經濟性貶值怎麼測量

A. 什麼是實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值在運用成本法進行評估時如何確定

1、實體性貶值即有形損耗引起的貶值。影響因素：有形損耗。

2、功能性貶值是由於科學技術發展，導致被評估設備與新設備比較，功能相對落凱螞後引起的貶值，或新技術、新材料、新工藝的運用導致被評估設備的貶值。 影響因素：技術。

3、經濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產本身的外部陪轎影響造成的價值損失。影響因素：市場。

一、實體性貶值

設備的實體性貶值是因為使用和存放造成的。設備在使用過程中，由於零部件配合表面的相對運動所產生的磨擦，造成機體的磨損；設備運行過程中的沖擊、振動也使得材料的內部缺陷不斷擴展；

另外，工作環境中的酸、鹼物質，也對設備的材質產生侵蝕。這樣就使得設備的使用功能逐步下降，故障率不斷上升，精度逐漸降低，維修費用不斷上升，直至設備完全喪失使用價值。

二、功能性貶值是指由於技術相對盯亂埋落後造成的貶值。

評估(估算) 功能性貶值時，評估人員主要依據資產的效用，生產加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應確定資產的功能性貶值額。

與此同時，評估人員還應當重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產品的影響，以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。

三、經濟性貶值

主要表現為運營中的設備利用率下降，甚至閑置，並由此引起設備的運營收益減少。外部條件造成的經濟性貶值可以源自國際，國內行業基礎或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經濟回報，因而，直接影響資產或物業的市場價值。
確定設備實體性貶值年限法

年限法是從使用壽命角度來估算貶值，它假設機器設備有一定的使用壽命，所評估的機器設備的貶值率是與其已使用年限成正比的，並且是線性關系。比如某種類型的機器設備的正常使用壽命是20000小時，如果這台設備已使用了5000小時，那麼它的實體性貶值約為25%。

貶值率=已使用年限/耐用年限

但是實際上，機器設備的使用壽命受諸多因素影響，如設備的利用率、設備的維修保養情況、設備的維修情況、操作工人的水平、使用環境、工作負荷等等。

所以設備使用壽命的離散性很大。比如，前面我們所說的設備，它可能已經使用20000小時，但仍可以正常運行，對於這種情況，我們可以使用下面公式計算貶值率：

貶值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

B. 機器設備貶值因素有哪些，，分別是如何形成的，，如何測算

你在考試吧，我女朋友也在考試啊，臨沂大學
1.實體性貶值 設備的實體性貶值是因為使用和存放造成的。 確定設備實體性貶值的方法 1）年限法 2）修復費用。3）技術鑒定法 2.功能性貶值:是指新技術的推廣和運用，使企業原有資產與社會上普遍推廣和橋改運用的資產相比較，技術明顯落後、性能降低、其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能圓消大性貶值。3.經濟性貶值 經濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損失。主要表現為運營中的設備利用率下降，甚至閑置，並由此引起設備的運營收益減少橘豎。1.生產能力相對過剩引起的經濟性貶值 2.生產要素提價，產品售價沒有提高引起的經濟性貶值 3.縮短資產的使用壽命引起的經濟性貶值

C. 資產評估三大方法

1、成本法

成本法也稱重置成本法，是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗，來確定資產價值的方法

其基本公式為：資產評估值=被評估資產重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值

2、收益法

收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益並按照適宜的折現率折算成現值來確定被評估資產價值的資產評估方法

收益法是根據將利求本的思路，採用本金化和折現的方法來判斷資產價值的評估方法

3、市場法

市場法，即現行市價法，是以市場價格作為資產評估基廳的價格標准，據以確定資產價格的一種資產評估方法

它是通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法

拓展：

一.實體性貶值估算:

1觀察法:資產實體性價值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×貶值率

2使用年限法:資產實體性貶值=(重置成本-預計殘值/總使用年限)×實際已使用年限

總搏掘隱使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率

資產利用率=截至評估日資產累計實際利用時間/截至評估日資產累計法定利用時間

3修復費用法

注意實體性損耗 可修復部分與不可修復部分

D. 什麼是經濟性貶值

經濟性貶值是設備外部因素引起的設備價值貶值，如設備所生產的產品滯銷、原材料價格上升、競爭加劇等，其最終表現為設備的利用率下降、收益額減少。

經濟性貶值是進行資產評估時需要考慮的重要因素之一。所謂經濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損失。

主要表現為運世培營中的設備利用率下降，甚至閑置，並由此引起設備的運營收益減少。外部條件造成的經濟性貶值可以源自國際，國內行業基礎或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經濟回報，因而，直接影響資產或物業的市場價值。

(4)經濟性貶值怎麼測量擴展閱讀：

經濟性貶值的計算方法：

經濟性貶值的核算基準是重置成本-實體性貶值-功能性貶值後的余額。在具體計算過程中，不同的專家給出了不同的計算公式，其中比較重要的兩個計算經濟性貶值的計算公式，

其一，經濟性貶值額計算公式：經濟貶值額=(RC-Dp-Df)*經濟貶值率，

其二，經濟貶值額= RC*經濟貶值搜祥唯率。以下是兩種演算法概況。

兩種計算方法的介紹

依據經濟性貶值定義，在兩版不同的《資產評估》教材中，給出了不同的演算法。

一種，經濟貶值額= (RC-Dp-Df)*經濟貶值率；

另外一種，經濟貶值額= RC*經濟貶值率。兩種演算法的核心差在於是經濟性貶宴姿值的核算基準不同。

E. 資產評估經濟性貶值演算法

經濟性貶值＝重置成本×經濟性貶值率
經濟性貶值＝（重置成本－實體性貶值－功能性貶值）×經濟性貶值率
自考第一種比較適用，適用率高於96%
一般來講評估值=重置成本-實體-功能-經濟
簡單來說，實體性貶值是有形損耗，比如破損等；功能性貶值是設備本身的功能落後或者原有技術成熟造成的，比如螺桿壓縮技術的推廣造成的螺桿空壓機價格的下降；經濟型貶值是外部原因造成的，比如建築行業不景氣造成的工程機械交易價格下降。
就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。在實際評估實踐中，或者說在具體運用成本法評估資產的項目中，不是所有的評估項目一定都存在三種貶值，這需要根據評估項目的具體情況來定。從成本法定義的角度來講，上述四個參數都可能存在。
(一）資產的重置成本
簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。重置成本是一個價格範疇，包含了取得資產所耗費的合理必要費用及合理必要的資金成本和利潤。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。
1 .復原重置成本，是指採用與評估對象相同的材料、建築或製造標准、設計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。
2 .更新重置成本，是指採用與評估對象並不完全相同的材料、現代建築或製造標准、設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。
(二）資產的實體性貶值
資產的實體性貶值，亦稱有形損耗，是指資產由於使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。資產的實體性貶值通常採用相對數計量，即實體性貶值率，用公式表示為：
資產實體性貶值率=（資產實體性貶值/資產重置成本） x 1 0 0 %
(三）資產的功能性貶值
資產的功能性貶值，是指由於技術進步引起的資產功能相對落後而造成的資產價值損失。它包括由於新工藝、新材料和新技術的採用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。
(四）資產的經濟性貶值
資產的經濟性貶值，是指由於外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。

F. 經濟性貶值的計算

兩種都是對的。
經濟性貶值是進行資產評估時需要考慮的重要因素之一。所謂經濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損失。在具體計算過程中，不同的專家給出了不同的計算公式，其中比較重要的兩個計算經濟性貶值的計算公式，其一，經濟性貶值額計算公式：經濟貶值額=
(重置成本－實體性貶值－功能性貶值)*經濟貶值率（2003年資產評估師輔導教材《資產評估》一書中），其二，經濟貶值額=
重置成本*經濟貶值率。（2005年資產評估師輔導教材《資產評估》中給出的例題）。由於公式不同，由此得到不同的結果，甚至，某公式還不能保證計算結果一定大於零；這樣，可使用的資產在通過公式計算後會產生負值。因此人們對公式的合理性產生質疑，本文僅對以上兩種不同的演算法做以分析。
一、經濟性貶值及其產生的原因
確定經濟性貶值的第一步是調查影響企業和資產貶值的經濟條件的存在。然後，調查任何經濟性貶值的原因之後，必需以某種客觀方式認證。經濟性貶值存在於任何行業或資產，其特性為：其一，公司產品需求減低。其二，行業生產能力過剩；其三，原料供應出現斷層。
從某種程度上講，經濟性貶值類似於機會成本的概念，當某機器設備產生的經濟回報率小於同價值資產產生的社會基準回報率時，該項資產的經濟性貶值出現。如下圖,根據企業評估資產落在的區域可以判定是否產生經濟性貶值。
顯然，通過單純資金投資不能降低經濟性貶值，但經濟性貶值可以改變甚至通過改變行業條件降低為零，某種意義上講，也有可能會出現「經濟性增值」。目前，上圖中的「經濟性增值」計入企業的無形資產。
二、兩種演算法概況
1、兩種計算方法的介紹
依據經濟性貶值定義，在兩版不同的《資產評估》教材中，給出了不同的演算法。一種認為，經濟貶值額=
(rc-dp-df)*經濟貶值率；另外一種認為，經濟貶值額=
rc*經濟貶值率。兩種演算法的核心差在於是經濟性貶值的核算基準不同。
2、產生的差異
關於第一種演算法，支持這種演算法的人主要的依據是在計算過程中，企業資產的評估價格不能是負值。比如，如果一台機器設備，5成新。又由於市場競爭增加,只能40％開車，如果使用經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數，重置成本為100萬，經濟貶值率60%，那麼：
重置成本*經濟貶值率=60萬
重置成本-實體貶值=100-50=50萬
評估值是:100-60-50=-10萬
顯然，對於五成新的設備給出-10萬的評估價格是不合適的，從而得出第二種演算法不成立的結論。
支持第二種演算法的人認為，經濟性貶值是在復原重置成本的基礎上發生貶值的因素之一，因而，如果在重置成本扣除實體性貶值、功能性貶值的基礎上核算，必然存在對功能性貶值、實體性貶值的重復計算問題。

G. 如何判別土地使用權評估中的經濟性貶值

眾所周知，經濟性貶值是採用成本法進行資產評估時需要考慮的重要因素之一。所謂經濟性貶值，是指由於外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。如何判別委估對象是否存在經濟性貶值並確定其對評估值的影響程度，需綜合考慮評估項目的背景、委估對象的歷史狀況和現狀、買賣雙方主體、特殊政策影響的區域等綜合因素。通過以下本所近期所做的整體資產評估案例，我們談一下土地使用權評估中對經濟性貶值的理解。
項目背景：位於某省（以下簡稱a省）某市（以下簡稱b市）工業開發區內的某中外合資企業（以下簡c企業），中外合資前是一家生產家用電器的集體企業，中外合資時廠址區域未劃定工業開發區，b市也未出台有關征地優惠政策。因經營需要，c企業的中方股東出讓部分股權給本企業的外方股東，特則困委託本會計師事務所對c企業的整體資產（凈資產）進行評估。經中外雙方要求並悄中與本所約定，本次評估採用成本法。
在對c企業進行各單項資產及負債評估時，涉及到c企業廠區內的土地使用權（以下簡稱該土地或土地）評估。經核實，該土地產權清晰，土地性質屬出讓土地，土地現狀為五通一平，為c企業所啟盯山有，權證齊全。我們在對該土地的重置成本進行調查時，得知該區域五通一平土地於評估基準日的重置成本為76元/平方米（依據相應的征地補償文件及取得土地、開發土地成本資料計算得到，使用年限為50年）。但是，b市工業開發區以管委會的名義出台征地優惠政策：凡在該工業開發區內新辦的企業，均可以以每平方米27元的價格向該開發區管委會購買五通一平的土地（註：土地使用年限為50年，對新辦企業性質及經營期限無明確要求）。其操作過程是：該工業開發區管委會通過b市政府劃撥形式取得土地（征地補償費用由政府另行解決），經土地開發形成五通一平後賣給本開發區內新設立的企業使用。如果考慮有償取得土地，開發區管委會取得土地並將其開發成五通一平的成本也約為76元/平方米。也就是說，b市政府出於加快當地經濟發展、增加財政稅收收入等考慮，通過補貼工業開發區土地開發成本的形式來招商引資，正所謂「堤內損失堤外補」。另經調查，該開發區管委會經b市人民政府授權（有文件依據），完全有權處置本開發區內的土地。那麼，c企業的土地使用權評估值應以76元/平方米為計價依據還是應以27元/平方米為計價依據？
本案例中，買方（指c企業的外方股東）認為，只要在該工業開發區內開辦企業（因評估目的為股權轉讓，c企業的股東可理解為在開發區內設立企業），都可以以27元/平方米買到五通一平的土地，因此土地評估值應以27元/平方米為計價依據；土地價值由76元/平方米降為27元/平方米，是由於政府政策因素的影響使土地產生了經濟性貶值。從賣方（指c企業的中方股東）角度看，由於賣方主體是企業而不是政府，如果將其取得及開發成本為76元/平方米的土地以27元/平方米的價格賣出去，這等於c企業中方股東替b市政府履行了「招商引資」的義務而得不到政府的補償，顯然不公平。我們認為，本案例中買方認為的經濟性貶值並不是真正的經濟性貶值。首先，政府特殊政策因素對土地價格影響的區域較小，僅限於為b市工業開發區（我國目前的評估理論對外部條件引起經濟性貶值的區域界定無專門論述）。其次，土地的市價直接影響土地重置成本。要以27元/平方米的價格取得土地，賣方主體必須是政府（開發區管委會），而買方主體必須是開發區內的新辦企業；因此，27元/平方米的土地價格不是公開的市場價格，而是限定了買賣雙方主體特殊交易市價。再次，從重置成本的構成要素看，土地的重置成本應包含土地取得費、土地開發費、稅費、資金成本、開發商合理利潤等，27元/平方米的土地單價只是部分重置成本（至少不含稅費、資金成本、開發商合理利潤），而不是完整的重置成本。
綜上所述，我們認為c企業土地的重置成本應以公開的市場價76元/平方米為基礎依據。因此c企業的土地不存在經濟性貶值。