當最後一次投機者拾取時，它變成了服務，該物業已成為城市資產。隨著時間的推移，由於大多數投機者的資金是融資收購，它也增加了債務壓力。最後，它只能顯著降低價格，最終導致房地產市場泡沫。由於涉及房地產的許多行業，這很容易引發該國為國民經濟的重要支柱產業的經濟衰退。