業主與公共事業的關系是什麼

A. 業主、物業服務企業和建設單位三者之間什麼關系

咨詢記錄 · 回答於2021-10-31

B. 物業和業主間關系的重要性

物業是商家，業主是消費者，物業為業主提供物業服務，業主給物業交物業費。

關於物業。

物業服務企業具體的責任主要有：

1、物業及其配套設施的維護和保養。對物業來說，機電設備、空調系統、供水供電系統、電訊系統、公用設施等，都必須處於良好的工作狀態，才能保障物業的正常、安全使用，不能等發生故障後再去修理。經常進行維護和保養，可以延長物業的使用壽命，為業主和租戶提供基本的使用保證。

2、加強保安管理，向業主和租戶提供生活和辦公的安全保障。必須認真做好治安管理工作，承擔起大樓和小區范圍內的安全、保衛等，甚至還包括排除各種干擾，保持居住區的安靜。不管是住宅區還是其他類型的物業，只有具有良好的保衛環境才能確保業主和住戶的生命財產的安全，並消除他們的後顧之憂。要搞好設備的養護工作，確保設備百分之百地處於良好使用狀態。要建立和執行制度，加強管理等。

3、搞好物業及周圍環境的清潔，包括垃圾、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一個清潔衛生的環境，向業主或租戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環境。干凈整潔的環境給人們以視覺上的美感和心理上的舒適感。

4、做好物業管理區范圍內的綠化建設和保養，以提供良好的生態環境。尤其是草地綠化和花木養護工作對營造一個優美宜人的環境是非常重要的。

5、做好大樓和小區內的交通管理。內容包括小區內的平行交通和大樓內的垂直交通（電梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋頂等空間的清潔、路燈的保養等。

6、加強車輛管理，防止車輛丟失、損壞，要求小區、大廈行車路線有明顯標志，車輛限速行駛，統一物業轄區內的車輛停放，保持物業轄區的道路、過道的暢通。
7、搞好財務管理工作。一是要搞好維修基金的核收和使用管理，保證物業管理工作的健康順利進行。

8、及時辦理物業及附屬設備的財產保險，避免給業主造成巨大的財產損失。

9、搞好社區管理，創造健康文明的社區文化，努力建立友好融洽的新型人際關系。同時協助政府進行社會管理，推進全社會的文明和進步等方面的工作。

10、就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業部門聯系。

11、建立物業檔案，隨時掌握產權變動情況，維護物業的完整和統一管理。

如果業主認為所在小區的物業服務企業不夠盡職，可以向他們提出整改意見，也可以向有關部門反映。如仍無法解決問題，還可以通過召開小區業主大會來決定是否解聘該物業服務企業，重新選擇新的物業服務企業。

C. 什麼是物業管理公共關系

公共關系的性質就是指組織與公眾之間的雙向傳播溝通關系，作為物業管理中的兩個基本主體——物業管理公司與業主，他們之間信息交流的重要性不言而喻。其中所稱的信息交流是指物業管理公司對業主就物業管理方面的意見、建議、咨詢、投訴、要求等做出反應,以及業主對物業管理公司為自己提供各項服務做出反應的信息互通的全過程。那麼物業管理公司應如何搞好與業主間的信息交流工作,做好客戶信息管理，提高自身管理水平,為廣大業主提供優質的服務呢?認為：要控制和管理好此項信息交流的全過程,應特別做好以下三個階段的工作。一、物業管理前期介入階段
二、物業接交、業主入伙階段 在這個階段物業管理企業與業主間的信息交流主要體現在以下四個方面:1、 物業接管驗收。2、 交房前的准備工作。3、 辦理業主入伙手續。4、 業主喬遷、入住。
三、日常管理服務階段日常管理服務階段是物業管理企業與業主接觸最頻繁的階段,要搞好相互間的信息交流,物業管理公司必須「主動出擊」,主要應做好信息交流的過程式控制制,按照公共關系活動的基本過程原理，做好「信息收集——信息處理——信息反饋」這一過程的控制。要做好這一過程式控制制,認為可以分別從以下幾個方面入手:1、 信息收集。2、 信息處理。信息處理過程主要包括了三個步驟,即信息整理、信息再傳遞、處理結果反饋。3、 信息反饋。是指物管理公司中的信息主管部門將業主所反映信息的處理結果以各種形式及時反饋給業主。

D. 業主與物業管理企業之間的法律關系是什麼民事性質行政性質還是平等主體

根據物權法、物業管理條例、合同法以及物業公司與業主之間簽訂的物業服務合同的法律法規要求和規定，我們理解業主與物業管理企業之間屬於平等主體。所謂平等就是物業公司是根據市場經濟的條件下，按照合同法、物權法、物業管理條例、業主大會與業主委員知道規則等法律的內容和條款來判定的。雙方是依據合同的約定，針對小區的公共建築物、場地場所、公共設備設施及附屬設施所開展的一項服務工作。業主是花錢買服務，物業公司是付出勞動和辛苦得到相應的報酬。所以大家都是平等的主體。

E. 「物業」和「業主」之間的法律關系是什麼

「物業」和「業主」之間的法律關系是合同關系。

但是這種合同關系是比較特殊的，合同講的是簽約主體，物業是其中一方，而另一方不是具體的某一個業主，而且全體業主的代表方——業主委員會。

F. 物業管理如何加強與業主的溝通交流業主應該如何跟物業溝通

業主從買房，裝修入住，到熟悉小區周邊環境，要經歷一到二年，甚至更長時間，在這個期間，業主與物業從認識開始，會經歷不理解，了解，認識，熟悉的過程。從中國房地產行業特點來說，業主會從買房時的房地產客戶到交房時物業服務對像的轉變。在這個過程中，業主對物業工作多數是不了解，甚至不理解，業主會經常與物業發生糾紛，內容基本集中在房屋保修問題和配套設施問題上，與物業工作會有個磨合過程，這時的業主稱為磨合期業主，溝通內容需要有足夠的耐性，關注業主房屋保修問題為主。業主入住會有裝修過程，必然與物業現場清潔衛生和人員管理有沖突。這時的溝通以展示物業服務目的，爭取業主理解為主。業主裝修結束入住以後，會關注社區的配套和生活便利性，這時的溝通以居家生活內容為主，物業應更多在社區便利服務方面關注業主的需要，盡自己的努力讓業主生活便利些。業主居住一年後，熟悉小區環境，會更關注物業服務與一年前的變化，這時物業應重點宣傳例行工作的進行和物業設施設備保養的過程，通過社區活動廣泛了解業主的興趣愛好。從業主的興趣愛好作為話題進行溝通，所謂話不投機半句多，業主的生活習慣和溝通習慣會影響物業與業主的有效溝通。物業對小區表現活躍積極的客戶應有更多關注，他們在社區的影響力會更大，爭取他們對物業工作的理解會影響其他業主的物業評價。溝通形式關鍵看業主喜歡從什麼渠道關注物業工作，比如網路，社區公告，定期座談會等。
狗主一定要學會給比熊狗狗套狗繩（也叫牽引帶）。狗繩（牽引帶）是控制狗最重要的工具，使用是否得當，關繫到是否能控制好狗，也關繫到狗的身體健康和安全。下面為你介紹一下怎麼給比熊狗狗套繩子，以及狗繩正確的使用方法。

一、為什麼要給狗狗使用狗繩？

許多狗主非常心疼自己的比熊狗狗，不願意鍛煉狗狗使用狗糧或者牽引帶，其實這樣非常危險。

看過一個案例，一位朋友養過一隻小狗，在它5個月的時候，帶出去溜，狗主在人行道上，狗狗在後面跟著，結果一個小朋友從旁邊商店裡跑出來，它嚇一大跳，跑馬路上去了，慘禍發生了，狗狗永遠的去了。

同時如果不使用狗繩，不光會給比熊狗狗帶來危險，也會給別人製造危險。尤其是帶狗狗外出散步或者遊玩的，看到有小朋友在玩耍的話，請你一定要給小狗拴住狗繩。因為誰都無法保證狗狗會不會因為什麼受到刺激，或者變的很興奮，傷害到小朋友。

二、怎麼給比熊狗狗帶狗繩（牽引帶）

沒有一隻狗一開始就喜歡帶牽引繩，因為脖子是他們的「命門」，所以，每隻狗都有個適應過程。這個過程因狗而異，有的比熊狗狗相對聰明一點，訓練時間就短一些，如果狗狗笨一點，時間就要長一點，不過大多數狗狗2-3個月應該就可以了。

剛開始給比熊狗狗上繩時，一定要哄，動作要輕緩，如果小狗拒絕，不要強行戴，這時要蹲下來，跟它說說話，安撫它的情緒，給它摳摳癢癢，然後在慢慢戴上。

戴上後，不要急於牽著走，而是先陪比熊狗狗玩一會，讓他適應脖子上的東西。牽引時，最好手上有吃的或它喜歡的玩具，左手牽犬，右手拿食物或玩具，面對著狗，倒退著走，擁手輕輕抖一下牽引繩，對狗溫柔的說：」來！寶貝！來！跟我走！乖！真乖！「。

慢慢的多訓練幾次，比熊就習慣狗繩了。

三、如果比熊犬反抗怎麼辦？

比熊犬是一種比較溫和的狗狗，一般訓練上繩時，就算不高興，也不會有太過激反應。但是有的時候狗狗會比較激動，不願意讓主人帶上狗繩，如果這樣的話，那就停下來，蹲下跟狗說說話，撫摸安撫它。（一般來說，狗狗對高大的東西更恐懼，所以狗主蹲下來會更容易讓狗狗安靜下來。）

同時記住，狗主一定要溫柔的和狗狗說話！這種溫柔，一定是發自內心的對它的關愛，就像對我們的小孩子一樣。其實，發自內心的溫柔和關愛以及欣賞對於建立人狗之間的關系非常非常重要，因為狗知道誰真喜歡它，誰是」假「喜歡它，所以，你要喜歡你的狗，一定要發自內心，千萬別想欺騙它。

兩點補充：

1、當你的狗能夠跟隨你走幾步了，你一定要及時的鼓勵它，用食物、語言、或動做都可以，別忘了是發自內心哦！

2、如果有的狗特別倔強或敏感，那麼就把牽引繩套在它脖子上，讓它自己帶著繩子隨便玩，等它不恐懼了再進行上述的訓練。
1、換位思考
物業人員和業主發生矛盾時，不管是物管人員還是業主都要換位思考，物業管理人員應站在業主的角度去思考問題，體會業主的心情，而業主也應該去體諒物管人員的難處，理解與之有矛盾的做法，從而解決糾紛。
2、恰如其分
業主在於物業溝通的時候說話正合分寸，恰恰相反如其分，不多一分，不少一分，對分寸掌握得當，才能化解潛在的危機，巧妙處理各種突發的事件。

(6)業主與公共事業的關系是什麼擴展閱讀
物業的職能也義務
1、物業管理安全。物業公司應當採取各種措施，保障業主和房屋使用者的人身財產安全，對小區的治安進行管理，對小區的消防安全進行管理以及對出入小區的車輛與人員進行管理;
2、物業設備的管理。需要管理的物業設備主要有給排水設備、燃氣設備、供暖設備和通風設備、電氣設備等;
3、物業維修管理。物業管理公司應當按照國家對物業管理的標准，對其經營管理的物業進行維修和技術管理，包括對房屋安全與質量的管理、對房屋維修技術的管理以及對房屋維修施工的管理;
4、物業環境管理。物業管理公司有義務對住宅小區的環境進行管理，使其達到國家規定的標准，具體包括污染防治、環境保潔、環境綠化等;
5、就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業部門聯系。
參考資料來源：
網路-物業
網路-業主

物業如何加強與業主溝通 - ： 最低0.27元/天開通網路文庫會員,可在文庫查看完整內容> 原發布者:可靠的喻雄廣 物業企業如何與業主有效溝通現實生活中,物業公司與業主之間的矛盾不僅影響到企業的運行也影響到企業預定目標的實現,因此運用合理的方式和技巧化解矛...

物業管理如何加強與業主的溝通交流 - ： 如果你是管理一個25000平方米的物業小區的主任,那就是說你有二百個左右的業主,你每天便要面對這二百個不同的面孔,以二百種不同的態度雲應付他們,所以你的工作實際像是探險和研究,你要設法獲取與二百個人的...

談如何改善物業管理公司與業主的關系 - ： 三、業主應當配合物業管理工作,提出合理化的意見和建議 業主享受物業管理公司提供的服務同時,應當配合物業管理公司的工作.比如,個別小區可能因為當初設計考慮不周,沒有設計足夠數量的停車位,造成有的業主亂停車,車管員多次勸說無效,甚至驚動了「 110 」,這樣不僅會激化業主和物業管理公司之間的矛盾,也會給業主本人帶來不好的影響.對業主來講,一定要增強法制觀念,這又包括兩個方面:一是關於管理費的問題.現在

怎樣處理好物業管理企業與業主的關系 - ： 因此,明確雙方的定位,是處理好物業管理企業與業主關系的前提.在物業管理活動中,物業管理企業與業主雖然在經濟利益上有差異,但目標是一致的.人們常常忽視了物業管理活動中推廣的「合夥經營」的理念.雙方的思維...

物業管理中怎樣才能和業主搞好關系呢? - ： 要具備真正意義上的的服務意識,將業主的事當成是自己家的事來看待,即便業主不滿物業,至少不會反感你.這是種精神境界,說深也很深,要達到卻也很容易,主要看人如何轉變思維

物業公司怎樣才能更好得服務業主呢? - ： 物業管理屬於服務性行業,所提供的商品是無形的「服務」.它的各項管理說到底是為業主提供各項滿意的服務.如何使顧客滿意?是我們每一個物業管理作業人員在不斷思索總結的問題.物業公司必須持續改進自己的服務質量才能夠始終滿足...

如何提高業主參與物業管理的意識 - ： 1、通過物業公司的門戶網站開展調研;2、通過物業公司的微信、微博、QQ群進行;3、定期召開業主專題會議,就物業管理的重大決策、維修資金使用、創建衛生城市、經濟普查等進行推廣;4、通過物業服務人員入戶開展;5、通過舉辦業主公益活動;6、通過舉行小區社區文化活動開展;7、通過信件、郵件、簡訊進行;8、通過收費的時段進行優惠,吸引新老業主參加;9、通過開展特約服務、增值服務開展;

物業與業主,如何保持良好的關系? ： 謝邀!我覺得物業與業主要搞好關系首先要擺正位置關系,物業是業主請來進行物業服務的,業主才是自己的衣食父母,物業不是來當爺卡壓業主的.說實話絕大部分業主...

如何維護業主與物業公司之間良好關系提高業主的滿意度 - ： 物業管理方案怎麼寫?答復:以簡單的論述這個問題?第(1)個問題:對於物業管理治安方面,以嚴格要求物業管理人員做好安全防範措施,以做到「防盜、防火、防災、防破壞」的四防一線預警機制,以確保業主的財產與生命安全,以提高...

物業管理企業如何與業主的溝通 - ： 物業公司在日常的工作當中要經常性的宣傳物業知識,讓業主了解物業管理,定期的在社區舉辦知識講座,各種文娛活動,加強了解,增進感情,物業公司要從自身作起,從內部管理上,對外服務...

G. 如何處理物業與業主，以及業主與業主之間的關系

這三者關系既簡單又復雜。
一般來說，小區一切權利由全體業主說了算，業主推選業主代表，組成業主委員會，由業委會與物業公司簽訂管理服務合同。業委會是業主的代表，要為業主的利益負責，物業是服務於全體業主。
但在現實生活中，以上關系表現得並不十分清晰，甚至出現顛倒。
業委會往往會並不能尊重和維護全體業主的利益，沒有一定的工作規程，缺乏監督機制，常常獨斷專行，濫用權力，越權處理應該由全體業主才能決定的事情。業主大會一年也開不了一次，或幾年也不開一次。由此使全體業主的利益受到損害。
物業公司則一切以贏利為目的，小區交給他們管理，往往注重了經營，忽略了服務，讓業主十分寒心。
特別是個別人謀取業委會的職權後，與不良物業一啪即合，相互勾結，把小區當成自己個人辦的公司來進行經營。甚至出現私分侵吞公共所得情況。以至在很多小區都會出現的這樣和那樣的問題。
要理順這三者關系。
首先，應該讓全體業主明白小區管理是近年來出現的一種新生事物。隨著城市化建設發展的進程，影響將越來越大。這三者關系處理不好，問題也會越來越多。所以一定要積極關心小區管理，主動維護自己的利益；
其次，要推選真正關心和維護小區利益，不謀私利的業主代表，出來管理小區事務，同時積極支持和監督他們的工作，千萬不能輕易把自己的權利全權委託給一個無法足夠令自己信任的人；
再次，要選聘一個好的物業來管理服務小區業主，主要應該訂好服務合同，把雙方的權利責任義務規定訂細、訂清楚，有的小區嘗試讓幾個物業來競標的辦法，有一定參考。
另外，業委會成員應該主動接受全體業主監督，在業主授權的范圍內開展工作，定期開業主大會，定期公布帳目，以便更好獲得大家的信任和支持。
最後，要清楚小區管理與住房建設一樣，政府歸口管理部門是所屬地的住建局，業委會的成立由他們審批，另外當地社區也有一定的領導職能，發現問題可以及時向這兩個部門反映。

H. 與業主的關系如何把握

參考:

物業管理如何從服務上下功夫

北京望京實業有限責任公司 溫保安

作為城市發展建設的一個主要發展力量，物業管理事業正在伴隨著城市房地產的迅猛發展蓬勃興起，廣大百姓在成為購房客戶的同時也成為了物業的業主，他們在享受擁有產權興奮的同時，也更加關注在居住區內是否能享受良好的服務、物業是否能夠保值增值。在現有的物業居住區內常常會出現公共部位破損嚴重、環境衛生臟亂差、物業管理人員服務水平不高、群眾的生活困難得不到根本解決等現象，影響了物業事業的正常發展，造成了人們對物業管理服務工作的誤解和不公正的對待，甚至於發生了民事糾紛，業主與物業之間存在一定的矛盾。

物業管理既包括管理，又包括服務。管理的對象是物，包括樓體、設備、設施、場地等等；服務對象是人，受雇於人、服務於人。重視物的管理，缺乏人性化的服務，物業管理企業就不能有效地滿足人民日益增長的物質文化和精神文明要求，企業的發展就走不長遠；突出服務，管理基礎較弱，就會造成管理與服務工作的脫節，廣大業主的基本生活得不到保障，物業管理的服務內容也就得不到有效的延伸，物業管理企業的服務工作也就成為企業發展的累贅，經常造成物業管理企業的連年虧損。我們必須發展的看待一個問題，只有認清管理是物業單位的根本任務，服務是貫穿於整個物業管理工作的連線，只有管理與服務工作兩手都得抓，才能將我們的物業管理工作水平真正提高到一個較高的水平，才能使我們廣大的業主得到滿意、舒適的生活空間。

現在，市場中的很多物業管理企業還是從計劃經濟體制下的房屋管理模式轉變為社會主義市場經濟體制下的物業管理模式，缺乏經營服務意識，易造成業主投訴多、欠費多乃至被業主管委會辭退的現象，為此，我們要加強對於如何在服務工作上下工夫的探討，提高我們的服務水平，做到管理、服務齊頭並進，迎合業主需求，把握市場機遇，發展壯大我們自身的物業管理企業。

一、服務在物業管理企業管理中的重要性。

物業管理企業主要是通過提供一系列全方位、多層次、專業化的服務來實現的。所以，服務是貫穿在整個物業管理工作台當中，服務是物業管理企業的「生命線」。服務在物業管理中的重要性主要體現在以下幾個方面。

1、服務水平的好壞直接影響業主對物業管理的滿意程度。

小區業主對物業管理企業滿意程度是物業管理企業考核自身服務水平的一項重要標准。服務工作搞的好，就會得到小區業主的滿意，物業管理企業的基本任務就算完成，物業管理企業在其它工作的開展上就會得到廣大業主有力的支持。相反，服務水平比較差，缺乏服務意識，服務內容比較少，就不能得到小區業主的認可，不用說其它工作的開展，輕則拒交物業管理費，重則從新聘請物業管理單位。

雖然，有些工作並非是物業管理企業能夠解決的，不能使業主滿意，例如拆遷問題、硬體設施不全等問題，但是，物業管理企業要在業主面前表現出一個良好的工作態度，既要使業主明白物業管理單位所承擔的責、權、利，又要讓業主清楚的認識到物業單位永遠是站在業主的一面的，積極為業主提供解決問題的方式和方法。這樣，我們的服務做到位了，就會得到廣大業主的滿意，業主對我們工作滿意了，我們就會更加在其他工作上下工夫，將業主生活環境造就的更加舒適、安全、溫馨。

2、服務的好壞影響企業的經濟效益。

物業管理是市場經濟的產物，物業企業實行的是「自主經營、自負盈虧、獨立核算、自我發展」的運行機制，物業管理企業主要的收入來源就是向廣大住戶所收取的物業管理費用。現今，小區的物業管理收費的價格還於政府控制，並沒有經過物業單位與業主的協商，這就在業主內心中積攢了對物業收費定價機制的不滿，隨著，社會下崗再就業人員的增多，收費難成了物業所要面對的一個主要困難。同時，一些高收入水平的業主住在小區內需要一些超值服務項目，這就給物業的服務工作提出更高的要求，服務工作的好壞直接影響了物業管理企業的經濟效益的多少。物業管理企業要保質保量的完成基本的服務內容的同時，還要積極貫徹「想住戶之所想、急住戶之所急」的服務精神，全方位、多層次的開展各類滿足住戶日常生活的服務項目，才能使物業單位既能公正的面對各類服務客戶進行收費行為，同時也拉進物業單位與廣大業主的關系，便於收費活動的開展。

3、服務的好壞影響物業管理企業的聲譽。

物業管理企業要想在日趨激烈的市場競爭中取得一席之地，只有走「樹立自己的企業形象、創出自己的企業品牌」之路。良好的企業形象，知名的企業品牌，是企業一項寶貴的無形資產。物業管理企業要想樹立自己的形象，創建自己的品牌，開展優質的服務是重要的途徑。只有服務好，才能得到廣大業主的認可，才能在廣大業主心目中樹立良好的企業形象，繼而在社會中提高企業良好的聲譽，增強企業的市場競爭能力，加大企業的市場佔有率，創造更大的經濟效益。

二、物業管理企業如何搞好服務

（一）從企業內部著手，要加強自身服務意識的培養。

要把服務工作做好，首先要從企業內部著手，通過加強企業領導者思想意識的轉變、加強員工思想道德素質教育，增強企業內部全體人員的服務意識和自身素質。通過轉變企業的內部機制，增強員工的競爭意識，通過轉變企業的經營機制，理順工作關系。企業內部的關系理順了，員工上下服務的意識和素質提高了，服務的質量自然就會有顯著的提高。

1、物業管理企業的領導得要進行思想意識的轉變，強化服務意識。

多數的物業管理企業的領導者年齡較大，文化層次不高，經歷了較長時間的計劃經濟體制下企業經營運作模式，缺乏市場經營觀念，尤其缺乏對物業管理企業是服務企業的清醒認識。物業管理是服務性行業，物業管理企業不是政府的管理機構，物業管理者不是對小區實施統治的管理者，是與業主具有平等關系的服務單位，物業單位與業主簽署的協議是委託服務協議。國家已經制定行業規定，物業管理必須實施市場招投標，徹底擺脫了誰開發、誰管理的現象，服務水平作為業主考核物業管理企業的唯一標准，將成為永久不便的定律，服務的好，合同可以續簽，服務的不好，立刻解僱。

為此，物業管理的領導者應加快自身思想意識的轉變，突出企業在服務方面的培養方向，加大服務水平的培訓力度，提高服務市場建設的投資決策，不斷的進行企業間有關加強服務水平理論和方案的探討，同時加緊對外部優秀企業的考察和學習，不斷的引進他人成功的管理經驗，逐步推動企業的服務管理水平向更高、更好的方向發展。

2、加快企業人才的培養，形成具有專業化服務水平的專業技術力量。

任何企業要想參與市場競爭，必須能為市場提供優質的產品。物業管理企業為市場提供的產品是服務，人才是物業管理企業能夠提供優質服務的關鍵。所以，加快人才的培訓是物業管理企業提供優質服務的基礎。為此，一方面應引進一些具有相關知識與經驗的高層次管理人才，另一方面應通過培訓、定期考核、評比等手段，提高物業管理企業自身員工的素質。隨著員工素質的提高，管理手段的加強，管理水平的提高，服務質量也會隨之相應提高。

3、改變企業內部機制，增強員工市場競爭意識。

現代企業發展的特點是要建立一個現代企業制度，建立健全相關的內部運行機制，使企業適應市場發展的需要，不斷提高企業的管理水平。企業改革的主要目的就是完善企業的運行機制，要在提高服務水平方面下工夫，就首先要加強員工的業務素質的考核，做到獎罰分明；積極實施競爭上崗，符合服務要求的人員繼續聘用、不符合服務要求的人嚴格實施解聘；加強人才的選取聘，將專業崗位工作在社會上實施專業選聘，保證社會先進管理專業技術的在企業中能夠得到運用。通過企業內部機制的建立與健全，增強員工的市場競爭意識，有利於調動員工的工作積極性，只有發揮了員工的主觀能動性，才能使服務上一個台階。

（二）物業管理企業要規范自身的服務行為

1、物業管理企業的服務內容很多，涉及的工種也很多，為此，與業主打交道，自身行為的規范與否，成為業主衡量物業管理企業服務水平高低的一個重要標准，也成為企業管理工作中的一項重點內容。員工服裝統一、舉止文明、態度和藹、語言親切，成為了物業服務的統一標准，只有在服務標准上多下工夫，造就一支業務水平高、管理經驗豐富、自身素質強的管理隊伍，才能滿足當今物業管理發展的需要，以至滿足現今廣大購房客戶對於物業管理工作的需要。

2、在日常服務管理工作中引入ISO9000質量體系，加強內部隊伍服務管理水平。

物業管理自身的工作項目較多、程序復雜、環節較多，在日常管理工作中，強化崗位職責，突出工作程序，加強內部考核工作，成為了物業管理企業不斷完善、不斷發展的關鍵環節。在日常管理工作中引入ISO9000質量體系誰工作，能夠有力的實現上述工作環節的切實履行，同時，還能夠為企業管理的其他方面，提高管理水平。不是說，只有通過質量體系認證，才能保證該物業公司是一個服務好的物業管理企業，但是，通過質量體系誰的物業管理公司一定是一個服務水平較高、管理完善的企業。

3、做好對外宣傳工作，加強與業主的正常溝通。

物業管理企業搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與住戶的聯系，聽取他們意見。了解他們需要的服務項目，對物業管理企業有哪些意見和建議。解決好住戶投訴並及時給予回復，讓住戶知道物業管理企業在時時刻刻的關心著他們。這樣既能了解業主的需求，又能拉近雙方的關系，做到相互支持、相互理解。

同時，物業管理企業在加強服務工作的同時，也要加緊對小區居民的實施企業服務宗旨的宣傳工作，例如「以人為本、親情服務」、「想住戶之所想、幫住戶之所忙、急住戶之所急」，做到既讓居民們了解我們的工作內容，又使居民對我們進行監督，促進我們不斷的提高服務水平，完善服務工作內容。

（三）物業管理企業要積極完善自身的服務體系

一個物業管理企業的服務內容包括常規性公共服務、針對性的專項服務、委託性特約服務。物業管理企業應針對各類服務性質，進行良好的規劃，發揮各自特點，滿足居民生活需要，引導居民消費，塑造良好生活空間。

1、常規性公共服務實施專業化管理，突出各專業技術水平的發揮，確保生活環境的良好。

對於眾多的物業管理企業，各自的管理方式不同，但是管理的內容是相同，完成常規性的公共服務是物業單位對業主的基本承諾。對於設備設施維修、保安、保潔、綠化等工作內容，社會也都成立了較為專業的專項公司。選聘專業公司，將專項服務內容進行轉包，但管理責任不轉包，既能更加有效的提高專項工作的管理服務水平，同時也節約內部勞動力，優化內部資源，加強對外的考核工作，簡化了工作程序，有利於物業企業將更多的人力和物力投入到開發針對性的專項服務、委託性特約服務，來滿足居民日益增長的物質文化需求，完善服務項目，向居民提供更加優質的服務內容。

2、針對居民生活需求，加大針對性的專項服務、委託性特約服務的開發。

物業管理企業並非是什麼服務項目都搞，這樣會造成物業企業財力的分散，單項服務項目的服務水平也不能得到保障。物業企業的服務項目的確立必須來自於居民生活需求的調查，業主們工作一天想回家後免去做飯的煩惱，物業開辦餐飲及送餐服務；業主希望在家也能辦公，物業開辦了商務中心，打字、復印、掃描、印指名片、代售機票等業務；業主需要洗衣、買水，物業成立大樓服務員，專門到業主家上門收衣、送水；業主上班，孩子上小學沒人照看，物業成立了小飲桌，將孩子們定點接送，安排他們午飯、午睡。這些基本的服務項目斬開展，並非是容易的，需要物業單位投入相當的人力和物力，有時服務項目的開展並不賺錢，但是，這些服務項目的開展滿足了居民的生活需求，在他們心目中物業為他們解決了大忙，花多少錢都願意，使物業企業取得了重大的社會效益和良好的信譽，確保了企業無形資產的保值增值。

3、在服務技術手段上，加快科學技術的引入，提高服務的現代化水平。

時代不斷前進，科技不斷發展。物業管理在日常管理服務過程中，要加憐惜先進出口技術和設備的引入，減少管理人員，提高服務的准確性和勞動效率。

日常收費管理實施專業物業管理軟體，方便物業人員對於大量住戶資料和收費資料的查詢和存檔工作；小區實施全方位電子安防監控、門禁系統、可視對講系統，使物業使用的更加方便快捷，業主生活的更加舒適安全；小區寬頻網路的運用，使業主感受到現代科學的發達，足不出戶，可做天下事。所有更新的科學技術在小區物業管理中的運用，勢必將提高物業管理服務水平，提高業主生活的品質，使物業的服務更加的快捷和方便。

以上是我對有關服務對物業管理的重要性和如何加強服務工作進行的一些探討，中間一些經驗都是經過多年實踐經驗的總結。我相信，物業管理企業通過提高自身的管理水平，增強自身服務意識，完善自身的管理機制，充分地了解市場，有針對性的開展服務工作，就一定能將物業管理服務工作搞好，勢必會帶動物業管理水平向著更高更好的方向發展。

I. 業主，物業，業委會，居委會，這四者相互之間是什麼關系

居委會是政府基層居民服務機構，隸屬於街道辦事處。主要傳達、推行、貫徹國家、政府政策，為居民提供各種生活服務等等。
物業公司是為某個物業小區提供物業服務的企業。
業委會是小區業主通過業主大會選取的業主代表，組成的業主自助自管機構。

居委會和業委會都是為居民服務的機構，不同在於業委會僅為本小區的業主服務，而居委會是為整片地區居民服務的機構，而且居委會具備一定的政府職能。業委會只為本小區居民提供服務，同時代表全體業主，和物業公司等第三方服務機構簽訂各類合同。
居委會對物業公司具有指導監管職能。物業公司是按照小區物業服務合同的約定提供服務。業委會和物業公司是建立在物業服務合同之上的合約關系。物業公司按照物業服務合同提供物業管理，業主享受服務，支付物業費用。

J. 業主的主要作用

由物業管理區域內業主代表組成的業主委員會（下簡稱業委會）代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並負責監督物業管理公司的一個民間組織。《物業管理條例》規定：業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強，具有一定組織能力的業主擔任。正確發揮業主委員會的作用，對解決物業管理工作中不斷增多的矛盾和投訴、提高社區生活質量、穩定社區內部秩序具有十分重要的作用。
定期召開業主委員會
會議目的：
要想有效發揮業委會的作用，確保業委會委員的專業素質符合物業管理需要，縮短合同雙方的差距，就必須加強委員的經驗交流活動，通過向業委會委員宣傳灌輸物業管理專業知識，並輔之以媒體的輿論導向宣傳，促使委員進一步明確業委會職責、義務，使其支持物業管理企業的工作，督促逾期不交物業服務費的業主限期交納，從而實現合同雙方的合作與共贏。上述活動可由業主出資，物業管理企業贊助，行業協會定期組織委員進行多種形式的學習、交流活動。通過學習、培訓取得相應的資格證書，加速業委會委員的成熟過程。通過有關各方的共同努力，將業主、業委會、物業管理企業擰到一起，做好物業管理工作，保證雙方的合法權益。
會議原因：
物業區域內公共事務的業主自治是通過業主大會實現的，由於種種原因，業主大會一般一年內也只召開一次或兩次，而大量日常公共事務通常都授權業主委員會決定並實施。業委會任期有限，結構不穩，多為兼職，組織鬆散，委員素質參差不齊，在運做中其法律地位又具有較大的不確定性，所以一旦形成授權范圍內的工作失誤，或用權不當，會造成業主、物業管理企業利益受損。但根據中國現有的相關法律法規，這又很難讓當事人承擔相應的法律責任。所以，現階段亟待通過立法明確職責，確保業委會工作得以健康發展。
業委會與物業管理公司是物業管理關系中互相依存、互相補充、缺一不可的兩個方面，雙方工作目標一致，職責各異，地位平等，不能簡單的定高低、比上下。物業管理公司要自覺的接受業委會的監督，誠信自律，為業主服務。業委會要正確運用監督機制，而不是單一行使「至高無上」的否決權，這樣才能夠避免雙方互相敵視、互相設防的緊張對抗局面，化干戈為玉帛。
業委會要充分發揮監督協調作用
監督是指業委會代表全體業主對物業管理公司的收費與服務行為實施監督，督促物業管理公司依法按約履行服務合同，而當業主與物業管理公司的爭議無法避免時，就需要業委會履行協調職能。隨著社會法製程度的提高，人們在很多場合中都想到了用法律武器解決問題，維護自己的權益。但同時許多人陷入了另一個誤區，即將上法院作為唯一的解決手段，為維權而濫用訴訟權，完全忘記了解決問題才是最根本的目的。在處理業主與物業管理公司的矛盾時，業委會也往往會陷於這個誤區，採取比較極端的方式處理問題，從而激化矛盾，影響了所爭議問題的正常解決。舉例來說，某一住宅區的物業管理公司在物業管理費的收取上與部分業主產生矛盾，這本來可以通過業委會的出面調解，使雙方達成諒解，但業委會為了體現其對業主的保護，直接提出解聘物業管理公司，反而形成了尖銳的矛盾，嚴重影響了全體業主的正常生活。
之所以強調業委會的協調職能，是由業主置業的目的決定的。業主購買住宅，是為了「安居」，購買寫字樓，是為了「樂業」，都是為了安心的生活工作。若業主經常性地陷入與物業管理公司之間的糾紛中，自然會影響其正常的生活與工作，從而違背了置業的初衷。如果業委會能充分發揮其協調功能，以和平高效的方式協調解決物業管理糾紛，就能為業主提供良好的生產生活環境，實現業主「安居樂業」的目的。
業主大會、業主委員會只能代表物業管理區域內全體業主，維護業主在物業管理方面的合法權益。除此之外，業主大會、業委會沒有其他權利，業主大會是物業管理活動中的權利機構，業委會只是業主大會的執行機構，它只有執行業主大會的決定職責。成立業委會的目的是為了維護業主權益，保證業主能在所居住環境內愉快的工作生活。因此，業委會應以有效的化解矛盾糾紛為目的，而不是濫用自己手中的權力。
妥善解決物業管理過程中的相關問題
在物業管理過程中出現的一些細節問題，往往會影響正常的物業管理工作，這雖然不會影響整個物業管理行業的發展，但處理不好也會損害業主的整體利益。如：有的小區業主在欠繳多年物業管理費、供暖費的情況下仍然順利完成房屋買賣及相關過戶手續，造成物業管理企業追繳困難，影響企業正常經營，客觀上侵害了已交物業管理費業主的合法權益。因此相關部門在辦理過戶手續時應由小區業委會會簽，確保全體業主的公共利益和合法權益。又如：《物業管理條例》第二十條規定「業委會應配合公安機關，與居民委員會相互協作共同維護物業管理區域內的社會治安」，「業委會作出的決定應當告之相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議」。
事實上，物業管理公司和業主委員會是利益共同體，需要互敬互諒，和諧共處。業委會主要是按合同的約定監督配合物業管理公司的工作，物業管理公司是為廣大業主提供服務的，業委會要充分尊重物業管理公司的工作，不能隨意干預物業管理公司的正常管理，而應配合其工作，鼓勵物業管理公司把工作干好。
用人不疑，疑人不用。業委會如果象防賊一樣整天盯著物業管理企業，生怕物業管理公司出問題，結果會適得其反。干不好，可以提整改意見，物業管理公司會不斷改進、提升服務質量，而不是動輒用解除物業管理合同來要挾。因為沒有一家物業管理公司是十全十美的。業主有權力炒物業管理公司，這是一個巨大的進步，但問題是業主特別是業主委員會能不能按《物業管理條例》的要求用好這個權力，能不能承擔相應的後果。比較突出的問題是，換物業管理公司並不能完全解決一些物業管理區域內的問題，新的物業管理公司也會面臨同樣的問題，不少業委會因此把小區搞亂了。不過，只要政府相關部門能夠不斷完善相關的法律、法規，規范業委會決策監督的各個環節，業委會就一定能夠有效發揮好自己的各項職能，確保物業管理行業的健康發展！