如何判斷樓市經濟現狀

⑴ 如何判斷中國宏觀經濟狀況 世界經濟形勢

第一、穩政策。中國經濟總是陷於大起大落困局的一個重要原因，就是宏觀經濟政策大起大落，其根源在於行政權力對市場經濟的過度干預。政府的過度干預不會造就一個有效市場和有效政府，只會讓市場低效，並且滋生尋租和腐敗的空間。保持政策相對穩定的核心就是要減少政府頻繁的短期宏觀調控，代之以加強長效的市場制度建設，這也是中國建立和完善社會主義市場經濟體制的題中應有之義。比如，股市和樓市就是中國經濟的縮影，在很大程度上由政策調控，總是大起大落。股市相對穩定之所以重要，在於如果股市不穩，大幅度下滑，會大幅減少家庭資產，加上居民的現期收入上不去，生(生計)、老(養老)、病(治病)、居(居住)、教(子女的教育)等消費預期不斷增加，現期的消費就會受到擠壓，內需不足的情況會不斷惡化。再看樓市，自2003年國務院發布18號文以來，政府每年都會出台若干對房地產宏觀調控的政策，但是總給人頭痛醫頭、腳痛醫腳的感覺。不可否認，房地產行業存在著很多急需解決的重大問題，存在著嚴重的貧富差距和房產資源配置的低效率問題，近期又伴隨著房價上升過快的問題，但解決問題的根本方法不是頻繁的價格管理和政策手段，而是切實加強房地產市場長效制度建設。應從促進土地城鄉流轉、開征房產物業稅種、加強銀行風險管理、構建住房保障體系、推進住房租賃市場建設、完善土地拍賣制度等涉及面廣、影響面大的制度建設方面入手，多管齊下，實行一般均衡的綜合治理，建立有效市場，讓市場充分發揮作用，兼顧經濟效率與社會公平，引導有效供給與需求，從而促進房地產市場穩定健康發展。盡管有一些好的措施，與我們的建議有重疊之處，但我們對其將政策目標瞄準高房價，而不是房地產市場嚴重的結構失衡，以及由此而採取的一系列非法律定義的行政手段感到擔憂。它可能無法解決深層次的結構性矛盾和問題，而且會破壞市場的自我調節作用，激化供求失衡的矛盾。如果房價被人為遏制，不能提供足夠的投資和生產激勵，也就無法保證有效供給。當前的房產宏觀調控政策，已帶來如下一些負面效應。一是產生激勵扭曲，使得政策目標與實際結果相背離。比如，提供納稅證明或社會保險繳納證明條款，本意是遏制投機購房，恰恰無法擋住外地有錢人(不需貸款)異地購房，卻將那些要靠信貸支持才能在城市裡購房的非戶籍人口擋在了門外。這也背離了城市化規律。二是引發道德風險，使得市場沉迷於政策預期和博弈。由於信息很難對稱，很多政策的監督成本巨大，將會引起五花八門的社會亂相和道德失范，如虛開證明、借名買房、假按揭、行賄受賄等，更有甚者上演起假離婚的把戲。三是破壞政策相對穩定，使得政策隨著房價上下起伏。一旦打壓房價的新政影響到我國經濟平穩增長(不是沒有可能)，如何處理這些限制性政策?臨時性的政策撤銷之後，消費者暫時被壓制的剛性需求再又報復性反彈，政府又要如何應對房價上漲的卷土重來?因為從長遠看，中國房價的上漲是一個不可逆轉的趨勢。四是阻滯市場改革，使得計劃手段擾亂市場自發秩序。比如，將穩定房價的責任歸於地方政府，實際也賦予了其超越法律許可權干預市場的權力，可能會導致價格的扭曲並增加政府權力尋租的機會。政府應該管的是法定的住房保障，而不是市場的住房價格。第二、調分配。改革的實質就是利益關系的重新調整。改革開放30多年來，中國經濟持續高速增長帶來了社會財富「蛋糕」的快速變大，但是國民財富分配格局的不合理程度卻日益加深，主要表現在三個方面：一是國與民的收入差距拉大，我國居民收入比重由1988年70.5%的最高點下降至2007年的59.1%，國家財政收入在1993年至2008年之間的平均增速超過19%，大大超過整個經濟發展的速度，政府從經濟發展中得到的好處遠遠多於居民收入，且財政支出又大多用在推動GDP增長和自我消費上，而不是涉及公共利益的教育、醫療、社保、環保等事業上，使得老百姓捂住錢袋子不願消費;二是貧與富的收入差距拉大，我國基尼系數由1982年的0.249拉大到2008年的0.47，社會各階層的差距越拉越大，因制度性利益沖突和不均等而產生各種矛盾趨於尖銳化，已成為很多群體性社會沖突事件的主要直接源頭，如不加重視將影響社會穩定的大局;三是城與鄉的收入差距拉大，我國居民收入之比由1978年的2.57倍增至2009年的3.33倍，城鄉二元結構問題非但沒有緩解，反而有固化和加劇的趨勢。這些問題不解決，都將嚴重阻礙中國經濟轉變發展方式和調整經濟結構的進程。毋庸置疑，收入分配改革必須要謀劃長遠，但久拖不決肯定不是解決問題的法，短期內還是應該拿出若干能夠起到實效的具體措施。建議政府下大決心從國企收入分配改革、財政稅收政策改革等硬骨頭入手，促進政府從與民爭利的發展型政府向公共利益服務型政府轉變，從行政干預過多的全能政府向讓市場充分發揮作用的有限政府轉變。首要的是，改革現有的國有資產收益分配製度，將大部分國有收益真正轉移到公共支出領域，如充實到社保中去，讓作為國有資產名義所有者的全民，真正享受到實實在在的收益。其次，應該提高起征點、降低稅率、建立必要的減免退稅機制，切實降低中產階級和工薪階層稅負，同時開征(或加大)資源稅、房產稅、遺產稅等國際經驗表明可有效縮小收入差距的稅種等，讓稅收真正起到調節收入分配的功能。第三、拉兩頭。首先，我們認為要增加對農業和農村教育的投入，加快現代農業建設，使糧食供給保持穩定增長，建立讓農業增產、農民增收的長效機制，增強8億農民的消費能力，有效激活農村消費市場。當然，我們更應該將三農問題置於中國城市化的大背景下去考慮，積極推進農村城市化、農民市民化的進程，這才是消除城鄉二元結構，解決「三農」問題的根本出路。其次，我們認為要大力促進服務業發展。目前，我國服務業占經濟總量的45%左右比重不僅與成熟發達國家相比，甚至與其他主要發展中國家相比都低不少。美國、英國、德國、日本等發達國家的服務業通常佔GDP的65%以上，而巴西、印度、俄羅斯、韓國、菲律賓等發展中國家目前的水平也都在55%以上。相對而言，服務業對能源、資源等要素的消耗較低，它並不會像需要大量基本原材料投入的行業一樣，由於當前持續高企的原材料價格而顯著地引致成本推動型和輸入型通貨膨脹。相反地，一方面，發展勞動密集型的傳統服務業有助於緩解勞動力過剩的問題，並可以減輕資源密集型製造業過度膨脹所引致的資源耗竭、環境惡化等負外部性。另一方面，發展智力密集型的現代服務業則有助於提升中國在世界產業價值鏈中的位置，實現由中國製造向中國智造的升級轉變。第四、優中間。經濟金融危機的一個作用，就是促使我們下決心充分利用市場機制進行深層次的結構優化調整。對中國經濟的主體第二產業而言，一要引導和支持工業部門加大科技研發投入，促進高新技術改造傳統產業，發展高端優勢工業產業群，實現產業結構優化升級。這方面應注意充分發揮民企的作用。因為以國家為主體的創新體制，往往不計成本，在動機上可能是忽視經濟效益的，也許在某些特定領域或特定目標上能成功，但不會導致可持續發展的創新型經濟。相反，以民企為主體的創新體制，由於對利潤和效益的密切關注，以及分散決策所需的信息量較少，使得它更容易導致整體經濟效益的持續提升。二要轉變發展方式，提升能源利用水平，大力發展清潔能源，推動中國經濟實現由高能耗、高污染、高排放為基礎的「高碳」經濟，向低能耗、低污染、低排放為核心的「低碳」經濟的轉變，淘汰落後產能，實行產業結構轉型升級。三要改變國有壟斷行業封閉、單一的所有制結構，繼續擴大民營資本市場准入，不斷完善對中小企業的政策扶持體系，為民營企業和中小企業提供一個公平競爭的投資環境，讓其進入原由國家壟斷的行業，促進市場競爭，讓生產要素向最有效率的地方集中，以提升整個經濟的效益和效率。由於中小企業的大量存在而形成的競爭和創新文化，促使創新型大企業不斷涌現，也正是發達國家保持強大的一個主要原因。沒有充滿活力和蓬勃發展的中小企業，一國經濟很可能是沒有希望的。數據也顯示，在經濟合作與發展組織(OECD)成員國中，中小企業占企業總數的95%。為此，我們要進一步清理和取消限制中小企業發展的政策規章。比如，新《勞動合同法》無論是從出台時機還是立法依據都很有問題，使得大量出口導向型的中小企業的運營成本增加，用工體制僵化，生存空間惡化，屬於典型的好心壞事。究其原因，就是用熱情和願望替代了經濟規律，政府在不該管的地方管得太死太細，結果導致有法必依則大量中小企業倒閉，有法不依則法律威嚴受損的兩難局面。建議對大、中、小企業實行區別對待，避免用《勞動合同法》這樣的「一刀切」做法，擠壓中小企業特別是那些極小型企業生存和發展的空間，從而無法大量吸收過剩的農業人口以促進城市化轉型。第五、擴內需。可以預期，一直以來支撐中國增長模式的外部需求在未來幾年內都將會比較疲軟，原因在於主導全球經濟消費需求的發達國家特別是美國居民家庭當前都面臨著去杠桿化和重建儲蓄等重要任務。因而，當務之急是促進從外需支撐的出口型發展模式向內需支撐的消費型發展模式轉變。如果說前述的調分配可以增加居民的購買能力，那麼要真正有效激活消費需求，還需要增加居民的消費信心和消費意願。2008年下半年以來，中央密集出台了一系列刺激消費的政策，通過一次性轉移支付或財政補貼來擴大居民的「半強制性消費」，起到了非常顯著的成效，但是這種補貼性消費行為一旦長期化，將會給政府帶來巨大的財政負擔，並且會為進一步深化市場導向的改革築高藩籬。建議在進一步延續家電下鄉、汽車下鄉、以舊換新、提高特殊人群補貼、降低部分產品消費稅等刺激政策的同時，積極規劃出檯面向未來5到10年的涵蓋就業、養老、醫療、住房、教育等涉及居民「生(生計)、老(養老)、病(治病)、居(居住)、教(子女教育)」的具有全局性的一攬子社會福利改革計劃，以穩定居民收支預期，提高自發消費信心，擴大自主消費需求。第六、促出口。在社會保障和醫療改革等公共福利政策還處於改革摸索的情況下，經濟由出口導向向內需驅動的轉變無法一蹴而就。當前政府應該在擴內需的同時，在促出口方面同樣有所作為，以保持經濟的平穩較快發展和緩解龐大的就業壓力。首要一條，就是近期保持人民幣匯率的相對穩定，以保持出口產品的競爭力。數據顯示，如人民幣在短期內升值3%，家電、汽車、手機等生產企業利潤將下降30%至50%;在其他生產要素成本和價格不變的情況下，如人民幣升值1個百分點，紡織品企業利潤也將降低1個百分點，而其本身的利潤只有3%至5%。因此，盡管從長期看人民幣還存在一定的升值空間，但是在當前的國際國內經濟形勢仍然不穩的情況下，要盡量頂住人民幣升值的國際壓力，穩定人民幣匯率，這對緩解中國企業出口成本的上升，幫助出口依賴型的企業穩住一定的外部市場，具有重要的現實意義。需要特別指出的是，美國的貿易赤字涉及90多個國家，是一個多邊問題，不能通過簡單的雙邊匯率調節來解決。在美國一些著名經濟學家的極力鼓動下，美國政府寄望於通過中國的人民幣升值來解決其自身的結構性問題，這是一種自己生病別人吃葯的做法。事實上，由於改革開放，中國大陸已有相當比重的外國企業、跨國公司和合資企業，已形成了你中有我、我中有你的格局，使得人民幣升值對其他國家是一柄雙刃劍，這也會大大減輕人民幣升值的壓力。其次，要繼續運用財政、信貸、外貿基金等多種手段，為企業降低出口成本，提升產品技術含量，克服隱性貿易壁壘，支持具有競爭優勢的產品出口，加快轉變外貿發展方式，同時實施出口市場多元化戰略，幫助企業不斷開拓新興市場貿易、東亞區域內貿易及自由貿易區內貿易(如成立不久的中國-東盟、中國-秘魯、中國-智利、中國-哥斯大黎加等雙邊自由貿易區)。

⑵ 樓市她經濟趨勢顯著，對此你怎麼看呢

在資金投入上，約60%的頭部房企每年投入超過1億元用於數字化轉型，包括建立數字化創新中心、數字化供應鏈體系、線上營銷渠道等。在組織投入上，約90%的頭部房企將信息管理部門設為一級部門，且大多由副總裁級別掛帥。超過一半的頭部房企培育出50人以上的數字化團隊，並加大了對於數字化轉型咨詢服務的采購力度。

⑶ 樓市未來5年內發展趨勢會怎樣

房價（房地產價格）是指建築物連同其佔用土地在特定時間段內房產的市場價值，即房價：土地價格+建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。房價的價格定位由多種因素構成，影響房價的因素主要有國家政策、國家經濟狀況、市場供求關系等因素，後續房價是漲是跌難以預估，建議您根據自己的實際需求買賣房產。
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⑷ 如何分析樓市

一．現實

樓市做空政策密集推出，從而給股市帶來激烈的動盪，因為重重打擊了地產股。而地產和銀行本是一對鴛鴦鳥，地產的資金基本都是依賴銀行的信貸支持。所以銀行也跟著遭殃。地產和銀行股一動盪，那麼地產的上下游相關板塊也跟著動盪，所以大盤不斷地暴跌，恐慌盤不斷魂飛魄散，落荒而逃。因此，A股不斷暴跌，即使股指期貨和融資融券的推出，也改變不了A股暴漲暴跌的畸形命運。
可是，樓市的調控政策這么猛烈，但是樓價依然很堅挺，雖然成交量驟然萎縮，但是樓價依然還可以屹立不倒，真讓人覺得怪異。不少專家和市場資深人士認為，因為剛性需求大，而土地供應少，所以樓市跌不了多少，只會不斷上漲。而開發商據說能夠推遲出盤的就推遲，不能的就乾脆捂著盤不賣。因此，民眾不得不懷疑政策能否起到應有的效果，不少人甚至說，樓市是中國的經濟支柱，中國不可能蠢到就這么把樓市打下去。
二．轉變
不過，大家別忘了，如果放任房價繼續瘋漲，資產價格的泡沫最終將破裂，帶來的後果不堪設想。撇開日本、美國鮮血淋淋的歷史不看，就看距離內地樓市最近的香港，94年至96年的深度調整和97年四季度的崩盤，就是泡沫破裂的最好詮釋。一旦樓市崩潰，對金融系統來說，無疑是災難！央行現在不斷回籠資金，而商業銀行也不斷提高樓市的首付率，二套高達50%，三套停止信貸，難道這不是已經全部告訴民眾了嗎？中國現在擔心金融體系！！在為拯救經濟而推出泛濫的信貸下，資產價格泡沫不斷推升，升到讓中國這樣的國家感到擔心和害怕的程度！而銀行因為資本充足率不高，一旦樓市泡沫破裂，未來的龐大壞賬是令人不寒而慄的！

而且更致命的是，這幾年來，全民紛紛投機，全國大小機構也都在投機，真正做事的有多少？對於一個國家來說，舉國上下都在投機，不是投機資本市場，就是投機地產，有多少個機構在真正玩實業？真正腳踏實地地玩實業？極少，都是急功近利，想快速斂財，狠狠賺一筆。民眾不務正業，而企業，機構，事業單位都一樣不務正業，都在瘋狂投機，這樣的國家有多少前景可言？很致命的！
所以，從「新國10條」中，我們可以看到中央政府對房地產的認識發生了根本改變。過去所有國務院關於房地產調控的政策文件當中，大多強調房地產作為新時期的支柱產業在促進經濟方面的作用,經濟增長在政策中的重要性，要遠遠大於民生。而這次，國務院第一次提出來住房問題關系國計民生,既是經濟問題,更是影響社會穩定的重要民生問題。在這里，中央第一次明確地淡化了房地產在拉動經濟增長的作用,把房地產從支柱產業的地位拿下來了；第一次在文件中把住房定位為民生產品,這等於否定了其投資品功能；同經濟增長相比，本次新政強調更多的是社會穩定、促進民生。
基於以上認識，「新國10條」強調政府在穩定房價和住房保障方面的職責不容推卸。表明中央開始下決心更換經濟增長的火車頭，讓房地產由支柱型產業回歸其最本來的面目。

三 未來
基於以上認識，房價的大跌已不可避免，股災調整時，股市都崩去了百分之七八十，那麼樓市最少也需要削去50%以上。但是，絕不要把房價的下跌當成崩盤，因為中國依然是發展中國家，中國的經濟依然保持著較高的增長率，未來的居民收入會隨著經濟的增長而逐步提高，當購買力逐步上升時，樓市會慢慢企穩，從而逐步走出下跌趨勢。

綜合上述我們得出有2種可能性：

1. 類似香港房地產94年～96年1月份的走勢，即房價從高位下跌30％左右，時間為2年，之後再起一波。
理由：（1）現在利率處於較低水平，通脹水平在逐步上升，類似94年初的香港；
（2）樓市已經存在「泡沫」，且有老外唱空；
（3）97年之前的港府，都是從打擊投機需求出發，措施都是針對炒房者，這與中央此次調控有相似之處。

2. 類似98年～04年走勢，即房價先腰斬，反彈10％後橫盤，然後逐步走低，再腰斬。（個人認為除非出現類似美國次貸這樣的黑天鵝事件，否則此種概率不大）
理由：（1）特區政府成立後，調控房價的手段和之前港府打擊投機需求不同，採取的是擴大供應的方式，「八萬五」計劃直接擴大了房屋供應量，而此次中央調控樓市中有很重要的一條是加大保障性住房的建設力度，與97年時的特區政府如出一轍；
（2）在政府出手調控前，樓市都出現了極度的瘋狂：97年香港的房價短短半年內大幅上升30％～50％。連豪宅售價平均也攀升了約30％；而內地的樓市，更是瘋狂，房價已經回到了07年的高位，有的比07年還高，上海等一線城市的豪宅成交量和均價都出現了井噴。

綜上所述，我認為此次樓市調控，房價下跌30％是大概率事件，由於中國還是發展中國家，經濟發展還有很大空間，所以長遠來看，房價還是會漲；而且從現狀來看，在還沒有找到替代房地產的支柱性產業之前，國家不會一棒把房地產打死，所以房價跌30％左右可能是抄底的良機，當然，如果出現突發的利空因素，不排除第二種可能，不過可能大家都不希望看到吧。

⑸ 怎麼判斷一個城市的房地產是否過熱

我國房地產業存在的泡沫問題
住宅市場化後，中國房地產業發展日新月異 ，然而發展到今天房地產業卻出現了各種各樣的問題，房地產市場到底怎麼了？是健康發展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調整？房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。國家建設部對房產現象調查，最終得出結論是 「全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重」的基本判斷，並向國務院上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。報告中具體指出：當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬於正常狀態，但已在若乾地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，並有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在：一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發投資結構過於向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業湧入或受其連帶影響。五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。
房地產局部存在泡沫主要是從以下幾個方面進行分析：

一：房價與收比偏高

房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。按照世界銀行的標准，發達國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。
房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關於居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。

二：房租背離房價

房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標准。在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所佔的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流(房租)的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種「零和博弈」，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最後一棒的投機者就要承受所有的損失。

三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎？

目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，並不都是投機炒作造成的，而是由於建房成本的提高導致的。首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，「招拍掛」逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。

但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，並不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由於市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。

四：房地產業需不需要宏觀調控？

專業者對樓市泡沫表示了極大的擔憂。他們希望中央前一階段的宏觀調控政策得到很好的執行，對一些地方政府和商業銀行陽奉陰違的做法極為不滿；他們希望中央政府加大宏觀調控的力度，特別是中央銀行應該通過提高利率，擠壓房地產市場的泡沫。加強宏觀調控:首先，宏觀調控擠壓樓市泡沫不是為了打壓房地產業的發展，而恰恰是為了房地產業長期健康穩定的發展；第二，房地產市場不是一個像食品和服裝這樣的普通商品市場，而是一個受到土地和資金嚴格限制寡頭壟斷市場，應當而且必須由國家加強調控和管理，土地市場的規范和金融改革的滯後是這次房地產泡沫深層次原因，這兩個問題不解決而讓房地產業自由發展只會帶來市場的大起大落，不利於房地產業本身健康發展，也會給國民經濟帶來巨大的負面影響；第三，目前房地產市場的泡沫是客觀存在的，如果我們害怕泡沫破裂的不良後果而不進行調控，只會讓問題愈演愈烈，最終給國民經濟帶來毀滅性打擊。不能讓房地產泡沫「要挾國民經濟」，必須及早防治，一點一點地擠壓；第四，從過高房價中獲益的是開發商和炒房者，普通居民並不能從中獲益。對於城市裡只有一套房屋自住的普通居民來說，房價漲了，他們不能拿到市場上套現；房價跌了，受影響的只是那些開發商和炒房者，普通居民的居住條件並沒有惡化，倒是有可能進一步改善居住條件。對於那些想要買房還沒有買房的居民來說，則更是希望房價能降下來一些。

因此加強政府的宏觀調控我國的房地產泡沫短期內破裂的可能性很低。首先，房價持續上漲並不意味著泡沫風險。房地產市場的需求依然旺盛，持續增加的購房需求勢必推高房價，房地產的投資由商界人士主導，即使國家持續加息，「炒房者」也有足夠的能力應對按揭成本的上升。其次，政府的宏觀調控將抑制房地產泡沫，我國有必要繼續推進防止經濟過熱的宏觀調控措施。更為重要的是，人民幣是否升值、何時升值將對房地產泡沫起到「導火索」作用。目前相當多的國際游資在我國炒賣房地產，其根本目的是博人民幣升值。只要存在升值的可能，游資就會持續湧入中國，吹大房地產泡沫。另一方面，如果人民幣升值已確信無望，游資會紛紛流出中國，大大增加泡沫破裂的風險。
所以，就目前我國房地產的發展趨勢來看為了預防房地產泡沫的破裂和發展過快的問題必須加大政府對房地產業的宏觀調控出台各種措施強有力的保證其健康有力的發展。

⑹ 滯脹下樓市怎麼表現

首先滯脹是對經濟運行情況的一種描述，經濟停滯和通貨膨脹並存。在滯脹經濟中，房價仍有上升勢頭，但是這種上漲來自於通脹而非有效需求的擴張，經濟的停滯將導致全國的經濟增長速度下降，勞動者的房屋購買力不足，樓市表現出的價格上升是虛漲。如果有些資金因為房價上升而沖入房地產行業會導致房地產泡沫的膨脹，一旦政府下力打擊通脹，調高利率，這些投在房地產的資金鏈就會斷裂，房地產泡沫迅速破裂，樓市受到重創。
滯脹（Stagflation），全稱停滯性通貨膨脹或停滯性通脹，在經濟學、特別是宏觀經濟學中，特指經濟停滯（stagnation），失業及通貨膨脹（inflation）同時持續高漲的經濟現象。通俗的說就是指物價上升，但經濟停滯不前。它是通貨膨脹長期發展的結果。
滯脹作為混成詞起源於英國政治人物IainMacleod在1965年於國會的演說中提出。這個概念值得注意的原因，部分基於在戰後的宏觀經濟學理論上，人們認為通貨膨漲與經濟衰退不能並存，亦因為人們廣泛認為滯脹與財政赤字一樣，一旦開始就難於根治。
經濟學家提供造成滯脹的兩個主因：
1.經濟產能被負面的供給震盪而減少。例如石油危機造成石油價格上漲，生產成本上升及利潤減少，引致商品價格上升同時經濟放緩。
2.不當的經濟政策。例如中央銀行容許貨幣供應過度增長，政府在商品市場和勞動市場作出過度管制。
在分析1970年代的滯脹時提供了兩種解說：首先是油價暴漲，繼而中央銀行使用過度刺激的貨幣政策對抗經濟衰退，形成物價/薪資螺旋（price/wagespiral）。
對付滯脹，政府很難依靠單一的貨幣政策來消除滯脹，因為採用緊縮貨幣政策，一提高利率，企業經營成本加大，經濟就有可能更加蕭條，甚至引發倒退，若採用寬松的貨幣政策(即印銀紙但同時沒有抵押)，降低利率，刺激了經濟增長，但又會引發惡性通貨膨漲。
因此，政府應該擴大公共財政支出，同時減稅，加上適度提高利率來壓抑通漲，隨著時間過去則可逐步消除滯脹。但此方法可能增加國債負擔。

⑺ 房地產市場的現狀及其發展趨勢

21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對於熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。在最近的一個多月里，中央密集出台了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策。證券時報發表中國社科院世界經濟與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建築面積逐年遞增。同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建築、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。
在過去的10年中，房地產對於中國的經濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用於基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。所以，可以說，在「中國式增長」的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入

，政府收入用於投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處於稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由於中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點
文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，「居者有其
，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利於房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利於中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利於啟動內需和消費
的增長。

可以預期的是，2010及之後的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：

第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，並推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而後再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決於市場和政策的組合作用。

第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。
第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控政策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已經顯示了政策上的重視和關注，營業稅優惠政策調整、「國四條」出台、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發展，10年代的中國房地產將會更加健康穩定和成熟。