為什麼這么多經濟學家都唱衰房價

1. 房價 為什麼那麼多人唱衰房價，房價可能跌么

不可能的，
物價上漲，人工上漲，
經濟發展，所有的東西都在漲，
為什麼房價會降？

2. 樓市形勢定了，三四線城市樓市迎來謝幕！專家為何唱衰三四線城市的房價

其實我自己對於房價降低也是持肯定態度。因為未來年輕人口一定會湧入擁有更多機會的大城市。這會降低許多三四線城市的競爭力。同時政府部門的政策也會讓房價開始呈現出平穩的降低，使房子回歸到居住屬性。

在疫情的影響和國際局勢的不明朗下，我國針對國內的經濟准備了國內循環的政策方針。那麼針對一些金融泡沫嚴重和炒房問題突出的房地產市場，政府部門未來必定會對這些房價問題進行一定的嚴格限制。降低房地產市場的投資屬性。

我對於房價的降低，和這位專家有一樣的態度。

我們都知道，房產價格的多少完全取決於地區區域的土地價格。而地區區域的土地價格，又取決於這個城市的競爭力和年輕人口的多少。因此那些具有高新科技發展以及更多機會的一線城市，未來的房價肯定是會保持平穩，甚至還會有上漲的趨勢。許多三四線地區的人口會呈現持續外流的現象，當地的房產價格根本不可能會有增高的可能。

3. 現在很多人都在唱衰房產市場，縣城還在漲，你怎麼看

我認為這很正常。因為一線二線大城市房價漲到了天花板，下面的城市還沒有開始漲。所以這也是很正常的。

4. 旁觀：房價要跌純屬子虛烏有

房價問題一直和教育價格、醫療價格一起，像三座大山一樣壓在百姓頭頂，成為他們心頭揮之不去的陰影；然而，專家學者幾乎每一次關於房價下跌的鼓吹和預言，最終無不成為不折不扣的謊言。最近，關於奧運後北京房價要跌的判斷再次浮出水面。

作為中國科協學術年會的一項重要內容，日前結束的首都發展論壇上，有專家稱： 2008年奧運會結束後，國家和地方政府可能會出台一些政策抑制房價，那時房價將下降。中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在論壇上表示，預計2008年以後，政府可能通過開征物業稅、落實購房實名制、控制住宅商用以及供給廉租房、經濟適用房和限價房方式，抑制房價上漲甚至拉低房價。

曹建海認為，「北京已經出現嚴重的房地產開發過熱問題」，「目前的房價遠遠超過了普通居民的承受能力，政府2008年後通過出台一些關於宏觀調控和人民生活的政策，將會使房地產價格逐步回落」。

首先我想澄清兩個基本問題：一，房地產的統計價格和老百姓的實際購買價格不是一回事。比如，若干年後北京中心城區的大部分高檔商品房和寫字樓都已售罄，房地產主戰場已經轉移到近郊縣市，那麼，從統計意義上說，平均房價可能是大大降低了，但從老百姓的實際購買角度，同一區域的房價卻有可能大大提高了。二，在房地產市場中，奧運會充其量是個概念，它對於提升北京的公共基礎設施甚至一些制度軟環境有幫助，但它對樓價的直接提升作用可能被大大誇大了。房地產無論從投資還是自住角度，都是一個相當長期的行為，借極其短暫的奧運會來炒作地產，空間非常有限。當然，國外經驗表明，舉辦奧運會曾導致日本人口加速向東京聚集、韓國人口加速向首爾聚集，同時外國人占這兩個城市人口比例也出現明顯上升。奧運會也將使得北京更加開放，不僅國內大中小城市的人口將繼續向北京、上海、深圳、天津等特大城市聚集，而且境外商務人口向北京聚集的速度也有望加快。但這是一個長期的影響，並不只在奧運會期間，不會因為奧運會的結束而結束。

其次，我們來分析一下曹建海認為房價將降的政策理由：開征物業稅、落實購房實名制、控制住宅商用以及供給廉租房、經濟適用房和限價房方式，抑制房價上漲甚至拉低房價。第一條，開征物業稅，理論上把現行的土地價格一次性收取改為逐年收取，有利於降低房價。但這樣做，需要每年對房屋市值進行合理評估並且需要完善的徵信系統，短期內我們都做不到，在這種情況下放物業稅的風，反而會導致人們的末班車心態，促使房價上漲。同時這項法律即使出台，或許能降房價，但不僅不會降低買房者的支出，反而會增加買房者的負擔，因為我國的稅負決策體制中，老百姓沒有任何發言權！第二條，落實購房實名制以打擊樓花炒作和內部認購、控制住宅商用等，如今已經實施，效果如何？而控制住宅商用不僅沒有降低住宅價格，而且使寫字樓價格上升了！第三條，供給廉租房、經濟適用房和限價房，的確是政府應盡的責任。像香港，半數以上的居民住在政府提供的廉租房裡。但市場上的房價還是很高。另外，當下的內地政府並不是嚴格意義上的法治政府，提供不提供廉租、廉價房，取決於政府單方面的決策，像這樣從它自己身上割肉的事情，各級政府並不熱衷。

再從宏觀背景來分析。第一個大背景是中國高密度城市化背景。據曹建海介紹，北京仍有8000萬平方米土地被開發商囤積，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如果全部開發成住宅，完全可以賣到2015年。但是，這個年均銷售22萬套的供應量，能否滿足市場的實際需求，要打一個問號。市場的需求包含北京現有1100萬戶籍人口及100餘萬已購房的非戶籍人口的需求(更新換代以及第二、三套房)、300餘萬尚未購買第一套房的非戶籍人口的需求、新增人口的需求。尤其在新增人口問題上，城市管理部門試圖控制的人口數量與實際人口數量會有很大差距。北京市的目標是機械增長人口數量每年不超過20萬人，但過去的五年平均每年都在34萬以上，今後的增長速度可能還會加快。理由是：沒落的小農經濟和凋蔽的鄉村、100萬人口以下中小城市逼仄的生存發展空間以及內耗重重的制度和文化發展空間，使得中國的城市化尤其是高密度城市化速度必然加快。聯合國的數據表明，亞洲主要國家首都人口佔全國人口的比重普遍超過10%，其中日本東京超過27%，韓國首爾超過43%。我認為這跟亞洲威權主義制度文化息息相關。另據聯合國統計，全球城市人口增長最快的是100萬人口以下、5萬人口以上的城市。而我國的情況剛好相反，我國是100萬人口以上的城市發展最快。這就說明我國的中小城市發展缺乏活力，也充分說明我上述判斷的正確性。高密度大城市化才是中國的真正未來，這個潮流不可阻擋。未來北京人口規模大幅增長的可能性與必然性都不容忽視。據專家研究，北京市常住人口有望在2025年達到3000萬人。即使這樣，那時的北京市人口佔全國總人口比例也僅為2%，為全球最低。

第二個宏觀大背景，是政府介入房價地價太深了，幾乎到了「無以自拔」的地步。1994年分稅制後，中央財政收入平均占國家財政總收入的52%，但財政支出平均只佔國家財政總支出的30%；縣鄉兩級財政收入不到全國總收入的20%，卻直接擔負著80%的民生重任。農業稅取消，地方收入更是只能打城市算盤，最有效的辦法就是通過推高房價來推高地價！因為賣地收入則已經成為很多地方政府最重要的收入來源，有的佔比高達70%！另一方面，很多官員的腐敗收入也來自這一塊，房地產行業與醫療葯品行業、零售業，被稱為商業賄賂的三大高發領域。商業賄賂貫穿房地產開發的各個環節，任何一個環節的權力擁有者都可以通過權力尋租獲取部門或個人私利。據悉，開發商的「公關」成本佔到樓盤總成本的3%到5%或更高，而增加的成本無疑被悉數轉嫁到了房價(公眾)身上。更有大量官員親屬直接進入房地產開發領域，玩的卻是「空手道」的把戲——這也是房地產業眾所周知的秘密，很多時候，地產商拼的不是實力，而是誰能拿到土地；拿不到土地，坐擁金山銀山也沒用，拿得到土地，一分錢不用也能「做大做強」。順馳集團的滑鐵盧就是最好的證明。據悉，其不得不轉手把自己賣掉時，欠土地款和銀行貸款就高達46億元。這就又把銀行也拖進了房地產的深淵里。所以，政府很多時候迫於輿論壓力口頭上「唱衰」房地產，實際政策的行動中卻每每為房價走高推波助瀾。

因此，如果房價走低，事實上是一個滿盤皆輸的結局：現有的購房人、政府、銀行、國家稅收、國民就業全部將受重創！而在全國18萬億元的年產值中，房地產一項已佔到2萬億左右，由其帶動的產業鏈就更驚人。因此，不論是現在，還是未來長時期內高密度城市化過程中的中國，房地產業都將是一個無可爭議的「支柱產業」。

因此，地價和房價的平穩、緩慢增值，應被視為國民經濟健康的表現。房地產業根本的問題不在房價的漲跌，而在於其漲跌是由非正常的手推動的。政府與民爭利太深(導致民眾購房難)，市場缺乏自身的平衡與微調，銀行被「綁架」。這樣，一旦民眾和銀行的承受力都到底線(絕大多數房子沒人買得起，銀行資金長期扛不住)，市場乃至整個國民經濟將危在旦夕。

房地產業政府與民爭利到了何種程度？上海社科院新近的一組調研數據顯示，長三角農村，政府從農民手裡征地，均價2.5萬元至3萬元/畝；一級市場出讓價，15萬元至35萬元/畝；二級市場出讓價75萬元至150萬元/畝。區域內中心城市和大城市，商品房用地，投標競拍成交價750萬元至1500萬元/畝。若在上海市區較好的地塊，如此高價恐怕還拿不到地！

也就是說，房地產業的根本問題不在於房價和地價上漲，而在於在此過程中政府與民爭利太多，普通民眾在房地產發展中所得不到九牛之一毛。要想房地產業和整個國民經濟健康持續發展，有賴於現行分稅制的再改革，有賴於政府從房地產中抽身而出成為中立者，有賴於私人土地權利的法律保證。政府只管稅收、整體規劃和住房福利保障，拿地、貸款的事情，由地產商直接和「地主」及銀行談判，則絕大部分公民不會成「房奴」，銀行不會被「綁架」，人人從地價房價升值中受益，整個房地產業和國民經濟欣欣向榮。

當然，即使是整體上的「朝陽產業」，也不排斥局部的漲跌，局部漲跌才是任何行業的普遍規律，也是行業進行新陳代謝和優勝劣汰的自然法則。即使一片看漲或一片看跌聲中，有漲有跌也才是正常現象。具體而言，有幾類房價是容易跌的：一是炒概念炒得價格遠高於價值和過分追求頂級享受的，將隨著人們理性的回歸和頂級產品的更新換代而貶值。北京、上海已都有先例；二是資金鏈出現斷裂的，不是爛尾就是降價，各地也都時有出現；三是從長遠看，現有人口密度太高，房價已近峰值的，將隨著城市人口密度的均衡化，和人們追求近郊生活的宜居化而有所「貶值」。據悉，世界特大城市的人口密度普遍超過每平方公里5000人，北京市目前平均僅為708人，但其內部人口密度極不均衡，內北京人口密度接近5400人，外北京人口密度不到280人。其中，內北京的舊城區，即西城區、東城區、崇文區、宣武區人口密度平均接近2.5萬人，而朝陽區、海淀區、豐台區、石景山區四個新城區的人口密度平均僅為3750人以下。研究表明，發達國家特大城市內外城區人口密度差距非常小，例如內倫敦人口密度為8980人，外倫敦為3582人。這，也許是一個重要的參考。

5. 中國經濟和樓市每年被唱衰，「經濟學家」懂經濟嗎

面對當前國內外復雜的經濟形勢，對中國經濟未來的發展，有看好的，也有唱衰的。我國經濟發展的基本面沒有因國際國內形勢新變化而改變，經濟增長的動力仍然強勁。我們要針對經濟運行中的突出矛盾，把握好宏觀調控的方向、力度和節奏，促進經濟增長繼續朝著宏觀調控的預期方向發展。當前我國經濟發展總體態勢良好，經濟增長由政策刺激向自主增長有序轉變，繼續朝著宏觀調控的預期方向發展。與此同時，經濟運行也面臨物價高位運行、經濟增速放緩、結構調整壓力增大等多方面挑戰。針對經濟運行中的突出矛盾，要把握好宏觀調控的方向、力度和節奏，既要把物價漲幅降下來，又不使經濟增速出現大的波動，並利用有利時機推進經濟結構調整，深化重點領域和關鍵環節改革，鞏固經濟發展的好勢頭。一經濟增速雖有所放緩，但仍處於平穩較快增長區間當前經濟增長的動力仍然強勁,全年經濟增長速度仍將高於9%今年以來，我國經濟增長總體平穩，物價漲幅總體可控，結構調整積極推進，經濟發展總體態勢良好。第一，經濟增長總體平穩。上半年經濟增速雖比去年上半年有所放緩，但仍處於平穩較快增長區間。內需拉動作用明顯增強，民間投資保持較高增幅，社會消費品零售總額增幅高位回穩。經濟增速適度放緩，既有全球經濟減速的影響，也是我國主動調控和市場需求變化綜合作用的結果，總體上符合宏觀調控的預期目標。第二，物價漲幅總體可控。雖然食品、居住類價格同比漲幅仍處高位，但物價漲幅趨於收斂，價格上漲勢頭得到初步控制。第三，結構調整積極推進。從需求結構看，在投資和出口對經濟增長貢獻率下降的同時，最終消費對經濟增長貢獻率提升。從生產結構看，農業生產投入增加，工業生產平穩增長，戰略性新興產業發展較快，現代物流、軟體、信息服務、文化創意等現代服務業發展態勢良好。從收入結構看，城鄉居民人均可支配收入較快增長，財政對社會保障、教育和醫療衛生投入大幅增加，城鄉居民轉移性收入明顯增加。總體上看，未來保持經濟平穩較快增長、控制物價上漲勢頭的有利條件較多，我國經濟發展的基本面沒有因國際國內形勢新變化而改變,經濟增長的動力仍然強勁。受水利等基礎設施和保障性住房等民生工程投資增長、產業轉移和戰略性新興產業發展等因素的拉動，投資增速依然會保持在高位；最終消費在就業狀況改善、工資持續上升、城鄉居民收入和消費能力提高的情況下，將保持較快增速；出口增速受全球經濟增速放緩的影響會有所回落，但仍將回歸正常水平，全年經濟增長速度仍將高於9%。隨著穩健的貨幣政策效應進一步顯現，社會總需求增速放緩，加之糧食和主要工業品供應較為充裕，翹尾因素逐步減弱，以及穩定物價措施逐步落實到位，今後幾個月物價漲幅將有所回落。二世界經濟復甦進程艱難曲折，不穩定、不確定性因素增多隨著經濟總量不斷擴大，保持我國經濟在更長時期內高速增長的難度在加大世界經濟復甦進程艱難曲折，不穩定、不確定性因素增多。我國經濟發展的內在條件相對較為有利，但面臨的矛盾仍然較多，突出表現在物價高位運行、經濟增速放緩、結構調整壓力增大等方面。第一，物價高位運行。由於推動物價上漲的因素短期內難以根本消除，食品、居住類價格同比漲幅仍處高位，勞動工資等要素成本上升的壓力將長期存在，今後一個時期抑制物價上漲的任務仍很艱巨。第二，經濟增速放緩。從投資需求看，今年以來新開工項目計劃總投資增幅明顯回落。從最終消費看，受汽車、住房等消費熱點降溫的影響，加之部分刺激消費的政策到期退出，消費對經濟增長的拉動作用也將有所減弱。從外部需求看，全球經濟增速放緩與出口企業生產、資金、匯率成本提高等因素疊加，使得出口增速呈現放緩態勢。第三，結構調整壓力增大。從需求結構看，最終消費對經濟增長的貢獻率仍低於投資的貢獻率。從生產結構看，部分高耗能行業生產增長較快，局部地區電力供需偏緊，節能減排任務十分嚴峻。從收入結構來看，財政收入和企業利潤增長仍明顯高於城鄉居民收入增長。結構失衡使短期問題和長期問題相互交織，總量平衡和結構矛盾交互疊加，加大了宏觀調控難度。與此同時，受融資成本、原材料價格上漲、工資上漲、匯率上升等因素的影響，部分企業生產經營困難增大，經濟效益下降。房地產市場成交量萎縮，房屋竣工量增速下降，但大部分城市房價依然處於高位，買賣雙方博弈使市場陷入僵持狀態。三充分考慮國內外形勢對實體經濟的影響以及政策的滯後和累積效應，增強政策針對性、靈活性和前瞻性

6. 經濟學家：沒有做好泡沫破滅准備，就不要對樓市下重手，樓市破滅有何影響

房產泡沫問題最近是被討論的較為多的話題之一，無論是從房企破產的數量和央企退出樓市的決定來看，近些年國家對於樓市的泡沫擠壓力度在不斷加大。可經濟學家卻提出了不同的觀點，他們認為在沒有做好泡沫破滅的准備時就對樓市下重手，樓市泡沫的破裂對於中國來說都會存在著很大的經濟隱患，是需要慎重考慮的。

當前我國對於房地產泡沫的態度是明確的，總體上還是在防止泡沫的逐漸擴大化。國家在改進政策上進一步加大調整力度，對於一二線城市的房地產調控經驗也下行至三至六線城市中，在資金的管控上對四大行也進行了明確的規定，樓市破滅需要有序、緩慢的推進，不可一蹴而就。