『壹』 房地產開發資金籌措的渠道有哪些
房地產開發資金籌措的渠道
一、匯集自有資金
一項開發項目，只要利潤率高於銀行存款利率，開發商就可以投入自有資金。自有資金包括現金和其他速動資產，以及在近期內可以收回的各種應收款等。速動資產包括各種應收的銀行票據、股票和債券(可以抵押、貼現而獲得現金的證券)，以及其他可立即售出的建成樓宇等。至於各種應收款，可包括已定合同的應收售樓款、
二、申請貸款
"杠桿效應"貸資金。利用信貸資金經營，實際就是"借雞生蛋"、"
(一)取得銀行等金融機構支持的條件
金融機構是不會輕易向開發商敞開大門的。甚至提供各種優惠和方便，取決於以下一些因素：
1. 除固定資產外，流動負債等，以便算出開發商的速動運營資本凈值。
2.因為開發商是靠開發項目完成後的租金融機構將無法收回其貸出的款項。
即項目本身的還貸能力。一般情況下，開發商應向金融機構提供其所委託的房地產咨詢機構站在第三方的公正立場上，對開發項目經濟可行性所作的評估報告。該報告應就房地產市場情況、預期的租金和售價水平及總開發成本、項目本身的收益能力和還貸能力、財務評價的有關技術經濟指標、不確定性分析的結果等提供專業性意見，以供金融機構參考。
4.房地產市場情況。辦理房地產抵押貸款的金融機構，還要通過自己的房地產市場研究人員，或委託另外的咨詢機構，就房地產市場發展的現狀與前景作出判斷，以決定是否提供抵押貸款及數額的大小。當房地產市場前景不明朗時，金融機構通常持慎重態度或嚴格貸款條件。
5.開發商在建工程情況。特別要了解開發商有多少在建工程，其工程進展狀況和租售狀況。如果開發商在建工程過多、規模過大，負擔嚴重地超過了其開發能力，則金融機構也會對貸款持慎重態度。
6.開發商的誠實可靠性。有的開發商為了獲取貸款而有意隱瞞一些情況，例如，在列出的應收款項中，實際上由於存在爭議而可能無法收回；
(二)對金融機構的選擇
隨著我國金融體制的改革，辦信貸業務的非銀行金融機構、外資銀行、
1.有良好的服務質量和辦事效率；
2、便於資金調動和轉移。
開發工程量大、也是眾多金融機構爭奪的主顧，開根據金融機構特點和性質建立相應的業務往來。
(三)具有法人地位、實行獨立經濟核算的從事房地產開發活動的企業。一般來說申請該項貸款的房地產企業應具備以下貸款條件：
(1)具備開發企業資格。即具有開發企業資格證書和工商營業執照。
(2)在貸款金融機構開立賬戶，持有貸款證。
(3)擁有一定量的自有資金。
(4)具有開發計劃。即有關部門下達的年度投資計劃和開發項目的有關批准文件。
(5)具有健全的管理機構和財務管理制度。
(6)具有還本付息的能力等。
另外，貸款金融機構對企業的實有資本、信譽、擬開發項目的成本和效益情況、開發商在建工程情況(是否超能力開發)等也將進行審核。
房地產開發企業流動資金貸款一般要經過貸款申請、貸款評估與貸款審核、貸款額度與期限核定、貸款合同和擔保合同簽訂等過程，並辦妥有關手續，最後由金融機構按貸款合同規定發放貸款。
房地產開發項目貸款。
資金貸款。這種貸款的特點是貸款只能用於規定的開發項目，周期長的開發項目，如大型住宅小區等。債務承擔者。
開發項目貸款， 其一，貸款項目必須列入當年的開發計劃；
與房地產開發企業流動資金貸款不同，金融機構參與項目的選擇，參與項目可行性研究工作，金並根據項目有關情況參與銷售價格的制定。金融編制年度貸款計劃，核定貸款額度。
當借款人不履行債務時，銀行有權依法處理並優先受償。當處理抵押房地產後的資金不足以清償債務時，銀行有權繼續向借款人追償不足部分。
可以設定抵押權的房地產有:依法取得的土地使用權；依法取得的房屋所有權及相應的土地使用權；依法取得的房屋期權；依法可抵押的其他房產等。
以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押權的，依法處理該房地產後，應當先用處理所得的價款繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額，金融機構貸款方可優先受償。
房地產抵押貸款對象可以是符合條件、具有可抵押的房地產的法人，也可以是具有可抵押的房地產、並具有完全民事行為能力的自然人。
房地產抵押貸款的條件除一般貸款的基本條件外，最主要的就是擁有可抵押的房地產。 房地產抵押是建立貸款關系的前提，也是取得貸款的條件。
房地產抵押貸款的程序與房地產開發企業流動資金貸款程序基本相同，不同之處在於:
其一，房地產抵押貸款的額度由貸款的金融機構根據借款人的資信程度、經營收益、申請借款金額和借款時間長短確定，但最高不超過抵押物現行作價的70%，並且抵押物的現行作價一般由具備專業資格條件的房地產評估機構評估確定。
其二，抵押合同由借款人或抵押人與貸款金融機構雙方共同簽訂，押貸款合同的不可分割的文件。
其三，定需公證的，貸款合同和抵押合同必須經公證機關公證。
三、發行債券籌資
1、發行公司債券籌集的資金與銀行貸款一樣，由於公司債券較政府債券風險大，1987年國務院發布的《企業債券管理暫行條例》規定"債券的票面利率、還本期限和納入國家控制的固定資產40%:企業債券的發售
2.企業財務會計制度符合國家規定；
3.具有償債能力；
4.企業經濟效益好，發行債券前連續三年贏利；
5.所籌集資金的用途符合國家產業政策；
6.債券利率不得高於國務院限定的水平F
7.國務院規定的其他條件。
對房地產企業而言，在此一般條件上，還有一系列的限制性規定。
『貳』 房地產營銷手段有哪些
謝邀。房地產營銷手段有：
1、全民營銷
2、電商營銷
3、品類營銷
4、資本營銷
5、大品牌營銷
6、自媒體營銷
7、粉絲營銷
8、精準營銷
9、體驗營銷
10、點評營銷
除此之外，針對滯銷樓盤的出現，還有一種比較具體的營銷手段為「買房送裝修，交一萬送十萬」的模式，致力於解決剛需客戶買房裝修難，開發商樓盤銷售難的問題。通過用優質的產品質量以及強大的售後服務，吸引顧客，來為客戶解決買房裝修問題。把美好的生活憧憬直接展示在客戶面前，把他們從繁瑣乏味的買房裝修過程中解放出來。以目標客戶為本，以項目總精為線。一經推出，立即火爆市場。打破樓盤銷售僵硬局面，達到快速快去化的目標。
『叄』 房地產開發如何實現經濟效益、社會效益、環境效益
房地產開發的原則
房地產開發基本原則是指在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發並實施房地產開發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產開發的基本原則主要有：
1.依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用於房地產開發，集體土地必須經依法徵用轉為國有土地後，才能成為房地產開發用地。
2.房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產開發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。
3.堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產開發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關系，既有聯系，又有區別，還會產生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。
4.應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合開發有利於實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌；有利於城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利於縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。
5.符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針，房地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。
『肆』 關於對房地產市場的宏觀調控手段有哪些
房地產市場的宏觀調控手段:包括：經濟手段、法律手段和行政手段。
經濟手段：這是指政府在自覺依據和運用價值規律的基礎上藉助於經濟杠桿的調節作用，對國經濟進行宏觀調控。經濟杠桿是對社會經濟活動進行宏觀調控的價值形式和價值工具，主要包括價格、稅收、信貸、工資等。
法律手段：這是指政府依*法制力量，通過經濟立法和司法，運用經濟法規來調節經濟關系和經濟活動，以達到宏觀調控目標的一種手段。通過法律手段可以有效地保護公有財產、個人財產，維護各種所有制經濟、各個經濟組織和社會成員個人的合法權益；調整各種經濟組織之間橫向和縱向的關系，保證經濟運行的正常秩序。
法律手段的內容包括經濟司法和經濟立法兩個方面。經濟立法主要是由立法機關制定各種經濟法規，保護市場主體權益；經濟司法主要是由司法機關按照法律規定的制度、程序，對經濟案件進行檢察和審理的活動，維護市場秩序，懲罰和制裁經濟犯罪。
行政手段：這是依*行政機構，採取強制性的命令、指示、規定等行政方式來調節經濟活動，以達到宏觀調控目標的一種手段。行政手段具有權威性、縱向性、無償性及速效性等特點。社會主義宏觀經濟調控還不能放棄必要的行政手段。因為計劃手段、經濟手段的調節功能都有一定的局限性，如計劃手段有相對穩定性，不能靈活地調節經濟活動；經濟手段具有短期性、滯後性和調節後果的不確定性。當計劃、經濟手段的調節都無效時，就只能採取必要的行政手段。尤其當國民經濟重大比例關系失調或社會經濟某一領域失控時，運用行政手段調節將能更迅速地扭轉失控，更快地恢復正常的經濟秩序。當然，行政手段是短期的非常規的手段，不可濫用，必須在尊重客觀經濟規律的基礎上，從實際出發加以運用。 行政手段。因為計劃手段、經濟手段的調節功能都有一定的局限性，如計劃手段有相對穩定性，不能靈活地調節經濟活動；經濟手段具有短期性、滯後性和調節後果的不確定性。當計劃、經濟手段的調節都無效時，就只能採取必要的行政手段。尤其當國民經濟重大比例關系失調或社會經濟某一領域失控時，運用行政手段調節將能更迅速地扭轉失控，更快地恢復正常的經濟秩序。當然，行政手段是短期的非常規的手段，不可濫用，必須在尊重客觀經濟規律的基礎上，從實際出發加以運用。
『伍』 房地產市場調控政策的目標房地產市場調控政策手段主要有哪些
在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中佔有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。
一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也佔有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合並、兼並等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，並優化房地產企業的規模結構。
我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場佔有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恆生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場佔有率等主要指標要佔到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象徵。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面採取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以採取凍結上市的做法，管理層是出於對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒於此，政府果斷地採取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸於房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯後，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落後。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振盪，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。
我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在於它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精於管理的房地產公司並不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而藉助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。
二、 房地產稅費分析
根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費佔39％，建安成本佔51％，其他費用佔10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關繫到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。
<一> 房地產稅費總量分析
稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或准公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。
從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率並不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動後，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。
從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大於本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額並不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬於資金密集型產業，並且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之於民，用之於民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，並進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。
<二> 部分規費分析
從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。
如政府代行市場職能收取的建築工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以後工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。
工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所佔的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以採取邊際成本定價，也可以採取平均成本定價。無論採用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最後由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等於消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建築成本不能分攤到房價中，待以後公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。
三 、經濟適用房的經濟學分析
經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基於我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對於經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。
經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施後卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標准上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩餘和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩餘。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標准後，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。
用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠後，出於自身利益考慮有可能進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標准，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利後再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。
由於經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：
用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。
參考文獻：
1、《從我國現階段房地產業政策的幾點思考》刑建國、鄭重載《房地產經濟與管理》
2、《磚頭補貼還是人頭補貼》載《房地產世界》1999年8月號
3、《房地產稅費問題透視》載《上海房地》1999年6月號
4、《現代西方經濟學教程》黃亞鈞著復旦大學出版社
5《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies ，Vol，14 NO.5,573-584,1999
6《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998
『陸』 政府幹預房地產市場的手段
政府幹預房地產市場的手段：
（一）土地供應政策
沒有土地供應，房地產開發和商品房供給就無從談起。在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供應政策對房地產市場的發展與運行有決定性影響。
（二）金融政策
房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。
（三）住厲政策
居住是人類生存的基本要求，住房問題不僅是經濟問題，而且是社會問題。各國的經驗表明，單靠市場或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問題，只有市場和非市場的有效結合，才是解決這一問題的有效途徑。
（四）城市規劃
城市規劃以合理利用土地、協調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發展為己任，對土地開發、利用起指導作用。原有的城市規劃帶有傳統計劃經濟的色彩，市場經濟體系建立後，其科學性、適用性都面I臨著嚴峻的挑戰。
（五）地價政策
房地產價格是政府調控房地產市場的主要對象，因為房地產價格不但直接影響房地產市場的運作，而且對整體社會經濟、投資環境產生直接的影響。
（六）稅收政策
房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現政府的稅收政策和產業政策，進而對抑制市場投機、控制房地產價格、規范房地產市場交易行為等方面起到明顯的作用。
（七）租金控制
租賃市場是房地產市場的一個重要組成部分，租金作為房地產的租賃價格，同樣是政府調控房地產市場的主要對象之一。
『柒』 現階段我國房地產宏觀調控的目標是什麼 具體有哪些宏觀調控手段
近幾年，房地產的需求一直處於旺盛狀態，特別是有很多人把房地產作為投機項目，進行投機買賣,使得房產價格畸高且不斷攀升,已遠遠超出普通居民的承受能力。我國房地產市場自步入市場化以來，由於歷程較短，房價的波動尚未經歷一個完整的波動周期。從我國房價的波動的經驗來看，房屋銷售價格表現出持續上漲的波動特徵，在最幾年房價上漲幅度大幅提高。住所是百姓生活的基礎，對房地產的調控是政府的職能所在，其目的在於：
（一）有力彌補房地產市場的失靈 政府管制是解決市場失靈的重要手段。任何市場都存在信息不對稱、外部性等問題，房地產市場自身的失靈要求我國政府對其進行宏觀調控。政府管制是在市場機制不能有效地配置資源，出現功能上的缺陷的條件下必須進行管制以實現提高效率、促進平等和穩定社會的一種有效措施，進而促進房地產市場健康有序的發展。
（二）有利於防範金融風險 "在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，通過住房消費貸款、房地產開發貸款、土地儲備貸款籌集各種形式的信貸資金集中，直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。"[③]目前，我國個人徵信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為進行嚴格的調查監控，未來房價的波動和利率的變化也使拖欠還款的危機存在。這些不確定性因素都在不同程度給銀行帶來風險。 （三）有利於維護社會穩定 房地產開發商在利益的驅動下，提高房地產的銷售價格，促使房地產價格大幅而且快速的上漲，很多普通老百姓只能望房心嘆，買房難已經成為了一個嚴重的社會問題。這種外部性的問題必須由政府出面解決，才能達到社會公平的目的，從而維護社會穩定。 （四）有利於提升政府管理權威 土地是稀缺資源，居住是人類的基本權利之一，政府在房地產市場中的政策調控關乎千家萬戶的福祉。政府在住房保障上的不作為以及與房地產開發商狼狽為奸，以獲取良好的政績表現或者體制外的灰色收入為代價，任由開發商哄抬房價，中低收入家庭居無定所將極大的影響到政府的執政威信和執政能力。
『捌』 國家對房地產調控用了哪些金融手段
今年出台的房地產調控手段中，最見效的手段，一是限貸二是限購。 限貸降低了金融杠桿，目前開發貸基本處於無米下炊的階段，開發商對於成本高達15%到20%的房地產信託都趨之若鶩。目前的情況延續下去，即便現金流再好、周轉率再高的公司，到下半年資金也將難以為繼，他們不得不通過合資、項目合作等方式尋求生存機會。前幾年激情四射、大舉擴張的房地產公司，上半年就會遭遇到資金門檻。只要央行與銀監會繼續收緊開發貸款，同時用清查土地增值稅等外部手段威逼，將開商利潤降到15%以內，到3、4月份房價必降無疑。開發商不得不飲鴆止渴，他們或者以金融租賃、抵押的方式獲得數倍於銀行貸款的高利貸，或者向同樣高成本的房地產信託尋求幫助，事實上，中小房地產商還不入信託的法眼，最終只能被吞並了事。 限購一刀切抑制了房地產價格的上漲幅度。限購使異地購房大幅減少，中國最活躍的房地產投資群體集體進入冬眠期。兩個房地產業內的朋友告知，限購產生了立竿見影的效果，在某個一線城市限購令之後別墅豪宅購買者降到零，市中心的知名豪宅經過資格篩選之後，從去年收繳定金時的500個購買者下降到50個，而另一個一線城市超過千萬的別墅僅售出七套。 行政手段是最肅殺的工具，可以讓市場瞬間凝結。可見，房地產價格不是能不能降的問題，而是敢不敢降的問題。 面對肅殺的氣氛，筆者依然認為房地產市場不可能就此進入冬天，而是會由夏入秋，理由同樣基於行政因素。既然中國的房地產並非完整市場，或者說市場化徒有其表，那麼，可以倒推回去，當初讓房地產上升的理由如今是否已經消失，如果完全消失，說明房地產市場大幅下降對實體經濟構不成沖擊，房地產市場受怎麼樣就怎麼樣；如果並未完全消失，甚至核心作用仍然保留，說明房地產市場將不會被允許大幅下挫，否則中國實體經濟將被房地產拽入深壑陪葬。 很顯然，中國房地產市場核心作用仍未消失。作為中央與地方分稅制改革不公平的中間過度產品，土地財政起到了越來越重要的作用。2010年，去年全國國有土地有償出讓收入是29397億，同比比上年增長106.2%。長期數據同樣可以印證這一點，2006年至2010年，全國土地出讓金收入分別為0.7萬億元、1.3萬億元、0.96億元、1.59萬億元和2.9萬億元人民幣。「十一五」期間全國土地出讓金總收入約為7.45萬億元人民幣。目前政府下決心改變土地依賴症，但理智的人都清楚，重度依賴症患者需要的是循序漸進、逐步戒癮，而不是大刀闊斧立刻捆綁戒除。另一方面，房地產曾經作為中國拉動內需、回籠貨幣最重要的手段，2009年樓市成交額就占兩成以上GDP，降低房地產交易量，中國內需數據不會因此上升，反而會下降。 中國房地產從來都不是真正的市場，我們生活在市場的幻夢中，如今是從夢中醒來的時候了。以市場為名抨擊房地產調控的人，比政府的行為好不了多少，他們維持的是一個不公平、充斥泡沫與腐敗的所謂市場。正是在這個意義上，筆者贊成房地產調控，降低泡沫是房地產恢復健康的第一步，先退燒再治本，順理成章。 認為房地產經此輪調控就回歸健康，是過於天真過於樂觀了，筆者相信，雖然大方向不會變，但房地產調控必然經歷數輪反復，最終才會達到各利益階層的妥協，才會讓房地產與實體經濟恢復正常。 希望目前的調控是從偽市場回歸真市場的過程，在房地產退燒之後，限貸與限購等充斥行政與計劃色彩的手段能退市調控，轉而以稅收、貨幣等政策調控房地產市場。但這是緩慢的過程，也許需要十年以上的時間。這並非悲觀，而是中國轉型的艱難、社會結構難以改變所導致的必然後果。