地和房的經濟價值如何體現

❶ 土地價值指的是什麼它與土地價格的區別

土地單價=總地價款/佔地面積 樓面單價=總地價款/總建築面積 區別從上面的公式一看就明白了，樓面單價反映了每平方米建築面積中所包含的土地成本數量。 有了容積率限制，就能大致推算總建築面積了。 容積率=地上建築面積/佔地面積。 只要有一定房地產開發經驗，就很容易從這個指標中推算出總建築面積大致的范圍。 從實際操作角度講，開發商一定會將土地的容積率指標用到最大，這個是經濟價值決定的，因為，容積率高低對房價的影響是階段性的，也就是說，除非因為容積率變化而導致了產品形式的變化（如別墅、多層、小高層、高層等），否則，在相同產品形式下，容積率微弱的差別，不會給房價帶來較大影響（比如規劃容積率1.5，你做成1.4，不會提高售價多少）。這樣，容積率一定是在最大的條件下，項目的經濟效益才最大化，所以樓面地價相對就有很大的參考意義了。 至於容積率和總建築面積的關系，根據容積率的高低，可以確定項目的建設方式（多層、小高層、高層、別墅……），而這些形式地下面積的比例是可參考的，所以知道容積率，總建築面積的范圍大致就非常清楚了。

❷ 談談房屋所有權與土地使用權之間的關系

在市場經濟條件下,土地和房屋都具有財產性質,合稱房地產.房地產抵押,是指抵押人以其合
法的房地產以不轉移佔有的方式向債權人提供債務履行擔保的行為.根據我國現行法,房屋可以單獨
成為所有權的客體,因而房地產又分為房產和地產,即房屋所有權和土地所有權.我國實行土地公有
制,土地所有權屬於國家和農村集體經濟組織,禁止土地所有權進人市場,所以在我國的房地產市場
中並不包括土地所有權,而僅指由土地所有權派生的土地使用權.實踐中,房地產抵押是最主要的擔
保形式之一,但由於房與地之間關系的復雜性,使我們不得不對房地產抵押中房產與地產之間的關系
多加留意.
一,房產和地產同時抵押
房產和地產同時抵押是指將房屋和該房屋所佔用范圍內的土地視為一體設定抵押.在房產和地產
同時抵押的情況下,並不嚴格區分房產和地產,抵押物是房產和地產的統一體.在行使抵押權時須將
房產和地產作為一個整體拍賣,抵押權人按登記的先後順序受清償.在此方面的立法首推英美法系和
大陸法系中的德國民法.英美法中的房地產概念有二層含義:一是把土地和房屋當作一個整體來看;
二是把土地和房屋附帶的各種權利合在一起為一個廣義的不動產.由於其不嚴格區分房產和地產,所
以房地產抵押只能是房產與地產的同時抵押.德國民法則完全繼受了羅馬法的"附著於土地之物即
屬該土地"的思想,認為定著於土地之物及與土地所有權結合形成的權利,都不是獨立的不動產,
而只是土地的重要組成部分.[11(P115)《德國民法典》第九十四條明確規定:"土地的主要組成部分為
定著於土地的物,特別是建築物,及與土地尚未分離的出產物."因而,德國民法否認房屋的獨立
性,認為房屋是土地的組成部分,在土地所有權中包含對房屋的所有.德國雖然後來頒布了哎地上
權條例》以克服土地所有權對地上權的附合,但仍以地上權對房屋的附合來否認房屋的獨立性,即
房屋不能單獨成為所有權的客體,因此,在抵押時體現了房地一體性.
房產和地產同時抵押的理論依據是土地和房屋之間客觀上的不可分性.這種客觀上的不可分性是
房與地之間最基本的自然關系,即土地是房屋的載體,房屋若離開土地,則會損害其自身的經濟價
值.如果從財產的形式考察,那麼土地和房屋的關系就是土地使用權(地產)和房屋所有權(房產)
之間的關系,二者之間在抵押時的關系因房與地之間的客觀上的不可分性而表現為一種結合性.從房
[收稿日期]2003-06-10[修回日期]2003-07-08
〔作者簡介〕陳玉芳(1968一),女,福建閩侯人,講師,從事法學教學與研究.
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鷺江職業大學學報2佣3年
地產經濟學的角度看,由於級差地租的作用,地價決定房價,房價中又包含地價,若將土地所有權或
者房屋進行單獨交易,則可能勢必造成房地產貶值的結果,從而影響到債權的受償,也會使權利的受
讓人無法行使其權利.
正因如此,在我國現行的不動產立法中,採取了建築物與土地權利不可分離的原則,將土地使用
權與房屋所有權視為不可分割的整體,即所謂"房隨地走"和"地隨房走"的原則,或者稱之為房
地一體化.土地使用權轉讓,地上的房屋所有權隨之轉讓;反之,地上房屋所有權轉讓,該房屋佔用
范圍內的土地使用權也發生轉讓.我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條規
定:"土地使用權抵押時,其地上建築物,其他附著物隨之抵押,地上建築物,其他附著物抵押時,
其使用范圍內的土地使用權隨之抵押."《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第三條規定:"城市房屋
的產權與該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致原則,除法律法規另有規定外,不得分離."第8
條規定:"城市房產設定抵押等他項權利時,應當包括房屋所佔用的土地使用權."為貫徹房產與地
產的權利主體一致原則,《城市房地產管理辦法》第四十七條第一款也規定:"依法取得的房屋所有
權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權."《擔保法》第三十六條規定:"以依法取
得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押.以出讓方式取得的國
有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押.鄉(鎮),村企業的土地使用權
不得單獨抵押.以鄉(鎮),村企業的廠房等建築物抵押的,其佔用范圍內的土地使用權同時抵
押.n [2](P113-215)從我國上述法律規定不難看出,我國採取了房產和地產同時抵押的方式,抵押物就是房
屋和該房屋佔用范圍內的土地使用權結合而成的一項房地產.不過,我國現行房地產立法與德國民法
在此問題上雖然都採取房地一體性的觀點,但二者並不完全相同.德國民法強調定著於土地的物特別
是建築物是土地的主要組成部分,從某種程度上說,土地權利是主物,而建築物是從物.但我國法律
是將土地與房屋視為一個整體對待的,就土地和建築物二者的關系來說,是建築物附隨土地還是土地
附隨於建築物,法律未作規定.[1](P621)
二,房產或地產單獨抵押
房產或地產的單獨抵押是單獨抵押房產或者地產,並且在實現抵押權時單獨拍賣房產或者單獨拍
賣地產的抵押方式.傳統大陸法系民法中所謂的單獨抵押是指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押,
並非是指房屋所有權或地上權的單獨抵押.地上權是指支付地租,利用他人土地建築房屋和其他工作
物或林木的權利.傳統民法理論認為,地上權與土地所有權一樣是取得房屋所有權的前提,這種前提
被稱為是取得房屋所有權的權源.[3)(P16)其他權源還有土地租賃權和土地借用權等.由於單獨抵押是
指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押,所以單獨抵押房屋所有權的效力不及於土地所有權,行使抵
押權時,只能將房屋單獨拍賣,而不能連同土地所有權並付拍賣,但這時買受人因缺乏權源而無法真
正取得房屋所有權.為彌補這一缺陷,保護買受人的利益,法律規定買受人同時取得法定地上權.例
如,《日本民法典》第三百八十八條規定:"土地及地上存在的建築物屬於同一所有人,而僅以土地
或建築物進行抵押,於拍賣時,視為抵押人設定地上權.但其地租,因當事人的請求,由法院予以確
定."同樣,單獨抵押土地的效力也不及於地上房屋,單獨拍賣土地時,房屋所有權人同時取得法定
地上權.
實行房產或地產的單獨抵押必須具備兩個條件:一是承認房屋具有相對於土地的獨立性,能夠單
獨成為所有權的客體.在法國民法中,通常將不動產中的土地與建築物區分開來,各自作為不同的不
動產區別對待.《日本民法典》第八十六條規定:"土地及固定在土地上的物叫做不動產."而根據日
本《不動產登記法》第十四條,土地和建築物是分別登記的.可見土地與建築物是獨立的不動
產.}1](P116)二是土地實行私有制,否則無法通過法定地上權來維持土地與房屋在客觀上的不可分性.
在大陸法系各國,大多實行土地私有制,土地所有權可以用於抵押.[31(M1)單獨抵押的目的在於保護
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第4期陳玉芳:房地產抵押的三種情形
抵押人的利益,使抵押人在抵押權人行使抵押權後仍能保留其對於房屋或土地的權利,達到物盡其用
的經濟目的.如果將法定地上權單獨抵押,那麼抵押權人行使抵押權時單獨拍賣地上權,而房屋所有
權卻因缺乏權源而不能繼續存在,但這時決不能再設定法定地上權.根據物權法一物一權的基本原
則,在同一塊土地上不能同時存在二個性質完全相同的地上權,所以地上權不能單獨抵押.我國的土
地使用權是一項新型的用益物權,從其法律性質來看,除所有權基礎不同外,與地上權基本相同,所
以除沒有房屋的土地外,土地使用權原則上不能單獨抵押,否則其上的房屋就失去取得所有權的權
源.從我國目前的房地產立法來看,允許單獨抵押的土地使用權,主要指無地上建築物的出讓土地使
用權及經發包人同意的依法承包的荒山,荒溝,荒丘,荒灘等荒地使用權,這在《擔保法》第三十
四條以及<農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》中已有體現.同時,根據我國《憲法》第十
條的規定,我國的土地所有權禁止轉讓,出租和抵押.因此,我國不具備房屋所有權或土地所有權單
獨抵押存在的可能性.
三,房產與地產分別抵押
房產與地產的分別抵押是指將房產和地產看作各自獨立的財產分別抵押給不同的債權人,抵押物
要麼是房產,要麼是地產,其中一個抵押權人行使抵押權時可以將房產和地產並付拍賣,但他只能就
抵押物(房產或地產)的賣得的價金優先受償.分別抵押與單獨抵押的相同之處在於都承認房屋的
相對獨立性,可將房屋或土地各自抵押,不同之處在於單獨抵押的抵押權人只能單獨拍賣作為抵押物
的房產或地產,而分別抵押的抵押權人卻可以將房產或地產並付拍賣,即拍賣的范圍不限於抵押物.
房產和地產分別抵押的前提條件是具有承認房屋獨立性的立法環境.大陸法系民法中以法國,日本
為代表,承認房屋的獨立性,認為房屋可以獨立成為所有權的客體.在承認房屋獨立性的立法環境中,
如果運用民法學原理研究房屋和該房屋佔用范圍內土地使用權之間的關系,那麼就會得出一種主從關系
的結論,對主物處分其效力及於從物.土地使用權與房屋之間的主從位置應根據"哪一個是法律關系的
客體"來確認.若抵押房屋,則房屋是主物,該房屋佔用范圍內的土地使用權是從物;如果抵押土地使
用權,那麼土地使用權是主物,其地上房屋是從物.這實際上即傳統民法中關於"抵押權效力及於抵押
物的從物"的原理.這個原理也是分別抵押中房屋和該房屋佔用范圍內的土地使用權並付拍賣的理論依
據之一.並付拍賣的另一個原因是為了防止因單獨拍賣抵押物(房屋或土地使用權)而造成抵押物貶值
影響到債權的受償.但從物畢竟不是抵押物,所以抵押權人只能就抵押物的賣得價金優先受償.如果抵
押人將其所有的房屋和房屋佔用范圍內的土地使用權分別抵押給二個不同的債權人,那麼二個債權人同
時行使抵押權時可將房屋連同土地使用權並付拍賣,分別就房屋和土地使用權拍賣所得的價金優先受償
即可.例如房屋抵押權人只能就房屋拍賣所得價金優先受償,而對於土地使用權賣得的價金無優先受償
權,若房屋拍賣所得的價金不能清償全部債權,則只能待土地使用權抵押權人就土地使用權拍賣所得價
金優先受償後有餘額時才能就余額部分受償.如果房屋抵押權人先行行使抵押權而將房屋佔用范圍內的
土地使用權並付拍賣,他只能就房屋拍賣所得的價金優先受償,對於拍賣土地使用權所得的價金可以向
土地使用權抵押權人提前清償或向公證機關辦理提存.
綜上所述,房地產抵押存在三種方式:同時抵押,單獨抵押,分別抵押.但在我國的房地產抵押
的立法與實踐中,主要採取房產與地產同時抵押的方式.此與我國房地產立法長期以來倡導房地一體
化相關.這種房地一體化的模式在一定程度上有利於房地產市場的統一管理,減少因房地分離而引起
的房地產交易中的各種糾紛,但也帶來一定的弊端.在現實生活中,存在房地不一體化的現象,即房
屋所有權與土地使用權不屬於同一主體.這種現象特別是在行政劃撥,租賃用地中相當普遍.若仍采
用房產地產同時抵押的方式,就違背了任何人都無權隨意處分他人的財產或權利的基本原則.而且,
隨著經濟的發展和科技的進步,人們對土地資源的開發與利用進人一個全新的階段,從傳統的地表平
面(如在地表平面上種植林木,設置建築物等)擴展到地表上下的立體空間(如空中架設電纜,地
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30 鷺江職業大學學報2003年
下建造地鐵等),提出了空間權的概念,即對地表之上的空中或者地表之下的地中一定范圍空間享有
的權利.這就使現代的土地使用權的權利結構處於一種相當復雜的狀態.如果形而上學地延續傳統的
房地一體化的做法,就不能充分地保護土地使用權人的權利.盡管從自然屬性來說,土地與建築物是
不可分割的,但從法律的角度來說是可以將它們分開的.frl(rbz3〕因此,在房產與地產能夠區分而且有
必要區分的情況下,應當把他們區分開來.體現在房地產抵押方面,筆者以為在採用房產和地產同時
抵押的前提下,引人房產和地產分別抵押的方式.同時,從另一個角度來看,前面我們提到,房產與
地產分別抵押的前提條件是具有承認房屋獨立性的立法環境.而在我國,法律一貫承認房屋可以獨立
於土地而成為所有權的客體,房產與地產各自具有獨立的交換價值.我國建設部於1992年3月23日
發布房建(92) 162號通知,其中第二條規定:"在房地產經營活動中要實行房地分別計價,綜合評
估.各方要遵循房地產價格形成的客觀規律,分別對房屋和土地進行價格估算,綜合分析,科學確定
房地產價格."從我國實際情況來看,土地和房屋在絕大多數地區實行房地分管制度,土地使用權變
動由土地管理部門負責登記,而房屋產權的變動則由房屋管理部門負責登記.《擔保法》第四十一條
規定:"當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起
生效."第四十二條規定"辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的,
為核發土地使用權證書的土地管理部門;(二)以城市房地產或者鄉(鎮),村企業的廠房等建築物
抵押的,為縣級以上地方人民政府規定的部門;……."這也從另一個角度證明房屋的獨立性.可
見,房產與地產的分別抵押在我國是可行的.這種方式既能反映房屋的獨立性,又貫徹房產和地產權
利主體一致的原則,充分利用房屋與土地使用權的經濟價值,有效利用資源,增加公共財富.實際
上,筆者以為《擔保法》第55條的規定是這種抵押方式在立法上的體現.該條規定:"城市房地產
抵押合同簽訂後,土地上新增的房屋不屬於抵押物.需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將該土地
上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償."在《擔保法》
頒布之初,理論界對55條規定的理解存在一定的爭議,認為55條有關城市房地產抵押合同簽訂後土
地上新增的房屋不屬於抵押物的規定與我國長期倡導的房地一體化精神相矛盾.但若從房產與地產分
別抵押的角度去理解,問題就迎刃而解.既然房產與地產一同抵押,卻又認定設定抵押權的房地產上
新增的房屋不屬於抵押物,這實際上就認可新增房屋具有獨立性.在認可房屋獨立性的前提下,根據
房產地產分別抵押的抵押權人可以將房產地產並附拍賣的原理,可以將新增的房屋並附拍賣.該新增
的房屋從理論上講屬於抵押物的從物,因抵押權效力之所及,故可以連同抵押物一同拍賣,但抵押權
人無權就拍賣新增房屋所得優先受償.

❸ 房地產的經濟特性有哪些

房地產業作為一項獨特的產業，與其它工業產品有著明顯的區別，有著自身的特性：
1、房產、地產交易的不可分性。房產和地產是緊密聯系不可分割的。一方面，房屋必須建立在土地上；另一方面，地下的各項設施都是為房屋主體服務的，是房屋主體不可缺少的組成部分。
2、房地產位置的固定性、地區性和單一性及由此而興起的級差效益性。由於土地具有不可移動性，所有的房產，不論其外形如何、性能怎樣、用途是什麼，都只能固定在一定的地方，無法隨便移動其位置。由於房地產位置的固定性，使得房地產的開發、經營等一系列經濟活動都必須就地進行。從而使房地產具有區域性的特點。此外，因每一棟房屋都會因用途、結構、材料和面積以及建造的地點、時間和房屋的氣候條件等的不同而產生諸多的相異之處，在經濟上不可能出現大量供應同一房地產的情況。由於房地產的以上特性，就產生出對房地產投資的級差效益性，即地域的不同決定了房地產的價格的不同。例如，處於一個城市市區的房地產，其價格就遠遠高於郊區的房地產，即便在市區，也會因離市中心的遠近、人口的密集程度、文化教育的發展程度等不同而不同，黃金地段的房地產價格必然昂貴。而且房地產的價格是相互影響的，某一房地產的價格往往取決於其周圍其它房產的開發狀況和開發程度。
3、房地產的耐久性和經濟效益的可靠性。土地具有不可毀滅性；它具有永恆的使用價值。土地上的建築物一經建成，只要不是天災人禍或人為的損壞，其使用期限一般都可達數十年甚至上百年。因此，經營房地產風險小，得利大，經濟效益可靠。
4、投資規模大，開發建設周期長。比如一幢樓房就需要投資幾十萬甚至幾百萬元，經過半年、一年甚至更長的時間才能建成。可見房地產開發建設投資周轉慢，周轉率低。這是我們從事房地產投資時必須充分考慮到的。
5、房地產的保值、增值性。由於土地是不可再生的自然資源，而隨著社會的發展、人口的不斷增長，經濟的發展對土地需求的日益擴大，建築成本的提高，房地產的價格總的趨勢是不斷上漲，從而使房地產有著保值和增值功能。這就是我們進行房地產投資的可靠性。 房地產的這些特性對房地產投資和經營具有很大影響，房地產投資策略的制訂、決策和經營都必須考慮房地產的這些特性。

❹ 比較分析房地產投資價值和市場價值的異同

房地產市場價值是客觀的價值，也就是說這棟房子應該值多少錢就該值多少錢，不會因為個人的喜好而改變。

投資價值是對特定的投資者而言的，如果他對一個項目的預期收益是樂觀的，那麼就會賦予這個項目很高的價值，如果對這個項目的預期收益是悲觀的，那麼就會認為這個項目的價值低。

投資價值取決於特定投資者對未來的預期，不同的投資者對於一個相同的房地產投資項目所賦予的投資價值可能是不同的。

(4)地和房的經濟價值如何體現擴展閱讀；

同一般投資相比，房地產投資具有以下特徵：

一、房地產投資對象的固定性和不可移動性

房地產投資對象是不動產，土地及其地上建築物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建築物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重後果，所以投資決策對房地產投資更為重要。

二、房地產投資的高投資量和高成本性

房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。

❺ 如何更好地體現集成房屋的價值

首先：材料體現了其經濟價值和環保價值金土地集成房屋所使用的主要建築材料為鋼材和公司自主研發的蜂窩網芯復合牆板。其經濟價值體現在：鋼材在國內產量過剩，但鋼結構房屋卻是即將興起的建築體系；鋼結構房屋的施工速度快，能提高開發商的資金周轉率；蜂窩網芯復合牆板造價低、性價比高。完成後的建築整體造價比傳統的有磚結構房屋低很多。環保價值體現在:鋼材和蜂窩網芯復合牆板都屬於無毒、無味、無放射性的環保型材料；鋼結構的建造過程和蜂窩網芯復合牆板的安裝過程都不產生建築垃圾；完成後的建築90%的材料都可回收再利用。
其次：房屋整體優勢體現了其居住價值金土地集成房屋整體優勢體現在兩個方面：房屋的體系優勢和節能優勢。房屋體系優勢：堅固、抗震（抗震級別可達九級）；防火耐火；保溫隔熱；隔音；防水；牆體所具有的特點保證了在不同環境下均能保持良好的穩定性；房屋實際使用面積比有磚結構多出10%。節能優勢：能夠減少90%的能源消耗，居住冬暖夏涼。
最後：可持續發展價值。集成房屋的應用可節約大量的社會資源，減少大量的能源消耗。大力推廣和使用金土地集成房屋能夠實現經濟和能源的可持續發展。金土地集成房屋，最具價值的綠色環保型建築！

❻ 地租與房地產價格的關系

一、地價與地租的關系
（一）地價與地租的概念
1、地租的概念。傳統理論認為，地租是直接生產者在農業或其他產業中所創造的生產物被土地所有者佔有的部分。也就是說，是剩餘產品價值的分配。對於土地所有者來說，地租是出售一定時期的土地使用權所收取的價格，其經濟實質是土地所有權在經濟上的實現形式。在我國，國有土地使用權通過租賃按年收取地租，是實現國有土地有償使用的重要方式之一，也是土地所有權在經濁上得以實現的重要手段。
2、地價的概念。土地價格是指人類為了利用土地而花費在土地上的社會必要勞動時間所決定的價格。地價是土地所有權在經濟上實現的直接形式。地價的本質是土地出讓年期內地租的貼現值總和，即地租的資本化。一般認為，土地價格=地租+土地資本+利息額。我國目前以有限的土地出讓金，實質上是有限期的土地使用權價格來表示地價。一般由以下六項因素構成：地租（絕對地租和級差地租）、土地開發費、基礎設施配套費、拆遷費、拆遷開發費所生的利息。我國的地產市場，實際上是土地使用權的讓渡市場。因而，地價是土地使用權的轉讓費用。
（二）地價與地租的關系
經典的地價理論認為，地價的本質是地租的資本化。馬克思指出：「土地價格無非是出租土地的資本化收入。」在數量上，地租與地價互為反函數，地價等於地租除以利息率。這一相互關系的數學模型是：P=R/r，R=P*r，其中：P—地價，R—地租，r—利率。P=R/r一式表明，地價是地租以r為利率的資本化；R=P*r一式則表明，地租是地價以r為利率的利息化。這一互為反函數的關系也表明，地租與地價在本質上具有同一性。地租與地價既在本質上具有同一性，又是具有相對獨立性的經濟范疇。
雖然地租與地價互為反函數，但地租與地價的變動卻並不一定是同步的或者成正比的。因此，依據現有地價而推測今後的地價如果對於地價上揚的趨勢缺乏准確的估計，必然產生虛假的、泡沫式的地價。此外，地租與地價的背離是與土地市場上對租入土地與購入土地兩方面需求的顯著反差緊密相關的。若「購入」顯著大於「租入」，則地價相對上揚而地租相對下跌。反之，則地價相對下跌而地租相對上揚。只有當二者的供求狀況大體相當時，二者的實際數值互為反函數的理論關系才能夠比較確切地表現。
二、房價與房租的關系
租賃價格是住宅價格的表現形式，出售價格是住宅價值的貨幣表現形式，體現著一定時期的住宅供求關系。房價和房租都是房屋價值的貨幣表現形式，都是房屋的價格形式，都反映房屋的價值。房屋價值是聯結房租與房價的鏈條。
房價與房租的比價，簡稱為房屋租買比價。它是指同一房產的租賃價格與購買價格的比例關系。房屋租買比價的計算公式為：房屋租買比價=租金/房價或等於月租金/房價
（一）不含地租（地價），單純房租與房價的比價關系
從理論上嚴格地講，房屋租售比價是指不含地價（地租），單純房租與房價之間所保持的科學比例關系。以公式表示：Ri=R/P；R=P*Ri；P=R/Ri Ri—租售比價（房租率）；P—房價；R—房租 單純房價與房租，不計地價與地租，不受土地級差地租的影響；單純地反映房屋生產總價值。在市場經濟條件下房價與房租都是以價值為基礎，隨著供需關系的變化，圍繞價值這個軸線上下波動。而且二者波動的幅度近似同步，即三者變化的倍數基本相同。因此，在市場經濟條件下，單純房租與房價的比價關系應該是比較固定的、不變的、科學的比例關系（不分區位；結構的不同）。以公式表示：Ri=R/P；R*（1+x）=P*（1+x）=R/P。x—房租與房價增減變動倍數。
房價與房租分別反映房屋買賣與租賃兩種交換形式的房屋交換價值，相同的房屋無論用買賣或租賃哪種交換形式，所反映的交換價值應該是相同或相近的。如果相同的房屋用不同的交換形式所反映的交換價值出現很大差異，必然影響人們對交換形式的選擇。實際比價大於正常的比價則促進買房，實際比價小於正常比價則促進租房，這是客觀規律。只有房屋租售比價科學、合理，才有選擇租與售兩種交換形式的對等機會。
（二）含地租（地價）的住宅房地租與房地價的比價關系
雖然單純房租與房價的比價關系在理論上很重要，但畢竟是理論租售比價。在實踐中，房地不可分，地價隱藏在房價之中，而且是影響房價高低的重要因素。一般講，商品房售價就是包含地價在內的房地價，商品房的租金（含存量的市場租金）也是包含地租在內的房地租。
房地租與房地價比價關系與單純房租與房價比價關系相同之處在於，都是房租與房價兩種房屋價格形式間的比例關系；不同之處在於，單純房租與房價的比例不因房屋結構不同（房價不同）和房屋座落區位土地等級不同、地價不同而發生變化，而房地租與房地價的比例則因房屋結構不同（房價不同）和房屋座落區位土地等級不同（地價不同）而發生變化。但在同一時期、同一市場、同一區位、同類房屋的房地租與房地價的比例是相同的、不變的。
房地租與房地價的比例，即房地租金率，是按住宅買賣市場價格計算市場租金的依據，即住宅市場租金：住宅買賣市場價格*房地租金率。
（三）商品房租買比價平衡點的確定和運用
通過建立房價與房租的關系式，便可以求出一個平衡點，用來具體分析當前買房合算與否的分界點。具體方法如下：
1、假定條件。
（1）地租本應計入房價，但為了簡化計算，這里捨去房租構成中的地租。（2）年租金逐年等比率上漲。（3）房價是一次性付款。
2、建立房價與房租的關系式。
設：在房屋耐用期內買房代價與租房代價相等。
因而：買房全部代價：租房全部代價
即：房價及其利息+累計維修費及其利息+累計保險費及其利息=累計房租金及其利息
房價及其利息=累計房租金及其利息-累計維修費及其利息-累計保險費及其利息
此時，房價及其利息中不含維修費、保險費的累計房租金及其利息。
3、求解平衡點。
設：P為房價，G為第一年租金，d為房租中維修費、保險費所佔的比重，i為利息率，a為房租平均年上漲率，n為房屋耐用年限。
將房價及其利息與累計房租及其利息、累計維修費及其利息、累計保險費及其利息變為代數關系式時，就成為：
p（1+i）n=G（1-d）*[（1+i）n（1-s）n]/（i-s）
G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
令K=G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
K是租買比價平衡點的比值。當房價與第一年房租金的比值等於平衡點K值時，說明租房與買房的經濟代價是一樣的。當實際的G/P>K時，即：租房與買房的實際租買比值偏離了這個平衡點，它偏向於有利於購房，不利於租房，租房代價高，買房合算；當實際的G/P<K時，它偏向有利於租房，則買房代價高，租房合算。
由此可見，國家在制定房改政策時，只有充分考慮了合理租售比價問題，才可能使住房制度合理化；只有租售比價達到了合理水平，才能使住房開發建設和經營者無論採取售房還是租房都不虧本。這才能使消費者看到買房與租房利益相等，根據其自身的經濟條件，恰當選擇住房的消費方式；也才能使住房制度改革得以深化，使住宅租售市場得以健康發展。
三、房價與地價的因果關系
對地價與房價因果關系的解釋，要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。
1、需求角度來看，房價上漲導致地價的提高。地價與房價的本質都是一種產權價格，並且都是由供求關系決定的。兩者不同的是：在國內目前的情況下，土地市場所決定的地價更傾向於是一種需求價格。因為土地的自然供給沒有彈性，其經濟供給受自然供給的限制，也缺乏彈性，並且，土地供給是由政府壟斷的。因此，在這種情況下，地價主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。
作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的，即由於土地產出物的需求導致了對土地的需求。房價高刺激了對土地的需求，由於土地的供給價格彈性小而導致地價的升高。地價的地區差異性同樣源於各地房價的不同，即不同的城市由於對房地產的需求不同導致了它們各自的地價不同。在各個地區中，由於市場的開放性和競爭性導致了各地的建安成本及開發商的利潤相差很小。因此，可以認為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。
總之，在任一城市中，對增量房地產需求的增加，導致對土地需求的增加，由於土地供給價格彈性較小，導致地價上漲。因此，從需求角度看，地價主要是一種需求價格。在同一時點，地價高相對房價高而言，只是結果，不是原因。
2、從供給角度來看，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。在房地產增量市場中，房地產是一種生產產品。因此，房價不僅僅是一種需求價格，更是一種供給價格。在房地產開發過程中，由於土地的開發與經營是整個房地產經濟活動的開端和基礎，開發商總是先獲得土地的使用權，然後才能進行房屋開發和經營，即先形成地價，然後產生房屋建設成本，最後形成增量房地產的成本價格（包括合理利潤）。這個成本價格通過當時市場的供求關系，最後形成真正的增量房地產的交易價格，這個價格一般都高於其成本價格。
由此，上漲的地價進一步推動了房價上漲，但此時的地價與增量房地產的價格並不在一個時點上，而是經過了一個房地產的建設周期，即從供給的角度上看，地價是房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。
總之，地價與房價分別是由土地市場和房地產市場的供給和需求來決定的。地價和房價的升降也是由土地市場和房地產市場當時的供給和需求條件來決定的，而不能籠統地說由房價來決定地價，或由地價決定房價，地價和房價的上漲最終是由於社會經濟的發展和對房屋土地需求的增加引起的。（

❼ 土地價格和房價有何關系

房價與土地價格之間，是有明確關系的。……這個關系就是：土地價格越高房價就越貴。

房子是建設在土地之上的。……任何一所房子都要佔用一定的土地面積。

因此，房子的成本當中，必然包含土地到成分。

具體來說，房價高低，取決於以下幾方面因素：

1，土地成本。

2，建設成本。

3，管理成本。

4，稅費成本。

5，利潤。

這其中，土地價格作為土地成本的直接表現形式，與房價高低有著直接的關系。

如果一個地方土地價格高，那就證明這個地方屬於各方面條件都很優越的熱門地段，在這里建房，需求旺盛，房子就能賣個好價錢……房價就高。

如果一個地方土地價格低，那麼，這就證明這個地方開發價值低，當地對房屋的需求量小，在這里建房不好賣，於是房價就會比較低。

因此，在一般情況下，可以認為土地價格與房價是相互關聯，且正向波動的

但是，這個問題也不是絕對的。

比如，某個地方本來沒有太大潛力，土地價格低，當地建造的房子價格也很便宜……但是後來因為某些原因，比如這里通了公路，或者這里建了火車站，當地從冷門地區變成了熱門地區，結果當地房價就要提高很多了。

當然了，在上述例子當中，土地價格最後也是會因為當地變成熱門地段而提高，但至少在當地剛剛熱鬧起來的時候，當地的房價是會更早一步升高的……這就是需求拉動的另一個結果了。

❽ 我國房地產產業在國民經濟中的地位與作用

我國房地產業逐漸成為國民經濟中一個重要的新興產業，對促進相關產業的發展、拉動經濟增長做出了重要貢獻,在國民經濟發展中發揮了巨大的作用。在現代經濟社會中，房地產業橫跨生產、流通、消費三大領域，在增加財政收入，創造就業機會，改善居住條件，提高城市居民居住條件，帶動先關產業和促進經濟發展等諸多方面有著十分重要的作用及在國民經濟中的地位十分突出,被稱作國民經濟發展的「晴雨表」。房地產業既是國民經濟的基礎性和先導性產業，也是支柱性產業。

房地產業的基礎性地位可以從以下幾點來看出：

(1) 房地產業為國民經濟的各行各業提供最基本的物質基礎—房和地。房地產為整個社會經濟、社會活動的開展提供了重要的和基本的構成要素。房地產業為社會一切產業部門提供物質空間條件，並具體構成各個產業部門。農業勞動的對象和最重要的生產資料是土地，離開了土地，農業勞動生產就無法進行;工業、商業、服務業、金融業等各行各業也都需要房屋以及與其經濟活動相適應的場地和交通用地，作為基本活動的場所。

(2) 房地產業為勞動力提供生存和發展最必需的條件—住宅和各項配套服務設施。隨著大量勞動力湧入城市，對住房的要求日益提高，房地產業的發展就是為了解決這個問題，起到穩定社會的作用。當代競爭的實質是人才、勞動力素質的競爭。勞動力的再生產要求社會提供一定水平的生活資料以維持生命、恢復體力和養育後代，其中住房是最基本的生活消費品。如果沒有住宅及與之配套的文化、娛樂、體育、教育、衛生、公共設施等用地和用房，就沒有勞動力的生產和再生產，勞動力的素質就不可能依據社會經濟發展的需要而提高，勞動力的身心難以健康。

(3) 房地產業可以促進經濟發展和城市的建設。現代社會工業化、現代化的過程同時也是城市化發展的過程。而就一個城市的形成發展來說，土地、房屋、道路及其他公用設施的規劃、開發和建設，構成了城市的基本框架，房屋等構築物的風貌，還形成了城市的種種特色。因此，城市土地和房屋不僅是經濟存在和發展的空間，同時也是一個城市立體形象的物質外殼和主體，而且更是一個國家和城市物質文明建設和精神文明建設的反映。一般而言，現代化城市是否具有高效益的經濟活力，決定於城市內部結構是否合理化和基礎設施的高能化，而這些又與房地產業的發展密不可分。

(4) 房地產業還極大的增加了財政收入、利稅上繳與實物地租。房地產業是一個高附加值產業，利用土地開發和房屋建設，可為國家提供大量的積累資金，加快城市建設的步伐。房地產業還為國家創造大量的財政稅收收入。在發達國家，房地產經營的收入一般可占財政收入的10%,40%，企業中的土地資產一般占企業總資產的40%,60%。我國國有土地使用權的有償出讓，為城市建設提供了穩定的財政來源。據調查，我國來自土地的收益，一般的城市為財政收入的25%，深圳、珠海等地可達40%，被稱為政府的第二財政。房地產稅種徵收范圍廣泛，對土地和房屋的保有、轉讓、使用、出租等全面課征，不僅調節了市場流通，而且起到了國民收入再分配的作用。
(5) 房地產業的發展對解決銀行流動性過剩起著重要作用。國內外的經驗表明,房地產業的發展與金融業關系十分密切，無論是居民個人購房還是開發商投資建房，都必須藉助向銀行貸款或發行債券或股票融通籌集資金。可以說，沒有發達的金融業，就不可能有興旺的房地產業。房地產業與金融業的發展具有互補性，房地產業大量和持續的資金需求，能有效地擴大金融業的放貸業務，促進金融業的發展，而房地產本身的高附加值及其保值增值的特點，又利於使這個產業成為抵押貸款的可信對象。具資料顯示2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為6.75%，商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。在各個商業銀行中住宅按揭貸款已經成為安全性高、放貸數量大的優良業務，對解決銀行流動性過剩起著重要作用。

❾ 房產的價值體現在那些方面 價格是如何形成的 為何會不斷上漲！

就是需求量，需求量高就會升值，低就貶值，所有行業都一樣。房子的特殊性就是沒有太大的質量差異。不管還壞都有人住。所以競爭就小，大部分的人都不會太挑剔房子的質量，差不多就行了，價錢是第一位的，第二是位置，其他都是可以忽略的。
個人建議啊，接觸過幾年房產，個人經驗所得

❿ 什麼是樓面地價 地價和房價之間之間的關系

老百姓買房子生怕被騙，盡管房價被推得很高，但是心裡還是應該有桿秤這房子到底值多少錢？而在房價成本中，樓面價就是其中一部分重要因素。那麼什麼是樓面價？樓面價和房價之間有什麼關系？
樓面價是什麼？
樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
樓面地價＝土地總價÷規劃建築面積 ＝土地單價÷規劃容積率；規劃建築面積＝土地面積×容積率；
容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積。
例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最後成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。
樓面價與房價有什麼關系呢？
一般來說，房價是指建築物連同其佔用土地在特定時間段內房產的市場價值。即房價：土地價格＋建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。
同事房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。
據推算，土地成本占房地產開發成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什麼途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能佔到開發成本的60%左右甚至更高。
樓面價格和銷售價格有什麼關系？
樓面價格說白了只是開發商的一個成本核算的一個數據，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的演算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規律。
樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考標准之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項目開發周期較長，那麼土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。
最終房價如何要看整個房地產市場的發展以及開發商對於樓盤的定位和其他項目成本。小城市土地價格低，建安成本占據比例高，銷售價格是樓面價3到5倍也屬於正常，大城市土地價格高，建安成本占據比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高利潤，因此關於房價和樓面積價之間的關系，要通過具體地區，具體分別，需要周邊參考價格來綜合分析，才會得出最低售價范圍是多少！
（華龍網綜合）