房產泡沫經濟最早出現在哪個國家

⑴ 在世界上，有哪些國家經歷了房地產泡沫經濟時代

還是有很多國家的，比如日本和很多歐洲國家都經歷過這樣的時代。

⑵ 哪些國家出現過房地產泡沫

最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰的爆發。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰後日本的又一次「戰敗」。

⑶ 什麼是房地產泡沫

房地產泡沫簡介
查爾斯•P•金德爾伯格(CHARLES
P
KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的「泡沫」詞條中寫道：「泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。」
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大於供求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰的爆發。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰後日本的又一次「戰敗」。
房地產泡沫的主要特徵
1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態；
2.房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；
3.房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率；
4.房地產泡沫主要是由於投機行為，貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。
房地產泡沫的判定
房地產泡沫的判定並無定論，在任一特定的時點上准確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：
(1)整個經濟是否過熱。如果整個經濟處於過熱的狀態，那麼由於其內在的相互關系，可以相信房地產業也會有一定的過熱的現象。
(2)投資增長率。當房地產開發投資增長顯著高於經濟增長率時，如相當於經濟增長率的2倍時，就有產生泡沫的危險。
(3)商品房的空置情況。一般當空置率達到10％時，就是房地產業過熱的預兆。
除這些常用的標准外，人們通常還依據住房價格是否持續上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發增長率是否節節上升，房地產商的負債率是否普遍持續上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。
房地產泡沫大到一定程度後必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的後果。其影響的范圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國政府都把監測和控制房地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。
[編輯本段]房地產泡沫的成因
房地產作為泡沫經濟的載體，本身並不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由於出於投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由於房地產價值量大，這種投機需求的實現必須藉助銀行等金融系統的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。
首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由於土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發展處於上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許
多非房地產企業和私人投資者大量投資於房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產柞抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。
其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出於投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。
再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由於價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由於房地產是不動產•容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常願意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過於樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資於房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。

⑷ 泡沫經濟的歷史

17世紀荷蘭發生鬱金香狂熱。
17世紀日本江戶時代的元祿泡沫經濟。
18世紀英國的南海公司泡沫經濟（南海泡沫事件）。這次事件成為泡沫經濟的語源。
大蕭條。
1980年代日本泡沫經濟
1994年墨西哥為主的中南美洲泡沫經濟
1997年亞洲金融危機
1999年- 2000年美國互聯網泡沫經濟
約2000年以後至今 - 中國房地產泡沫經濟，一般認為在上海，北京，廣州，深圳等一線城市中表現明顯。
2003年 - 美國為主的全球房地產泡沫經濟
2007年- 美國為主的全球金融海嘯經濟 - 次貸危機 美國房地產泡沫：7.5萬人的城市竟出現2.5萬名地產經紀人，1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機。
20世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。
佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是「今天不買，明天就買不到了」！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。
然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的「麥當勞教父」雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。 日本泡沫經濟是日本在1980年代後期到90年代初期出現的一種日本經濟現象。根據不同的經濟指標，這段時期的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。這是日本戰後僅次於60年代後期的經濟高速發展之後的第二次大發展時期。
這次經濟浪潮受到了大量投機活動的支撐，因此隨著90年代初泡沫破裂，日本經濟出現大倒退，此後進入了平成大蕭條時期。
日語中「平成景氣」基本與此同義，但有時也包括此後的經濟蕭條階段。
日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和，1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條。
20世紀30年代以後的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到2012年，日本經濟也也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。 自1997年7月起，爆發了一場始於泰國、後迅速擴散到整個東南亞並波及世界的東南亞金融危機，使許多東南亞國家和地區的匯市、股市輪番暴跌，金融系統乃至整個社會經濟受到嚴重創傷，1997年7月至1998年1月僅半年時間，東南亞絕大多數國家和地區的貨幣貶值幅度高達30%～50%，最高的印尼盾貶值達70%以上。同期。這些國家和地區的股市跌幅達30%～60%。據估算、在這次金融危機中，僅匯市、股市下跌給東南亞同家和地區造成的經濟損失就達1000億美元以上。受匯市、股市暴跌影響。這些國家和地區出現了嚴重的經濟衰退。
這場危機首先是從泰銖貶值開始的，1997年7月2日．泰國被迫宣布泰銖與美元脫鉤。實行浮動匯率制度。當日泰銖匯率狂跌20%。和泰國具有相同經濟問題的菲律賓、印度尼西亞和馬來西亞等國迅速受到泰銖貶值的巨大沖擊。7月11日，菲律賓宣布允許比索在更大范圍內與美元兌換，當日比索貶值11.5%。同一天，馬來西亞則通過提高銀行利率阻止林吉特進一步貶值。印度尼西亞被迫放棄本國貨幣與美元的比價，印尼盾7月2日至14日貶值了14%。
繼泰國等東盟國家金融風波之後，台灣的台市貶值，股市下跌，掀起金融危機第二波，10月17日，台市貶值0.98元，達到1美元兌換29．5元台幣，創下自1987年來的新低，相應地當天台灣股市下跌165．55點，10月20日。台幣貶至30．45元兌1美元。台灣股市再跌301.67點。台灣貨幣貶值和股市大跌，不僅使東南亞金融危機進一步加劇，而且引發了包括美國股市在內的大幅下挫。10月27日，美國道·瓊斯指數暴趴554.26點，迫使紐約交易所自1988年來首次使用暫停交易制度，10月28日，日本、新加坡、韓國、馬來西亞和泰國股市分別跌4.4%、7.6%、6.6%、6.7%和6.3%。特別是香港股市受外部沖擊，香港恆生指數10月21 H和27日分別跌765.33點和1200點，10月28日再跌1400點，這三大香港股市累計跌幅超過了25%。
11月下旬，韓國匯市、股市輪番下跌，形成金融危機第三波。11月，韓元匯價持續下挫，其中11月20日開市半小時就狂跌10%，創下了1139韓元兌1美元的新低；至11月底，韓元兌美元的匯價下跌了30%，韓國股市跌幅也超過20%。與此同時，日本金融危機也進一步加深，11月日本先後有數家銀行和證券公司破產或倒閉，日元兌美元也跌破1美元兌換130日元大關，較年初貶值17．03%。
從1998年1月開始、東南亞金融危機的重心又轉到印度尼西亞、形成金融危機第四波。l月8日，印尼盾對美元的匯價暴跌26%。l月12日，在印度尼西亞從事巨額投資業務的香港百富勤投資公司宣告清盤。同日，香港恆生指數暴跌773．58點，新加坡、台灣、日本股中分別跌102．88點、362點和330．66點。直到2月初，東南業金融危機惡化的勢頭才初步被遏制。
東南亞、香港房地產泡沫：香港業主平均損失267萬港元，1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬「負翁」
繼日本之後，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，並陸續出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處於全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，並直接導致各國經濟嚴重衰退。
東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。
1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。當時的香港，人們盲目地投資房地產。為了抓住機遇，許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經紀人甚至會對顧客說出這樣的話：「什麼？你要考慮一兩天？當然不行！有很多人在等，你不買的話，過3分鍾就沒了！」1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。
就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區「太古城」，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。 投機者的類型
按照參與投機者的心理狀態，大致可以劃分為以下三類：
第一類投機狂熱的參與者是清醒的，他們其實並不狂熱，只是認為別人都在頭腦發熱而已。這樣的投機狂熱並沒有什麼理論基礎，所以不可能吸引一群死忠的信徒，大家都知道自己只是在逢場作戲，只是寄希望於自己能在金字塔倒塌前夕退出來而已。俄羅斯的MMM公司是其中比較典型的例子——大部分人都知道MMM公司除了倒賣自己的股票，沒有任何別的利潤來源，但他們仍然瘋狂地搶購這些股票，因為他們覺得肯定會有一些更笨的人成為他們的「下家」。
第二類投機狂熱擁有忠實的支持者和鮮明的反對者。支持者炮製出了一套能夠自圓其說的故事或理論，爭辯說他們不是在投機，而是在「進行長線投資」。他們認為，某些資產雖然現價值很低，卻具有很高的成長性，人們應該為這種成長性付出任何代價。反對者則認為，那些精心編造的故事全是騙人的，理論也存在漏洞；退一萬步講，即使故事是真的，也不該拿這么高的價格去購買那些資產。英國南海公司丑聞就是一個絕佳的例子，當時真的有許多人相信南海公司能賺很多錢，但也有許多人一開始就指出，南海公司的股票被過於高估了。
第三類投機狂熱則是最可怕的，它有忠實的支持者，卻缺乏鮮明的反對者。支持者炮製的故事或理論得到了廣泛的承認，但反對者卻拿不出有力的反駁。有些人不參與投機，不是因為他們看到了故事的漏洞，而是因為他們感覺自己不熟悉這些故事，「心中沒有底」；更有甚者，有些反對者心中其實相信了這些故事，只是出於自身利益考慮，不便於承認這些故事。所以，支持者越戰越勇，把市場從一個頂峰推向另一個頂峰；反對者則節節敗退，甚至組織不起像樣的抵抗。極少數反對者可能洞悉了故事的弱點，但他們數量太少，無法構成一支生力軍。
1995-2000年的網路股泡沫投機狂熱
1995-2000年的網路股泡沫是典型的第三類投機狂熱。它擁有一套完整的理論（「新經濟」理論），一堆感人至深的故事（Netscape, Amazon, eBay, 等等），以及一群非常強大的支持者（華爾街的那群賣方分析師，以及風險投資家）。在它的對立面，反對者並沒有組織起真正像樣的反擊，他們甚至都同意「網路經濟將從根本上改變這個世界」，只是同意的程度比較弱而已。更多的人選擇了保持沉默，他們不碰網路股，僅僅是因為他們不懂，或者不想去懂（例如沃倫·巴菲特）。所以，這樣一場投機狂熱會持續五年之久，把某些值得懷疑的公司的股票價格推到不可思議的高度，並最終釀成一場重大災難，是完全可以理解的。 美國次貸危機（subprime crisis）又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的金融風暴。它致使全球主要金融市場出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月開始席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。次貸危機現已經成為國際上的一個熱點問題。
杠桿
許多投資銀行為了賺取暴利，採用20－30倍杠桿(Leverage)操作，假設一個銀行A自身資產為30億，30倍杠桿就是900億。也就是說，這個銀行A以30億資產為抵押去借900億的資金用於投資，假如投資盈利5%，那麼A就獲得45億的盈利，相對於A自身資產而言，這是150%的暴利。反過來，假如投資虧損5%，那麼銀行A賠光了自己的全部資產還欠15億。
CDO合同
由於杠桿操作高風險，所以按照正常的規定，銀行不進行這樣的冒險操作。所以就有人想出一個辦法，把杠桿投資拿去做「保險」。這種保險就叫CDO(Collateralized Debt Obligation)。比如，銀行A為了逃避杠桿風險就找到了機構B。機構B可能是另一家銀行，也可能是保險公司，諸如此類。A對B說，你幫我的貸款做違約保險怎麼樣，我每年付你保險費5千萬，連續10年，總共5億，假如我的投資沒有違約，那麼這筆保險費你就白拿了，假如違約，你要為我賠償。A想，如果不違約，我可以賺45億，這裡面拿出5億用來做保險，我還能凈賺40億。如果有違約，反正有保險來賠。所以對A而言這是一筆只賺不賠的生意。B是一個精明的人，沒有立即答應A的邀請，而是回去做了一個統計分析，發現違約的情況不到1%。如果做100家的生意，總計可以拿到500億的保險金，如果其中一家違約，賠償額最多不過50億，即使兩家違約，還能賺400億。A,B雙方都認為這筆買賣對自己有利，因此立即拍板成交，皆大歡喜。CDS市場 （credit default swap 信用違約互換）B做了這筆保險生意之後，C在旁邊眼紅了。C就跑到B那邊說，你把這100個CDO單子賣給我怎麼樣，每個合同給你2億，總共200億。B想，我的400億要10年才能拿到，現一轉手就有200億，而且沒有風險，何樂而不為，因此B和C馬上就成交了。 這樣一來，CDO被劃分成一塊塊的CDS，像股票一樣流到了金融市場之上，可以交易和買賣。實際上C拿到這批CDS之後，並不想等上10年再收取200億，而是把它掛牌出售，標價220億；D看到這個產品，算了一下，400億減去220億，還有180億可賺，這是「原始股」，不算貴，立即買了下來。一轉手，C賺了20億。從此以後，這些CDS就在市場上反復的炒，現CDS的市場總值已經炒到了62萬億美元。
次貸與次貸危機
上面A,B,C,D,E,F....都在賺大錢，那麼這些錢到底從那裡冒出來的呢？從根本上說，這些錢來自A以及同A相仿的投資人的盈利。而他們的盈利大半來自美國的次級貸款。
房價漲到一定的程度就漲不上去了，後面沒人接盤。此時房產投機人急得像熱鍋上的螞蟻。房子賣不出去，高額利息要不停的付，終於到了走投無路的一天，把房子甩給了銀行。此時違約就發生了。此時A感到一絲遺憾，大錢賺不著了，不過也虧不到那裡，反正有B做保險。B也不擔心，反正保險已經賣給了C。這樣這份CDS保險就落在G手裡。G剛從F手裡花了300億買下了100個CDS，還沒來得及轉手，突然接到消息，這批CDS被降級，其中有20個違約，大大超出原先估計的1%到2%的違約率。每個違約要支付50億的保險金，總共支出達1000億。減去G收到這500億保險金，加上300億CDS收購費，G的虧損總計達800億。雖然G是全美排行前10名的大機構，也經不起如此巨大的虧損。因此G瀕臨倒閉。
金融危機
如果G倒閉，那麼A花費5億美元買的保險就泡了湯，更糟糕的是，由於A採用了杠桿原理投資，根據前面的分析，A賠光全部資產也不夠還債。因此A立即面臨破產的危險。除了A之外，還有A2，A3,...,A20，統統要准備倒閉。因此G,A,A2,...,A20一起來到美國財政部長面前，一把鼻涕一把眼淚地游說，G萬萬不能倒閉，它一倒閉大家都完了。財政部長心一軟，就把G給國有化了，此後A,...,A20的保險金總計1000億美元全部由美國納稅人支付。
美元危機
上面講到的100個CDS的市場價是300億。而CDS市場總值是62萬億，假設其中有10%的違約，那麼就有6.2萬億的違約CDS。這個數字是300億的207倍（四捨五入之後）。如果說美國government收購價值300億的CDS之後要賠出1000億。那麼對於剩下的那些違約CDS，美國government就要賠出20.7萬億。如果不賠，就要看著A21,A22,A23等等一個接一個倒閉。以上計算所用的假設和數字同實際情況會有出入，但美國金融危機的嚴重性無法低估。
說明：CDS合同和次貸都屬於金融衍生產品，而CDS市場就是現在金融體系中一個重要的金融交易體系。

⑸ 日本泡沫經濟是哪一年

日本泡沫經濟是1980。日本泡沫經濟是日本在1980年代後期到90年代初期出現的一種日本經濟現象，日本，位於東亞、國名意為日出之國，領土由北海道、本州、四國、九州四個大島及6800多個小島組成，總面積37.8萬平方公里。

主體民族為大和族，通用日語，截至2020年10月1日，日本全國共有居民1億2622萬6568人。日本三大都市圈是東京都市圈、大阪都市圈和名古屋都市圈。

日本的特點

在日本，入住酒店，是不需要繳納押金的，即便酒店為你提供了免費使用的智能手機，退房也沒有查房的程序，離開時通過自動櫃員機就可以自助完成退房手續，博物館借解說器，也無需繳納押金，用完還回即可；乘坐地鐵，進站時也沒有安檢的。

日本是一個高度發達的資本主義國家，世界第三大經濟體，G7、G20等成員，其自然資源匱乏並極端依賴進口，發達的製造業是國民經濟的支柱，科研、航天、製造業、教育水平均居世界前列，此外，以動漫、游戲產業為首的文化產業和發達的旅遊業也是其重要象徵。

⑹ 歷史上有哪些國家經歷過房地產泡沫

歷史上三次房地產泡沫
●美國：1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機。
●日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條。
●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬「負翁」。
20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地產業的興盛無疑是刺激這100年間經濟增長的重要因素。然而由於各種復雜的原因，在一些國家和地區曾出現過可怕的房地產泡沫，結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。

⑺ 世界經濟四大泡沫

美國的房地產泡沫、日本的經濟泡沫、南海泡沫、鬱金香泡沫
鬱金香泡沫：又稱鬱金香效應，源自17世紀荷蘭的歷史事件，被稱為人類歷史上有記載的最早的投機活動。南海泡沫：1689年到1714年之間，英國政府因為打仗欠了1萬英鎊的債務，英國政府找上南海公司，大量發行股票，換成鈔票。南海公司執行長羅約翰使股價拉高，投資人見有利可圖，就爭相搶購。

⑻ 1989年日本房地產泡沫始末

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。

一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。

(8)房產泡沫經濟最早出現在哪個國家擴展閱讀

原因

1、日本經濟、金融自由化和國際化步伐加快

在日本歷史上，1985年是一個極具特殊意義的年份，這一年日本發生了許多足以影響日本歷史、改變日本命運的大事。

戰後，日本的經濟和金融都有著濃厚的「封閉」和「管制」色彩。20世紀70年代，日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80年代，這一進程迅速加快。1985年，日本政府發表了《關於金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告，揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。

2、日本政治國際化進程加速

20世紀80年代初，日本政府提出，日本要從一個「經濟大國」走向「政治大國」，而日美關系將成為「政治大國」的基石。在1985年的「廣場會議」和1986年的「盧浮宮會議」中，日本均成為美國最堅定的盟友。

3、日本經濟增長模式的轉變

從1980年起，國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985年的日本《經濟白皮書》指出：出口導向型的經濟增長模式已經不可持續，日本必須擴大內需，以緩和與國際社會的關系。

1985年的日本，同時面臨著三個重大的戰略轉變：由「管制經濟」向「開放經濟」轉變；由「經濟大國」向「政治大國」轉變；由「外需主導型經濟」向「內需主導型經濟」轉變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時間內，有可能使宏觀政策失去迴旋的空間。

內部均衡與外部均衡、國內政策協調與國際政策協調等問題交織在一起時，宏觀政策的權衡、選擇和調整會變得非常困難，可能會因失去平衡而出現嚴重失誤。

⑼ 日本房地產泡沫怎麼產生的

日本泡沫經濟 85年-95年日經平均股價變動簡圖日本泡沫經濟是日本在1980年代後期到90年代初期出現的一種日本經濟現象。根據不同的經濟指標，這段時期的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。這是日本戰後僅次於60年代後期的經濟高速發展之後的第二次大發展時期。
這次經濟浪潮受到了大量投機活動的支撐，因此隨著90年代初泡沫破裂，日本經濟出現大倒退，此後進入了平成大蕭條時期。
日語中「平成景氣」基本與此同義，但有時也包括此後的經濟蕭條階段。 [編輯本段]日本泡沫經濟的時代背景1985年9月22日，世界五大經濟強國（美國、日本、西德、英國和法國）在紐約廣場飯店達成「廣場協議」。當時美元匯率過高而造成大量貿易赤字，為此陷入困境的美國與其他四國發表共同聲明，宣布介入匯率市場。此後，日元迅速升值。當時的匯率從1美元兌240日元左右上升到一年後的1美元兌120日元。由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生帳面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。當時日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和政策，於是產生了過剩的流通資金。
另外，當時還有下列背景：
1. 從1970年代後期開始，日本的銀行煩惱於向優良製造業企業的融資案件，於是開始傾向於向不動產、零售業、個人住宅等融資。
2. 1980年代以來，全球性的通貨緊縮形成了股票市場的上升通道。

加速上揚
由於上述因素疊加在一起，日本國內興起了投機熱潮，尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯。其中，受到所謂「土地不會貶值」的土地神話的影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。此外，地價上升也使得土地所有者的帳面財產增加，刺激了消費慾望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。
1985年到 1986年期間，隨著日元急速升值，日本企業的國際競爭力雖有所下降，但是國內的投機氣氛依然熱烈。1987年，投機活動波及所有產業，當時樂觀的觀點認為只要對土地的需求高漲，那麼經濟就不會衰退，而且市場也鼓勵人們不斷購買股票，聲稱股票從此不會貶值。當時日本媒體為了給這種經濟繁榮狀況命名，還希望募集像岩戶景氣、神武景氣類似的名稱。但當時也出現了少數反對論點，認為土地價格已經遠遠超過其實際需求，日本經濟將在不久的將來陷入衰退。
從經濟學原理來說，土地價格上升，導致租用土地的工廠或寫字樓的企業盈利率下降，因此合理的做法是出售土地購入債券，因此會帶來土地需求下降。根據供求理論，價格終將趨於均衡。但是日本企業普遍實行以帳面價值計算土地資產的做法，因此從表面上看企業的收益率也並無變化，而帳面價值與現實價值的差額就導致了帳面財產增加，從而刺激日本企業追求總資產規模而非收益率。
當時為了取得大都市周邊的土地，許多大不動產公司會利用黑社會力量用不正當手段奪取土地，從而導致了嚴重的社會問題。而毫無收益可能的偏遠鄉村土地也作為休閑旅遊資源被炒作到高價。從土地交易中獲得的利潤被用來購買股票、債券、高爾夫球場會員權，另外也包括海外的不動產（如美國洛克菲勒中心）、名貴的藝術品和古董、豪華跑車、海外旅遊景點等等。當時這種資金被稱為「日本錢」（Japan Money）而受到世界經濟的關注和商家的追捧。當時隨著股票價格上升，日本國內購買法拉利、勞斯萊斯、日產CIMA等高檔轎車的消費熱潮也不斷高漲。

周邊各國
蘇聯由於阿富汗戰爭以及美蘇軍備競賽，加之東歐諸國劇變，已經到了崩潰的邊緣。在歐洲，由於嚴重的高失業率和東歐民主化，國際和社會秩序也非常混亂。
美國：經過1980年代中期的經濟周期，逐漸走入低谷。住房金融產業出現危機，社會信用危機日益嚴重。此外，經常性國際收支趨向平衡，但國內經濟持續低迷，失業率也不斷上升，財政赤字創下歷史紀錄。
在這樣的世界形勢中，政治經濟都比較安定的日本出現了「日本是世界第一」的口號，全體國民預感到「日本的時代」即將到來。當時在世界各國的印象中，三十年前仍然是一個普通發展中國家的日本，已經迅速成為了遍地黃金的富裕國家。
潛在問題
期待通過資產價值上升而獲得利潤的手法，隨著資產價格的上升會越來越難以奏效。當資產價格最終停留在高水平時，最終的資產持有者將無法獲得收益。但可怕的不僅如此，一旦資產價格回落到之前的水平，那麼資產持有者將承受與其所有前手所獲得的利潤相當的虧損。因此，缺乏持續性的資產價格逐漸進入平穩狀態。
另一方面，對於推崇一戶一屋的日本都市來說，地價上升帶來了嚴重的住宅不足問題。對於居住在大城市中心的普通勞動者，根本無法承擔高額的地租和房租，只能被迫遷往郊區。當時這種狀況導致了人們早買早賺的心理，進一步刺激了地價上升。
當時地價帶來的住宅問題，也引起了日本政府的關注。之後政府採取平抑地價的政策，對金融機構也施加了壓力。
泡沫破裂
1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由於資產價格上升無法得到實業的支撐，所謂泡沫經濟開始走下坡路。
一旦投機者喪失了投機慾望，土地和股票價格將下降，因此反而導致帳面資本虧損，由於許多企業和投機者之前將上升的帳面資本考慮在內而進行了過大的投資，從而帶來大量負債。隨著中央政府金融緩和政策的結束，日本國內資產價格的維持可能性便不再存在。
1990年3月，日本大藏省發布《關於控制土地相關融資的規定》，對土地金融進行總量控制，這一人為的急剎車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下落，並導致支撐日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰。此後，日本銀行也採取金融緊縮的政策，進一步導致了泡沫的破裂。
1989年12月29日，日經平均股價達到最高38915.87點，此後開始下跌，土地價格也在1991年左右開始下跌，泡沫經濟開始正式破裂。到了1992年3月，日經平均股價跌破2萬日元，僅達到1989年最高點的一半，8月，進一步下跌到14000點左右。大量帳面資產在短短的一兩年間化為烏有。
由於土地價格也急速下跌，由土地作擔保的貸款也出現了極大風險。當時日本各大銀行的不良貸款紛紛暴露，對日本金融造成了嚴重打擊。 [編輯本段]日本泡沫經濟之鑒日本泡沫經濟形成和破滅的主要原因並非日元升值，而是日本宏觀經濟政策在日元升值過程中的失誤，尤其是1986－1989年貨幣政策的三次重大失誤
日本泡沫經濟發生於1985-1990年，當時日本正處在改變增長模式、轉變發展戰略、開放國內市場、融入國際社會的初期。這個故事可以給我們很多啟示。
毫無疑問，日本泡沫經濟生成和破滅的原因是復雜的，包括制度、結構和政策等，但回到其定義，泡沫經濟是指大量過剩資金追逐相對稀缺的投資機會而造成的資產價格膨脹，因此這個故事將主要在宏觀經濟層面展開。
要說明日本泡沫經濟的生成，還需要從日元升值說起。雖然從本質上講，日本泡沫經濟與日元升值是兩個不同的事件，各有不同的原因，但由於二者出現在同一時期，有著相同的歷史背景，因而產生了復雜的聯系，以致使一些輿論誤讀了它們。
日元對美元升值的直接原因是日美貿易差額的變化；根本原因是日本對美國經濟實力的變化。20世紀80年代初，美國經濟正為「滯脹」所困擾，1980 年，美國的通脹率為13.5%，失業率為7%，經濟增長率為-0.2%，財政赤字為738億美元，貿易赤字為150億美元。為了克服「滯脹」，里根政府以減稅為核心，通過擴張性財政政策刺激經濟增長；美聯儲通過緊縮性貨幣政策，提高利率，抑制通貨膨脹。高利率增加了美元對國外投資者的吸引力，大量資金流入美國市場，導致美元升值。1979年至1985年2月，美元對其他10個發達國家貨幣的多邊匯率上升了73%.
美元升值擴大了美國貿易赤字。1980-1984年，美國對日本的貿易赤字從150億美元增加到1130億美元，與此同時，日本對美貿易順差從 76.6億美元增加到461.5億美元。巨大的貿易差額在使美國成為世界最大債務國的同時，也使日本成為世界最大的債權國。1985年，日本對外凈資產為 1298億美元；美國對外債務為1114億美元。
日元對美元升值的更深層因素是，二戰後，美國曾是世界上最發達的國家，美元成為「超級貨幣」；20世紀80年代，日本在經濟增長率、勞動生產率等方面均已遠遠超過美國，美元開始衰落。1980-1985年，美國勞動生產率平均約為0.4％，日本約為3％；美國經濟增長率平均約為 1.5%，日本約為 4.8%.
也就是說，到1985年，日元升值與美元貶值都已經無法避免。實際上，1985年2月美元走低/日元升值的過程已經開始，1985年9月的「廣場協議」只是加快（而非啟動）了這一進程。
日本泡沫經濟生成和破滅的主要原因是日本宏觀政策的失誤。在當時復雜的國際、國內環境中，日本貨幣政策曾經失去平衡，出現過三次重大失誤。
1986年，日本出現了短暫的經濟衰退，史稱「日元升值蕭條」。實際上，「日元升值蕭條」的時間很短，僅僅是日元升值後市場的自動調整，當年年底日本經濟便恢復增長。但是，出於對日元升值的恐懼，日本政府對「日元升值蕭條」做出了錯誤的判斷，採取了錯誤的政策，再加上其他國際因素的影響，從1986年 1月到1987年2月，日本銀行連續五次降低利率，把中央銀行貼現率從5%降低到2.5%，不僅為日本歷史之最低，也為當時世界主要國家之最低。而過度擴張的貨幣政策，造成了大量過剩資金。在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格大幅上漲。這是日本貨幣政策的第一次失誤。
1987年秋，世界經濟出現了較快增長。為了對付可能出現的通貨膨脹，美國、西德等相繼提高利率，日本銀行也准備升息。恰在此時，1987年10月 19日，被稱作「黑色星期一」的「紐約股災」爆發。在西方國家的聯合干預下，「黑色星期一」僅表現為一種市場恐慌，並且此後不久，人們原先對世界經濟的悲觀預期為樂觀情緒所代替，各國經濟均出現了強勁增長。
但日本經濟的災難卻由此開始。當時美國政府擔心，如果日本銀行提高利率，資金不能及時向歐美市場迴流，可能再次引起國際市場動盪，因此建議日本政府暫緩升息。日本政府也擔心，提高利率可能使更多的國際資本流入日本，推動日元升值，引起經濟衰退。並且，當時日本正在實施擴大內需戰略，需要以較低的利率來增加國內投資，減少儲蓄，縮小經常項目順差。在這種情況下，日本銀行決定繼續實行擴張性貨幣政策，維持貼現率在2.5%的超低水平上不變，一直到1989 年5月日本銀行才提高利率，這時距離「黑色星期一」已經19個月，距離日本實施超低利率政策已經27個月。
這是日本貨幣政策的第二次失誤，也是一次「致命的失誤」。極度擴張的貨幣政策造成日本「經濟體系內到處充斥著廉價的資金」，長期的超低利率又將這些資金推入股票市場和房地產市場。1985-1989年，日經平均股價上升了2.7倍；1986-1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。
1989年，日本政府感受到了壓力，日本銀行決定改變貨幣政策方向。1989年5月至1990年8月，日本銀行五次上調中央銀行貼現率從2.5%至 6%.同時，日本大藏省要求所有金融機構控制不動產貸款，日本銀行要求所有商業銀行大幅削減貸款，到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。貨幣政策的突然轉向首先挑破了日本股票市場的泡沫，1990年，日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上，股價暴跌幾乎使所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。緊跟其後，日本地價也開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產市場泡沫隨之破滅。貨幣政策突然收縮，中央銀行刻意挑破泡沫，這是日本貨幣政策的第三次失誤。泡沫經濟破滅後日本經濟出現了長達10年之久的經濟衰退。
為什麼日本政府長期實行擴張性貨幣政策？為了回答這個問題，我們需要再一次回到日本泡沫經濟的起點——1985年。在日本歷史上，1985年是一個極具特殊意義的年份，這一年日本發生了許多足以影響日本歷史、改變日本命運的大事。
第一，日本經濟、金融自由化和國際化步伐加快。戰後日本的經濟和金融都有著濃厚的「封閉」和「管制」色彩。20世紀70年代，日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80年代，這一進程迅速加快。1985年，日本政府發表了《關於金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告，揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。
第二，日本政治國際化進程加速。20世紀80年代初，日本政府提出，日本要從一個「經濟大國」走向「政治大國」，而日美關系將成為「政治大國」的基石。在1985年的「廣場會議」和1986年的「盧浮宮會議」中，日本均成為美國最堅定的盟友。
第三，日本經濟增長模式的轉變。從1980年起，國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985年的日本《經濟白皮書》指出：出口導向型的經濟增長模式已經不可持續，日本必須擴大內需，以緩和與國際社會的關系。
也就是說，1985年的日本，同時面臨著三個重大的戰略轉變：由「管制經濟」向「開放經濟」轉變；由「經濟大國」向「政治大國」轉變；由「外需主導型經濟」向「內需主導型經濟」轉變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時間內，有可能使宏觀政策失去迴旋的空間。當內部均衡與外部均衡、國內政策協調與國際政策協調等問題等交織在一起時，宏觀政策的權衡、選擇和調整會變得非常困難，可能會因失去平衡而出現嚴重失誤。隨著金融市場的開放，我們需要以更寬廣的胸懷、更平和的心態去面對世界。